보증보험 안되는 집 전세, 들어가도 되나요? 보증 없이 보증금이 돌아올 길을 계약 전에 따져 보는 순서

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-10-14 · 최종 갱신 2026-10-14

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 민사집행법, 민법, 부동산등기법, 대법원 판례

보증보험이 안 되는 집이라는 말은 보증기관이 대신 내주는 길이 막혔다는 뜻이고, 보증금을 돌려받을 권리가 없어진다는 뜻은 아닙니다. 계약 전에 셈해 볼 수 있는 남은 길은 경매 배당입니다. 안 된다는 이유를 근린생활시설 용도, 위반건축물 표기, 근저당과 보증금 합계, 다가구 다른 세대 보증금, 갑구 줄·신탁으로 나눈 판정표와 보증이 빠진 뒤 남는 세 길, 배당 길에 서는 요건, 빌라 호실과 다가구의 배당 앞줄 비교(숫자 예시), 계약 전에 받아 둘 서류와 중개사에게 물을 말을 정리했습니다.

보증보험이 안 되는 집에 전세로 들어가도 되나요? 보증보험이 안 된다는 말은 보증기관이 대신 내주는 길 하나가 막혔다는 뜻입니다. 보증금을 돌려받을 권리까지 없어진다는 뜻은 아닙니다. 계약 전에 가늠해 볼 수 있는 남은 길은 이 집이 경매로 팔릴 때 매각대금에서 내 차례까지 내려오는 돈입니다. 그래서 안 된다는 이유가 무엇인지부터 가른 다음 그 이유가 배당 앞줄에 누구를 세우는지 봐야 결정을 내릴 수 있습니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 민사집행법(배당요구 종기, 매각으로 소멸하는 권리, 배당받을 채권자), 주택임대차보호법(주거용 건물에 적용되는 범위, 대항력, 확정일자 우선변제, 경매에 의한 임차권 소멸, 임대차 정보 제공과 임대인이 계약 때 제시할 서류, 소액임차인의 일정액 보호), 주택임대차보호법 시행령(소액임차인이 되는 보증금과 일정액, 2023년 2월 21일 개정령의 적용례), 민법(공동저당의 배당, 전세권), 부동산등기법(등기 신청인)
- 판례: 대법원 판례(매각으로 사라지는 앞 순위 저당권 뒤에 대항력이 생긴 임차권의 소멸, 확정일자 우선변제가 생기는 날, 소액임차인 기준의 상대적 적용, 전입신고 주소가 대항요건의 공시로 유효한지 가르는 기준)
- 기관 안내: 전세보증금반환보증 상품개요(주택도시보증공사), 일반전세지킴보증 안내(한국주택금융공사)
- 확인일: 2026년 10월 14일, 법령·판례 원문과 두 기관 누리집 원문 기준. 기관 기준은 수시로 바뀌므로 신청 시점에 다시 봐야 합니다

이 글은 매물을 보다가 「여긴 보증보험은 안 돼요」라는 말을 듣고 아직 가계약금을 보내지 않은 사람을 위한 글입니다. 전세보증보험 안되는 집인지를 가르는 기관별 가입 기준과 한도 계산은 전세보증보험 가입 조건에 있습니다. 이미 입주해 보증을 신청했다가 거절 통보를 받았다면 가입부터 수령까지 끊기는 지점부터 보는 편이 맞습니다.

HUG(주택도시보증공사)의 반환보증은 그 집에 들어가 살며 전입신고와 확정일자까지 마친 다음에 신청합니다. 그러니 계약 전에 듣는 「안 된다」는 보증 심사를 거친 결론이 아니라 서류를 보고 미리 따져 본 말입니다. 판단은 세 칸으로 합니다. 먼저 그 말이 어느 서류의 어느 줄을 보고 나온 것인지 확인합니다. 다음으로 그 이유가 배당 길 자체를 막는지, 배당 앞줄에 사람을 더 세우는지 봅니다. 마지막으로 앞줄 금액 가운데 등기부·대장으로 채워지는 칸과 혼자서는 못 채우는 칸을 나눕니다. 끝까지 비는 칸은 대개 이 집이 경매에서 팔릴 값과 내 차례에 남는 금액입니다.

