잔금 전 하자체크, 빈집 점검에서 기록할 하자와 잔금을 멈춰 볼 신호 구분법
근거 법령·판례: 민법, 건축법, 주택임대차보호법, 대법원 판례
잔금 전 빈집 점검에서 보이는 것은 생활 하자, 구조 변경 흔적, 법적 문제 신호 세 종류입니다. 곰팡이·파손 같은 생활 하자는 사진과 수리 합의로 다루고, 가벽·확장 같은 구조 흔적은 건축물대장의 위반건축물 표시와, 법원 우편물이나 전 세입자 미퇴거 같은 신호는 송금 직전 등기부와 맞춰 본 뒤 송금 여부를 판단합니다.
잔금 전 빈집 점검에서 무엇을 보면 되나요? 가구가 빠진 빈집에서 보이는 것은 생활 하자, 구조 변경 흔적, 법적 문제 신호 세 종류이고, 생활 하자는 기록과 수리 합의로 다루되 구조 변경 흔적과 법적 문제 신호는 서류로 확인하기 전까지 잔금 송금을 다시 따져 볼 사유입니다.
📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 민법(임대인의 목적물 인도와 사용·수익 상태 유지 의무, 이행지체와 해제, 임차인의 원상회복), 건축법(위반 건축물 시정명령과 건축물대장 기재), 주택임대차보호법(임차권등기명령)
- 판례: 하자 있는 집은 임대인이 하자를 제거한 뒤 인도해야 한다고 본 대법원 판례, 임대인 수선의무의 범위에 관한 대법원 판례
- 기관 기준: 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증·전세금안심대출보증 상품 안내, 정부24 건축물대장 발급(열람) 안내
- 확인일: 2026년 9월 23일 법령 원문과 기관 페이지 기준
사람이 살고 있을 때 집을 보면 장롱·침대·냉장고 뒤의 벽과 바닥은 가려져 있습니다. 전 세입자의 짐이 빠진 뒤에야 곰팡이 핀 벽, 패인 마루, 창틀의 결로 자국, 그리고 가구로 가려 두었던 가벽이나 막아 둔 문이 드러납니다. 이 글은 집 자체의 상태를 다룹니다. 송금 직전 등기부로 권리를 다시 확인하는 순서는 잔금 치르기 전 확인 순서에서 다룹니다.
빈집에서 발견한 것으로 잔금을 판정하는 표
| 발견한 것 | 예 | 잔금 판단 | 이 점검으로는 안 보이는 것 |
|---|---|---|---|
| 생활 하자 | 벽 곰팡이, 결로 자국, 장판·마루 파손, 누수 자국, 창틀·문 고장 | 잔금을 멈출 사유라기보다 기록과 수리 합의의 대상. 사진·영상을 남기고 수리 범위와 기한을 문자로 합의 | 벽 속 배관 상태, 결로가 구조 탓인지 생활 습관 탓인지 |
| 구조 변경 흔적 | 방을 나눈 가벽, 도면에 없던 주방·욕실, 확장된 베란다·발코니, 옥탑·다락을 방으로 쓰는 구조, 계량기·우편함·초인종 수가 호실 수보다 많음 | 건축물대장의 위반건축물 표시와 세대·가구 수를 확인한 뒤 송금 여부 판단 | 대장상 위반 여부, 그에 따른 대출·보증 제약, 다가구라면 늘어난 세대의 보증금 |
| 법적 문제 신호 | 법원·세무서 발신 우편물이 쌓여 있음, 경매 관련 안내문, 전 세입자가 보증금을 못 받아 나가지 못함, 집주인과 다른 이름의 고지서 | 송금 직전 등기부 재확인(잔금 전 확인 순서) | 새 압류·가압류, 경매개시결정, 임차권등기(남아 있으면 그 뒤 임차인은 최우선변제 대상에서 빠짐) |
세 가지는 돈이 얽히는 방식이 다릅니다. 생활 하자는 누가 언제 고치느냐의 문제이고, 구조 변경 흔적과 법적 문제 신호는 보증금이 돌아오는 경로와 대출·보증 가입에 걸리는 문제입니다. 그래서 앞의 것은 기록을 남기고 진행하는 쪽으로, 뒤의 둘은 서류를 확인하기 전까지 송금을 멈춰 보는 쪽으로 다룹니다.
생활 하자: 잔금보다 기록과 수리 합의가 먼저
민법은 임대인에게 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다. 대법원 판례는 이를 바탕으로, 정해진 목적대로 쓰는 데 하자가 있는 집이라면 임대인이 하자를 제거한 다음 인도해야 하고 그대로 인도했다면 나중에라도 제거해야 하며, 임차인이 그 하자를 알았거나 알 수 있었더라도 마찬가지라고 봤습니다. 빈집에서 하자를 보고도 잔금을 치르고 입주했다고 해서 수리를 요구할 수 없게 되는 것은 아니라는 뜻입니다.
