전세대출 가심사 필요서류 4가지와 받는 시기, 통과해도 이 집이 승인되는 건 아닌 이유

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 민법(해약금), 주택도시기금 버팀목전세자금·HUG 전세금안심대출보증·HF 일반전세자금보증 상품 안내

전세대출 가심사는 가계약금을 넣기 전에 신분·소득 서류와 그 집의 등기부·건축물대장을 들고 받습니다. 버팀목·HF는 계약을 맺고 보증금 5% 이상을 낸 뒤에야, HUG도 계약서와 계약금 영수증을 갖춰야 정식 신청을 할 수 있어 정식 결과는 계약금이 넘어간 뒤에 나오기 때문입니다. 가심사로 가늠되는 것은 주로 내 자격과 한도이고, 이 집의 용도·위반건축물·권리침해와 선순위·주택가격은 보증 심사에서 따로 정해집니다.

전세대출 가심사는 언제, 어떤 서류로 받아야 하나요? 버팀목·HF 전세대출의 정식 신청은 계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 낸 뒤에야 할 수 있고 HUG도 계약서와 계약금 영수증을 내야 하므로 가심사는 가계약금을 넣기 전에 신분·소득 서류와 그 집의 등기부·건축물대장을 들고 받아야 하고, 가심사에서 가늠되는 것은 주로 내 자격과 한도일 뿐 그 집이 대출·보증 대상인지(건축물대장의 용도와 위반건축물 표시, 등기부의 권리침해와 선순위, 보증기관이 정한 주택가격 기준)는 정식 심사에서 따로 판정됩니다.

📌 근거와 기준일
- 기관 기준: 주택도시기금 버팀목전세자금 상품 안내와 이용절차, 주택도시보증공사(HUG) 전세금안심대출보증 상품 안내와 예상 보증한도 조회, 한국주택금융공사(HF) 일반전세자금보증 상품 안내와 예상 보증금액 조회
- 근거 법령: 민법(해약금, 매매 외의 유상계약에 준용)
- 확인일: 2026년 10월 1일 각 기관 누리집과 법령 원문 기준. 은행 자체 재원 상품과 서울보증(SGI) 보증을 쓰는 상품은 이 글에서 다루지 않습니다. 기관 요건은 바뀔 수 있으니 신청할 때 다시 확인하세요

「가심사」는 기관 상품 안내에 적힌 정식 단계 이름이 아닙니다. 이 글에서는 계약금을 넣기 전에 은행에 서류를 보여 주고 대출 가능 여부와 한도를 미리 묻는 상담을 말합니다. 주택도시기금 버팀목전세자금 이용절차의 첫 단계인 「대출조건 확인(기금포털 또는 은행상담)」이 이 자리에 해당합니다.

가심사는 언제 받느냐도 중요하지만, 무엇까지 확인되느냐를 알고 받아야 합니다. 계약 전 상담으로 가늠되는 칸과 정식 심사에서야 정해지는 칸이 다르기 때문입니다.

가심사 통과가 이 집 대출 승인이 아닌 이유: 사람 심사와 집 심사는 따로입니다

기관 안내를 보면 전세대출 심사는 두 갈래입니다. 버팀목전세자금은 수탁은행 단계에서 「소득심사, 담보물심사」를 따로 적고, 주택도시기금 안내는 HUG 전세금안심대출보증을 「보증신청인의 소득 및 목적물에 따라」, HF 전세자금보증을 「보증신청인의 소득 및 신용도에 따라」 보증 가능 여부와 한도가 정해진다고 설명합니다. 사람(나)을 보는 심사와 집(목적물)을 보는 심사가 따로 있다는 뜻입니다.

계약 전 상담에서 답이 나오는 쪽은 앞쪽입니다. HF의 예상 보증금액 조회는 보증금·대출희망금액·소득·부채·수도권 여부 같은 내 정보만 받고, 결과가 「최소한의 정보로만 산출되므로 실제결과와 다를 수 있다」고 적습니다. HUG의 예상 보증한도 조회는 주택가격·선순위채권·선순위 임차보증금을 묻지만, 그 숫자는 내가 직접 넣어야 하고 결과는 참고용이라고 적습니다.

그래서 가심사에서 「나옵니다」라는 답을 들었어도, 그 답은 대개 위 표의 위쪽 두 줄에 대한 답입니다. 아래쪽 세 줄은 이 집의 서류와 숫자가 들어가야 정해집니다. 은행 단계도 하나 더 있습니다. HF와 HUG는 모두 보증 요건에 맞더라도 은행 심사에 따라 대출이 거절될 수 있다고 적고 있습니다.

