융자 있는 집 전세·월세, 매물에 적힌 융자 금액만 보고 판단하면 안 되는 이유와 가계약 전 확인 순서
근거 법령·판례: 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준(국토교통부 고시), 공인중개사법, 공인중개사법 시행령, 민법, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 주택임대차보호법, 민사집행법, 국세기본법, 지방세기본법
매물 광고의 융자 금액은 국토교통부 고시가 정한 인터넷 광고 표시 항목에 없는 숫자라서, 누가 무엇을 기준으로 알려 준 것인지 광고만으로는 알 수 없습니다. 가계약금을 보내기 전에 그 숫자를 등기부 을구의 채권최고액 합계로, 등기부 밖의 다른 세대 보증금·소액임차인 몫·국세까지 더한 합계로, 마지막에는 경매 때 남는 금액과 견주는 순서로 세 번 바꿔 읽는 방법과 「융자 없음」 집에서 남는 칸을 정리했습니다.
매물에 「융자 ○억」이라고 적힌 집, 전세나 월세로 들어가도 되나요? 광고의 융자 금액은 누가 무엇을 기준으로 알려 준 숫자인지 광고만으로는 알 수 없고, 경매에서 내 보증금 앞에 서는 크기는 등기부의 근저당과 등기부 밖의 돈을 합쳐야 나옵니다. 그래서 가계약금을 보내기 전에 그 숫자를 등기부 숫자로, 등기부 밖의 돈까지 더한 합계로, 마지막에는 경매 때 남는 금액과 견주는 순서로 세 번 바꿔 읽고 판단합니다.
📌 근거와 기준일
- 근거 법령·고시: 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준(국토교통부 고시, 인터넷 표시·광고에 적어야 하는 항목), 공인중개사법과 같은 법 시행령(인터넷 광고 명시사항, 부당한 표시·광고 금지), 민법(근저당, 공동저당), 부동산등기법(을구 근저당 줄에 적는 사항, 같은 구 안의 순위번호, 여러 부동산을 묶은 저당의 기록과 공동담보목록), 부동산등기규칙(말소사항 포함 증명서), 주택임대차보호법(대항력, 확정일자에 따른 우선변제, 확정일자 정보 제공, 보증금 중 일정액의 보호), 민사집행법(집행비용), 국세기본법(국세의 우선), 지방세기본법(지방세의 우선 징수)
- 확인일: 2026년 10월 3일 법령·고시 원문 기준
매물 정보나 중개사 설명에서 「융자 ○억」을 들으면 그 숫자를 시세에서 빼 보고 남는 돈으로 판단하기 쉽습니다. 그런데 국토교통부 고시가 건축물의 인터넷 광고에 적도록 정한 항목은 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래 형태, 총 층수, 입주가능일, 방 수와 욕실 수, 사용승인일 등, 주차대수, 관리비, 방향이고, 여기에 융자 금액은 없습니다. 융자는 광고에 꼭 적어야 하는 항목이 아니고, 적는다면 무엇을 기준으로 하라는 규정도 이 고시에는 없습니다. 공인중개사법은 가격 등을 거짓으로 적거나 거래조건 같은 중요한 사실을 빠뜨리고 축소해 소비자를 속이는 광고를 금지합니다. 그렇다고 광고 속 융자가 대출 잔액인지, 등기부에 적힌 금액인지, 언제 기준인지까지 광고에 드러나지는 않습니다.
이 글은 매물을 고르는 단계, 가계약금을 보내기 전까지만 다룹니다. 이미 가계약금을 보냈다면 가계약금 넣었는데 등기부에 근저당·가압류가 다음 순서입니다.
