임차인 우선매수권, 나에게 있는지부터 판정하세요 - 없어도 시간 버는 방법이 있습니다

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-08-23

근거 법령·판례: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 민사집행법, 국세징수법, 주택임대차보호법, 주민등록법

임차인이라는 이유만으로 생기는 우선매수권은 없다. 민사집행법상 우선매수권은 공유자의 권리이고, 임차인에게는 전세사기피해자로 결정받은 경우에 특별법이 따로 부여한다. 결정문·보증 제공·기한이라는 세 관문과, 상계되는 것은 보증금이 아니라 배당받을 금액이라는 점, 잔금 미납 시 보증 몰수와 재매각 응찰 금지까지 자기 숫자로 판정하게 한다. 결정문이 아직 없어도 경매 유예·정지로 시간을 벌 수 있는 경로와, 조사 30일이 위원회 심의 앞에 따로 붙는다는 실제 소요기간까지 짚는다.

지시받은 7건의 지적을 모두 검증·반영했습니다. 최종 본문은 아래와 같습니다.

집이 경매에 넘어갔고, 권리분석을 해보니 낙찰돼도 보증금의 절반도 못 건집니다. 이때 인터넷에서 이런 말을 봅니다. "세입자는 우선매수권이 있어서 최고가 쓴 사람보다 먼저 집을 살 수 있다."

그래서 매각기일에 법정으로 갑니다. 그리고 집행관 앞에서 "제가 세입자인데 우선매수하겠습니다"라고 말합니다.

아무 일도 일어나지 않습니다. 집행관은 그런 신고를 받아줄 근거가 없습니다. 최고가매수신고인에게 그대로 매각이 진행되고, 며칠 뒤 매각허가결정이 납니다.

이 글은 그 자리에서 막히지 않기 위한 글입니다. 결론부터 말하면 임차인이라는 이유만으로 생기는 우선매수권은 존재하지 않습니다. 우선매수권은 특정한 신분을 가진 사람에게만 법이 따로 부여한 권리이고, 그 신분은 매각기일 전에 미리 만들어 두어야 하는 것입니다.

다만 여기서 창을 닫지 마십시오. 지금 이미 경매가 진행 중이라면, 결정문이 없어도 오늘 할 수 있는 일이 따로 있습니다(5번 항목). 그리고 그 일에는 기한이 있습니다.

1. 우선매수권은 「임차인」이 아니라 「신분」에 붙습니다

먼저 용어부터 정리하겠습니다. 우선매수권은 남이 써낸 최고가와 같은 금액을 내고 그 사람을 제치는 권리입니다. 더 싸게 사는 권리가 아닙니다. 이 점부터 오해가 많습니다.

그리고 이 권리는 아무에게나 없습니다. 민사집행법이 정한 우선매수권은 공유자의 것입니다. 여러 명이 지분으로 나눠 가진 부동산에서 한 명의 지분이 경매에 나왔을 때, 나머지 공유자가 낯선 사람과 공동 소유자가 되는 것을 막으라고 준 권리입니다. 임차인은 공유자가 아닙니다. 그래서 이 조항으로는 안 됩니다.

임차인에게 우선매수권이 생기는 경로는 따로 있습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 그것입니다. 이 법은 전세사기피해자로 결정받은 사람에게 경매절차와 공매절차 각각에서 우선매수권을 줍니다.

여기서 핵심은 「전세사기피해자」가 자칭이 아니라 국가가 내리는 결정이라는 점입니다. 같은 법에 따르면 전세사기피해자란 법이 정한 요건을 모두 갖춘 사람으로서, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말합니다. 결정문 정본이 신청인에게 송달됩니다. 이 종이가 없으면 우선매수권도 없습니다.

2. 결정문이 있어도, 「법정에서 말하는 것」으로는 안 됩니다

여기서 두 번째로 많이 깨지는 지점입니다. 우선매수권은 법원이 알아서 "혹시 피해자분 계신가요?"라고 물어봐 주는 절차가 아닙니다.

법문이 요구하는 것은 두 가지입니다. 매각기일까지 ① 민사집행법에 따른 보증을 제공하고 ② 우선매수하겠다는 신고를 하는 것입니다.