다만 모든 흠이 임대인의 수리 대상은 아닙니다. 대법원 판례는 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손이라면 임대인에게 수선의무가 없고, 고치지 않으면 정해진 목적대로 쓸 수 없을 정도라면 임대인이 고쳐야 한다고 봅니다. 하자 종류별 구분은 전세 하자 수리 책임에서 다룹니다.
「수리해 줄 때까지 잔금 일부를 쥐고 있겠다」는 방식은 집주인이 동의하지 않으면 잔금 일부를 내지 않은 상태가 됩니다. 민법은 한쪽이 이행을 늦추면 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있게 합니다. 입주 전 하자를 이유로 잔금을 보류할 수 있는지를 직접 판단한 대법원 판례는 확인되지 않으므로(2026년 9월 23일 기준), 보류하려면 사유·금액·언제 보낼지를 집주인과 문자로 합의해 두세요.
기록 남기기 체크리스트
- 방마다 전체 모습 → 하자 부위 가까이 순서로 사진과 영상을 찍고, 촬영 날짜가 남는 원본 파일을 보관합니다
- 곰팡이·누수는 위치와 범위(어느 벽, 대략 어느 크기)를 함께 찍습니다
- 찍은 자료를 그날 집주인이나 중개사무소에 문자·메신저로 보내 날짜가 남게 합니다
- 수리 합의는 무엇을, 언제까지, 비용은 누가를 적어 문자 답을 받거나 계약서 특약에 더합니다
- 수리 전에 입주한다면 수리 전후 사진을 따로 남겨 입주 뒤 생긴 손상과 구분되게 합니다
구조 변경 흔적: 눈으로 본 것을 건축물대장과 맞춰 보기
빈집에서는 가구에 가려 있던 구조가 드러납니다. 방 하나를 칸막이로 나눈 가벽, 원래 없던 주방이나 욕실, 확장된 베란다, 방으로 쓰는 옥탑이나 다락, 건물 전체의 계량기·우편함·초인종 개수가 호실 수보다 많은 경우가 그렇습니다.
이 흔적은 건축물대장과 맞춰 봐야 뜻이 생깁니다. 건축물대장은 정부24에서 인터넷으로 발급·열람하면 무료입니다. 표제부에서 위반건축물 표시, 주용도, 세대·가구 수를 보고, 집합건물이라면 계약할 호실의 전유부도 봅니다.
| 대장과 맞춰 본 결과 | 의미 | 송금 전에 볼 것 |
|---|---|---|
| 위반건축물로 표시됨 | 행정청이 위반을 확인해 시정명령을 한 건물 | 대출·보증 요건, 내가 쓸 공간이 시정 대상인지 |
| 표시는 없는데 눈으로 본 흔적이 있음 | 적발되지 않았을 뿐일 수 있음 | 대장 면적·용도와 실제 구조의 차이 |
| 다가구인데 실제 세대가 대장 가구 수보다 많아 보임 | 내 앞에 서는 다른 세대 보증금이 계약 때 들은 것보다 많을 수 있음. HUG 전세보증금반환보증은 단독·다중·다가구에 「타 전세계약체결내역 확인서(공사양식) 상 가구수와 건축물대장 상 가구수가 같을 것」을 추가 요건으로 둠(2026년 9월 23일 안내 기준) | 선순위 보증금 다시 계산(다가구 전세 네 숫자) |
건축법은 허가권자가 위반 건축물에 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적도록 정합니다. 거꾸로 말하면 대장에 표시가 없다는 것은 대장에 적힌 위반내용이 없다는 뜻일 뿐, 그 건물이 적법하다는 확인은 아닙니다. 시정명령에는 해체·사용금지·사용제한 같은 조치가 들어갈 수 있어, 내가 쓸 방이 쪼갠 공간이라면 그 공간 자체가 문제될 수 있습니다.
대출과 보증에서는 대장 표시 하나가 관문이 됩니다. 2026년 9월 23일 주택도시보증공사 안내 기준으로 전세보증금반환보증은 「건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)」, 전세금안심대출보증은 「건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것」을 요건으로 둡니다. 잔금일에 전세대출이 실행되거나 입주 뒤 보증에 들 계획이라면 송금 전에 대장부터 확인해야 하는 이유입니다. 위반 표시가 계약에 무엇을 막는지는 건축물대장 위반건축물 표기에서 다룹니다.
법적 문제 신호: 빈집에서는 단서만 보이고, 확인은 서류로
빈집에서 권리 문제가 직접 보이지는 않습니다. 보이는 것은 단서입니다.
