다가구 전세 계약해도 될까? 네 숫자로 판정하는 법

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-08-19 · 최종 갱신 2026-10-25

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 주민등록법, 민법, 공인중개사법, 건축법 시행령 별표1, 대법원 판례

다가구 전세는 위험하다는 말만 무성한데 정작 우리 집이 되는지 안 되는지 판정해주는 곳이 없습니다. 네 개의 숫자를 채워 넣어 계약 여부를 스스로 판정하는 법과, 그중 첫 숫자를 계약 전에 못 채우는 것이 왜 그 자체로 결론인지 정리했습니다.

원룸 건물 하나를 보고 오셨을 겁니다. 중개사는 "등기부 깨끗하고 근저당도 시세보다 낮으니 괜찮다"고 했고, 임대인은 "다른 세입자들 보증금 다 합쳐 얼마쯤 된다"고 말로 알려줬습니다. 그런데 어디선가 "다가구는 위험하다"는 말을 들어서 밤에 검색을 하고 계신 거죠.

문제는 검색해도 "위험하다"는 말만 나오지 "그래서 우리 집은 되는 건가 안 되는 건가"를 판정해주는 곳이 없다는 겁니다.

이 글은 판정표입니다. 빈칸 네 개를 드릴 테니 직접 채워 넣으세요. 다 채우면 답이 나오고, 못 채우면 못 채웠다는 사실 자체가 답입니다.

0단계 🔍 이 글이 당신 집에 해당하는지부터

먼저 이 건물이 정말 다가구인지 확인해야 합니다. 판정 대상을 잘못 잡으면 나머지가 전부 헛수고입니다.

등기사항증명서 맨 위 '제목' 한 줄을 보세요. 이게 최종 기준입니다. 집합건물은 호실마다 등기가 따로 편성되고, 다가구는 한 동이 통째로 하나로 편성됩니다. 제목 한 줄이 그 편성 결과를 그대로 보여줍니다.

⚠️ 토지 등기부가 따로 있다는 것만으로 일반건축물이라 단정하지 마세요. 집합건물에도 토지별도등기가 붙는 경우가 있습니다. 판별은 어디까지나 제목 한 줄로 합니다.

⚠️ 그리고 두 가지 더.

첫째, 건물 이름이나 용도명칭으로 판단하지 마세요. "○○빌"이라 붙어 있어도, 원룸이 다닥다닥 있어도, 그건 판별 기준이 아닙니다. 등기 편성 구조가 기준입니다.

둘째, 일반건축물이라고 곧바로 '다가구'로 확정하면 안 됩니다. 원룸형이라도 일반건축물이면 다중주택일 수 있습니다. 다중주택은 건축법령상 단독주택 계열에 편성되어 있어서 역시 구분등기가 없고, 학생·직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 각 실별로 욕실은 둘 수 있지만 취사시설은 두지 않은 형태, 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외) 3개 층 이하인 건물입니다. 다중주택이더라도 선순위 확인은 다가구와 똑같이 해야 하므로 이 글의 판정을 그대로 쓰시면 됩니다. 다만 "일반건축물 = 다가구"라고 단정하지 말고 건축물대장(일반/집합 구분과 용도)까지 교차 확인하세요.

집합건물이었다면 — 예외 두 가지만 확인하고 가세요

- 집합건물 -이 찍혀 있으면 원칙적으로 내 호실 등기부만 보면 됩니다. 다만 예외 없는 단정은 아닙니다.

• 동일인이 여러 호실을 소유하면서 하나의 공동근저당으로 묶어둔 경우 — 내 호실 등기부만 봐서는 위험의 크기가 안 보입니다.
• 전유부 쪼개기로 같은 호수에 앞선 전입이 있는 경우 — 한 호실을 물리적으로 나눠 쓰는 형태입니다.

이 두 가지에 해당하지 않으면 이 글은 당신 집 이야기가 아닙니다.

📝 채워야 할 네 개의 빈칸

다가구 판정은 이 네 칸으로 끝납니다. 지금 메모장을 켜고 직접 적어보세요.

