임대인 미납국세 열람 0원, 왜 안전 증명이 아닌가

등기부 갑구의 압류 한 줄로는 세목도 금액도 법정기일도 알 수 없고, 미납국세 열람 결과가 0원이어도 신고분 대기기간과 스냅샷 한계 때문에 안전이 증명되지 않는다. 당해세와 일반 국세는 결론이 정반대인데 그 판정에 필요한 법정기일은 어떤 서류로도 손에 들어오지 않는다.

등기부를 떼 본 사람이라면 갑구에서 '압류'라는 두 글자를 만난 적이 있을 겁니다. 압류권자에 '○○세무서'나 '○○구청'이 찍혀 있고, 옆에는 등기 접수일이 있습니다. 그게 전부입니다. 금액도 없고, 무슨 세금인지도 없습니다.

반대의 경우도 있습니다. 갑구가 깨끗해서 안심했는데, 누군가 "그거 등기부로는 못 봐요"라고 합니다. 그래서 미납국세 열람을 신청했고, 결과가 0원으로 나왔습니다. 이제 안전한 걸까요.

이 글은 그 두 순간 사이에 있는 간격을 다룹니다. 결론부터 말하면, **압류 한 줄로도 판정이 안 되고, 열람 0원으로도 판정이 안 됩니다.** 왜 안 되는지를 조문 구조로 정확히 보여드리되, "그래서 당신 집은 안전하다"는 대신 결론은 내지 않겠습니다. 그건 마지막에 설명할 이유로, 독자 혼자서는 세울 수 없는 값에 걸려 있기 때문입니다.

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1. 압류 한 줄은 세목을 알려주지 않는다 — 그런데 세목에 따라 결론이 정반대다

임대인의 세금이 내 보증금보다 앞서느냐는 두 갈래로 갈립니다. 그리고 이 두 갈래는 결론이 **정반대**입니다.

갈래 1 — 당해세: 확정일자를 통째로 뛰어넘는다

「국세기본법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금반환채권이 국세보다 우선한다고 정해 두고 있습니다. 이게 원칙입니다. 그런데 같은 법이 바로 다음 항에서 예외를 답니다. **해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 그 보증금반환채권보다 우선한다**는 것입니다.

이걸 흔히 '당해세'라고 부릅니다. 국세 쪽 당해세는 이 세 가지가 전부입니다. 상속세, 증여세, 종합부동산세.

지방세 쪽은 「지방세기본법」이 따로 정합니다. 이 법은 우선순위 조항 안에 '그 재산에 대하여 부과된 지방세는 제외한다'는 괄호를 넣어 두는 방식으로 당해세를 앞세우고, 그 목록을 따로 열거합니다. **재산세, 자동차세(소유분), 지역자원시설세 중 소방분, 그리고 재산세·자동차세에 부가되는 지방교육세**입니다.

당해세의 무서운 점은 **확정일자가 아무리 빨라도 소용이 없다**는 것입니다. 순위 다툼 자체를 하지 않고 그냥 앞섭니다.

갈래 2 — 일반 국세·지방세: 법정기일로 겨룬다

당해세가 아닌 나머지 세금은 다릅니다. 이쪽은 **법정기일**이라는 날짜를 놓고 내 확정일자와 선후를 겨룹니다. 내 확정일자가 빠르면 내가 이깁니다.

여기서 오해가 많은 지점이 있습니다. 법정기일은 '세금이 확정된 날'이 아닙니다. 「국세기본법」이 정의를 따로 두는데, 신고로 확정되는 국세는 **그 신고일**, 정부가 결정·경정해서 고지하는 세액은 **그 납부고지서의 발송일**, 압류와 관련해 확정된 국세는 **그 압류등기일**입니다. 「지방세기본법」도 같은 구조로 신고일·납세고지서 발송일·압류등기일을 열거합니다.

즉 법정기일은 세무서 내부의 행정 처리 날짜입니다. 등기부에 나올 리가 없는 날짜라는 뜻입니다.