정식 심사 때 집 쪽 결과가 상담 때와 달라지는 경로도 있습니다.

• 계약 뒤 임대인이 근저당을 새로 설정하면 선순위 합계가 커집니다
• HUG는 주택가격을 보증승인일 현재의 가격정보 순서로 정하므로, 상담 때 가정한 집값과 다르게 잡힐 수 있습니다
• 건축물대장의 위반건축물 표시나 등기부의 압류·가압류는 계약 뒤에도 새로 생길 수 있습니다

이 세 줄을 어디서 확인하는지는 아래 관문 2와 관문 3에서 다룹니다. 어떤 집이 대출에서 자주 막히는지는 전세대출 가심사 떨어지는 이유에 따로 정리해 두었습니다.

받는 시기: 정식 신청은 보증금 5% 이상을 낸 뒤라서 가심사는 가계약금 전입니다

기관 안내를 순서대로 놓으면 가심사 시기가 정해집니다.

정식 심사는 계약서와 계약금 영수증이 있어야 시작되므로, 정식 결과는 계약금이 이미 넘어간 뒤에 나옵니다. 계약금을 넣기 전에 할 수 있는 확인은 상담뿐이고, 그래서 가심사는 가계약금 전에 받습니다.

순서는 이렇게 잡습니다.

1. 마음이 기우는 집이 생기면 정확한 주소(동·호수), 보증금, 잔금 예정일을 받고 등기부와 건축물대장을 확인합니다. 중개사에게 요청해도 되고 직접 떼도 됩니다(건축물대장은 정부24에서 인터넷으로 발급·열람하면 무료)
2. 그 집 서류와 내 신분·소득 서류를 들고 은행에서 가심사를 받습니다
3. 상담 결과를 위 표에 맞춰 답이 나온 칸과 안 나온 칸으로 나눕니다
4. 안 나온 칸, 특히 이 집의 선순위와 주택가격을 확인한 뒤에 가계약금을 넣습니다
5. 계약서에 대출·보증이 막혔을 때의 처리를 적어 둡니다(아래 「계약서에 넣어 둘 조건」)

챙겨갈 서류 네 묶음

정식 신청 때 내는 서류를 기준으로 거꾸로 맞추면, 가심사 때 들고 갈 것이 정해집니다.

버팀목·HF·HUG의 제출서류 안내에는 중개대상물 확인·설명서가 없습니다. 은행마다 추가 서류를 요구할 수 있으니(버팀목 안내도 「기타 심사 시 필요한 서류 추가 징구 가능」이라고 적습니다) 상담 전에 지점에 물어보세요.

맨손으로 가면 일반적인 상품 설명만 듣게 됩니다. 셋째 묶음까지 들고 가야 이 집의 용도와 장부 상태를 놓고 이야기할 수 있습니다.

관문 1: 내 자격과 한도

가심사가 가장 잘 답해 주는 칸입니다. 기관 안내에 적힌 대표적인 갈림길은 다음과 같습니다.

• 세대와 주택 보유: 버팀목은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. HF 일반전세자금보증은 본인과 배우자의 합산 주택보유수가 1주택 이내, HUG 전세금안심대출보증은 2주택자는 취급하지 않고 1주택자는 보증한도가 2억 원을 넘을 수 없습니다
• 소득과 자산: 버팀목은 부부 합산 연소득 5천만 원 이하(신혼부부 등은 더 높은 기준), 순자산 3.45억 원 이하(2026년도 기준)입니다
• 신용정보: 버팀목은 연체·대위변제 같은 신용정보가 남아 있으면 대출이 안 된다고 적고, HUG는 연체 경험 등이 있으면 대출 취급이 제한될 수 있다고 적습니다
• 중복 대출: 버팀목은 본인이나 배우자가 이미 전세자금대출·주택담보대출을 이용 중이면 대출이 안 됩니다
• 한도: 버팀목 일반가구는 수도권 1.2억 원(수도권 외 8천만 원)과 전세금의 70% 중 작은 금액에 보증기관 한도가 다시 걸리고, 1년 미만 재직자는 2천만 원 이하로 제한될 수 있습니다

한도가 보증금을 다 채우지 못하면 그 차액은 현금으로 마련해야 합니다. 잔금일에 막히지 않으려면 가심사에서 한도 숫자를 받아 두세요. 결혼이나 합가로 세대 구성이 바뀔 예정이라면 그 내용도 상담 때 말해야 자격 판단이 맞게 나옵니다.