⚠️ ④는 최종 판정이 아니라 1차 걸러내기입니다(경매비용·당해세·최우선변제 안분 반영 전). 이 값이 이미 마이너스면 더 볼 것 없이 부적합입니다. 플러스라도 아직 판정이 아닙니다 — 여기서 경매비용·당해세가 더 빠지고 최우선변제는 안분되기 때문입니다.

그리고 이 표에서 진짜 중요한 건 ④가 아니라 ①입니다.

1️⃣ 숫자 ①이 이 글의 전부입니다 — 그리고 대부분 여기서 막힙니다

다가구주택은 건물 한 동 전체가 하나의 등기부입니다. 각 호실 임차인의 보증금은 등기부에 한 줄도 표시되지 않습니다. 반대로 집합건물은 호실(전유부분)별로 구분등기가 되어 등기기록이 아예 별개로 편성돼요.

다가구 분자 = 근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금 합계(①) + 내 보증금
— ①이 비면 이 분자가 완성되지 않습니다.

/10도 다가구는 부채비율 계산만으로 판단할 수 없고 선순위 보증금을 따로 확인해야 한다고 짚어뒀습니다. 이 글은 그 '따로 확인'을 실제로 어떻게 채우고 어디에 대입하는지를 이어받습니다. 중개사가 "근저당이 시세보다 훨씬 낮다"고 한 말은 거짓말이 아닐 수 있습니다. 다만 보이지 않는 항을 빼고 한 말일 뿐입니다.

①을 채우려면 서류 두 개가 필요합니다 — 그리고 둘 다 당신 자격으로는 못 뗍니다

①을 채우려면 확정일자 부여현황(금액이 나옵니다 — /163)과 전입세대확인서(세대와 날짜만 나옵니다 — /170)가 둘 다 필요합니다. 확정일자를 받지 않은 세대는 앞의 서류에 아예 안 잡히는데, 그런 세대도 주택 인도와 주민등록을 갖췄다면 대항력이 있기 때문입니다.

그런데 둘 다 계약 전에는 당신 자격으로 못 뗍니다. 앞은 임대인 동의가, 뒤는 임대인 위임이 전제입니다(근거와 절차는 /163·/170). 그래서 ①은 '노력하면 채워지는 칸'이 아니라 임대인이 열어줘야만 열리는 칸입니다.

🚫 "요즘은 동의 없이도 계약 전에 열람할 수 있게 바뀌었다"는 이야기를 보셨다면 그건 사실이 아닙니다.

또 하나 자주 섞이는 게 있습니다. 중개사에게 이런 서류의 확인·설명의무가 있다는 것과, 내가 열람 신청 자격이 있다는 것은 완전히 별개 층위입니다. 중개사의 설명의무가 예비임차인에게 열람 자격을 만들어주지 않습니다.

2️⃣ ①을 못 채웠다면, 그것이 이미 판정 결과입니다

"숫자를 못 채웠다"를 정보가 없는 상태로 이해하지 마세요. 판정이 이미 나온 상태입니다. 임대인이 동의나 위임을 거부했다는 사실 자체가 결론이니까요.

요구할 근거가 법에 있습니다

주택임대차보호법에는 임대인의 정보 제시 의무가 있습니다. 계약 체결 시 임대인이 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 하고, 각각 계약 전 확정일자 정보요청 동의와 미납 국세·지방세 열람 동의로 갈음할 수 있습니다.

⚠️ 이 의무는 2023년 4월 18일부터 시행되어 그 이후 체결되는 계약에 이미 적용 중입니다. 새로 생길 제도가 아니라 지금 요구할 수 있는 권리예요.

그래도 거부한다면 — 이 순서를 지키세요

부득이하게 계약을 진행해야 한다면 순서가 정해져 있습니다.

1. 계약서에 해제 특약을 명시하고 계약을 체결합니다. "확정일자 부여현황·전입세대확인서 확인 결과 선순위 임차보증금 총액이 임대인 고지액을 초과하면 임차인은 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환받는다"는 취지로요.
2. 잔금 지급 전까지 임대인이 발급받은 자료로 검증합니다. 계약을 체결해도 임차인 본인 자격으로 받을 수 있는 확정일자 정보는 내 계약에 관한 것뿐이라, 다른 세대 보증금은 소유자인 임대인이 직접 발급받아 보여 줘야 확인할 수 있습니다. 그래서 특약에 「잔금 전까지 임대인이 확정일자 부여현황을 제공한다」는 의무도 함께 넣어 두세요.
3. 초과가 확인되면 특약에 따라 해제하거나 잔금 지급을 거절합니다.