보증보험이 안 된다는 이유별 판정표: 보증 없이 들어갈 때 남는 길과 혼자 못 채우는 칸

둘째 칸이 「섭니다」인 ②~④는 계산의 틀이 같습니다. 보증기관이 대신 내주던 몫을 이제 경매 배당이 맡아야 합니다. 이유마다 다른 것은 배당 앞줄에 서는 사람과 그 금액을 계약 전에 얼마나 알 수 있느냐입니다. ③의 126% 같은 숫자는 보증 한도를 계산하는 선이라서 그 선을 넘었다는 말만으로 경매 때 얼마가 남는지는 정해지지 않습니다. 반대로 선 안에 들어온다고 보증금이 다 돌아온다는 뜻도 아닙니다.

①과 ⑤는 배당 계산보다 먼저 확인할 것이 있어서 계산을 뒤로 미뤄 둔 줄입니다. 「집주인 쪽 사정으로 안 된다」는 답을 듣기도 합니다. 그때는 공개 명단에 이름이 있다는 뜻인지 서류를 내주지 않겠다는 뜻인지부터 물어야 합니다. 명단으로 거를 수 있는 범위는 악성 임대인 조회에 정리돼 있고 어느 쪽이든 이 집의 앞줄 계산은 그대로 남습니다.

보증이 빠진 뒤 남는 세 길과 배당 길에 서는 요건

전세보증금반환보증은 계약이 끝났을 때 집주인이 돌려줘야 할 보증금의 반환을 보증기관이 책임지는 상품입니다. 보증보험 없이 전세로 들어가도 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 할 권리는 그대로입니다. 돈이 나올 곳이 줄어들 뿐입니다. 남는 곳은 세 군데입니다.

셋째 줄에는 근거가 둘 있습니다. 민사집행법은 매각부동산 위의 저당권은 모두 매각으로 소멸한다고 정합니다. 대법원은 이렇게 사라지는 앞 순위 저당권보다 대항력이 늦은 임차권도 함께 소멸해서 낙찰자에게 그 효력을 주장할 수 없다고 봤습니다. 갈림길은 그 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄느냐입니다. 을구에 근저당이 이미 올라 있는 집에 지금 들어가는 세입자는 그보다 앞설 수 없습니다. 그래서 계약 전에 숫자로 그려 볼 수 있는 길은 경매 배당 하나가 남습니다.

배당 길에 서려면 권리마다 요건을 따로 갖춰야 합니다.

• 대항력: 입주(집의 인도)와 전입신고를 모두 마친 날의 다음 날부터 생깁니다. 입주·전입신고를 한 당일에는 아직 없습니다.
• 확정일자 우선변제: 입주와 전입신고라는 대항요건 위에 계약서 확정일자까지 갖추면 경매나 공매로 집이 팔릴 때 환가대금(대지 포함)에서 뒤 순위 권리자와 다른 채권자보다 먼저 받습니다. 줄을 서는 기준일은 둘 중 늦게 갖춘 날입니다. 확정일자를 입주·전입신고 날이나 그 전에 받았다면 대항력이 생기는 다음 날이 기준이 됩니다.
• 최우선변제(소액임차인): 확정일자를 요건으로 하지 않습니다. 그 대신 집에 경매신청 등기가 되기 전까지 입주와 전입신고를 마쳐야 하고 보증금이 소액임차인 범위 안이어야 합니다. 먼저 받는 돈은 보증금 전부가 아니라 일정액까지입니다. 소액임차인들이 이렇게 받는 몫은 모두 합쳐 주택가액(대지 포함)의 2분의 1까지로 묶입니다.
• 배당요구 종기: 경매가 시작되면 법원이 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 배당받는 채권자는 이 날까지 배당요구를 한 사람 등으로 정해져 있어서 임차권등기나 전세권 등기 없이 입주·전입신고·확정일자만 갖춘 세입자는 이 기한 안에 배당요구를 해야 합니다.

