소액임차인 최우선변제금 2026 지역별 기준표와 계산법

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-04-20 · 최종 갱신 2026-10-05

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 민사집행법, 수도권정비계획법 시행령, 대법원 판례

2026년 9월 기준 최우선변제금은 서울 5,500만 원(보증금 1억 6,500만 원 이하), 과밀억제권역(서울 제외)과 세종·용인·화성·김포 4,800만 원(1억 4,500만 원 이하), 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)와 안산·경기 광주시·파주·이천·평택 2,800만 원(8,500만 원 이하), 그 밖의 지역 2,500만 원(7,500만 원 이하)까지입니다. 이 금액은 받을 수 있는 상한이고, 근저당 설정일, 2023년 2월 21일 전에 입주·전입과 확정일자를 갖춘 다른 임차인, 집값 절반 한도에 따라 실제로 받는 돈은 줄거나 대상에서 빠질 수 있습니다.

2026년 최우선변제금은 얼마인가요? 2026년 9월 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 5,500만 원까지, 과밀억제권역(서울 제외)과 세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만 원 이하인 임차인이 4,800만 원까지, 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)와 안산·경기 광주시·파주·이천·평택은 8,500만 원 이하인 임차인이 2,800만 원까지, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하인 임차인이 2,500만 원까지 경매 배당에서 근저당 같은 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령
- 현행 시행령: 2026년 7월 1일 시행본. 금액은 2023년 2월 21일 개정 때 정해진 뒤 바뀌지 않았고, 2026년 7월 1일 개정은 주택임대차분쟁조정위원회 관할구역 표만 고친 것입니다
- 확인일: 2026년 9월 22일 법령 원문 기준. 이날까지 시행을 앞둔 금액 개정은 없습니다

다만 이 표는 받을 수 있는 돈의 상한입니다. 표를 내 집에 그대로 대입하면 기준일, 지역 칸, 집값 절반 한도, 요건에서 어긋날 수 있습니다. 아래에서 표를 먼저 보고, 어긋나는 지점을 차례로 짚습니다.

2026년 지역별 최우선변제금 기준표

표 기준: 주택임대차보호법 시행령 현행본(2026년 7월 1일 시행), 2026년 9월 22일 확인. 세 번째 줄의 광역시는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 뺀 곳입니다. 그래서 인천은 과밀억제권역에서 빠지는 곳(아래 지역 칸 설명)을 뺀 나머지가 두 번째 줄이고, 부산 기장군·대구 달성군·군위군·울산 울주군·인천 강화군·옹진군 같은 광역시 군지역은 네 번째 줄입니다. 세 번째 줄의 광주는 광주광역시가 아니라 경기도 광주시입니다.

표의 두 숫자는 성격이 다릅니다.

• 가운데 열(보증금 기준): 소액임차인에 들어가는지 가르는 자격선입니다. 이 선을 넘으면 이 표로는 최우선변제 대상이 아닙니다
• 오른쪽 열(최우선변제금 상한): 소액임차인이 먼저 받을 수 있는 돈의 상한입니다. 시행령 문언도 「금액 이하로 한다」입니다. 보증금이 상한보다 적으면 보증금만큼이 한도입니다

그래서 서울에서 보증금 1억 6,500만 원으로 계약해도 최우선으로 받을 수 있는 돈은 최대 5,500만 원이고, 보증금 3,000만 원이면 최대 3,000만 원입니다.

표를 내 집에 대입할 때 어긋나는 네 가지

1. 기준일: 계약일이 아니라 배당을 다투는 상대가 권리를 얻은 날

시행령은 금액을 올리면서 부칙에 경과규정을 붙여 왔습니다. 2023년 개정 부칙은 새 금액을 「이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다」고 적습니다.

대법원 판례는 이 경과규정이 소액임차인과 각 담보물권자, 그리고 확정일자를 갖춘 다른 임차인 사이에 상대적으로 적용된다고 봤습니다. 뜻은 이렇습니다.