🚨 이 해제권은 법이 주는 권리가 아닙니다. 법정 해제권이 아니라 당사자가 특약으로 만들어야만 생기는 약정 해제권입니다. 특약 없이 계약금을 먼저 넣은 뒤에 초과를 확인하면 이 순서로는 구제되지 않습니다. 그래서 "잔금 지급 전에 검증한다"는 시점 조건이 특약만큼 중요합니다.

실제로 어떻게 됐는지, 다가구 중개 사건의 대법원 판결

이게 추상적인 걱정이 아니라는 걸 보여주는 사건이 있습니다.

중개대상물 확인·설명서에는 "임차보증금 총액(임대인 구두 확인)"만 적혀 있었습니다. 중개사는 근저당의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명했지만, 이미 살고 있는 다른 임차인들의 보증금 액수와 임대차 시기·종기는 확인·설명하지도, 근거자료를 제시하지도 않았습니다.

이후 임의경매가 개시됐습니다. 확정일자 부여현황을 확인해보니 선순위 임차인들의 보증금 총액이 확인·설명서 기재액을 훨씬 초과했고, 건물은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각됐습니다. 임차인은 배당을 한 푼도 받지 못했습니다.

대법원은 파기환송하며 이렇게 판시했습니다. 중개사는 다가구 일부 임대차를 중개할 때 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 자료를 임대인에게 요구·확인해 임차의뢰인에게 설명·제시할 의무가 있고, 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실 자체를 확인·설명서에 기재해야 한다고요. 임대인이 자료를 거부해 실상을 알기 어려웠더라도, 건물 규모와 전체 세대수, 인근 시세에 비추어 구두 금액이 부정확하고 소액임차인이 다수일 수 있음을 알 수 있었는데 총액만 적고 불충분·부정확 가능성을 알리지 않은 것은 선량한 관리자의 주의의무 위반이라는 판단입니다.

"임대인이 구두로 총액을 알려줬으니 됐다"가 다가구에서 가장 흔하고 가장 위험한 오답입니다. 이 사건이 정확히 그것이었어요.

3️⃣ 숫자 ②③ 채우기 — 근저당과 건물 한 동 값

①에 비하면 나머지는 수월합니다.

② 근저당 채권최고액은 등기사항증명서 을구에 다 나옵니다. 다가구는 건물 한 동이 하나의 등기부이므로 을구에 잡힌 근저당이 곧 건물 전체에 걸린 부담입니다. 채권최고액을 실채무로 착각하지 않는 법은 /10에 있습니다.

③ 건물 한 동 값은 부동산공시가격알리미의 개별주택가격으로 조회합니다. 다가구는 여기서 건물 한 동 값이 통으로 나와요(조회 방법은 /54). 다만 그 값은 건물 전체 기준이라 호실별로 나뉘지 않습니다. 그래서 ③은 "정확한 값"이 아니라 출발점으로 삼는 참고값입니다. 개별주택가격은 실제 거래가나 경매 매각대금을 보장하는 값이 아니어서 실제 매각대금이 이보다 낮을 수도 있으니, 비슷한 건물의 최근 거래와 비교하고 계산에 어떤 값을 넣었는지 적어 두세요.

앞의 대법원 사건에서도 건물은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각됐습니다. 감정가가 곧 회수액은 아니라는 뜻입니다. 그래서 판정 규칙이 하나 붙습니다 — ③을 얼마로 잡느냐에 따라 ④의 부호가 바뀐다면, 그 자체가 보류 사유입니다.