이 「보증」이 결정적입니다. 매수신청의 보증은 법원이 정하는 금액과 방법에 맞게 집행관에게 제공해야 하는 실제 돈입니다. 말로 하는 신고가 아니라 현금 또는 보증서를 들고 가야 하는 절차라는 뜻입니다. 보증금이 묶여 있어서 현금이 없다는 것은 사정으로 참작되지 않습니다.

가격은 이렇게 정해집니다.

두 번째 줄을 눈여겨보십시오. 응찰자가 없어도 우선매수권을 쓸 수 있습니다. 다만 이때는 그 회차의 최저매각가격을 내야 합니다. 유찰이 반복돼 가격이 더 떨어지길 기다리는 것과, 지금 최저가로 확보하는 것 사이의 판단이 여기서 생깁니다.

신고가 있으면 법원은 매각을 허가하여야 합니다. 재량이 아니라 의무입니다. 그리고 원래 최고가를 썼던 사람은 차순위매수신고인으로 간주됩니다. 이게 왜 중요한지는 잠시 뒤에 나옵니다.

피해자가 여러 명이면 어떻게 될까요. 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 나눠서 매수하게 됩니다. 한 건물에 피해자가 여럿인 다세대라면 이 조항이 실제로 작동합니다.

공매도 별도로 마련돼 있습니다. 국세징수법에 따라 공매되는 경우에는 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 신청하며, 최고가 매수신청인이 있으면 그 최고가 매수가격, 없으면 공매예정가격이 기준이 됩니다. 경매냐 공매냐에 따라 기한의 이름과 시점이 다르다는 점을 반드시 확인하십시오.

3. 「보증금으로 퉁친다」는 말의 정확한 범위

낙찰받으면 잔금을 내야 합니다. 여기서 흔히 "내 보증금이랑 상계하면 되니까 돈이 거의 안 든다"고들 말합니다. 절반만 맞습니다.

민사집행법이 정한 특별한 지급방법은 이렇습니다. 채권자가 매수인인 경우, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고, 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.

문장을 뜯어보면 상계되는 것은 「내 보증금」이 아니라 「내가 배당받을 금액」입니다. 이 둘은 전혀 다른 숫자입니다. 순위에 밀려 배당액이 0원이면 상계할 것도 0원이고, 낙찰대금 전액을 현금으로 내야 합니다.

숫자로 확인하겠습니다. 보증금 2억 5,000만 원, 낙찰가 1억 8,000만 원, 경매비용 500만 원인 같은 집을 두 경우로 나눠 봅니다.

내가 A행인지 B행인지는 이것으로 갈립니다. 내 확정일자와 등기부 을구에 적힌 근저당 설정일의 선후입니다. 근저당 날짜가 먼저면 A행, 내 확정일자가 먼저면 B행입니다. 등기부를 펴서 을구의 가장 이른 근저당 설정일과 내 계약서 확정일자 도장을 나란히 놓고 비교하십시오.

※ 이 표는 최우선변제 대상 소액임차인이 없고 당해세도 없는 경우를 단순화한 것입니다. 앞에 선 사람이 더 있으면 내 배당액은 더 줄고, 그만큼 현금 부담이 커집니다.

A와 B는 똑같은 집, 똑같은 낙찰가인데 준비해야 할 현금이 1억 2,500만 원과 500만 원으로 갈립니다. 이 예시에서는 25배 차이입니다. 우선매수권이 있느냐보다 배당표에서 내가 어디에 서 있느냐가 실제로는 훨씬 큰 변수라는 뜻입니다.

그래서 순서가 이렇게 됩니다. 우선매수권 행사 여부를 고민하기 전에 내 배당예상액부터 계산해야 합니다. 그 숫자가 나와야 현금이 얼마나 필요한지 알 수 있고, 그래야 보증을 준비할 수 있습니다.

한 가지 더. 상계는 신고 기한이 매각결정기일이 끝날 때까지입니다. 낙찰받고 나서 천천히 알아봐도 되는 절차가 아닙니다. 그리고 내가 배당받을 금액에 이의가 제기되면, 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 그에 해당하는 대금을 내야 합니다. 다른 채권자가 내 배당액을 다투면 상계로 막아둔 금액이 현금 부담으로 되돌아온다는 뜻입니다.

