월세 근저당, 근저당 있는 집에 월세 보증금 넣어도 되나요? 보증금 크기별로 확인 순서가 다릅니다

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-10-03 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 상가건물 임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 시행령, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 민사집행법, 대법원 판례

근저당 있는 집에 월세로 들어갈 때 먼저 볼 것은 근저당 비율이 아니라 내 보증금이 소액임차인 기준표의 어느 칸에 드는지입니다. 일정액 이하, 일정액 초과부터 범위 이하, 범위 초과의 세 칸마다 근저당과의 순서와 혼자 못 채우는 숫자가 다르고, 칸은 근저당마다 그 설정 당시 기준으로 따로 고릅니다. 칸에서 빠지게 만드는 사정과 비율·특약·새 근저당·오피스텔·월세 환산 질문을 함께 정리했습니다.

근저당이 있는 집에 월세로 들어가도 되나요? 월세 보증금이 지역별 소액임차인 범위 안이면 그중 「보증금 중 일정액」까지는 근저당보다 먼저 받을 수 있고, 일정액을 넘는 부분은 이미 등기된 근저당 뒤에서 순서를 기다립니다. 범위를 넘으면 보증금 전부가 근저당 뒤에 섭니다. 그래서 근저당이 집값의 몇 %인지보다 내 보증금이 기준표의 어느 칸에 드는지를 먼저 고르고, 칸마다 다른 숫자를 채워 판단합니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법(적용 범위, 대항력, 확정일자에 따른 우선변제, 임차권등기명령에 따른 임차권등기 이후 임차한 사람의 제한, 확정일자 정보 제공, 보증금 중 일정액의 보호와 주택가액 2분의 1 한도), 주택임대차보호법 시행령(소액임차인 보증금 상한과 일정액, 2014년 1월 1일 시행본과 현행본, 금액 개정 부칙), 상가건물 임대차보호법과 같은 법 시행령(월세 환산 규정 비교), 부동산등기법(같은 구 안의 순위번호), 부동산등기규칙(말소사항 포함 증명서), 민사집행법(집행비용)
- 판례: 대법원 판례(금액 개정 부칙은 소액임차인과 담보물권자 사이에서 상대마다 따로 적용 / 주거용인지는 장부 표시보다 실제 쓰임을 기준으로 판단)
- 금액 기준: 2026년 7월 1일 시행 중인 시행령. 2023년 2월 21일 개정 뒤로 금액 변동은 없습니다
- 확인일: 2026년 10월 3일 법령 원문과 판례 원문 기준

월세 계약 전에 등기부 을구에서 근저당을 보면 대개 「근저당 비율이 몇 %면 들어가도 되나」부터 찾습니다. 전세라면 그 질문에서 출발해도 됩니다. 보증금이 작은 월세에는 법이 따로 정해 둔 순서가 하나 더 있습니다. 주택임대차보호법은 보증금이 일정 금액 이하인 임차인이 그 보증금 가운데 정해진 몫을 근저당 같은 담보물권보다 앞서 받게 하고, 그 금액과 대상 범위는 시행령이 지역별로 정합니다. 같은 근저당이라도 내 보증금이 어느 칸이냐에 따라 문제가 되는 방식이 달라지는 이유입니다.

확인은 세 단계로 합니다.

1. 칸: 내 보증금이 기준표의 어느 칸에 드는가(근저당마다 따로)
2. 요건: 그 칸에서 빠지게 만드는 사정이 없는가
3. 남는 금액: 칸마다 비어 있는 숫자를 채우면 경매 때 내 보증금이 얼마나 돌아오는가

첫째와 둘째는 등기부와 계약 일정으로 혼자 확인할 수 있습니다. 셋째에서 같은 건물의 사정과 집값이 필요해집니다.

내 월세 보증금은 어느 칸인가: 보증금 크기별 판정표

칸을 가르는 숫자는 두 개입니다. 소액임차인에 드는 보증금 상한(우선변제를 받을 임차인의 범위)과, 그중 근저당보다 먼저 받을 수 있는 한도(보증금 중 일정액)입니다. 현행 시행령의 금액은 이렇습니다.

이 두 숫자로 내 보증금은 세 칸 중 하나에 들어갑니다.