③을 채우기 전에 반드시 확인할 것 — 토지 선근저당

토지 근저당이 설정될 당시 그 지상에 건물이 아직 없었다면(토지에 근저당을 먼저 잡고 그 뒤에 건물을 새로 지은 경우) 회수 재원이 달라집니다. 이때는 소액임차인의 최우선변제뿐 아니라 확정일자를 갖춘 임차인의 일반 우선변제권까지 대지 환가대금에서는 인정되지 않아, 회수 재원이 건물 환가대금으로만 한정됩니다(대법원 판례).

기준은 등기 날짜가 아니라 그 시점에 건물이 실제로 존재했는지입니다. 소유권보존등기일이나 사용승인일은 그 시점을 가늠하는 참고자료일 뿐이어서, 착공·골조 완성이 등기보다 몇 달 빠른 경우가 흔합니다. 등기 날짜만 비교해 단정하지 말고 건축물대장의 착공·사용승인 이력 등으로 실제 존재 시점을 확인해야 합니다.

⚠️ 이 국면에 해당한다면 ③을 건물 환가대금만으로 다시 잡아야 하는데, 다가구 개별주택가격은 토지·건물이 합쳐진 값이라 일반 독자가 이 분리를 직접 하기 어렵습니다. 이 경우는 ③을 채울 수 없는 것으로 보고 '판정 불가'로 처리한 뒤 전문가 확인으로 넘기세요. 원룸 건물 가치의 상당 부분이 땅값인 경우가 많아서, 그 땅값을 그대로 안전마진에 넣으면 판정이 통째로 뒤집힙니다. 반대로 토지 근저당 설정 당시 이미 지상 건물이 존재했다면 원칙대로 대지 환가대금에서도 우선변제를 받습니다.

4️⃣ 숫자 ④ 판정 — 비율이 아니라 남는 금액으로

이제 답을 냅니다. 다만 방식을 짚고 갑시다.

🚫 부채비율은 1차 필터일 뿐 다가구의 최종 판정이 될 수 없습니다. 흔히 쓰는 유형별 안전선(/10)은 분자에 ①이 들어간 뒤에야 의미가 생기고, ①을 넣고 나면 비율보다 남는 금액이 답에 가깝습니다.

맞는 방식은 배당 순서를 실제로 밟아보고 남는 금액을 보는 것입니다. 순서는 경매비용 → 소액임차인 최우선변제 → 당해세 → 순위별 배당입니다. 순위 일반론은 /106에 정리돼 있으니 여기서는 다가구에서만 생기는 함정 두 개만 짚겠습니다.

함정 1 — 최우선변제금을 안전마진에 미리 더하지 마세요

소액임차인이 여럿이면 최우선변제금 합계가 주택가액(대지 가액 포함)의 절반을 넘지 못해 비례 안분됩니다(/163). 그래서 최우선변제금은 ④의 안전마진에 미리 더할 수 있는 확정액이 아닙니다.

함정 2 — 반대로 "최우선변제 없다"고 잘라 말하는 것도 오답입니다

"근저당이 오래전에 설정돼서 그때 기준으로는 내가 소액임차인이 아니다, 그러니 최우선변제는 없다"는 설명을 들으셨다면 그대로 믿지 마세요.

소액 해당 여부와 한도는 하나의 고정값이 아닙니다. 각 담보물권자와 각 확정일자 임차인마다, 그 상대방이 권리를 취득·구비한 시점의 기준으로 상대방별로 따로 판정됩니다. 그리고 앞 상대방을 상대로 이미 1순위로 받은 금액을 뺀 차액을 다음 상대방을 상대로 추가로 우선변제받을 수 있습니다(대법원 판례).

즉 오래된 근저당 하나 때문에 최우선변제가 통째로 없어지는 게 아닙니다. 이 말을 믿고 배당요구를 포기하면 받을 수 있었던 돈을 못 받습니다.

⚠️ 다만 지역·시점별 소액임차인 기준액은 이 글에서 다루지 않습니다. 기준일이 "최초 담보물권 설정일 하나"로 정해지는 게 아니라 상대방별로 갈리기 때문에, 단순한 금액표를 그대로 대입하면 오히려 틀린 답이 나옵니다.

판정 방식

🔀 판정을 뒤집는 분기 — 공동담보

④가 플러스로 나왔어도 여기에 걸리면 계산이 달라집니다.

