다가구경매 최우선변제, 세대 많으면 얼마나 남을까

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-08-31 · 최종 갱신 2026-08-31

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 대법원 2017다48300, 대법원 2001다8974, 대법원 99다25532

원룸 다가구는 세대가 많아 최우선변제를 여럿이 함께 신청한다. 실제 손에 쥐는 금액은 ① 상대하는 사람마다 따로 정해지는 한도, ② 소액임차인이 여럿일 때의 주택가액 절반 총액 한도와 안분, 이 두 단계를 모두 통과해야 나온다. 안분 계산에서 각자의 몫은 지역 한도액 전부가 아니라 '보증금과 지역 한도 중 작은 쪽'이라는 점, 그리고 기준이 되는 주택가액은 감정가가 아니라 실제 배당할 금액이라는 점이 가장 자주 틀리는 두 지점이다.

원룸 다가구 건물을 보고 있다. 우편함이 열 몇 개고, 계량기도 그만큼 붙어 있다. 보증금은 1억 원대. "그래도 나는 소액임차인 기준 안에 드니까 최우선변제는 받겠지"까지는 알고 있다.

그런데 곧바로 걱정이 붙는다. 세대가 열 몇 개인데 다 같이 최우선변제를 신청하면, 내 몫은 얼마나 남는 걸까.

이 질문은 정확하다. 그리고 이 질문에 대한 흔한 답들이 대부분 틀렸다. 결론부터 말하면, 최우선변제로 실제 손에 쥐는 금액은 두 개의 관문을 모두 통과해야 나온다. 어느 하나만 보고 계산하면 금액이 크게 어긋난다.

1관문: 최우선변제 기준은 하나가 아니다

가장 먼저 깨야 할 오해가 이것이다. "지금 서울이면 5,500만 원"처럼 현재 시점의 금액표 한 줄로 결론이 난다는 생각이다.

주택임대차보호법은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 임차인에게 준다. 다만 그 금액과 대상 범위는 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 그 시행령은 지금까지 여러 차례 개정돼 왔다. 그리고 개정될 때마다 부칙에 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"는 취지의 경과규정이 붙었다. 1987년 개정부터 가장 최근인 2023년 2월 개정까지, 확인되는 개정 부칙 대부분에 같은 성격의 문장이 들어 있다.

이 경과규정을 대법원이 어떻게 읽었는지가 핵심이다.

대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결은, 여러 담보물권자 또는 확정일자 임차인의 취득시기가 다르고 그때 적용되는 시행령상 기준액이 다른 경우, "소액임차인이 되기 위한 보증금" 및 "우선변제를 받을 보증금 중 일정액"의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라진다고 판단했다. 근거는 "이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용된다"는 것이다.

풀어서 말하면 이렇다. 최우선변제 기준은 임차인이라는 사람에게 하나로 붙어 있는 게 아니라, 내가 상대하는 사람마다 따로 정해진다. 근저당이 잡힌 날짜마다 그때의 기준이 따로 적용되고, 확정일자 임차인이 상대라면 또 그 사람 기준으로 따로 정해진다.

이 판결의 실제 적용례가 그 구조를 그대로 보여준다. 근저당권자와의 관계에서는 2010년 7월 개정 전 시행령이 적용되어 각 2,000만 원이 1순위로 변제되고, 확정일자 임차인인 원고와의 관계에서는 2013년 12월 개정 전 시행령(2,500만 원)이 적용되어, 2,500만 원에서 이미 받은 2,000만 원을 뺀 각 500만 원이 원고보다 우선했다. 같은 임차인인데 상대에 따라 숫자가 두 개 나온 것이다.

이 판결은 파기·변경 이력이 확인되지 않는 유효한 판례이며, "상고를 모두 기각한다"는 주문으로 원심을 유지했다.

같은 판결은 다른 것도 확인해 준다. 소액임차인은 근저당권자 같은 담보물권자뿐 아니라 확정일자 임차인보다도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다는 점이다.

그래서 현행 금액표는 이렇게 써야 한다

현행 기준은 2023년 2월 21일 개정 시행령이며, 이 글을 쓰는 시점에도 유효하다. (가장 최근 공포된 개정은 있으나 관할구역 별표만 손댄 타법개정으로 금액은 그대로다.)

이 표를 "현재 기준"으로 읽으면 안 된다. 위 판례와 각 부칙 경과규정에 따라, 실제 사건에서는 상대방이 담보물권을 취득한 시점의 시행령이 적용된다. 2015년에 잡힌 근저당이 1순위로 살아 있는 건물이라면, 그 근저당권자와의 관계에서는 지금 표의 금액이 아니라 2015년 당시 기준이 들어간다. 현행 금액을 그대로 대입하면 답이 틀린다.

2관문: 소액임차인이 여럿이면 총액 뚜껑이 씌워진다

1관문을 통과해 "나는 이 상대와의 관계에서 얼마짜리 소액임차인이다"가 정해졌다고 하자. 그래도 아직 실수령액이 아니다.

법은 보증금 중 일정액의 범위와 기준에 대해 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뚜껑을 씌워 두었다. 시행령도 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 절반에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정한다.

원룸 다가구에서 진짜 문제가 되는 건 그다음 조항이다. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 그 합계액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 주택가액 2분의 1을 분할한 금액을 각자의 몫으로 본다.

식으로 옮기면 이렇다.

각자 배당액 = (주택가액 × 1/2) × [ 나의 '보증금 중 일정액' ÷ Σ(각자의 '보증금 중 일정액') ]

여기서 사고가 난다.

가장 흔한 계산 오류: 분모를 부풀린다

세대가 12개인 서울 원룸 건물을 놓고, 많은 사람이 이렇게 센다.