4. 흔한 오해를 뒤집는 대목 — 「일단 신고해 놓고 안 되면 포기하면 되지」

가장 위험한 오해입니다. 우선매수 신고를 해서 매각허가를 받아 놓고 잔금을 못 내면 어떻게 되는가.

민사집행법은 재매각절차에서 「전의 매수인」은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다고 정하고 있습니다.

두 가지가 동시에 일어납니다. 제공한 보증금을 몰수당하고, 그 뒤 다시 진행되는 경매에는 응찰조차 못 합니다. 그냥 원위치가 아니라 더 나쁜 자리로 가는 것입니다.

대법원도 이 구조를 명확히 했습니다. 공유자가 우선매수권을 행사해 매각허가결정을 받고도 대금을 내지 않아 재매각이 진행된 사안에서, 대법원은 그 공유자가 「전의 매수인」에 해당해 매수신청을 할 수 없다고 보았고, 나아가 그런 사람에게는 재매각절차의 매각기일·매각결정기일을 통지하지 않아도 위법이 아니라고 판단했습니다. (이 결정은 그와 달리 본 원심을 파기환송한 것으로, 위 내용이 대법원의 결론입니다.)

임차인의 우선매수권도 같은 민사집행법 절차 위에서 작동하므로, 이 위험은 그대로 옮겨옵니다.

여기에 앞서 나온 조항이 겹칩니다. 내가 우선매수 신고를 하는 순간, 원래 최고가를 썼던 사람은 차순위매수신고인이 됩니다. 즉 내가 잔금을 못 내면 그 사람에게 기회가 넘어갈 수 있는 구조가 이미 만들어져 있습니다. 내가 포기하면 절차가 멈추는 것이 아닙니다.

정리하면 이렇습니다.

5. 결정문이 아직 없을 때 먼저 할 일 — 시간을 버는 조항

전세사기피해자 결정에는 시간이 걸립니다. 그리고 여기서 기간을 잘못 세는 사람이 많습니다.

신청을 하면 먼저 피해사실 조사가 있습니다. 이 조사는 신청을 받은 날부터 30일 이내에 마치도록 정해져 있습니다. 그 조사가 끝나야 위원회에 안건이 올라갑니다. 그 다음에 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 심의·의결을 마쳐야 하고, 부득이한 사유가 있으면 15일 이내 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.

즉 위원회 기간만 세면 안 됩니다. 조사 단계가 그 앞에 통째로 하나 더 붙습니다. 매각기일이 두 달쯤 남았으니 여유 있겠다고 계산했다가, 결정문을 받기 전에 집이 넘어가는 일이 여기서 생깁니다. 매각기일이 잡혀 있다면 결정을 기다리지 말고 유예·정지 신청부터 하십시오.

이 상황을 위한 조항이 같은 특별법에 있습니다. 전세사기피해주택에 대해 경매절차가 진행 중인 경우, 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매절차의 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 그리고 법원이 유예·정지를 결정할 때 고려하는 대상에는 전세사기피해자등 결정을 신청한 자도 포함됩니다. 즉 결정이 아직 안 났어도 신청 단계에서 시간을 벌 여지가 있다는 뜻입니다.

다만 이쪽은 앞의 매각허가와 성질이 다릅니다. 우선매수 신고가 있으면 법원이 매각을 허가「하여야 한다」고 못박은 것과 달리, 유예·정지는 임차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우에 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 결정「할 수 있다」고 되어 있습니다. 법원의 재량입니다. 신청했다는 사실만으로 매각기일이 멈춘다고 전제하면 안 됩니다. 기각될 수 있고, 그동안 다른 대비를 놓으면 그대로 매각됩니다.

유예·정지 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내이며, 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 연장될 수 있습니다.

또 하나의 선택지도 있습니다. 전세사기피해자는 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있습니다. 이 경우 공공주택사업자는 보증의 제공 없이 우선매수권을 행사할 수 있고, 그렇게 취득한 주택은 공공임대주택으로 공급하되 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있으며, 피해자는 최장 10년간 거주할 수 있습니다. 10년을 거주한 경우에는 임대료 수준에 따라 거주기간을 최장 10년 더 연장하는 방법 등으로 지원할 수 있습니다.