①칸에서는 근저당 금액의 크기가 먼저 받는 몫을 줄이지 못합니다. 대신 같은 집에 일정액을 받을 세입자가 몇 명이고 집값이 얼마인지가 결과를 정합니다. ③칸은 전세와 같은 계산이라 근저당 최고액이 그대로 내 앞에 섭니다. ②칸은 두 계산이 반씩 섞입니다.

칸은 근저당마다 다시 고릅니다

위 표는 2023년 2월 21일 이후에 설정된 근저당과 견줄 때의 칸입니다. 시행령은 금액을 올릴 때마다, 개정 전에 이미 담보물권을 얻은 사람에게는 옛 금액을 그대로 쓴다는 부칙을 붙여 왔습니다. 대법원은 이 부칙을 근저당권자 같은 담보물권자와 확정일자를 갖춘 다른 임차인마다 따로 대입해야 한다고 봤습니다. 그래서 2023년 2월 21일보다 먼저 설정된 근저당이 을구에 살아 있다면 그 근저당과는 설정 당시의 표로 칸을 다시 고릅니다.

예를 들어 그 밖의 지역에서 보증금이 5,000만 원이라면, 2024년에 설정된 근저당과는 현행 표가 붙어 ②칸(일정액 2,500만 원)입니다. 같은 집에 2015년에 설정된 근저당이 하나 더 있다면, 그 근저당에는 당시 시행령(2014년 1월 1일 시행본)의 그 밖의 지역 기준인 범위 4,500만 원 이하, 일정액 1,500만 원이 붙습니다. 5,000만 원은 이 범위를 넘으니 오래된 근저당 앞에서는 ③칸이 되어 먼저 받는 몫이 없습니다. 상대별로 표를 붙이는 순서는 최우선변제권 기준 4단계에, 근저당이 여러 건인 사례는 소액임차인 기준이 근저당마다 다른 경우에 정리했습니다.

칸에서 빠지게 만드는 사정

금액으로 칸을 골라도 아래 사정이 있으면 결과가 바뀝니다.

확정일자는 칸을 정하는 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법이 일정액을 먼저 받을 사람에게 요구하는 시점 요건은 경매신청 등기 전의 입주와 전입신고이고, 여기에 확정일자는 들어 있지 않습니다. 확정일자가 필요한 곳은 ②칸에서 일정액을 넘는 부분과 ③칸의 보증금입니다. 이 돈은 대항요건에 확정일자까지 갖춰야 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 받는 순서가 생기고, 대항력이 생기는 날은 입주·전입신고 당일이 아니라 그다음 날입니다. 들어간 뒤에 최우선변제 자격이 사라지는 경우는 자격을 잃는 세 시점을 보세요.

혼자 못 채우는 칸이 남는 이유

칸을 고르고 요건을 확인하면 판정표의 마지막 열이 남습니다. ①·②칸은 같은 집에서 일정액을 함께 받을 사람이 몇 명이고 각자 얼마인지, 집값의 절반이 얼마인지를 알아야 내 몫이 줄어드는지 나옵니다. ②칸의 나머지와 ③칸은 이미 등기된 근저당 최고액과 나보다 앞선 보증금을 뺀 뒤 경매 때 얼마가 남는지를 알아야 합니다.

두 경우 모두 등기부만으로는 끝나지 않습니다. 다른 세입자의 보증금은 등기부에 적히지 않습니다. 주민센터 같은 확정일자 부여기관에 그 집의 보증금 자료를 요청하는 길은 있어도 계약 전인 사람은 임대인 동의가 있어야 합니다. 경매에서 나눌 돈은 집행비용을 먼저 뺀 매각대금이라 시세와도 다릅니다. 여러 소액임차인이 집값 절반을 나누는 계산은 다가구경매 최우선변제에 정리했습니다.

