가계약금 넣었는데 등기부등본에 근저당·가압류, 계약 진행해도 될까?

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-09-23 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 민사집행법, 민법, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 신탁법, 국세기본법, 지방세기본법, 대법원 판례

가계약금을 보낸 뒤 등기부등본에서 근저당·가압류·가처분·경매개시결정·신탁을 봤다면, 등기가 있다는 사실보다 그 등기를 잔금 전에 지우는 조건을 걸 수 있는지, 걸었을 때 실제로 지워지는지, 안고 들어가면 경매 때 보증금이 얼마나 남는지를 차례로 봐야 합니다. 신호별 판정표와 특약이 하는 일·못 하는 일, 혼자 채울 수 없는 배당 칸을 정리했습니다.

가계약금을 보낸 뒤 등기부등본에서 근저당이나 가압류를 봤다면, 계약을 진행해도 되나요? 등기부에 무언가 적혀 있다는 사실만으로 답이 정해지지는 않고, 그 등기가 잔금 전에 지우는 조건을 걸 수 있는 종류인지, 조건을 걸었을 때 잔금일에 실제로 지워지는 것을 확인할 수 있는지, 지우지 못하고 안고 들어간다면 경매 때 내 보증금이 얼마나 남는지를 차례로 따져 멈출지 진행할지를 정합니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법·같은 법 시행령(대항력, 확정일자에 따른 우선변제, 소액임차인 최우선변제, 임차권등기 이후의 임차인, 확정일자 정보 제공), 민사집행법(경매개시결정과 압류, 경매신청 취하, 매각으로 소멸하는 권리, 배당, 가압류 해방금액과 취소, 가처분), 민법(근저당, 해약금, 채무불이행과 계약 해제), 부동산등기법(등기 신청인, 신탁원부, 가처분등기 이후 등기의 말소), 부동산등기규칙(가처분등기에 적는 사항, 피보전권리별 말소 범위), 신탁법, 국세기본법(국세의 우선), 지방세기본법(지방세의 우선 징수)
- 판례: 대법원 판례(확정일자 임차인과 선순위 가압류채권자의 평등배당, 가압류등기 뒤에 임차한 사람의 경락인에 대한 대항력, 선순위 저당권이 매각으로 소멸할 때 그 뒤에 대항력을 갖춘 임차권의 소멸, 담보신탁 부동산의 임대권한, 소액임차인 기준의 상대적 적용)
- 확인일: 2026년 9월 23일 법령 원문과 판례 원문 기준(가처분 종류 문항과 소액임차인 기준 시점은 2026년 10월 5일 기준)

가계약금부터 보내고 나서야 등기부를 떼 보는 경우가 있습니다. 이 글은 그 시점에서 멈출지 진행할지를 가르는 순서만 다룹니다. 이미 보낸 가계약금을 돌려받을 수 있는지는 주고받은 문자와 합의 내용에 따라 갈리는 별개의 문제라 가계약금 반환 기준에서 따로 정리했습니다.

판정은 세 관문을 차례로 봅니다.

1. 1관문, 신호의 종류: 등기부에서 본 등기가 잔금 전에 지우는 조건을 걸 수 있는 종류인가
2. 2관문, 조건의 실행: 조건을 걸었을 때 잔금일에 실제로 지워지는 것을 확인할 수 있는가
3. 3관문, 안고 들어갈 때 남는 금액: 지우지 못한 등기를 안고 들어간다면, 경매 때 내 보증금에 얼마가 돌아오는가

1관문에서 「걸어도 위험이 남는」 신호가 나오면 진행 여부를 따지기 전에 원인 확인이 먼저입니다. 근저당을 그대로 두고 들어가는 조건이라면 3관문까지 가야 판단이 섭니다.

1관문: 등기부 신호별 판정표, 계약 전 해결 조건을 걸 수 있는 것과 걸어도 위험이 남는 것

등기부는 소유권에 관한 사항을 적는 갑구와 소유권 이외의 권리를 적는 을구로 나뉩니다. 아래 표는 말소되지 않고 남아 있는 등기를 기준으로 합니다.

