다가구 전세 계약해도 될까? 네 숫자로 판정하는 법

다가구 전세는 위험하다는 말만 무성한데 정작 우리 집이 되는지 안 되는지 판정해주는 곳이 없습니다. 네 개의 숫자를 채워 넣어 계약 여부를 스스로 판정하는 법과, 그중 첫 숫자를 계약 전에 못 채우는 것이 왜 그 자체로 결론인지 정리했습니다.

🏠 다가구 전세 계약해도 될까? 네 숫자로 판정하는 법

원룸 건물 하나를 보고 오셨을 겁니다. 중개사는 "등기부 깨끗하고 근저당도 시세보다 낮으니 괜찮다"고 했고, 임대인은 "다른 세입자들 보증금 다 합쳐 얼마쯤 된다"고 말로 알려줬습니다. 그런데 어디선가 "다가구는 위험하다"는 말을 들어서 밤에 검색을 하고 계신 거죠.

문제는 검색해도 **"위험하다"는 말만 나오지 "그래서 우리 집은 되는 건가 안 되는 건가"를 판정해주는 곳이 없다**는 겁니다.

이 글은 판정표입니다. 빈칸 네 개를 드릴 테니 직접 채워 넣으세요. 다 채우면 답이 나오고, 못 채우면 **못 채웠다는 사실 자체가 답**입니다.

0단계 🔍 이 글이 당신 집에 해당하는지부터

먼저 이 건물이 정말 다가구인지 확인해야 합니다. 판정 대상을 잘못 잡으면 나머지가 전부 헛수고입니다.

**등기사항증명서 맨 위 '제목' 한 줄을 보세요.** 이게 최종 기준입니다. 집합건물은 호실마다 등기가 따로 편성되고, 다가구는 한 동이 통째로 하나로 편성됩니다. 제목 한 줄이 그 편성 결과를 그대로 보여줍니다.

| 등기부 제목 | 의미 | 이 글 대상 |

|---|---|---|

| `- 집합건물 -` | 호실별로 구분등기가 되어 있음 | ❌ 아래 예외만 확인하고 다른 글로 |

| `- 건물 -` | 일반건축물(다가구·다중주택 등). 보통 `- 토지 -` 등기부가 따로 있습니다 | ✅ 이 글 대상 |

⚠️ **토지 등기부가 따로 있다는 것만으로 일반건축물이라 단정하지 마세요.** 집합건물에도 토지별도등기가 붙는 경우가 있습니다. 판별은 어디까지나 제목 한 줄로 합니다.

⚠️ 그리고 두 가지 더.

첫째, **건물 이름이나 용도명칭으로 판단하지 마세요.** "○○빌"이라 붙어 있어도, 원룸이 다닥다닥 있어도, 그건 판별 기준이 아닙니다. 등기 편성 구조가 기준입니다.

둘째, **일반건축물이라고 곧바로 '다가구'로 확정하면 안 됩니다.** 원룸형이라도 일반건축물이면 **다중주택**일 수 있습니다. 다중주택은 건축법령상 단독주택 계열에 편성되어 있어서 역시 구분등기가 없고, **학생·직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조**로서 각 실별로 욕실은 둘 수 있지만 취사시설은 두지 않은 형태, 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외) 3개 층 이하인 건물입니다. **다중주택이더라도 선순위 확인은 다가구와 똑같이 해야 하므로 이 글의 판정을 그대로 쓰시면 됩니다.** 다만 "일반건축물 = 다가구"라고 단정하지 말고 건축물대장(일반/집합 구분과 용도)까지 교차 확인하세요.

집합건물이었다면 — 예외 두 가지만 확인하고 가세요

`- 집합건물 -`이 찍혀 있으면 원칙적으로 내 호실 등기부만 보면 됩니다. 다만 **예외 없는 단정은 아닙니다.**

• **동일인이 여러 호실을 소유하면서 하나의 공동근저당으로 묶어둔 경우** — 내 호실 등기부만 봐서는 위험의 크기가 안 보입니다.
• **전유부 쪼개기로 같은 호수에 앞선 전입이 있는 경우** — 한 호실을 물리적으로 나눠 쓰는 형태입니다.