다음 질문은 그 순서에서 내 앞에 누가 서느냐입니다. 이 답은 집 유형에 따라 달라집니다.

빌라 호실과 다가구, 배당 앞줄에 서는 사람이 다릅니다

보증금도 같고 들어가는 날도 같다고 해 봅니다. 그래도 보증보험 안되는 빌라의 한 호실과 보증보험 안되는 다가구의 한 방은 배당 앞줄에 서는 사람이 다릅니다.

소액임차인 기준표는 하나가 아닙니다. 지금 서울 기준인 보증금 1억 6,500만원 이하, 일정액 5,500만원은 2023년 2월 21일 또는 그 뒤에 담보물권을 얻은 상대에게 적용됩니다. 그 전에 설정된 근저당을 상대할 때는 그때 시행되던 기준표를 씁니다. 대법원도 소액임차인에 해당하는지와 먼저 받는 금액은 근저당권자든 확정일자를 갖춘 다른 세입자든 상대마다 그 권리를 얻은 때의 기준으로 따로 정해진다고 봤습니다. 근저당 날짜가 여럿이면 판정도 여러 번 나옵니다(소액임차인 판정을 상대마다 하는 이유).

빌라 호실은 호실마다 등기부가 따로라서 그 호실 매각대금만 놓고 봅니다. 을구 근저당에 공동담보 표시가 붙어 있으면 사정이 달라집니다. 묶인 집들을 함께 배당하면 각 집의 경매대가에 비례해 빚을 나눕니다. 하지만 이 호실만 먼저 경매되면 근저당권자는 이 호실 대금에서 빚 전부를 받을 수 있다고 민법이 정해 두었습니다. 그래서 이 호실 대금에서 그 빚으로 나갈 돈은 계약서를 쓰는 때에는 아직 확정되지 않습니다.

다가구는 방마다 등기부가 나뉘지 않아 경매도 건물 한 동과 그 땅으로 나갑니다. 확정일자를 받은 방의 날짜와 보증금은 확정일자 부여현황에 나옵니다. 다만 계약하려는 사람은 임대인 동의를 받아야 이 정보를 요청할 수 있습니다. 확정일자를 받지 않고 전입만 해 둔 세대는 그 자료에 아예 잡히지 않습니다. 그런 세대도 보증금이 그 근저당이 잡힐 때의 소액 기준 안이면 최우선 몫으로 그 근저당보다 앞에서 받을 수 있습니다.

숫자로 놓아 보면 차이가 더 분명합니다. 아래는 설명을 위해 정한 가정이고 실제 집이 아닙니다. 서울이고 내 보증금은 2억 원이라 소액 기준을 넘어 최우선 몫이 없습니다. 근저당은 2024년에 설정된 1건이라 지금 서울 기준표가 적용되고, 채권최고액 1억 2,000만원에 남은 빚도 그만큼이라고 봅니다. 다른 세입자는 모두 그 근저당 뒤에, 나보다는 먼저 입주·전입신고·확정일자를 갖췄습니다. 경매 비용과 세금 같은 다른 몫을 빼고 실제로 나눌 돈은 빌라 호실 3억 원, 다가구 건물 10억 원으로 둡니다.

다가구 건물 값이 빌라 호실의 세 배가 넘어도 앞줄이 길면 남는 돈은 더 적을 수 있습니다. 마지막 두 줄을 보면 다른 방 하나를 잘못 세는 것만으로 내 몫이 0원과 8,000만원 사이를 오갑니다. 그 방의 보증금과 날짜는 계약 전에는 집주인 동의 없이 볼 수 없는 칸입니다.