이 마지막 열을 채우는 데 집토스리포트 상세 리포트를 쓸 수 있습니다. 등기부를 자동 열람해 말소되지 않은 근저당을 추리고, 근저당마다 그 설정일에 시행되던 소액임차인 표를 대입해 먼저 받는 몫을 차례로 계산합니다. 일정액 합계가 집값 절반을 넘어 나눠지는 경우에는 배당표에 그 안분까지 표시합니다. 법과 마찬가지로 계산에는 보증금을 쓰고, 다가구 같은 일반건축물에서는 선순위 세입자를 모두 최우선변제 대상으로 보는 보수적인 가정을 둡니다. 시세는 추정값이고, 계산은 대항요건과 확정일자를 갖춘다는 전제 위에 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 월세 근저당 비율은 몇 %까지 괜찮나요?

주택임대차보호법과 시행령의 소액임차인 조항은 근저당 비율이 아니라 보증금 금액과 집값의 2분의 1로 선을 긋습니다. 그래서 비율 하나로는 칸마다 다른 위험을 가리지 못합니다. ①칸이면 근저당이 커도 일정액은 근저당보다 먼저 나갑니다. 대신 그 몫을 같은 집 소액임차인들과 집값 절반 안에서 나눕니다. ③칸이면 근저당 최고액과 앞선 보증금을 뺀 나머지가 내 몫의 상한이라 전세와 같은 방식으로 비율을 계산해 볼 수 있고, 그 순서는 채권최고액 계산법을 보세요.

Q. 근저당이 있는지, 언제 잡혔는지는 어디서 보나요?

등기부등본 을구입니다. 근저당 줄마다 접수일과 채권최고액이 적혀 있고, 같은 을구 안의 순서는 순위번호로 정해집니다. 말소된 근저당까지 함께 보려면 「말소사항 포함」 등기사항전부증명서를 뗍니다. 칸을 고를 때 말소된 근저당은 빼고, 말소되지 않은 근저당의 접수일을 씁니다. 등기부에서 근저당 줄을 읽는 법은 근저당 뜻에 정리했습니다.

Q. 근저당 말소나 추가 근저당 금지를 특약으로 걸 수 있나요?

걸 수 있습니다. 잔금으로 근저당을 갚고 말소등기를 신청하는 조건, 계약 기간 중 근저당을 새로 설정하지 않는다는 조건을 계약서에 적습니다. 다만 특약은 집주인에게 의무를 지우는 약속이라, 어긴다고 이미 접수된 근저당 등기가 저절로 없어지지는 않습니다. 어겼을 때 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 근거가 되도록 효과까지 함께 적습니다. 문구와 한계는 근저당 말소 특약에 있습니다.

Q. 계약서를 쓴 뒤 잔금 전에 새 근저당이 잡히면요?

내 대항력은 입주·전입신고 다음 날에야 생기므로 그 전에 접수된 근저당은 내 앞에 섭니다. 새 근저당과 견줄 칸은 그 설정일에 시행 중인 표로 고르니 지금이라면 현행 표입니다. ①칸이면 새 근저당 때문에 일정액이 줄지는 않습니다. ②칸의 나머지와 ③칸은 그 근저당 최고액만큼 내 앞 금액이 늘어납니다. 잔금 직전에 등기부를 다시 떼고, 새 근저당이 보이면 말소를 잔금 조건으로 겁니다.

Q. 오피스텔 월세도 같은 기준인가요?

주거용으로 쓰는 오피스텔이면 주택임대차보호법이 적용될 수 있고, 그러면 같은 표로 칸을 고릅니다. 주거용인지는 장부 표시만이 아니라 실제 쓰임으로 판단합니다. 전입신고를 할 수 없는 조건이면 대항요건이 서지 않아 칸 자체가 성립하지 않습니다. 용도와 전입신고 확인 순서는 오피스텔 주거용·업무용, 전입불가 조건은 오피스텔 전입불가에 있습니다.

Q. 월세가 있으면 소액임차인 기준이 달라지나요?

주택은 달라지지 않습니다. 주택임대차보호법 시행령은 소액임차인을 「보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인」으로 정할 뿐 월세를 보증금에 더하는 문구가 없습니다. 헷갈리는 이유는 상가건물 임대차보호법입니다. 상가는 보증금 외에 월세가 있으면 월세에 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 더해 소액임차인 범위를 정합니다. 주택에서 하나 더 볼 것은 같이 사는 사람입니다. 한 주택에 임차인이 둘 이상이고 가정공동생활을 한다면 시행령은 이들을 한 명으로 보고 보증금을 합칩니다.