표의 아래 세 줄(가처분·경매개시결정·신탁)은 특약 문구로 풀리는 신호가 아닙니다. 소유권이나 임대권한, 또는 이미 진행 중인 경매 자체가 걸려 있어서, 가계약금을 두고 저울질하기 전에 등기의 원인부터 확인해야 합니다.

반대로 등기부가 깨끗해 보여도 끝이 아닙니다. 주택 임대차는 등기가 없어도 입주와 전입신고로 대항력이 생기기 때문에, 다가구주택처럼 건물 한 동이 등기부 하나인 집은 먼저 들어와 사는 다른 세대의 보증금이 등기부에 나오지 않습니다(다가구 전세 판정).

2관문: 조건은 특약으로 걸지만, 등기를 지우는 것은 특약이 아닙니다

근저당·가압류·압류는 「잔금 전까지 말소한다」는 조건을 계약서 특약에 적을 수 있습니다. 임차권등기는 위 표처럼 계약서를 쓰기 전에 말소를 확인하는 순서로 잡습니다. 다만 특약이 하는 일과 못 하는 일을 나눠 봐야 합니다.

아래는 참고용 문구입니다. 어떤 문구를 쓰든 효력은 위 표의 왼쪽 칸 범위를 넘지 않습니다.

「임대인은 잔금 지급일에 잔금으로 을구 순위 ○번 근저당권(채권최고액 금 ○원)의 대출금을 상환하고 같은 날 말소등기를 신청하며, 신청 접수 사실(접수번호)을 임차인에게 확인시켜 준다. 임대인이 이를 이행하지 않으면 임차인은 이 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 반환한다.」

「임대인은 잔금 지급일 전까지 갑구 순위 ○번 가압류 등기를 말소한다. 잔금 지급일까지 말소되지 않으면 임차인은 잔금 지급을 미루거나 이 계약을 해제할 수 있다.」

2관문은 이렇게 갈립니다.

• 집주인이 받아들이고 잔금 전에 지운다: 잔금 직전에 등기부를 다시 떼 말소를 확인합니다(잔금 전 확인 순서)
• 잔금으로 갚고 같은 날 지운다: 갚은 영수증이 아니라 말소 신청 접수를 확인하는 순서를 계약서에 적어 둡니다(근저당 말소 확인, 근저당 말소 특약)
• 거절하거나 일부만 받아들인다(감액만, 여러 근저당 중 하나만): 남는 등기를 안고 들어가는 계약이므로 3관문으로 갑니다

말소가 끝나도 내 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 잔금일에 새로 접수된 등기는 내 앞에 설 수 있으니, 잔금 뒤에도 등기부를 한 번 더 확인합니다.

3관문: 근저당을 안고 들어간다면 경매 때 내 보증금은 얼마나 남나

근저당을 지우지 못하거나 일부만 지운 채 들어간다면, 판단 기준은 근저당 금액의 크기가 아니라 순서입니다. 경매로 집이 팔리면 법원은 매각대금을 법률이 정한 우선순위에 따라 나눠 주고, 확정일자를 받은 임차인은 자기보다 뒤에 선 권리자보다 먼저 받습니다. 거꾸로 말하면 내 앞에 선 권리들이 다 가져간 뒤 남은 금액이 내 몫의 상한입니다.

그리고 대법원 판례는 앞선 저당권이 경매로 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸한다고 봅니다. 근저당보다 늦게 들어간 임차인은 남은 금액으로 보증금을 다 받지 못해도 새 소유자에게 계속 살겠다고 주장하기 어렵습니다. 그래서 3관문에서는 이 숫자 하나를 구해야 합니다.

등기부로 채워지는 칸은 근저당과 가압류 두 줄뿐이고, 그 두 줄도 적힌 숫자를 그대로 빼면 틀립니다. 나머지 칸은 이 집 시세, 유효한 선순위 권리와 공동담보 몫, 최우선변제 해당 여부를 한꺼번에 놓고 배당 순서대로 빼 봐야 나오는 숫자입니다.