- 우편함이나 현관에 법원·세무서 같은 기관에서 온 우편물이 쌓여 있다. 겉봉의 발신처만 보고 뜯지는 마세요
- 현관이나 우편함에 경매 관련 안내문이 붙어 있다
- 전 세입자가 「보증금을 못 받아서 못 나간다」고 하거나 짐 일부를 남겨 두었다
- 집주인과 다른 이름의 고지서가 계속 온다
단서를 봤다면 송금 직전 등기부의 갑구에서 압류·가압류·경매개시결정을, 을구에서 임차권등기를 확인합니다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하므로, 전 세입자가 보증금을 못 받았다면 이 등기가 남아 있을 수 있습니다(임차권등기명령). 같은 법은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다(주택의 일부를 임차한 경우에는 등기된 그 부분으로 한정). 보증금이 소액임차인 기준 안이라 최우선변제를 믿고 들어가려던 경우라면 이 등기 하나로 그 전제가 무너집니다. 무엇이 붙었을 때 송금을 멈추는지는 잔금 치르기 전 확인 순서의 판정표에서 다룹니다.
눈으로 본 것과 서류로만 보이는 것
| 빈집에서 본 것 | 서류로 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|---|
| 가벽·확장·세대 수가 맞지 않는 흔적 | 위반건축물 표시, 대장 세대·가구 수 | 건축물대장 |
| 기관 우편물, 전 세입자 미퇴거 | 압류·가압류·경매개시결정, 임차권등기 | 송금 직전 등기부 |
| 눈으로는 전혀 보이지 않음 | 이 집 시세 대비 앞선 권리의 크기, 경매 때 회수할 수 있는 금액 | 등기부·시세·배당 계산 |
빈집 점검으로 벽 뒤는 봤지만 서류 뒤는 아직 못 봤습니다. 마지막 줄의 숫자는 등기부·시세·경매 배당 계산을 같이 봐야 나옵니다. 집토스리포트 상세 리포트는 건축물대장의 위반건축물 여부(해당하면 보증 가입이 거절될 수 있다는 주의 문구 포함)와 자동 열람한 등기부의 선순위 권리를 정리하고 경매 시뮬레이션으로 예상 배당과 회수율을 보여 주지만, 곰팡이·누수 같은 집 상태는 점검하지 않고 보증 가입 가능 여부도 판정하지 않습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 빈집 점검은 언제 하면 되나요?
전 세입자의 짐이 빠진 뒤, 잔금을 보내기 전입니다. 이사 당일에는 짐이 빠지는 때와 송금하는 때가 붙어 있으니, 송금 전에 집에 들어가 볼 수 있도록 집주인·중개사무소와 순서를 미리 맞춰 두세요. 집이 이미 비어 있다면 잔금일 전에 미리 가 보는 편이 수리할 시간을 벌 수 있습니다.
Q. 하자를 발견하면 잔금을 미룰 수 있나요?
대법원 판례는 하자 있는 집이라면 임대인이 하자를 제거한 뒤 인도할 의무가 있고, 임차인이 그 하자를 알았거나 알 수 있었더라도 마찬가지라고 봤습니다. 그렇다고 잔금을 일방적으로 멈추거나 일부만 보내도 된다고 확인된 것은 아닙니다. 입주 전 하자를 이유로 잔금을 보류할 수 있는지를 직접 판단한 대법원 판례는 2026년 9월 23일 기준 확인되지 않고, 합의 없이 덜 보내면 잔금 지체 다툼이 될 수 있습니다. 수리 범위·기한과 보류 금액을 문자로 합의하고 그대로 처리하세요. 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 흠은 임대인의 수선의무 대상이 아닐 수 있습니다.
Q. 방 쪼개기인지 어떻게 알 수 있나요?
빈집에서 본 구조를 건축물대장과 맞춰 봅니다. 대장의 세대·가구 수와 건물 전체의 계량기·우편함·초인종 개수, 대장 면적과 실제 방 구성을 비교하고, 위반건축물 표시가 있는지 봅니다. 다가구와 다세대는 등기부 구성부터 달라 확인 방법이 갈리므로 다가구 다세대 차이를 함께 보세요.
Q. 건축물대장에 위반건축물로 나오면 잔금을 보내지 말아야 하나요?
대장 표시만으로 결론이 나지는 않지만 송금 전에 확인할 것이 생깁니다. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증(아파트는 이 요건 제외)과 전세금안심대출보증은 대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 요건으로 두므로(2026년 9월 23일 안내 기준), 이 보증이나 이를 끼는 대출을 계획했다면 막힐 수 있습니다. 내가 쓸 공간이 시정명령 대상인지도 확인하세요. 자세한 내용은 건축물대장 위반건축물 표기에서 다룹니다.
Q. 점검 기록은 나중에 퇴거할 때 어떻게 쓰이나요?
민법은 임차인이 집을 돌려줄 때 원상회복하도록 정합니다. 입주할 때 이미 있던 손상인지 살면서 생긴 손상인지가 다툼이 되면, 입주 당시 상태를 보여 주는 날짜 있는 사진·영상과 그날 집주인에게 보낸 문자가 근거가 됩니다. 원상복구 범위는 원룸 퇴거 원상복구 기준에서 다룹니다.