보증이 있었다면 보증기관이 냈을 돈을 이제 이 표의 「내 차례에 남는 돈」이 대신해야 합니다. 그 칸을 채우려면 근저당마다 다른 소액 기준, 다가구라면 다른 방들의 보증금, 그리고 이 집이 경매에서 팔릴 값을 함께 맞춰야 합니다. 예시의 3억 원과 10억 원도 실제 집에서는 미리 정해진 숫자가 아닙니다. 등기부와 대장을 다 떼어도 이 셋을 겹치는 계산은 손에 남습니다.

보증이 하던 몫을 배당이 대신할 수 있는지는 이 집 등기부로 내 차례에 남는 금액을 계산해 봐야 보입니다. 집토스리포트 상세 리포트는 신청과 함께 이 집 등기부를 자동으로 열람해 살아 있는 선순위 권리를 순서대로 늘어놓습니다. 그다음 추정 시세(다가구는 건물 한 채 값)로 기본·보수 두 시나리오의 경매 배당과 회수 예상액을 보여 줍니다. 소액임차인에 드는지는 근저당마다 설정 당시 기준으로 판단합니다. 여러 호실이 함께 잡힌 근저당은 전용면적 비율로 나눠 추정한 값이라 실제 배당과 다를 수 있습니다. 다가구인데 을구에 전세권 등기가 없다면 다른 방 보증금을 「직접 입력」하거나 「자동 추정」을 골라 계산하며, 추정치는 참고용입니다. 계산은 신청한 날 입주·전입신고·확정일자를 갖춘 새 세입자를 기준으로 합니다. 보증 가입이 될지는 리포트가 가려 주지 않습니다. 위반건축물 표기나 앞 세입자가 남긴 임차권등기가 보이면 주의 문구를 띄우는 데서 그칩니다. 근린생활시설 호실이나 첫 공동주택가격 공시 전인 신축 호실은 호실을 고르는 단계에서 진행이 멈춥니다. 그런 집이면 같이 보고 있는 다른 후보를 비교하는 데 쓰면 됩니다. 무료 미리보기는 등기부를 열지 않으며 추정 시세·선순위 채권·돌려받을 보증금은 가려져 있습니다.

계약 전에 받아 둘 것과 중개사에게 다시 물을 말

보증보험 안되는 전세에 들어갈지 정하려면 앞줄 계산에 들어갈 서류를 가계약금 전에 모아야 합니다.

1. 등기부: 빌라라면 그 호실 등기부를, 다가구라면 건물과 토지 등기부를 함께 뗍니다. 을구에서는 근저당 설정일·채권최고액·공동담보 표시를, 갑구에서는 압류·가압류·경매개시결정·신탁 줄을 옮겨 적습니다.
2. 건축물대장: 빌라는 전유부 용도와 위반건축물 표기를, 다가구는 일반건축물대장의 가구 수와 위반건축물 표기를 봅니다.
3. 집주인 동의가 필요한 자료: 임대차계약을 맺을 때 집주인은 확정일자 부여일과 보증금 등 임대차 정보, 그리고 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 합니다. 계약 전에 정보 요청과 미납 세금 열람에 동의해 주는 것으로 이를 갈음할 수도 있으니 다가구라면 이 동의부터 부탁합니다. 확정일자 부여현황으로 보이는 범위와 받는 곳은 확정일자 부여현황 확인 방법에 있습니다.
4. 잔금 날: 입주와 전입신고, 확정일자를 같은 날 챙깁니다. 대항력은 그 다음 날부터라서 잔금 날에 접수된 근저당이 있으면 그 근저당이 앞섭니다. 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 보는 이유입니다.