임대인이 그 건물의 토지와 건물을 함께, 또는 그 건물을 다른 부동산과 함께 하나의 근저당으로 묶었으면 공동(근)저당 문제로 넘어갑니다. 등기부의 공동담보목록을 확인하세요. (다가구는 건물 한 동이 하나의 등기라 같은 건물의 호실들끼리 묶이는 공동담보는 성립하지 않습니다. 다가구에서 이 분기가 열리는 구성은 위 두 가지뿐입니다.)

동시에 배당될 때 각 부동산의 분담액은 감정가 비율이 아니라 '각 부동산의 경매대가' 비율로 정해집니다. 그리고 경매대가 = 매각대금 − 경매비용 − 선순위채권액입니다(2025년 12월 대법원 판결). 임차주택의 경매대가는 매각대금에서 그 주택 자신의 선순위 임대차보증금과 소액보증금을 공제해 산정해요. 다만 이 비례분담 경로 자체는 민법 조문과 위 경매대가 정의에서 도출되는 구조 설명이지, 판례가 부동산별 분담액을 계산해 인정한 것은 아닙니다.

그리고 묶인 부동산 중 내가 사는 건물만 먼저 경매되면, 근저당권자는 나눠진 몫이 아니라 채권 전부를 그 경매대가에서 회수할 수 있습니다. 이때는 위의 비례분담 계산 자체가 성립하지 않습니다 — 다른 부동산이 어떻게 되든 내 건물이 전액을 감당하는 구조이지, 다른 부동산이 잘 팔리면 내 쪽 부담이 줄어드는 관계가 아닙니다.

같은 판결은 중개사에게 하나의 공동담보로 묶인 다른 부동산의 등기부상 선순위권리와 그 부동산 임차인의 보증금·시기·종기까지 확인·설명할 의무가 있다고 판단했습니다. 이 판단이 나온 사건은 다세대·오피스텔 구분건물 23개를 하나의 공동근저당으로 묶은 집합건물 사안입니다. 다가구에는 그 '다른 세대'가 없지만, 근거 법리인 민법의 공동저당 배당 규정은 묶인 목적물이 무엇이든 적용되므로 같은 법리가 적용되는 것으로 해석됩니다. 공동담보목록에 토지 외에 다른 부동산 지번이 뜬다면 중개사에게 그 부동산까지 이 범위로 요구하세요.

✅ 판정 결과별 행동표

보증보험은 판정을 대체하지 않습니다

"보증보험 들면 되지 않나" 하실 수 있는데, 다가구에서는 순서가 반대입니다.

HUG는 다가구의 선순위채권에 다른 세입자의 선순위 전세보증금과 최우선변제금액 합계를 포함해서 계산합니다. 즉 숫자 ①이 그대로 보증 한도를 깎습니다. 또 타전세계약확인서를 제출하지 못하면 보증료 최고요율이 적용됩니다.

①을 모르면 보증 가입 가능 여부도 모릅니다. 보증 가입 조건의 일반 요건은 /9에 있습니다. 다만 다가구가 '가입이 어렵다'기보다 ①이 그대로 한도를 깎는 구조라는 점이 이 글의 요지입니다.

🧭 혼자서 어디까지 되고 어디서 막히나

정직하게 적겠습니다.

혼자 됩니다.

• 등기부 제목으로 다가구/집합건물 판별 (0단계)
• 을구에서 ② 채권최고액 합산
• 개별주택가격으로 ③ 초안 잡기
• 공동담보목록 존재 여부와 그 구성(토지인지 다른 부동산인지) 확인
• 토지 근저당 설정일 확인 (단, 그 시점에 건물이 있었는지까지는 별도 확인 필요)
• 임대인에게 동의·위임 요구하기

혼자 잘 안 됩니다.

• ① 선순위 임차보증금 합계 — 계약 전에는 임대인 동의·위임 없이 자격 자체가 없습니다. 이건 노력의 문제가 아니라 자격의 문제예요.
• ③의 확정 — 개별주택가격은 건물 전체 기준이라 호실별로 나뉘지 않고, 토지 선근저당 국면에서는 건물분만 떼어내야 하는데 그 분리가 어렵습니다.
• ④ 실제 회수액 — 경매비용, 소액임차인 최우선변제의 1/2 총액 한도와 안분, 당해세, 공동담보 경매대가 산정까지 순서대로 밟아야 나옵니다.