이 두 가지에 해당하지 않으면 이 글은 당신 집 이야기가 아닙니다.

📝 채워야 할 네 개의 빈칸

다가구 판정은 이 네 칸으로 끝납니다. 지금 메모장을 켜고 직접 적어보세요.

| 번호 | 항목 | 내 숫자 | 어디서 얻나 |

|---|---|---|---|

| ① | 나보다 앞선 임차보증금 **합계** | ______원 | 확정일자 부여현황 + 전입세대확인서 |

| ② | 근저당 채권최고액 (전부 합산) | ______원 | 등기사항증명서 을구 |

| ③ | 건물 **한 동 전체** 값 | ______원 | 개별주택가격(부동산공시가격알리미) |

| ④ | **1차 잔액** = ③ − ② − ① − 내 보증금 | ______원 | 계산 |

⚠️ **④는 최종 판정이 아니라 1차 걸러내기입니다**(경매비용·당해세·최우선변제 안분 반영 전). 이 값이 이미 마이너스면 더 볼 것 없이 부적합입니다. 플러스라도 아직 판정이 아닙니다 — 여기서 경매비용·당해세가 더 빠지고 최우선변제는 안분되기 때문입니다.

그리고 이 표에서 진짜 중요한 건 ④가 아니라 **①**입니다.

1️⃣ 숫자 ①이 이 글의 전부입니다 — 그리고 대부분 여기서 막힙니다

다가구주택은 **건물 한 동 전체가 하나의 등기부**입니다. 각 호실 임차인의 보증금은 **등기부에 한 줄도 표시되지 않습니다.** 반대로 집합건물은 호실(전유부분)별로 구분등기가 되어 등기기록이 아예 별개로 편성돼요.

**다가구 분자 = 근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금 합계(①) + 내 보증금**

— ①이 비면 이 분자가 완성되지 않습니다.

[/10](/10)도 다가구는 부채비율 계산만으로 판단할 수 없고 선순위 보증금을 따로 확인해야 한다고 짚어뒀습니다. **이 글은 그 '따로 확인'을 실제로 어떻게 채우고 어디에 대입하는지**를 이어받습니다. 중개사가 "근저당이 시세보다 훨씬 낮다"고 한 말은 거짓말이 아닐 수 있습니다. 다만 **보이지 않는 항을 빼고 한 말**일 뿐입니다.

①을 채우려면 서류 두 개가 필요합니다 — 그리고 둘 다 당신 자격으로는 못 뗍니다

①을 채우려면 **확정일자 부여현황**(금액이 나옵니다 — [/163](/163))과 **전입세대확인서**(세대와 날짜만 나옵니다 — [/170](/170))가 둘 다 필요합니다. 확정일자를 받지 않은 세대는 앞의 서류에 아예 안 잡히는데, 그런 세대도 주택 인도와 주민등록을 갖췄다면 대항력이 있기 때문입니다.

그런데 **둘 다 계약 전에는 당신 자격으로 못 뗍니다.** 앞은 임대인 동의가, 뒤는 임대인 위임이 전제입니다(근거와 절차는 /163·/170). 그래서 ①은 '노력하면 채워지는 칸'이 아니라 **임대인이 열어줘야만 열리는 칸**입니다.

🚫 "요즘은 동의 없이도 계약 전에 열람할 수 있게 바뀌었다"는 이야기를 보셨다면 그건 사실이 아닙니다.

또 하나 자주 섞이는 게 있습니다. **중개사에게 이런 서류의 확인·설명의무가 있다는 것과, 내가 열람 신청 자격이 있다는 것은 완전히 별개 층위입니다.** 중개사의 설명의무가 예비임차인에게 열람 자격을 만들어주지 않습니다.