가계약금은 이미 금액이 정해진 돈입니다. 반대편에 놓을 숫자, 곧 이 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금에 돌아오는 금액은 등기부 어디에도 적혀 있지 않습니다. 집토스리포트 상세 리포트는 등기부를 자동으로 열람해 유효한 선순위 권리를 정리하고(공동담보는 호실별 전용면적 기준 추정), 추정 시세와 근저당 설정일별 최우선변제 기준을 넣어 기본·보수적 두 시나리오의 예상 배당과 회수율을 보여 줍니다. 금액이 등기부에 없는 가처분·경매개시결정·압류 같은 권리는 계산에 넣지 못해 따로 표시하고, 신탁부동산이면 점수 대신 「신탁부동산」으로 표시해 신탁원부 확인을 안내합니다. 시세와 공동담보 몫은 추정값이라 실제와 다를 수 있습니다.

결정하기 전에 남겨 둘 기록

어느 쪽으로 정하든 지금 남겨 둘 것이 있습니다.

• 가계약금 이체 내역: 금액, 일시, 받은 사람
• 주고받은 문자 전체: 주소와 호수, 보증금, 입주일이 돈을 보낼 때 어디까지 적혀 있었는지가 가계약금 처리에서 쓰이는 재료입니다
• 등기부와 발급일: 무엇을 보고 멈췄는지를 날짜와 함께 남깁니다
• 등기에 대한 설명 요청: 중개사무소나 집주인에게 등기부에서 본 등기의 원인과 해소 계획을 문자로 물어 답을 받아 둡니다

민법은 계약금을 주고받은 경우 다른 약정이 없으면 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 계약금을 포기하거나 그 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있게 정하고, 이 규정은 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다. 가계약금이 이 계약금에 해당하는지부터가 사안마다 갈리지만, 계약서를 쓰고 돈이 더 오갈수록 물러설 길이 좁아지는 방향인 것은 같습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 가계약금을 보낸 뒤에야 매물의 「융자 ○억」이 등기부 숫자와 다르다는 걸 알았어요.

「융자」는 등기부에 쓰이는 말이 아닙니다. 가계약금을 이미 보냈다면 광고 숫자 대신 등기부 을구에 남아 있는 근저당을 놓고 위 세 관문을 따라갑니다. 경매에서 근저당권자가 내 보증금보다 앞서 가져갈 수 있는 한도는 을구의 채권최고액이고 이자도 이 한도 안에 들어가므로 광고의 융자 금액과 다를 수 있습니다. 공동담보라면 다른 호실과 묶인 금액이고, 다가구라면 다른 세대 보증금이 등기부 밖에 더 있습니다. 잔금 때 융자를 갚고 근저당을 말소하는 조건은 2관문처럼 특약으로 걸 수 있고, 지우지 못한 근저당은 3관문 표의 칸을 채워야 판단이 섭니다. 아직 가계약금을 보내기 전이라면 광고의 융자 금액을 등기부 숫자와 등기부 밖의 돈으로 나눠 읽는 순서를 융자 있는 집 전세·월세에서 먼저 보세요.

Q. 근저당이 있다는 이유로 가계약금을 돌려받을 수 있나요?

등기부에 근저당이 있다는 사실만으로 가계약금 처리가 정해지지는 않습니다. 돈을 보낼 때 계약 조건이 어디까지 정해졌는지, 취소할 때의 처리를 따로 약속했는지에 따라 갈립니다. 판례가 보는 기준은 가계약금 반환 기준에 정리했습니다.

Q. 가압류 금액이 보증금에 비해 작으면 괜찮은가요?

작다는 판단은 나눌 돈과 비교해야 나옵니다. 대법원은 확정일자가 가압류보다 늦은 임차인은 가압류 채권자와 채권액 비율로 나눠 배당받는다고 봤고, 선후는 전입신고일이 아니라 확정일자 부여일로 가립니다. 지금 등기부에 있는 가압류는 앞으로 받을 내 확정일자보다 앞서므로, 말소되지 않으면 이 비율 관계가 됩니다. 금액과 별개로, 가압류 채권자가 본안 소송에서 이겨 경매까지 가면 가압류등기 뒤에 들어간 임차인은 낙찰자에게 대항하지 못할 수 있다고 본 대법원 판례도 있어, 금액이 작다는 것만으로 판단하지 않습니다. 비율로 나눌 몫이 얼마인지는 앞선 근저당과 최우선변제를 뺀 남은 금액을 알아야 나오므로, 잔금 전 말소를 조건으로 거는 편이 판단을 단순하게 만듭니다.