💡 중개사에게 다시 물을 말
「보증보험이 안 된다는 말은 어느 서류의 무슨 기록을 보고 하신 건가요?」
「이 호실에 잡힌 근저당이 다른 호실까지 함께 담보로 잡고 있나요?」
「다른 방 보증금과 확정일자 자료를 계약 전에 받아 볼 수 있을까요?」

보증보험이 된다, 안 된다는 말 하나로는 이 집을 접을지 들어갈지가 정해지지 않습니다. 정하는 것은 보증 없이 기대게 될 배당 몫이 얼마인지입니다. 그 몫은 이 집 주소와 보증금으로 앞줄을 세워 봐야 숫자로 나옵니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 보증보험 안되는 집이라도 월세라면 괜찮나요?

월세 보증금이 작으면 먼저 볼 것이 달라집니다. 보증금이 소액임차인 범위 안이고 경매신청 등기 전에 입주·전입신고를 마쳐 두면 일정액까지는 근저당보다 앞에서 받을 수 있습니다. 범위에 드는지는 근저당 하나하나를 놓고 그 근저당이 잡힌 때의 기준으로 봅니다. 일정액을 넘는 나머지는 확정일자를 갖춰야 순서를 다툴 수 있고, 이때도 먼저 등기된 근저당의 뒤에 섭니다. 보증금 크기별 확인 순서는 월세 근저당에 있습니다.

Q. HUG에서 안 된다면 다른 기관 보증은 될 수도 있나요?

상품마다 대상과 기준이 다릅니다. 한국주택금융공사 일반전세지킴보증은 신청일 현재 그 공사 전세자금보증을 금융기관에서 이용 중인 세입자가 대상입니다. 아직 이용 중이 아니라면 전세자금보증과 함께 신청할 수 있지만 이때는 그 보증을 낀 전세대출이 실제로 실행돼야 합니다(2026년 10월 14일 기준). 대출 없이 보증만 들려는 세입자에게는 해당하지 않는 상품입니다. 다른 상품의 조건은 전세보증보험 어디서 가입하나에서 비교할 수 있습니다.

Q. 보증금을 낮춰 반전세로 하면 보증보험 없이도 괜찮아지나요?

낮춘 보증금이 배당 순서의 어디에 서는지로 따져야 합니다. 앞줄에 선 근저당과 다른 방 보증금은 내 보증금을 낮춰도 그대로입니다. 줄어드는 것은 맡기는 돈의 크기입니다. 낮춘 금액이 그 근저당 설정 당시의 소액 기준 안으로 들어오면 일정액까지는 근저당보다 앞에 설 수 있습니다. 기준을 넘으면 여전히 근저당 뒤 확정일자 순서입니다. 낮춘 금액으로 보증 가입이 되는지는 위에서 본 기관 기준으로 다시 확인해야 합니다.

Q. 전세권을 설정하면 보증보험을 대신할 수 있나요?

대신하지 못합니다. 전세권은 그 부동산 전부에 대해 뒤에 선 권리자와 다른 채권자보다 전세금을 먼저 받게 해 주는 권리라서 받는 돈은 여전히 이 집의 매각대금 안에서 나옵니다. 을구에 이미 있는 근저당보다 앞서지도 않습니다. 등기는 집주인과 함께 신청해야 하므로 집주인의 협조도 필요합니다. 확정일자와의 차이는 전세권 설정과 확정일자에 있습니다.

Q. 계약서에 「보증 가입이 안 되면 계약을 해제한다」는 특약을 넣으면 되나요?

넣는다면 그 일이 생기는 시점을 기준으로 써야 합니다. HUG 반환보증은 입주해 살면서 전입신고와 확정일자를 받아야 신청할 수 있어서 거절 통보는 대개 잔금을 치르고 들어간 뒤에 옵니다. 계약금 반환만 적어 두면 잔금까지 치른 뒤에 나머지 돈을 언제 어떻게 돌려받는지가 문구에 드러나지 않습니다. 낸 돈 전부를 언제까지 돌려준다는 내용까지 적어 두는 편이 분명합니다. 효과는 문구에 달려 있고 집주인에게 돌려줄 돈이 없으면 결국 배당 계산으로 돌아옵니다. 문구 예시는 전세보증보험 가입 조건의 거절 대비 특약 부분에 있습니다.