그래서 등기부는 이 갈림길을 못 갈라 준다

| 등기부가 보여주는 것 | 등기부가 보여주지 않는 것 |

|---|---|

| 압류권자(○○세무서 / ○○구청) | 그 압류의 원인 세목 |

| 압류 등기 접수일 | 실제 체납 금액 |

| 압류 등기의 순위 | 그 세금의 법정기일 |

| — | 압류에 이르지 않은 체납의 존재 여부 |

압류권자가 세무서면 국세, 구청이면 지방세라는 것까지는 읽힙니다. 하지만 그게 **상속세인지 부가가치세인지, 재산세인지 취득세인지**는 등기부 어디에도 없습니다. 상속세면 내 확정일자를 뛰어넘고, 부가가치세면 법정기일로 겨룹니다. 결론이 정반대인데 판정 재료가 없는 겁니다.

그리고 더 큰 문제가 있습니다. **압류는 체납의 마지막 단계입니다.** 세금을 안 냈다고 바로 압류가 들어가지 않습니다. 독촉과 체납 처분 절차를 거쳐 마지막에 등기부에 찍힙니다. 그 앞 구간에 있는 체납은 등기부에 아무 흔적이 없습니다.

**갑구가 깨끗하다 = 체납이 없다**가 아니라, **갑구가 깨끗하다 = 압류 단계까지 간 체납은 없다**입니다. 이 둘 사이 구간의 크기는 등기부만으로는 잴 수 없습니다.

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2. 그래서 열람으로 넘어간다 — 그런데 열람서에도 구멍이 두 개다

등기부로 안 되니 제도가 따로 마련돼 있습니다. 「국세징수법」의 미납국세 열람, 「지방세징수법」의 미납지방세 열람입니다.

「국세징수법」상 열람 대상은 세 가지입니다. **신고기한까지 신고했으나 납부하지 않은 국세**, **납부고지서를 발급했지만 지정납부기한이 아직 오지 않은 국세**, 그리고 **체납액**입니다. 「지방세징수법」도 체납액·납기 미도래분·신고 후 미납분으로 거의 같은 범위를 정합니다.

세무서장은 신청이 오면 **열람 신청에 따라야 한다**고 되어 있고, 관할이 아닌 다른 세무서에 신청해도 됩니다. 지자체장도 마찬가지로 응하여야 합니다. 여기까지는 임차인에게 유리합니다.

문제는 이 열람서가 무엇을 못 보느냐입니다.

구멍 하나 — 신고분에는 대기기간이 있다

「국세징수법」시행령은 신고기한까지 신고한 국세 중 미납분에 대해 대기기간을 둡니다. **신고기한부터 30일이 지나야, 종합소득세는 60일이 지나야** 열람 대상이 됩니다.

이게 무슨 뜻인지 시간축에 놓아 보면 명확합니다.

| 시점 | 일어나는 일 | 열람서에 보이나 |

|---|---|---|

| 신고기한 당일 | 임대인이 세금을 신고하고 납부는 안 함 | 안 보임 |

| 신고기한 + 10일 | 미납 상태 지속 | 안 보임 |

| 신고기한 + 29일 | 미납 상태 지속 | 안 보임 |

| 신고기한 + 30일 이후 | 동일한 미납 | 비로소 보임 |

잔금 직전에 열람을 신청했다고 해 봅시다. 가장 최근 신고분이 아직 대기기간 안에 있으면, 그 미납은 **존재하는데도 열람서에 나오지 않습니다.** 열람서가 틀린 게 아닙니다. 조문이 그 기간에는 보여주지 않도록 정해 놓은 것입니다.

「지방세징수법」시행령에는 이에 상당하는 대기기간 조항이 이번 확인 범위에서 보이지 않았습니다. 다만 시행령 전문을 다 확인한 것이 아니므로 '지방세는 대기기간이 없다'로 단정하지는 않겠습니다.