2️⃣ ①을 못 채웠다면, 그것이 이미 판정 결과입니다

"숫자를 못 채웠다"를 **정보가 없는 상태**로 이해하지 마세요. **판정이 이미 나온 상태**입니다. 임대인이 동의나 위임을 거부했다는 사실 자체가 결론이니까요.

요구할 근거가 법에 있습니다

주택임대차보호법에는 **임대인의 정보 제시 의무**가 있습니다. 계약 체결 시 임대인이 **확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시**하도록 하고, 각각 계약 전 확정일자 정보요청 동의와 미납 국세·지방세 열람 동의로 갈음할 수 있습니다.

⚠️ 이 의무는 **2023년 4월 18일부터 시행되어 그 이후 체결되는 계약에 이미 적용 중**입니다. 새로 생길 제도가 아니라 지금 요구할 수 있는 권리예요.

그래도 거부한다면 — 이 순서를 지키세요

부득이하게 계약을 진행해야 한다면 순서가 정해져 있습니다.

1. **계약서에 해제 특약을 명시하고 계약을 체결합니다.** "확정일자 부여현황·전입세대확인서 확인 결과 선순위 임차보증금 총액이 임대인 고지액을 초과하면 임차인은 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환받는다"는 취지로요.

2. **계약자 본인 자격으로, 잔금 지급 전에 즉시 열람·검증합니다.** 계약을 체결한 순간 자격이 생기니까요.

3. **초과가 확인되면 특약에 따라 해제하거나 잔금 지급을 거절합니다.**

🚨 **이 해제권은 법이 주는 권리가 아닙니다.** 법정 해제권이 아니라 **당사자가 특약으로 만들어야만 생기는 약정 해제권**입니다. 특약 없이 계약금을 먼저 넣은 뒤에 초과를 확인하면 이 순서로는 구제되지 않습니다. 그래서 **"잔금 지급 전에 검증한다"는 시점 조건**이 특약만큼 중요합니다.

실제로 어떻게 됐는지 — 대법원 2023다259743

이게 추상적인 걱정이 아니라는 걸 보여주는 사건이 있습니다.

**중개대상물 확인·설명서에는 "임차보증금 총액(임대인 구두 확인)"만 적혀 있었습니다.** 중개사는 근저당의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명했지만, 이미 살고 있는 다른 임차인들의 보증금 액수와 임대차 시기·종기는 확인·설명하지도, 근거자료를 제시하지도 않았습니다.

이후 임의경매가 개시됐습니다. 확정일자 부여현황을 확인해보니 **선순위 임차인들의 보증금 총액이 확인·설명서 기재액을 훨씬 초과**했고, 건물은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각됐습니다. **임차인은 배당을 한 푼도 받지 못했습니다.**

대법원은 파기환송하며 이렇게 판시했습니다. 중개사는 다가구 일부 임대차를 중개할 때 **다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 자료를 임대인에게 요구·확인해 임차의뢰인에게 설명·제시할 의무**가 있고, **임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실 자체를 확인·설명서에 기재해야 한다**고요. 임대인이 자료를 거부해 실상을 알기 어려웠더라도, 건물 규모와 전체 세대수, 인근 시세에 비추어 구두 금액이 부정확하고 소액임차인이 다수일 수 있음을 알 수 있었는데 총액만 적고 불충분·부정확 가능성을 알리지 않은 것은 선량한 관리자의 주의의무 위반이라는 판단입니다.

**"임대인이 구두로 총액을 알려줬으니 됐다"가 다가구에서 가장 흔하고 가장 위험한 오답입니다.** 이 사건이 정확히 그것이었어요.

3️⃣ 숫자 ②③ 채우기 — 근저당과 건물 한 동 값

①에 비하면 나머지는 수월합니다.