/170에 나오는 '세대 수 × 그 동네 원룸 시세' 어림법은 규모를 가늠해 협상을 시작하는 용도입니다. 이 글의 ①은 그것과 층위가 다릅니다 — 판정에 대입할 수 있는 값은 공적 자료로 확인된 숫자뿐이고, 어림값이 크게 나왔다면 그건 답이 아니라 "반드시 확인받아야 한다"는 신호입니다.

막히는 지점이 ③과 ④에 몰려 있다면, 등기부와 공시가격·시세 자료를 놓고 배당 순서를 실제로 밟아 남는 금액을 계산해보는 진단을 받아보셔도 됩니다. 다만 ①은 어떤 진단으로도 대신 채울 수 없습니다. 임대인의 동의나 위임이 있어야만 열리는 숫자니까요.

오늘 이 글을 덮으실 때 남아야 할 것은 "다가구는 위험하다"는 막연한 불안이 아닙니다.

"우리 집은 ①을 못 채워서 아직 판정 불가" 또는 "채웠더니 얼마가 남더라" — 이 한 문장이면 됩니다. 그게 자기 물건의 상태값이고, 계약 여부는 거기서 갈립니다.

자주 묻는 질문

Q. 주인세대 전세는 다른 방 전세와 무엇이 다른가요?

다가구 건물에서 집주인이 직접 살던 넓은 세대를 흔히 주인세대라고 부릅니다. 판정은 위 네 칸으로 똑같이 합니다. 다만 주인세대에 세입자로 들어가면 칸마다 무게가 달라집니다.

먼저 ① 칸이 커지기 쉽습니다. 집주인이 이 건물에 살지 않는다면 나머지 방도 대부분 세를 준 방일 가능성이 큽니다. 집주인이 살다가 나가면서 처음 세를 놓는 경우라면 지금 사는 세입자들은 거의 다 나보다 먼저 입주와 전입신고를 마쳤을 겁니다. 그중 확정일자까지 나보다 먼저 갖춘 세입자의 보증금은 배당에서 내 앞에 섭니다. 확정일자가 없는 세입자는 소액임차인 최우선변제 몫 말고는 배당에서 내 확정일자보다 앞서지 않지만, 계약 전에는 누가 확정일자를 받았는지 다 알기 어려우니 보수적으로 먼저 들어온 세대의 보증금을 ①에 넣어 계산하세요.

다음은 ④ 칸입니다. 주인세대는 보증금이 커서 최우선변제에 기대기 어렵습니다. 최우선변제는 보증금이 지역별 기준액 이하인 세입자만 받습니다. 받는 돈도 보증금 중 일정액까지입니다. 기준액을 넘으면 대상이 아닙니다. 기준액 안이라도 일정액 밖의 금액은 확정일자를 받아 두었다면 그 순위에 따라 배당을 받습니다. 이 기준은 근저당마다 그 설정일, 확정일자를 받은 세입자와는 그 세입자가 요건을 갖춘 때를 기준으로 따로 봅니다. 반대로 나보다 늦게 들어온 원룸 세입자라도 소액임차인이고 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤다면 주택가액 절반 한도 안에서 일정액만큼은 내 확정일자보다 앞서 받아 갑니다. 그래서 주인세대 보증금은 ③에서 ②와 ①을 빼고 남는 금액 안에 거의 통째로 들어와야 합니다. 그 남는 금액도 이런 최우선변제 몫만큼 더 줄어들 수 있습니다.

마지막으로 공간 자체를 봅니다. 집주인이 쓰던 세대에는 옥탑이나 늘린 베란다처럼 허가 면적 밖의 공간이 섞여 있을 수 있습니다. 건축물대장의 위반건축물 표기와 실제 구조를 맞춰 보는 순서는 위반건축물 가이드에 있습니다. 대장 용도가 다가구가 아니라 다중주택으로 나온다면 다중주택 전세의 관문부터 거치세요.