다가구경매 최우선변제, 세대 많으면 얼마나 남을까

원룸 다가구는 세대가 많아 최우선변제를 여럿이 함께 신청한다. 실제 손에 쥐는 금액은 ① 상대하는 사람마다 따로 정해지는 한도, ② 소액임차인이 여럿일 때의 주택가액 절반 총액 한도와 안분, 이 두 단계를 모두 통과해야 나온다. 안분 계산에서 각자의 몫은 지역 한도액 전부가 아니라 '보증금과 지역 한도 중 작은 쪽'이라는 점, 그리고 기준이 되는 주택가액은 감정가가 아니라 실제 배당할 금액이라는 점이 가장 자주 틀리는 두 지점이다.

다가구경매 최우선변제, 세대 많으면 얼마나 남을까

원룸 다가구 건물을 보고 있다. 우편함이 열 몇 개고, 계량기도 그만큼 붙어 있다. 보증금은 1억 원대. "그래도 나는 소액임차인 기준 안에 드니까 최우선변제는 받겠지"까지는 알고 있다.

그런데 곧바로 걱정이 붙는다. **세대가 열 몇 개인데 다 같이 최우선변제를 신청하면, 내 몫은 얼마나 남는 걸까.**

이 질문은 정확하다. 그리고 이 질문에 대한 흔한 답들이 대부분 틀렸다. 결론부터 말하면, 최우선변제로 실제 손에 쥐는 금액은 **두 개의 관문을 모두 통과해야** 나온다. 어느 하나만 보고 계산하면 금액이 크게 어긋난다.

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다가구경매 최우선변제 - 경매 배당 순위와 금액을 계산하는 모습
다가구경매 최우선변제 - 경매 배당 순위와 금액을 계산하는 모습

1관문: 최우선변제 기준은 하나가 아니다

가장 먼저 깨야 할 오해가 이것이다. "지금 서울이면 5,500만 원"처럼 **현재 시점의 금액표 한 줄로 결론이 난다**는 생각이다.

주택임대차보호법은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 임차인에게 준다. 다만 그 금액과 대상 범위는 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 그 시행령은 지금까지 여러 차례 개정돼 왔다. 그리고 개정될 때마다 부칙에 **"이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"**는 취지의 경과규정이 붙었다. 1987년 개정부터 가장 최근인 2023년 2월 개정까지, 확인되는 개정 부칙 대부분에 같은 성격의 문장이 들어 있다.

이 경과규정을 대법원이 어떻게 읽었는지가 핵심이다.

대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결은, 여러 담보물권자 또는 확정일자 임차인의 취득시기가 다르고 그때 적용되는 시행령상 기준액이 다른 경우, **"소액임차인이 되기 위한 보증금" 및 "우선변제를 받을 보증금 중 일정액"의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라진다**고 판단했다. 근거는 "이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 **상대적으로 적용된다**"는 것이다.

풀어서 말하면 이렇다. **최우선변제 기준은 임차인이라는 사람에게 하나로 붙어 있는 게 아니라, 내가 상대하는 사람마다 따로 정해진다.** 근저당이 잡힌 날짜마다 그때의 기준이 따로 적용되고, 확정일자 임차인이 상대라면 또 그 사람 기준으로 따로 정해진다.

이 판결의 실제 적용례가 그 구조를 그대로 보여준다. 근저당권자와의 관계에서는 2010년 7월 개정 전 시행령이 적용되어 각 2,000만 원이 1순위로 변제되고, 확정일자 임차인인 원고와의 관계에서는 2013년 12월 개정 전 시행령(2,500만 원)이 적용되어, 2,500만 원에서 이미 받은 2,000만 원을 뺀 **각 500만 원**이 원고보다 우선했다. 같은 임차인인데 상대에 따라 숫자가 두 개 나온 것이다.

이 판결은 파기·변경 이력이 확인되지 않는 유효한 판례이며, "상고를 모두 기각한다"는 주문으로 원심을 유지했다.

같은 판결은 다른 것도 확인해 준다. 소액임차인은 근저당권자 같은 담보물권자뿐 아니라 **확정일자 임차인보다도 우선하여** 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다는 점이다.

그래서 현행 금액표는 이렇게 써야 한다

현행 기준은 2023년 2월 21일 개정 시행령이며, 이 글을 쓰는 시점에도 유효하다. (가장 최근 공포된 개정은 있으나 관할구역 별표만 손댄 타법개정으로 금액은 그대로다.)

| 지역 | 소액임차인 대상 보증금 | 최우선변제 한도액 |

|---|---|---|

| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |

| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |

| 광역시(과밀억제권역 포함지역·군지역 제외), 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |

| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |

**이 표를 "현재 기준"으로 읽으면 안 된다.** 위 판례와 각 부칙 경과규정에 따라, 실제 사건에서는 상대방이 담보물권을 취득한 시점의 시행령이 적용된다. 2015년에 잡힌 근저당이 1순위로 살아 있는 건물이라면, 그 근저당권자와의 관계에서는 지금 표의 금액이 아니라 2015년 당시 기준이 들어간다. 현행 금액을 그대로 대입하면 답이 틀린다.