• 상대가 근저당권자라면, 그 근저당이 설정된 때 시행 중이던 표가 붙습니다
• 상대가 확정일자를 갖춘 다른 임차인이라면, 그 사람이 입주·전입과 확정일자를 갖춘 때 시행 중이던 표가 붙습니다
• 상대가 여럿이면 표도 상대마다 따로 붙습니다

예를 들어 등기부 을구에 2019년 근저당과 2024년 근저당이 살아 있다면, 2019년 근저당권자와의 관계에서는 2019년 당시 표가, 2024년 근저당권자와의 관계에서는 지금 표가 붙습니다. 판례 사안에서도 소액임차인들은 옛 근저당권자보다는 그 근저당 당시 금액만큼 먼저 받고, 그보다 늦게 확정일자를 갖춘 임차인보다는 그때 금액과의 차액을 더 먼저 받았습니다. 그래서 「가장 먼저 설정된 근저당 날짜 하나로 기준이 정해진다」고 단순하게 볼 수는 없습니다.

위 표를 그대로 써도 되는 경우는 을구에 살아 있는 담보물권이 모두 2023년 2월 21일 이후 설정분이고, 2023년 2월 21일 전에 입주·전입과 확정일자를 모두 갖춘 다른 임차인도 없을 때입니다. 최근 금액은 2014년 1월 1일, 2016년 3월 31일, 2018년 9월 18일, 2021년 5월 11일, 2023년 2월 21일에 바뀌었습니다. 상대의 날짜가 2023년 2월 21일보다 앞서면 그 날짜가 속한 시기의 표를 따로 찾아야 합니다.

상대가 둘 이상이면 내 보증금이 소액임차인 범위에 드는지도 상대마다 따로 가려야 합니다. 그 순서는 소액임차인 범위 4단계 판정에 정리해 두었습니다.

⚠️ 다른 임차인의 확정일자는 등기부에 나오지 않습니다. 계약하려는 사람도 임대인의 동의를 받아 주민센터 같은 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일과 보증금 정보를 요청할 수 있습니다.

2. 지역 칸: 행정구역 이름만으로 고르면 틀리기 쉽다

두 번째 줄의 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령에 적힌 범위를 따릅니다. 이름만 보고 칸을 고르면 틀리기 쉬운 곳이 있습니다.

• 인천광역시: 강화군·옹진군, 서구 일부 동(대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동), 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지는 과밀억제권역에서 빠집니다. 이 가운데 강화군·옹진군은 광역시 줄에서도 군지역이 빠지므로 네 번째 줄, 나머지는 세 번째 줄로 내려갈 수 있습니다
• 남양주시: 일부 동만 과밀억제권역입니다
• 시흥시: 반월특수지역은 과밀억제권역에서 빠집니다
• 세종·용인·화성·김포, 안산·경기 광주시·파주·이천·평택: 시행령이 이름을 직접 적은 시라 표에서 바로 찾으면 됩니다

2026년에는 헷갈리는 곳이 하나 더 생겼습니다. 2026년 7월 1일 광주광역시와 전라남도가 합쳐져 전남광주통합특별시가 됐습니다. 그런데 최우선변제 표에는 통합특별시나 도를 위한 줄이 따로 없고, 광주·전남과 관련된 줄은 「광역시」와 「그 밖의 지역」뿐입니다. 통합특별시 설치 특별법에 다른 법령 적용에 관한 특례가 있지만, 이 표의 어느 줄에 대입하는지에 대한 정부 해석은 2026년 9월 22일까지 확인하지 못했습니다.

⚠️ 옛 광주광역시 지역이나 옛 전라남도 시·군이라면 한 줄로 단정하지 말고 세 번째 줄과 네 번째 줄 중 낮은 쪽으로도 계산해 두세요. 법적 결론이 아니라 손해를 줄이려는 보수적인 가정입니다. 특히 보증금이 7,500만 원 초과 8,500만 원 이하라면 어느 줄이냐에 따라 소액임차인 해당 여부부터 갈립니다. 이 금액을 심의하는 주택임대차위원회는 법무부에 있습니다.

3. 절반 한도: 집값의 2분의 1을 넘을 수 없고, 여럿이면 나눠 받는다

주택임대차보호법은 보증금 중 일정액이 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 시행령은 이렇게 적용합니다.

• 한 사람의 일정액이 주택가액 절반을 넘으면 절반까지만 받습니다
• 소액임차인이 여럿이고 각자 일정액의 합계가 절반을 넘으면, 절반을 각자 일정액의 비율로 나눈 금액이 각자의 몫이 됩니다
• 한 집에서 가정공동생활을 하는 임차인 여럿은 한 명으로 보고 보증금을 합칩니다

여기서 주택가액은 감정가나 시세가 아닙니다. 대법원 판례는 낙찰대금에 몰수된 입찰보증금 등을 더하고 집행비용을 뺀, 실제로 배당할 금액으로 봤습니다. 유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려가면 절반 한도도 함께 내려갑니다.