구멍 둘 — 열람은 신청 시점의 스냅샷이다

열람은 신청한 그 시점에 존재하는 것을 보여줍니다. 계약 이후에 새로 생기는 세금은 애초에 대상이 아닙니다.

전세 계약은 보통 2년입니다. 그 2년 동안 **재산세는 매년 새로 부과되고, 종합부동산세도 매년 새로 확정됩니다.** 둘 다 당해세 목록에 들어 있는 세금입니다. 계약 시점 열람서가 0원이었다는 사실은 이 세금들에 대해 아무것도 보장하지 않습니다.

임대인이 그 집을 상속이나 증여로 받았다면 상속세·증여세도 같은 성격입니다. 이 역시 국세 당해세 3종에 들어 있습니다.

그래서 **열람 결과 0원짜리 종이 한 장은 '신청 시점에, 대기기간을 지난, 확정된 세금이 없었다'는 진술**입니다. '이 집에 세금 위험이 없다'는 진술이 아닙니다. 문장 두 개의 차이가 실제로는 아주 큽니다.

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3. 열람 시점은 언제까지 열려 있나 — 그리고 시점의 비대칭

「국세징수법」은 임차하여 사용하려는 자가 **임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지** 임대인의 동의를 받아 신청할 수 있게 정하고 있습니다.

여기에 더해, **계약을 체결한 임차인으로서 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우**에는 임대인 동의 없이도 신청할 수 있습니다. 시행령이 정한 그 금액은 **1천만 원**입니다. 이 경우에도 신청 창은 **임대차 기간이 시작하는 날까지**로 닫힙니다. 그리고 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지합니다.

「지방세징수법」도 같은 구조입니다. 계약 전 또는 임대차기간이 시작되는 날까지 동의로 신청하고, 보증금이 시행령상 금액(역시 1천만 원)을 초과하면 무동의 신청이 가능하며, 지자체장이 임대인에게 지체 없이 통지합니다. **지방세로 우회할 길은 없다**는 뜻입니다. 시점 제한과 동의 구조가 국세와 같습니다.

여기서 순서의 비대칭이 생긴다

무동의 열람은 **계약을 체결한 임차인**에게 주어지는 권한입니다. 즉 임대인이 동의를 거부하면, 확인은 **계약금을 걸고 도장을 찍은 다음**에야 가능합니다.

순서를 늘어놓으면 이렇게 됩니다.

1. 매물을 본다 → 아직 아무 서류도 못 뗀다

2. 임대인에게 열람 동의를 요청한다 → 거부당할 수 있다

3. 계약금을 걸고 계약서를 쓴다 → **이제야 무동의 열람 창이 열린다**

4. 열람 결과가 나쁘다 → 계약금은 이미 나가 있다

3번과 4번 사이에서 계약금을 어떻게 회수할지는 특약 설계의 문제입니다. 그런데 그 특약은 3번보다 **먼저** 넣어 놨어야 합니다. 확인은 나중에 되는데 대비는 미리 해야 하는 구조입니다.

참고로 「주택임대차보호법」은 열람과 별개로 임대인에게 정보 제시 의무를 둡니다. 임대차계약을 체결할 때 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하여야 하고, 계약 체결 전 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다. 「공인중개사법」도 개업공인중개사에게 임대인 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명하도록 정하고 있습니다. 다만 이건 **설명 의무이지 중개사가 대신 열람해 준다는 규정이 아닙니다.**

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4. 마지막 벽 — 판정식은 두 변인데, 손에 쥔 건 한 변뿐이다

2023년에 임차인 보호 장치가 하나 생겼습니다. 많은 분이 이걸 "이제 당해세보다 임차인이 먼저 받는다"로 알고 계신데, 조문 구조는 그게 아닙니다.