관문 2: 이 집의 장부(용도·위반건축물·권리침해)

여기부터가 가심사로는 확정되지 않는 집 쪽 칸입니다. 다만 이 관문은 서류로 혼자 확인할 수 있습니다.

근린생활시설은 HUG 보증대상 주택 목록에 없습니다. 오피스텔은 기관마다 주거용을 보는 방식이 다릅니다. 자세한 판단은 근생빌라 전세, 오피스텔 주거용·업무용 확인, 위반건축물 표기에 정리해 두었습니다.

이 관문을 통과해도 확정은 아닙니다. 장부는 계약 뒤에도 바뀔 수 있으니 정식 신청 직전과 잔금 직전에 한 번 더 떼어 보세요.

관문 3: 이 집의 선순위와 주택가격

마지막 관문에서 독자 혼자 막힙니다. HUG와 HF의 기준식은 같은 모양입니다.

선순위채권 + 내 보증금 ≤ 주택가격 × 90%

HF는 임대인이 법인이면 90% 대신 80%를 씁니다. 여기에 HUG는 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것을, 단독·다가구·다중주택이면 다른 세입자들의 선순위보증금(공실의 최우선변제금 포함)과 선순위채권의 합이 주택가액의 80% 이내일 것을 더 요구합니다. 식은 간단한데 두 칸이 비어 있습니다.

• 선순위: 근저당은 등기부 을구에 보이지만, 다가구주택의 다른 세대 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 확정일자 부여현황은 임대인 동의가 있어야 요청할 수 있습니다
• 주택가격: 보증기관의 주택가격은 내가 생각하는 시세가 아닙니다. HUG는 아파트·오피스텔이면 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 쓰고, 연립·다세대는 공동주택가격의 140%, 단독·다가구는 개별단독주택가격의 140%를 먼저 쓰는 식으로 유형마다 정해진 순서가 있습니다. 순서별 차이는 전세보증보험 한도에서 다룹니다

그리고 이 관문을 넘어도 남는 질문이 있습니다. 대출이 나온다는 것과 이 집이 내 보증금을 돌려줄 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 주택도시기금 안내에 따르면 HUG 전세금안심대출보증은 전세보증금반환보증과 대출보증이 묶여 있어 분리할 수 없지만, HF 전세자금보증은 대출보증이고 전세보증금반환보증은 별도로 가입할 수 있습니다. 반환보증 없이 대출만 받는다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 몇 번째로 얼마나 돌아오는지는 대출 심사가 따져 주지 않습니다.

이 숫자는 등기부의 선순위 권리, 이 집의 시세, 경매 배당 순서를 같이 놓아야 나옵니다. 집토스리포트 상세 리포트는 등기부를 자동으로 열람해 선순위 권리를 정리하고, 시세 추정을 바탕으로 경매 시뮬레이션에서 내 보증금 차례에 남는 금액을 보여 줍니다. 대출이나 보증 승인 여부를 판정하지는 않습니다.

계약서에 넣어 둘 조건

정식 심사 결과는 계약금을 낸 뒤에 나오므로, 막혔을 때의 처리를 계약서에 미리 적어 둡니다.

예시: 「임차목적물의 건축물대장·등기사항증명서상 사유(위반건축물 표시, 압류·가압류 등 권리 제한, 선순위채권 등)로 임차인의 전세자금대출 또는 그 보증이 거절된 경우 임차인은 이 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.」

• 어떤 부결까지 덮을지 정합니다. 흔히 쓰는 「임차인의 귀책사유 없이」라는 표현만 쓰면, 내 소득·신용·기존 대출 때문에 한도가 줄거나 부결된 경우가 여기에 드는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 위 예시처럼 집 쪽 사유를 적어 두면 범위가 분명해집니다. 계약금을 빌려 마련하는 경우는 전세 계약금 대출을 함께 보세요
• 가계약 단계에서도 남겨 둡니다. 계좌번호를 받은 문자에 같은 취지의 조건을 답장으로 적어 두면 기록이 됩니다
• 가심사 결과는 문자나 메일로 받아 보관합니다
• 임대인이 조건을 거부하면 이유를 물어보고, 관문 2의 장부를 다시 확인하세요

가계약금을 이미 넣었다면

순서가 어긋났더라도 할 수 있는 일이 있습니다.