4. 요건: 확정일자가 아니라 경매신청 등기 전 입주와 전입

최우선변제와 우선변제권은 이름이 비슷하지만 요건이 다릅니다.

경매신청 등기가 먼저 올라간 뒤에 입주·전입했다면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원 판례는 최우선변제의 요건인 입주와 전입을 경매신청 등기 전에 갖추는 데 그치지 않고 배당요구의 종기까지 계속 유지해야 한다고 봤습니다. 그 전에 이사하거나 전출하면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 또 경매가 시작되면 민사집행법에 따라 법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자가 배당을 받습니다. 임차권등기 같은 등기가 없는 보통의 임차인이라면 이 기한을 놓치지 않아야 합니다.

실전 계산 예시: 서울 보증금 1억 5,000만 원

상황(가정): 서울 마포구, 보증금 1억 5,000만 원. 을구에 살아 있는 근저당은 모두 2023년 2월 21일 이후 설정분이고, 그 전에 입주·전입과 확정일자를 모두 갖춘 다른 임차인은 없습니다. 이 집의 소액임차인은 나 혼자이고, 경매신청 등기 전에 입주와 전입을 마쳤고 배당요구의 종기까지 계속 살며 전입을 유지했으며, 배당요구도 기한 안에 했습니다. 매각대금은 2억 원이고 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액을 1억 9,000만 원으로 가정합니다. 세금 같은 다른 배당 요소는 빼고 단순화한 예시입니다.

1단계, 소액임차인 해당 여부: 서울 자격선 1억 6,500만 원 이하이므로 해당합니다.

2단계, 일정액: 보증금 1억 5,000만 원과 서울 상한 5,500만 원 중 작은 쪽인 5,500만 원입니다.

3단계, 절반 한도: 실제 배당할 금액 1억 9,000만 원의 절반은 9,500만 원입니다. 5,500만 원은 이 안에 들어오므로 줄어들지 않습니다.

결론: 이 가정에서는 5,500만 원을 근저당보다 먼저 배당받습니다. 나머지 9,500만 원은 최우선변제 대상이 아닙니다. 확정일자를 갖췄다면 우선변제권 순위에 따라 남은 배당금에서 더 받을 수 있고, 순위가 밀리면 못 받을 수 있습니다.

가정 하나만 달라져도 결과가 바뀝니다. 2023년 2월 21일 전에 설정된 근저당이 살아 있으면 그 근저당권자와의 관계에서는 옛 표가 붙어 자격선을 넘거나 상한이 더 낮아질 수 있고, 소액임차인이 여럿이면 절반 한도 안에서 나눠 받습니다.

한 건물에 소액임차인이 여러 명일 때

다가구주택처럼 여러 세대가 사는 건물에서는 절반 한도가 빨리 찹니다. 가상 예시로 보면 이렇습니다.

상황(가정): 서울의 다가구주택, 경매로 실제 배당할 금액 3억 원. 소액임차인 4세대가 각자 일정액 5,500만 원이고, 모든 세대에 지금 표가 붙는다고 가정합니다.

표의 5,500만 원이 3,750만 원이 됩니다. 보증금이 3,000만 원인 세대가 섞여 있으면 그 세대의 일정액은 3,000만 원으로 들어가 비율도 달라집니다. 선순위 권리나 세금 같은 다른 배당 요소는 빼고 단순화한 예시입니다.

⚠️ 다가구주택의 다른 세대 보증금과 확정일자는 등기부에 나오지 않습니다. 입주 전에 건물 전체의 임차 현황을 파악해야 이 계산을 할 수 있습니다.

계약 전에 확인할 것과 집토스리포트가 도와주는 범위

집토스리포트는 등기부등본을 자동으로 열람해 을구의 근저당마다 순위·접수일·금액을 정리하고, 말소된 권리와 살아 있는 권리를 나눠 보여줍니다. 근저당 설정 시기와 지역을 반영해 최우선변제 예상 금액을 계산하고, 시세 추정을 바탕으로 경매 배당 시뮬레이션을 포함한 보증금 안전진단 결과를 제공합니다. 근저당이 여러 건이면 상대마다 붙는 표가 다를 수 있으니 위에서 설명한 방식으로 함께 확인하세요. 다른 세대의 확정일자 부여현황은 리포트가 읽지 않으므로, 이 부분은 임대인 동의를 받아 확정일자 부여기관에 따로 확인하세요.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 2026년 최우선변제금은 얼마인가요?