「국세기본법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금반환채권등이, **그 확정일자보다 법정기일이 늦은** 상속세·증여세·종합부동산세의 **우선징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다**고 정합니다. 「지방세기본법」도 같은 구조로, 확정일자보다 법정기일이 늦은 '재산세등'의 우선징수 순서에 대신 변제될 수 있게 합니다. 다만 지방세 쪽은 적용 대상이 재산세, 지역자원시설세 중 소방분, 재산세에 부가되는 지방교육세로 한정됩니다.

'순위 역전'이 아니라 '자리 대체'다

정확한 표현은 **그 당해세가 가져갈 자리를 임차인이 대신 차지한다**입니다. 그리고 조문에 한도가 두 겹으로 명시돼 있습니다.

• 대신 변제되는 금액은 **그 당해세의 징수액에 한정**된다
• 임차인보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액에는 **영향을 주지 않는다**

당해세로 나갈 세금이 300만 원이었다면, 임차인이 그 자리에서 가져올 수 있는 것도 300만 원까지입니다. 당해세가 사라지는 게 아니라 그 몫만큼만 앞당겨 받는 구조입니다. 그리고 내 앞에 있는 근저당은 그대로 앞에 있습니다.

그리고 판정에 필요한 값 하나가 없다

이 특례가 적용되는지는 오직 하나로 갈립니다.

**내 확정일자 vs 그 당해세의 법정기일** — 어느 쪽이 빠른가

두 변 중 확정일자는 내가 압니다. 계약서에 찍힌 날짜입니다.

**법정기일은 구할 수가 없습니다.** 앞에서 봤듯이 법정기일은 신고일이거나 납부고지서 발송일입니다. 등기부에는 없습니다. 압류 등기가 있어도 등기일만 보일 뿐입니다. 열람으로 체납 금액을 확인했다 하더라도, 그 금액에 붙은 법정기일이 내 확정일자보다 앞인지 뒤인지를 판단할 근거가 독자 손에 들어오지 않습니다.

참고로 열람 신청 결과물에 어떤 항목이 어떻게 표시되는지는 조문이 정하는 사항이 아닙니다. 조문은 열람의 **권한과 대상 범위**를 정하지, 출력물의 서식을 정하지 않습니다. 그러니 "열람서에 법정기일이 찍힌다" 또는 "안 찍힌다"를 조문만으로 단정할 수 없습니다.

그리고 이 특례를 정면으로 적용해 판단한 대법원 판례는 이번 확인 범위에서 **확인되지 않았습니다.** 조문 원리로는 위와 같이 확정되지만, 개별 사안의 배당 결과가 판례로 굳어졌다고 말할 수 있는 단계는 아닙니다.

**결론적으로, 독자는 '얼마가 밀렸는지'까지는 혼자 갈 수 있습니다. 그런데 '그게 나보다 앞서는 세금인지'에서 멈춥니다.** 여기가 이 글이 끝나야 할 지점입니다.

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5. 자기 등기부를 놓고 따라올 순서

판정은 못 해 드립니다. 대신 순서와 기준선은 드릴 수 있습니다.

**① 갑구에서 소유권 취득 원인을 본다**

'매매'가 아니라 **'상속'이나 '증여'**로 넘어온 기재가 있다면, 국세 당해세 3종 중 두 개(상속세·증여세)가 직접 걸리는 상황입니다. 이 경우 국세 쪽을 더 무겁게 봐야 합니다.

**② 임대인이 법인이거나 다주택자인지 본다**

종합부동산세는 국세 당해세 3종 중 나머지 하나이고, 보유 주택이 많을수록 금액이 커집니다. 그리고 종부세는 매년 새로 확정되므로 계약 시점 열람으로는 잡히지 않는 성격입니다.

**③ 갑구에 압류 기재가 있으면, 세목을 물어야 한다**

압류권자와 등기일만으로는 판정이 안 됩니다. 당해세인지 일반 세금인지가 결론을 뒤집습니다. 등기부를 더 들여다봐도 안 나오는 정보이므로, 임대인이나 해당 기관 쪽에서 확인할 사항입니다.