가계약금 전에 융자 금액을 세 번 바꿔 읽기
| 단계 | 바꿔 읽는 것 | 어디서 보나 | 혼자 되는가 |
|---|---|---|---|
| ① 광고 숫자 → 등기부 을구 | 말소되지 않은 근저당의 채권최고액 합계. 같은 등기부의 공동담보 표시, 갑구의 가압류·압류도 함께 봅니다 | 등기사항전부증명서(말소사항 포함) | 됩니다. 다만 최고액은 실제 잔액과 다를 수 있고, 공동담보면 이 집이 떠안을 몫이 정해지지 않습니다 |
| ② 등기부 → 등기부 밖 | 먼저 입주해 대항요건과 확정일자를 갖춘 다른 세대 보증금, 다른 소액임차인의 일정액 몫, 내 확정일자보다 법정기일이 이른 집주인의 국세·지방세 | 다른 세대 보증금은 임대인이 동의해야 주민센터 등에 정보 요청 가능. 세금은 압류가 등기되기 전에는 등기부에 나오지 않음 | 일부만 됩니다. 임대인이 동의하지 않으면 다른 세대 보증금에서 막힙니다 |
| ③ 합계 → 경매 때 남는 금액 | 시세가 아니라, 매각대금에서 집행비용을 먼저 뺀 돈과 견줍니다 | 이 집 시세와 경매에서 팔릴 수준 | 막힙니다. 시세를 추정하고 배당 순서대로 빼 봐야 나옵니다 |
| 「융자 없음」이라는 집 | 을구가 비어 있어도 ②와 ③은 남습니다. 다가구주택은 먼저 사는 세대의 보증금이 등기부에 나오지 않고, 갑구 소유자가 신탁회사라면 을구가 빈 이유부터 봐야 합니다 | 건축물대장 유형, 갑구 소유자 | 다가구 전세 판정, 신탁 등기부 |
세 단계를 다 거친 뒤에야 「융자가 얼마라서 괜찮다」는 말을 판정으로 바꿀 수 있습니다. 혼자 확실히 끝나는 것은 ①뿐이고, ②는 임대인 협조에, ③은 시세 추정과 배당 계산에 걸립니다.
① 광고 숫자를 을구 숫자로: 융자와 채권최고액이 어긋나는 이유
광고의 융자가 어떤 숫자였든 을구에서 맞대 볼 값은 근저당 줄의 채권최고액, 곧 이자까지 포함해 근저당권자가 경매에서 먼저 받아 갈 수 있는 상한입니다. 이 값이 무엇이고 왜 남은 대출과 다른지는 근저당 뜻에, 말소·부기등기를 넣고 빼는 기준은 채권최고액 계산법에 정리했습니다.
을구를 볼 때 함께 확인할 것이 두 가지 있습니다.
- 근저당이 여러 줄인지: 같은 을구 안에서는 순위번호 순서대로 섭니다. 계약 전이라면 아직 내 날짜가 없으므로, 지금 말소되지 않은 근저당은 모두 내 앞으로 봅니다. 광고의 융자가 한 줄 금액만 말하는 것인지 알 수 없으니 줄마다 최고액을 더합니다
- 공동담보 표시가 있는지: 광고의 융자가 이 집 몫만 말하는지, 여러 집을 묶은 전체를 말하는지부터 불분명해지는 경우입니다. 근저당 줄에 다른 부동산과 함께 담보로 잡혔다는 표시나 공동담보목록이 붙어 있으면 그 최고액은 이 집 혼자 진 빚의 한도가 아닙니다. 민법상 이 집이 혼자 먼저 경매에 넘어가면 근저당권자는 이 집이 팔린 돈에서 빚을 모두 받아 갈 수 있어서, 이 집이 떠안을 금액은 계약할 때 알 수 없습니다(공동담보 빌라 전세)
② 등기부 밖의 돈: 융자가 같아도 집마다 앞줄 길이가 다른 이유
을구에 근저당이 한 줄도 없어도 내 앞에 설 수 있는 보증금이 있습니다. 먼저 이사 와 전입신고를 마친 세입자는 등기 없이도 대항력을 갖고, 그 보증금 액수는 등기부 어느 칸에도 남지 않습니다. 방마다 세입자가 따로 사는데 등기부는 건물 전체에 하나뿐인 다가구주택이라면 이 금액이 근저당보다 클 수도 있습니다. 임대인이 동의하면 계약 전에도 확정일자 부여기관에 이 집의 확정일자 부여일·보증금 같은 정보를 요청할 수 있습니다. 다만 확정일자를 받지 않은 세대는 이 자료에 잡히지 않을 수 있습니다.
소액임차인의 일정액도 등기부 밖에 있습니다. 경매신청 등기보다 먼저 입주·전입한 소액임차인이라면 일정액만큼은 근저당권자보다 앞서 배당받으므로, 다른 세대의 이 몫은 근저당보다도 먼저 빠져나갑니다. 집주인의 세금도 있습니다. 국세기본법은 국세의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차보증금을 그 국세보다 앞세우고, 지방세기본법도 지방세를 같은 방식으로 정합니다. 거꾸로 법정기일이 내가 대항요건과 확정일자를 갖춘 날보다 빠른 체납 세금은 내 앞에 설 수 있고, 압류가 등기되기 전에는 등기부에 나오지 않습니다(임대인 미납국세 열람).