**② 근저당 채권최고액**은 등기사항증명서 을구에 다 나옵니다. 다가구는 건물 한 동이 하나의 등기부이므로 **을구에 잡힌 근저당이 곧 건물 전체에 걸린 부담**입니다. 채권최고액을 실채무로 착각하지 않는 법은 [/10](/10)에 있습니다.

**③ 건물 한 동 값**은 **부동산공시가격알리미의 개별주택가격**으로 조회합니다. 다가구는 여기서 건물 한 동 값이 통으로 나와요(조회 방법은 [/54](/54)). 다만 그 값은 건물 전체 기준이라 호실별로 나뉘지 않습니다. 그래서 ③은 "정확한 값"이 아니라 **보수적으로 잡은 하한선**으로 채워야 합니다.

앞의 2023다259743 사건에서는 감정평가액보다 낮은 가격에 매각됐습니다. **감정가가 곧 회수액은 아니라는 뜻입니다.** 그래서 판정 규칙이 하나 붙습니다 — **③을 얼마로 잡느냐에 따라 ④의 부호가 바뀐다면, 그 자체가 보류 사유**입니다.

③을 채우기 전에 반드시 확인할 것 — 토지 선근저당

**토지 근저당이 설정될 당시 그 지상에 건물이 아직 없었다면**(토지에 근저당을 먼저 잡고 그 뒤에 건물을 새로 지은 경우) 회수 재원이 달라집니다. 이때는 **소액임차인의 최우선변제뿐 아니라 확정일자를 갖춘 임차인의 일반 우선변제권까지 대지 환가대금에서는 인정되지 않아**, 회수 재원이 **건물 환가대금으로만 한정**됩니다(대법원 2009다101275).

기준은 **등기 날짜가 아니라 그 시점에 건물이 실제로 존재했는지**입니다. 소유권보존등기일이나 사용승인일은 그 시점을 가늠하는 참고자료일 뿐이어서, 착공·골조 완성이 등기보다 몇 달 빠른 경우가 흔합니다. 등기 날짜만 비교해 단정하지 말고 건축물대장의 착공·사용승인 이력 등으로 실제 존재 시점을 확인해야 합니다.

⚠️ 이 국면에 해당한다면 ③을 **건물 환가대금만**으로 다시 잡아야 하는데, 다가구 개별주택가격은 토지·건물이 합쳐진 값이라 일반 독자가 이 분리를 직접 하기 어렵습니다. **이 경우는 ③을 채울 수 없는 것으로 보고 '판정 불가'로 처리한 뒤 전문가 확인으로 넘기세요.** 원룸 건물 가치의 상당 부분이 땅값인 경우가 많아서, 그 땅값을 그대로 안전마진에 넣으면 판정이 통째로 뒤집힙니다. 반대로 토지 근저당 설정 당시 이미 지상 건물이 존재했다면 원칙대로 대지 환가대금에서도 우선변제를 받습니다.

4️⃣ 숫자 ④ 판정 — 비율이 아니라 남는 금액으로

이제 답을 냅니다. 다만 방식을 짚고 갑시다.

🚫 **부채비율은 1차 필터일 뿐 다가구의 최종 판정이 될 수 없습니다.** 흔히 쓰는 유형별 안전선([/10](/10))은 분자에 ①이 들어간 뒤에야 의미가 생기고, ①을 넣고 나면 비율보다 **남는 금액**이 답에 가깝습니다.

맞는 방식은 **배당 순서를 실제로 밟아보고 남는 금액을 보는 것**입니다. 순서는 경매비용 → 소액임차인 최우선변제 → 당해세 → 순위별 배당입니다. 순위 일반론은 [/106](/106)에 정리돼 있으니 여기서는 **다가구에서만 생기는 함정 두 개**만 짚겠습니다.