**④ 보증금이 1천만 원을 넘으면, 무동의 열람 창이 열린다 — 다만 기간 시작일까지다**

계약을 체결한 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다. 이 날짜를 넘기면 창이 닫힙니다. 다만 금액 기준과 절차는 신청 시점의 현행 규정을 다시 확인하시기 바랍니다.

**⑤ 열람 시점을 잔금 직전으로 미루지 않는다**

신고분 대기기간(30일, 종합소득세 60일) 때문에, 늦게 뗄수록 최근 신고분을 못 보는 게 아니라 **어느 시점에 떼든 직전 30~60일 구간은 구조적으로 비어 있습니다.** 시점을 앞당긴다고 해결되지 않고, 이 구간이 항상 존재한다는 것을 전제로 계약 조건을 짜야 합니다.

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6. 리포트가 볼 수 있는 선과 볼 수 없는 선

세금 영역에 대해서만큼은 분명히 말씀드리겠습니다.

집토스리포트는 **세무서·지자체에 미납국세 열람을 대신 신청하지 않습니다.** 앞에서 본 대로 열람 권한은 임차인 본인(또는 임차하려는 자)에게만 주어지는 것이고, 서비스가 대신 신청할 수 있는 창구 자체가 없습니다.

리포트가 하는 일은 등기부를 자동으로 열람해 말소되지 않은 살아 있는 권리만 뽑아내고, 근저당은 채권최고액 그대로 배당표에 올려 경매 배당을 시뮬레이션하는 것입니다. 선순위 보증금은 확정일자 부여현황이나 전입세대확인서를 쓰지 않고, 연면적을 나눠 호실 수를 잡은 뒤 지역·건축년도 통계 중앙값으로 추정합니다.

여기서 세금 항목이 어떻게 처리되는지가 중요합니다. **압류는 체납액이 등기부에 표시되지 않기 때문에, 배당 시뮬레이션에 금액으로 반영되지 않습니다.** 1장에서 본 그대로입니다. 등기부에 압류 한 줄이 찍혀 있어도 거기 담긴 숫자가 없으니, 리포트도 그 숫자를 만들어낼 수 없습니다. 그래서 실제 회수액은 시뮬레이션 결과보다 줄어들 수 있습니다.

배당표에 '당해세' 항목이 한 줄 보이더라도 마찬가지입니다. **그 금액은 실제로 조회된 체납액이 아니라 낙찰가에 고정 비율을 곱한 추정치**입니다. 임대인이 실제로 얼마를 밀렸는지와는 무관한 자리 표시용 숫자라는 뜻입니다.

즉 **압류든 그 앞 단계의 체납이든, 실제 체납 금액은 리포트에 들어오지 않습니다.** 앞에서 본 그 구간 — 압류에 이르기 전의 체납 — 은 물론이고, 등기부에 이미 찍힌 압류조차 금액 면에서는 리포트에 그대로 공백입니다.

그리고 당해세의 법정기일은 서비스도 알 수 없습니다. 특례 판정식의 두 변 중 리포트가 댈 수 있는 값은 확정일자 쪽 한 변뿐입니다. 압류 등기가 보여도 그 세목이 당해세인지 일반 국세인지 판별할 방법이 없습니다.

그래서 리포트의 자리는 **서류를 떼기 전, 매물 탐색 단계에서 후보를 거르는 보수적 관문**입니다. 등기부와 시세·선순위 추정만으로 보수적으로 봐도 여유가 없는 집을 먼저 후보에서 빼는 용도입니다. 세금은 그 관문 뒤에, 본인이 직접 열람 신청으로 확인해야 하는 영역으로 남습니다.

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❓ 자주 묻는 질문

Q. 미납국세 열람 결과가 0원으로 나왔으면 안전한가요?

아닙니다. 「국세징수법」시행령의 대기기간 때문에 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지나지 않은 신고분 미납은 존재해도 열람서에 나오지