Q. 등기부등본 갑구의 가처분, 종류에 따라 결과가 다른가요?

다릅니다. 다만 갈리는 것은 가처분 채권자가 이긴 뒤 지울 수 있는 등기의 범위입니다. 세입자에게 괜찮은 종류가 따로 있다는 뜻은 아닙니다. 민사집행법이 등기부에 기입하게 하는 가처분은 법원이 부동산의 양도나 저당을 금지한 처분금지가처분입니다. 등기관은 이 등기에 무엇을 지키려는 가처분인지(피보전권리)와 무엇을 금지했는지(금지사항)를 적습니다. 소유자를 상대로 한 가처분이면 저당권이나 전세권 설정을 청구하는 경우라도 갑구에 들어갑니다. 부동산등기법과 부동산등기규칙은 피보전권리에 따라 말소 범위를 이렇게 나눕니다.

• 소유권 이전이나 소유권 등기 말소를 청구하는 가처분: 채권자가 소유권이전등기나 소유권말소등기를 신청하면서 가처분 뒤에 들어온 제3자 명의 등기의 말소를 혼자 신청할 수 있습니다. 가처분보다 먼저 된 가압류·저당권 등에 따른 경매개시결정등기와 가처분 채권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등은 빠집니다. 표에서 소유자와 계약 상대가 바뀔 수 있다고 한 경우입니다.
• 지상권·전세권·임차권 설정을 청구하는 가처분: 가처분 뒤 같은 부분에 설정된 제3자의 지상권·지역권·전세권·임차권 등기가 말소 대상입니다.
• 저당권 설정을 청구하는 가처분: 채권자가 저당권 설정등기를 하더라도 가처분 뒤에 된 제3자 명의 등기는 말소를 신청할 수 없습니다. 그 저당권과 내 보증금의 순서는 이 조항들만으로 정해지지 않습니다.

입주와 전입신고로 생기는 대항력은 등기가 아니라서 이 말소 규정이 직접 다루지 않습니다. 가처분등기 뒤에 대항요건을 갖춘 세입자가 가처분 채권자에게 임대차를 주장할 수 있는지는 대법원 판례로 확인되지 않습니다(2026년 10월 5일 기준). 종류를 읽은 뒤에도 1관문 판정은 그대로입니다. 등기부에 적힌 피보전권리로 무엇을 다투는지 보고 집주인이 밝힌 가처분의 원인·해소 계획은 문자로 받아 둡니다. 등기부에서 가처분이 말소된 것을 확인하기 전에는 진행을 판단하지 않습니다.

Q. 경매개시결정이 있는데 집주인이 곧 취하된다고 합니다.

경매 취하는 경매를 신청한 채권자가 하는 일이라 집주인 약속만으로 정해지지 않습니다. 이 등기가 남은 상태에서 입주·전입하면 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없고, 앞선 근저당이 있다면 매각 때 그 근저당과 함께 내 임차권도 소멸합니다. 말소된 등기부를 확인하기 전에는 진행을 판단할 재료가 없는 상태입니다.

Q. 등기부 소유자가 신탁회사로 되어 있으면요?

등기상 소유자는 수탁자인 신탁회사이고, 대법원은 담보신탁이면 특별한 약정이 없는 한 임대권한이 수탁자에게 있는 것이 일반적이라고 봤습니다. 계약하자는 사람이 등기부 소유자와 다르다면 누가 임대할 권한을 가졌는지, 신탁원부에 무엇이 적혔는지부터 확인해야 합니다. 확인 순서는 신탁 물건 판단에 정리했습니다.