즉 「내가 이 집을 떠안는 것」과 「내가 이 집에 계속 사는 것」은 다른 선택지이고, 후자에는 소유의 위험을 지지 않는 경로가 마련돼 있습니다. 다만 지원액의 총합은 임차보증금에서 대항력·우선변제권을 행사해 받은 금액과 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액을 제외한 금액을 넘을 수 없습니다.

피해자와 공공주택사업자가 둘 다 우선매수 신고를 한 경우도 정리돼 있습니다. 이때 전세사기피해자는 매각기일까지(공매는 매각결정기일 전까지) 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 신고를 할 수 있고, 그 신고가 있으면 법원은 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 합니다. 피해자 본인의 의사가 앞섭니다.

6. 어떤 서류를, 어디서, 어떤 자격으로

행사 여부를 판단하려면 결국 숫자가 필요하고, 숫자는 서류에서 나옵니다.

결정문 행을 눈여겨보십시오. 이 법에 따른 국토교통부장관의 권한 중 신청의 접수와 피해사실의 조사는 시·도지사에게 위임되어 있습니다. 그래서 서류를 내는 곳은 국토교통부가 아니라 내가 사는 주택이 있는 시·도청입니다. 결정문이 국토교통부장관 명의로 오는 것과, 내가 접수하러 가는 곳은 다릅니다. 이 글을 읽고 "나도 결정을 받아야겠다"고 판단했다면 다음 행동은 시·도청 담당부서 문의입니다.

마지막 두 줄은 이 글을 「계약 전·잔금 전 점검」 목적으로 읽는 분을 위한 것입니다. 두 서류는 근거가 서로 달라서 자격도 다릅니다.

확정일자 부여현황은 아직 계약을 체결하려는 단계에서는 임대인의 동의를 받아야 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 반면 전입세대확인서는 신청권자에 「임대차계약자 본인」이 들어 있어, 계약서를 쓴 뒤라면 아직 전입 전이라도 계약자 본인 자격으로 직접 신청할 수 있습니다. 잔금 치르기 전에 앞선 세대의 전입 현황을 내 이름으로 확인할 수 있다는 뜻입니다. 이 확인을 건너뛰지 마십시오.

정리하면, 계약 전 단계에서 두 서류를 모두 보려면 임대인의 동의가 필요하고, 계약서를 쓴 뒤에는 전입세대확인서만큼은 혼자서도 뗄 수 있습니다. 계약 전에 임대인이 동의를 거부한다면 그 자체가 판단 재료입니다.

7. 마지막 판정 — 「살 수 있는가」가 아니라 「사는 게 맞는가」

우선매수권을 쓸 수 있게 됐다고 해서 써야 하는 것은 아닙니다. 마지막으로 대입할 표입니다.

두 번째 줄을 특히 보십시오. 앞의 사례에서 낙찰가 1억 8,000만 원은 보증금 2억 5,000만 원의 72%입니다. 그런데 이 집의 실제 시세가 1억 6,000만 원이라면, 우선매수권을 행사하는 순간 2,000만 원의 평가손을 확정하면서 팔리지도 않는 물건을 떠안게 됩니다. 보증금을 지키려다 손실을 소유로 바꾸는 셈입니다.

반대로 시세가 2억 2,000만 원인데 낙찰가가 1억 8,000만 원에서 형성됐다면, 계산은 완전히 달라집니다.

결국 우선매수권의 가치는 권리가 있느냐가 아니라, 그 집이 낙찰가만큼의 값어치를 하느냐에서 나옵니다.

우선매수 신고에는 되돌리기가 없습니다. 보증을 제공하고 신고하는 순간, 잔금을 못 내면 보증은 몰수되고 재매각에는 응찰조차 못 합니다. 최고가를 썼던 사람은 이미 차순위매수신고인으로 대기 중이라, 내가 물러난다고 절차가 멈춰 주지도 않습니다. 그 결정을 내리기 전에 필요한 건 각오가 아니라 내 배당예상액이라는 숫자 하나입니다. 그 숫자가 없으면 얼마를 현금으로 준비해야 하는지조차 알 수 없고, 모르는 채로 신고한 사람이 보증을 잃습니다.

집토스리포트에서 내 배당 순위와 예상 회수액 확인하기 — 등기부의 선순위 권리를 순서대로 배열해 기본·보수적 두 가지 가정으로 배당액을 계산해 드립니다.