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2관문: 소액임차인이 여럿이면 총액 뚜껑이 씌워진다

1관문을 통과해 "나는 이 상대와의 관계에서 얼마짜리 소액임차인이다"가 정해졌다고 하자. 그래도 아직 실수령액이 아니다.

법은 보증금 중 일정액의 범위와 기준에 대해 **주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다**는 뚜껑을 씌워 두었다. 시행령도 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 절반에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정한다.

원룸 다가구에서 진짜 문제가 되는 건 그다음 조항이다. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, **그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우**, 그 합계액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 주택가액 2분의 1을 분할한 금액을 각자의 몫으로 본다.

식으로 옮기면 이렇다.

각자 배당액 = (주택가액 × 1/2) × [ 나의 '보증금 중 일정액' ÷ Σ(각자의 '보증금 중 일정액') ]

여기서 사고가 난다.

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가장 흔한 계산 오류: 분모를 부풀린다

세대가 12개인 서울 원룸 건물을 놓고, 많은 사람이 이렇게 센다.

"12세대 × 5,500만 원 = 6억 6,000만 원이 최우선변제로 나가네. 주택가액 절반이 그보다 훨씬 적으니까 안분되고, 내 몫은 얼마 안 남겠다."

**이 계산은 틀렸다.** 시행령 문언의 분자와 분모는 모두 "보증금 중 일정액"이지 "지역 한도액"이 아니다. 그리고 '보증금 중 일정액'은 말 그대로 **보증금 "중"** 일정액이므로, 보증금보다 클 수 없다. 실질적으로 각자의 몫은 **그 사람의 보증금과 지역 한도액 중 작은 쪽**이 된다.

참고로 이 "작은 쪽" 표현 자체는 시행령의 문언이 아니라, 법과 시행령 조항들을 결합한 해석이다. 이 점을 정면으로 판시한 대법원 판례는 이번 조사에서 확인하지 못했다. 다만 반대 해석(보증금보다 많이 받는다)은 "보증금 중"이라는 문언상 성립하기 어렵다.

차이가 얼마나 큰지 보자. 서울 원룸 다가구, 지역 한도 5,500만 원 가정이다.

| 계산 방식 | 12세대 합계(Σ) | 결과 |

|---|---|---|

| 흔한 오류: 12세대 × 5,500만 원 | 6억 6,000만 원 | 분모가 과대 → 안분이 과하게 발동 |

| 문언대로: 각 세대의 보증금과 한도 중 작은 쪽의 합 | 세대별 보증금에 따라 그보다 훨씬 작을 수 있음 | 안분이 아예 발동하지 않을 수도 있음 |

**원룸 다가구에서 오차가 특히 크다.** 원룸은 보증금 500만 원에 월세, 2,000만 원에 월세 같은 세대가 섞여 있는 경우가 많다. 보증금 1,000만 원인 세대의 '보증금 중 일정액'은 5,500만 원이 아니라 1,000만 원이다. 이런 세대가 많을수록 Σ는 "세대 수 × 한도액"보다 훨씬 작아진다.

그리고 애초에 **안분은 Σ가 주택가액 2분의 1을 초과할 때만 발동한다.** 분모를 부풀리면 발동하지 않아도 될 안분이 발동한 것처럼 계산되고, 결국 "나는 거의 못 받는다"는 잘못된 결론에 도달한다.

이 오해가 위험한 이유는 단순히 숫자가 틀려서가 아니다. **"어차피 못 받는다"고 지레 판단해 배당요구 자체를 포기하게 만들기 때문이다.** 배당요구는 기한이 있고, 놓치면 되돌릴 수 없다. 계산이 애매하면 일단 권리를 지켜 두는 쪽이 맞다.

또 하나. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다는 조항도 있다. 세대 수를 셀 때 기계적으로 호실 수만 세면 안 되는 이유다.

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뚜껑의 크기 자체가 유동적이다: '주택가액'은 감정가가 아니다

안분의 분자·분모를 바로잡아도, 뚜껑의 절대 크기가 남는다. 그 뚜껑이 씌워지는 "주택가액"이 무엇인지가 실무에서 결정적이다.

여기에는 정면으로 판단한 판례가 있다.

대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결은, 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 **"주택가액"이란 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액**이라고 보는 것이 상당하다고 판단했다.

즉 **감정평가액이 아니다.** 실제 사안에서도 낙찰대금과 이자 합계 약 1,654만 원에서 집행비용 약 146만 원을 공제한 약 1,507만 원이 기준이 되었고, 소액보증금 1,200만 원은 그 절반 한도 내에서만 우선배당되었다.

이게 매물을 고르는 사람에게 왜 중요한가. **유찰되면 뚜껑이 작아지기 때문이다.** 세대가 많고 권리관계가 복잡한 원룸 다가구는 한 번에 낙찰되지 않는 경우가 드물지 않다. 감정가 기준으로 "절반이면 충분하겠지" 하고 계산했다가, 두어 번 유찰된 낙찰가에서 집행비용까지 빼고 나면 나눌 재원 자체가 크게 줄어 있다. 세대가 많을수록 그 축소분을 여럿이 나눠 맞게 된다.