보증금이 소액임차인 범위 안인 월세라면 같은 근저당을 보는 방식이 달라집니다. 일정액은 근저당보다 먼저 받을 수 있기 때문입니다. 칸별 판정은 월세 근저당에 따로 정리했습니다.
③ 마지막에 견줄 것은 시세가 아니라 경매 때 남는 금액
①과 ②를 더한 금액에 내 보증금까지 얹으면 분자가 완성됩니다. 분모는 시세가 아니라 경매에서 실제로 나눌 돈입니다. 민사집행법은 강제집행에 든 비용을 그 집행에서 먼저 변상받게 하므로, 나눌 돈은 매각대금에서 이 비용을 뺀 금액입니다. 매각대금도 거래 시세와 같다는 보장이 없습니다.
이 칸에서 혼자 막히는 숫자는 넷입니다. 이 집 시세, 공동담보라면 이 집이 떠안을 몫, 다가구라면 다른 세대 보증금 합계, 그리고 이 숫자들을 배당 순서대로 뺐을 때 내 차례에 남는 금액입니다.
집토스리포트는 주소와 보증금을 넣으면 먼저 무료 미리보기를 보여 주는데, 여기서는 추정 시세, 선순위 채권, 돌려받을 수 있는 보증금이 가려져 있습니다. 상세 리포트는 인터넷등기소에서 등기부를 받아 살아 있는 근저당의 채권최고액을 모으고(공동담보는 호실별 전용면적 비율로 이 호실 몫을 따로 추정), 추정 시세를 넣은 경매 시뮬레이션으로 내 보증금이 얼마나 돌아오는지 계산해 이 칸을 채웁니다. 전세대출이나 보증보험에 들 수 있는지는 판정하지 않습니다. 시세와 공동담보 몫, 그리고 다가구에서 다른 세대 보증금을 모를 때 쓰는 값은 추정이라 실제 경매 결과와 차이가 날 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 융자 있는 집도 전세대출이나 버팀목 대출이 나오나요?
대출이 나오는지는 상품과 기관 심사로 정해지므로 이 글이나 리포트가 판정할 수 없습니다. 가심사를 언제 받고 어떤 관문에서 집이 걸리는지는 전세대출 가심사, 버팀목을 포함해 내 집이 어느 보증 트랙에 해당하는지는 전세자금대출 종류에서 다룹니다.
Q. 융자 있는 집도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?
가입 여부는 보증 기관 심사로 정해집니다. 어느 관문에서 걸리는지는 전세보증보험 가입 조건에 순서대로 정리했습니다. 가입할 수 있는지는 집토스리포트도 답하지 않는 영역입니다.
Q. 잔금 때 융자를 갚는 조건으로 계약해도 되나요?
조건은 특약으로 걸 수 있습니다. 다만 대출을 갚는 일과 근저당이 등기부에서 지워지는 일은 따로입니다. 민법상 근저당은 채무가 확정되기 전에는 빚이 줄거나 없어져도 영향을 받지 않고, 등기부의 근저당 줄은 말소등기가 될 때까지 을구에 그대로 남습니다. 잔금일에는 상환 사실이 아니라 말소등기 신청이 접수됐는지를 확인하는 순서로 계약서에 적습니다. 문구는 근저당 말소 특약, 잔금일 확인은 근저당 말소 확인에 있습니다.
Q. 융자 비율 몇 %까지 괜찮나요?
비율을 계산하더라도 분자에 넣을 값은 광고의 융자가 아니라 ①의 최고액 합계와 ②의 등기부 밖 돈이고, 분모는 ③의 경매 때 남는 금액입니다. 광고 숫자로 계산한 비율은 출발점부터 기준이 다릅니다. 기관 기준과 계산 순서는 채권최고액 계산법에서 볼 수 있습니다.
Q. 월세 보증금이 작으면 융자와 상관없나요?
보증금이 그 근저당이 설정될 때 시행되던 기준표의 일정액 이하라면 그 금액은 근저당보다 먼저 받을 수 있습니다. 같은 집 소액임차인들의 일정액 합계가 집값의 2분의 1을 넘어 나눠 받게 되면, 줄어든 만큼은 확정일자 순서에 따라 근저당 뒤에서 받습니다. 일정액을 넘는 보증금이라면 넘는 만큼이, 소액임차인 범위를 넘는 보증금이라면 전액이 근저당 다음 순서입니다. 내 보증금이 어느 칸인지에 따라 판단이 갈리므로 월세 근저당에서 칸부터 고르세요.