• 바로 가심사를 받습니다. 막힐 칸이 보이면 빨리 알수록 협의할 시간이 생깁니다
• 해약금 규정을 확인합니다. 민법은 따로 약정이 없으면 계약금을 건넨 쪽이 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 정하고, 이 규정은 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다. 다만 가계약 단계에서 계약이 성립했는지, 가계약금이 계약금의 일부인지는 사안마다 따져야 합니다. 판례 기준은 가계약금 반환에 정리해 두었습니다
• 임대인과 협의합니다. 대출이 막힌 사정을 설명하고 일부 반환이나 일정 조정을 요청해 볼 수 있습니다

❓ 자주 묻는 질문

Q. 전세대출 가심사 필요서류는 무엇인가요?

네 묶음입니다. 신분증과 주민등록등본, 재직·소득 서류(건강보험자격득실 확인서, 소득금액증명원이나 원천징수영수증 등), 그 집의 등기부와 건축물대장, 그리고 보증금·잔금 예정일·임대인 이름 같은 계약 예정 조건입니다. 정식 신청 때는 여기에 확정일자부 임대차계약서와 계약금 지급 영수증이 더해집니다(HF·HUG). HUG는 서류가 보증신청일 기준 최근 1개월 이내 발급분이어야 합니다. 2026년 10월 1일 기관 안내 기준이고, 은행마다 추가 서류를 요구할 수 있습니다.

Q. 전세대출 가심사는 계약 전에 받아야 하나요, 후에 받아야 하나요?

가계약금을 넣기 전에 받습니다. 버팀목과 HF 전세자금보증은 계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 낸 사람을 신청 대상으로 하고, 정식 신청에는 계약서와 계약금 영수증이 들어갑니다. 정식 결과는 계약금을 낸 뒤에 나오므로, 그 전에 할 수 있는 확인은 은행 상담(가심사)뿐입니다. 정식 신청은 신규 계약이면 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 해야 합니다.

Q. 가심사를 통과했는데 본심사에서 부결될 수도 있나요?

있습니다. 가심사로 가늠되는 것은 주로 내 자격과 한도이고, 그 집이 보증대상인지(용도, 위반건축물, 권리침해, 선순위채권과 주택가격의 비율)는 정식 보증 심사에서 정해집니다. 계약 뒤 임대인이 근저당을 새로 설정하거나, 보증기관이 정한 순서로 잡은 주택가격이 예상보다 낮거나, 장부에 압류·위반건축물 표시가 새로 생기면 결과가 바뀔 수 있습니다. HF와 HUG는 보증 요건에 맞아도 은행 심사에서 대출이 거절될 수 있다고도 적고 있습니다.

Q. 전세대출이 부결되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

계약서에 대출 부결 때의 처리를 적어 두었는지가 먼저입니다. 적어 두지 않았다면, 민법의 해약금 규정에 따라 임차인이 계약을 그만두는 기본 방법은 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제하는 것입니다. 그래서 「임차목적물의 장부상 사유로 대출이나 보증이 거절되면 해제하고 계약금 전액을 돌려준다」 같은 조건을 계약서에 넣고, 가계약 단계에서도 문자로 같은 취지를 남겨 둡니다. 「임차인의 귀책사유 없이」라고만 쓰면 내 소득·신용 때문에 막힌 경우가 포함되는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

Q. 가심사 때 기존 대출이나 연체 이력이 있으면 문제가 되나요?

될 수 있습니다. 버팀목은 본인이나 배우자가 전세자금대출·주택담보대출을 이용 중이면 대출이 안 되고, 연체·대위변제 같은 신용정보가 남아 있어도 대출이 안 된다고 적습니다. HUG도 연체 경험 등이 있으면 대출 취급이 제한될 수 있다고 안내합니다. 이 부분은 내 서류로 상담 때 답이 나오는 칸이니 가심사에서 먼저 물어보세요.

Q. 가심사에서 집도 봐 주나요?

등기부와 건축물대장을 들고 가면 용도나 위반건축물 표시처럼 서류로 바로 보이는 칸은 이야기할 수 있습니다. 하지만 보증기관이 정하는 주택가격과 이 집의 선순위 합계는 정식 보증 심사에서 정해지고, HUG의 예상 보증한도 조회도 이 숫자를 내가 직접 넣어야 결과가 나옵니다. 가심사 결과는 집에 대한 확정 답이 아니라고 보고, 선순위와 주택가격은 따로 확인하세요.