2026년 9월 기준 주택임대차보호법 시행령(2026년 7월 1일 시행본)에 따르면 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외)과 세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만 원 이하일 때 4,800만 원, 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)와 안산·경기 광주시·파주·이천·평택은 8,500만 원 이하일 때 2,800만 원, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하일 때 2,500만 원까지입니다. 이 금액은 2023년 2월 21일 개정 이후 바뀌지 않았습니다. 다만 이 금액은 상한이고, 등기부의 담보권 설정일, 개정 전에 입주·전입과 확정일자를 갖춘 다른 임차인, 집값 절반 한도에 따라 실제로 받는 돈은 줄거나 대상에서 빠질 수 있습니다.

Q. 최우선변제금 기준일은 계약일인가요, 근저당 설정일인가요?

계약일이 아닙니다. 시행령 부칙은 새 금액을 기존 임대차계약에도 적용하되, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용합니다. 대법원 판례는 이 규정이 소액임차인과 각 담보물권자, 확정일자를 갖춘 다른 임차인 사이에 상대적으로 적용된다고 봤습니다. 그래서 근저당권자와는 그 근저당 설정 당시 표가, 다른 확정일자 임차인과는 그 사람이 입주·전입과 확정일자를 갖춘 당시 표가 붙고, 상대가 여럿이면 표도 상대마다 따로 붙습니다. 2026년 표를 그대로 쓸 수 있는 건 살아 있는 담보물권이 모두 2023년 2월 21일 이후 설정분이고 그 전에 입주·전입과 확정일자를 모두 갖춘 다른 임차인도 없을 때입니다.

Q. 최우선변제를 받으려면 확정일자가 필요한가요?

최우선변제에는 확정일자가 필요하지 않습니다. 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받아 입주하고 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하고, 이 상태를 배당요구의 종기까지 유지해야 합니다. 확정일자는 보증금 전액을 순위에 따라 배당받을 수 있게 하는(전액 보장은 아닙니다) 우선변제권의 요건으로, 입주·전입에 더해 필요합니다. 경매가 시작된 뒤에는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다.

Q. 보증금이 최우선변제금 상한보다 적으면 얼마를 받나요?

보증금만큼이 한도입니다. 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 내 보증금과 지역 상한 중 작은 쪽이고, 여기에 주택가액 절반 한도가 한 번 더 걸립니다. 서울에서 보증금이 3,000만 원이면 5,500만 원이 아니라 최대 3,000만 원입니다.

Q. 한 건물에 소액임차인이 여러 명이면 최우선변제금은 어떻게 나누나요?

소액임차인들의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 절반을 각자 일정액의 비율로 나눠 받습니다. 여기서 주택가액은 감정가나 시세가 아니라 낙찰대금 등에서 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액입니다. 예를 들어 실제 배당할 금액이 3억 원이고 서울 소액임차인 4세대가 각자 5,500만 원이라면, 합계 2억 2,000만 원이 절반인 1억 5,000만 원을 넘으므로 한 세대 몫은 3,750만 원이 됩니다.

Q. 광주·전남은 최우선변제금 어느 기준을 적용하나요?

2026년 7월 1일 광주광역시와 전라남도가 전남광주통합특별시로 합쳐졌지만, 최우선변제 표에는 통합특별시나 도를 위한 줄이 따로 없고, 광주·전남과 관련된 줄은 「광역시」와 「그 밖의 지역」뿐입니다. 통합특별시를 표의 어느 줄에 대입하는지에 대한 정부 해석은 2026년 9월 22일까지 확인하지 못했습니다. 계약 전에는 광역시 줄(8,500만 원 이하, 2,800만 원)과 그 밖의 지역 줄(7,500만 원 이하, 2,500만 원) 중 낮은 쪽으로도 계산해 두는 것이 안전합니다. 이미 경매가 진행 중이라면 그 사건을 맡은 경매법원에 확인하세요.

Q. 월세가 있으면 소액임차인 기준은 어떻게 따지나요?

주택 최우선변제의 자격선은 보증금 금액으로 정해져 있고, 주택임대차보호법과 시행령에는 소액임차인 판단을 위해 월세를 보증금으로 환산해 더하라는 규정이 없습니다. 월세가 있는 계약이라도 계약서상 보증금을 표의 자격선과 비교하면 됩니다.