참고로 이 판결의 주문은 "원심판결을 파기하고 사건을 환송한다"이다. 상고기각이 아니므로 인용할 때 주의가 필요하다.

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땅에 근저당이 먼저 잡히고 그 뒤에 건물을 지은 경우

다가구는 대개 소유자가 땅을 담보로 대출을 받아 건물을 올린다. 이 순서가 최우선변제에 직접 영향을 준다.

원칙부터 정확히 봐야 한다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결의 판결요지는 원칙과 예외를 한 문장에 담고 있다.

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 **대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다**고 할 것이나【원칙】, 이러한 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있고, **저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우**에는 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다【예외】.

원칙이 먼저다. 땅에 근저당이 잡혀 있다는 사실만으로 대지 몫이 자동으로 배제되는 게 아니라, **근저당을 잡을 때 이미 건물이 서 있었는지**가 갈림길이다.

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 이 법리를 다시 확인하면서, 배제되는 대상이 소액임차인만이 아니라는 점도 분명히 했다. 대지 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 뒤 일괄경매된 사안에서, **확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인 모두** 대지의 환가대금에서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 보았다. 다만 신축건물의 환가대금에서는 확정일자 임차인이 신축건물의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 시행령 부칙의 경과조치를 적용할 때에는 **신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때**를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 한다고 판단했다.

같은 판결은 소액임차인이면서 확정일자도 갖춘 경우, 두 지위를 겸한다는 점도 확인한다. 최우선변제로 못 받은 나머지는 확정일자 임차인의 순위로 다시 다툴 자리가 남는다는 뜻이다. **최우선변제 계산이 나쁘게 나왔다고 해서 그것으로 끝이 아니다.**

여기서부터는 단정할 수 없는 영역이다

이 유형에서 실무자들이 궁금해하는 몇 가지는, 찾아본 범위에서 **정면으로 판단한 대법원 판례가 확인되지 않았다.** 그대로 밝힌다.

이런 항목은 **경매법원의 판단에 따라 달라질 수 있는 영역**이지, "판결에 따르면 이렇다"고 말할 수 있는 영역이 아니다. 어딘가에서 이 부분을 단정적으로 설명하는 글을 봤다면, 그건 근거를 확인해 볼 필요가 있다.

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그래서 계약 전에 무엇을 할 수 있나

여기까지 읽으면 불편한 결론에 도달한다. **개인이 손으로 셀 수 있는 구조가 아니다.**

계산에 필요한 값을 하나씩 보자.

| 필요한 값 | 계약 전에 알 수 있나 |

|---|---|

| 각 상대방의 담보물권 취득 시점 | 등기부로 확인 가능 |

| 그 시점마다 적용될 시행령 기준액 | 표를 찾으면 가능 |

| **다른 세대 각각의 보증금** | **알 수 없음** |

| Σ(각자의 보증금 중 일정액) | 위 값이 없어 계산 불가 |

| 실제 배당할 금액(낙찰가 − 집행비용) | 경매가 진행돼야 확정 |

한가운데 있는 "다른 세대의 보증금"이 비어 있다. 확정일자 부여현황이나 전입세대확인서로 이걸 채우려는 생각이 자연스럽지만, **그 서류들은 계약이 임박해야 열람이 열린다.** 여러 집을 놓고 비교하는 단계에서는 쓸 수 없다. 계약 직전 확인사살용에 가깝다.

집토스리포트가 서는 자리가 바로 그 앞이다. 서류를 떼기 전, 매물을 추리는 단계다.

정확한 실수령액을 뽑아주는 도구가 아니다. 그런 도구는 위 표의 빈칸 때문에 존재할 수 없다. 대신 **보수적으로 봐도 괜찮은 수준인지**를 갈라서, 후보에서 뺄 집을 걸러내는 용도다. 열 곳을 보고 있다면 그중 어디를 더 파볼지 정하는 데 쓰인다.

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정리

1. 최우선변제 기준은 하나가 아니다. **상대하는 사람마다 따로 정해진다.** 현행 금액표를 그대로 대입하면 틀린다.

2. 소액임차인이 여럿이면 주택가액 절반이라는 총액 뚜껑이 씌워지고, 그 안에서 안분된다.

3. **안분에서 각자의 몫은 지역 한도액 전부가 아니라, 그 사람의 보증금과 한도 중 작은 쪽이다.** 세대 수에 한도액을 곱해 분모를 만들면 안분이 없는데도 있는 것처럼 계산된다.

4. 뚜껑의 기준인 주택가액은 **감정가가 아니라 실제 배당할 금액**이다. 유찰되면 줄어든다.

5. 땅에 근저당이 먼저 잡히고 나중에 건물을 지은 경우, 대지 몫에서의 우선변제가 배제될 수 있다.

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