함정 1 — 최우선변제금을 안전마진에 미리 더하지 마세요

소액임차인이 여럿이면 최우선변제금 **합계**가 주택가액(대지 가액 포함)의 절반을 넘지 못해 비례 안분됩니다([/163](/163)). 그래서 최우선변제금은 ④의 안전마진에 **미리 더할 수 있는 확정액이 아닙니다.**

함정 2 — 반대로 "최우선변제 없다"고 잘라 말하는 것도 오답입니다

"근저당이 오래전에 설정돼서 그때 기준으로는 내가 소액임차인이 아니다, 그러니 최우선변제는 없다"는 설명을 들으셨다면 그대로 믿지 마세요.

**소액 해당 여부와 한도는 하나의 고정값이 아닙니다.** 각 담보물권자와 각 확정일자 임차인마다, 그 상대방이 권리를 취득·구비한 시점의 기준으로 **상대방별로 따로 판정**됩니다. 그리고 앞 상대방을 상대로 이미 1순위로 받은 금액을 뺀 차액을 다음 상대방을 상대로 추가로 우선변제받을 수 있습니다(대법원 2017다48300).

즉 **오래된 근저당 하나 때문에 최우선변제가 통째로 없어지는 게 아닙니다.** 이 말을 믿고 배당요구를 포기하면 받을 수 있었던 돈을 못 받습니다.

⚠️ 다만 지역·시점별 소액임차인 기준액은 이 글에서 다루지 않습니다. 기준일이 "최초 담보물권 설정일 하나"로 정해지는 게 아니라 상대방별로 갈리기 때문에, 단순한 금액표를 그대로 대입하면 오히려 틀린 답이 나옵니다.

판정 방식

| 상태 | 판정 |

|---|---|

| ①을 못 채움 | **판정 불가** — 계약 여부를 결정할 정보가 없는 상태 |

| 토지 선근저당 확인됨 | **판정 불가** — 회수 재원 분리가 필요 |

| ④가 뚜렷한 마이너스 | **계약 부적합** |

| ③을 조금 낮추면 ④의 부호가 바뀜 | **보류** |

| ④가 여유 있는 플러스 | 다음 단계(아래 분기)로 |

🔀 판정을 뒤집는 분기 — 공동담보

④가 플러스로 나왔어도 여기에 걸리면 계산이 달라집니다.

임대인이 그 건물의 **토지와 건물을 함께**, 또는 **그 건물을 다른 부동산과 함께** 하나의 근저당으로 묶었으면 공동(근)저당 문제로 넘어갑니다. 등기부의 공동담보목록을 확인하세요. (다가구는 건물 한 동이 하나의 등기라 **같은 건물의 호실들끼리 묶이는 공동담보는 성립하지 않습니다.** 다가구에서 이 분기가 열리는 구성은 위 두 가지뿐입니다.)

동시에 배당될 때 각 부동산의 분담액은 **감정가 비율이 아니라 '각 부동산의 경매대가' 비율**로 정해집니다. 그리고 **경매대가 = 매각대금 − 경매비용 − 선순위채권액**입니다(대법원 2024다305087). 임차주택의 경매대가는 매각대금에서 그 주택 자신의 선순위 임대차보증금과 소액보증금을 공제해 산정해요. 다만 이 비례분담 경로 자체는 민법 조문과 위 경매대가 정의에서 도출되는 구조 설명이지, 판례가 부동산별 분담액을 계산해 인정한 것은 아닙니다.

그리고 **묶인 부동산 중 내가 사는 건물만 먼저 경매되면, 근저당권자는 나눠진 몫이 아니라 채권 전부를 그 경매대가에서 회수할 수 있습니다.** 이때는 위의 비례분담 계산 자체가 성립하지 않습니다 — 다른 부동산이 어떻게 되든 내 건물이 전액을 감당하는 구조이지, 다른 부동산이 잘 팔리면 내 쪽 부담이 줄어드는 관계가 아닙니다.

같은 판결은 중개사에게 **하나의 공동담보로 묶인 다른 부동산의 등기부상 선순위권리와 그 부동산 임차인의 보증금·시기·종기까지** 확인·설명할 의무가 있다고 판단했