"12세대 × 5,500만 원 = 6억 6,000만 원이 최우선변제로 나가네. 주택가액 절반이 그보다 훨씬 적으니까 안분되고, 내 몫은 얼마 안 남겠다."

이 계산은 틀렸다. 시행령 문언의 분자와 분모는 모두 "보증금 중 일정액"이지 "지역 한도액"이 아니다. 그리고 '보증금 중 일정액'은 말 그대로 보증금 "중" 일정액이므로, 보증금보다 클 수 없다. 실질적으로 각자의 몫은 그 사람의 보증금과 지역 한도액 중 작은 쪽이 된다.

참고로 이 "작은 쪽" 표현 자체는 시행령의 문언이 아니라, 법과 시행령 조항들을 결합한 해석이다. 이 점을 정면으로 판시한 대법원 판례는 이번 조사에서 확인하지 못했다. 다만 반대 해석(보증금보다 많이 받는다)은 "보증금 중"이라는 문언상 성립하기 어렵다.

차이가 얼마나 큰지 보자. 서울 원룸 다가구, 지역 한도 5,500만 원 가정이다.

원룸 다가구에서 오차가 특히 크다. 원룸은 보증금 500만 원에 월세, 2,000만 원에 월세 같은 세대가 섞여 있는 경우가 많다. 보증금 1,000만 원인 세대의 '보증금 중 일정액'은 5,500만 원이 아니라 1,000만 원이다. 이런 세대가 많을수록 Σ는 "세대 수 × 한도액"보다 훨씬 작아진다.

그리고 애초에 안분은 Σ가 주택가액 2분의 1을 초과할 때만 발동한다. 분모를 부풀리면 발동하지 않아도 될 안분이 발동한 것처럼 계산되고, 결국 "나는 거의 못 받는다"는 잘못된 결론에 도달한다.

이 오해가 위험한 이유는 단순히 숫자가 틀려서가 아니다. "어차피 못 받는다"고 지레 판단해 배당요구 자체를 포기하게 만들기 때문이다. 배당요구는 기한이 있고, 놓치면 되돌릴 수 없다. 계산이 애매하면 일단 권리를 지켜 두는 쪽이 맞다.

또 하나. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다는 조항도 있다. 세대 수를 셀 때 기계적으로 호실 수만 세면 안 되는 이유다.

뚜껑의 크기 자체가 유동적이다: '주택가액'은 감정가가 아니다

안분의 분자·분모를 바로잡아도, 뚜껑의 절대 크기가 남는다. 그 뚜껑이 씌워지는 "주택가액"이 무엇인지가 실무에서 결정적이다.

여기에는 정면으로 판단한 판례가 있다.

대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결은, 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 "주택가액"이란 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 보는 것이 상당하다고 판단했다.

즉 감정평가액이 아니다. 실제 사안에서도 낙찰대금과 이자 합계 약 1,654만 원에서 집행비용 약 146만 원을 공제한 약 1,507만 원이 기준이 되었고, 소액보증금 1,200만 원은 그 절반 한도 내에서만 우선배당되었다.

이게 매물을 고르는 사람에게 왜 중요한가. 유찰되면 뚜껑이 작아지기 때문이다. 세대가 많고 권리관계가 복잡한 원룸 다가구는 한 번에 낙찰되지 않는 경우가 드물지 않다. 감정가 기준으로 "절반이면 충분하겠지" 하고 계산했다가, 두어 번 유찰된 낙찰가에서 집행비용까지 빼고 나면 나눌 재원 자체가 크게 줄어 있다. 세대가 많을수록 그 축소분을 여럿이 나눠 맞게 된다.

참고로 이 판결의 주문은 "원심판결을 파기하고 사건을 환송한다"이다. 상고기각이 아니므로 인용할 때 주의가 필요하다.

땅에 근저당이 먼저 잡히고 그 뒤에 건물을 지은 경우

다가구는 대개 소유자가 땅을 담보로 대출을 받아 건물을 올린다. 이 순서가 최우선변제에 직접 영향을 준다.

원칙부터 정확히 봐야 한다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결의 판결요지는 원칙과 예외를 한 문장에 담고 있다.

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나【원칙】, 이러한 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다【예외】.

원칙이 먼저다. 땅에 근저당이 잡혀 있다는 사실만으로 대지 몫이 자동으로 배제되는 게 아니라, 근저당을 잡을 때 이미 건물이 서 있었는지가 갈림길이다.

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 이 법리를 다시 확인하면서, 배제되는 대상이 소액임차인만이 아니라는 점도 분명히 했다. 대지 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 뒤 일괄경매된 사안에서, 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인 모두 대지의 환가대금에서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 보았다. 다만 신축건물의 환가대금에서는 확정일자 임차인이 신축건물의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 시행령 부칙의 경과조치를 적용할 때에는 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 한다고 판단했다.

같은 판결은 소액임차인이면서 확정일자도 갖춘 경우, 두 지위를 겸한다는 점도 확인한다. 최우선변제로 못 받은 나머지는 확정일자 임차인의 순위로 다시 다툴 자리가 남는다는 뜻이다. 최우선변제 계산이 나쁘게 나왔다고 해서 그것으로 끝이 아니다.

여기서부터는 단정할 수 없는 영역이다

이 유형에서 실무자들이 궁금해하는 몇 가지는, 찾아본 범위에서 정면으로 판단한 대법원 판례가 확인되지 않았다. 그대로 밝힌다.

• 대지 몫이 배제된 사안에서 "주택가액의 2분의 1"의 모수를 무엇으로 잡는가. 건물 환가대금만 놓고 절반을 계산하는지, 대지를 포함한 전체 배당재원의 절반을 상한으로 두되 건물 재원에서만 지급하는지. 2009다101275는 '대지에서 우선변제 없음'과 '신축건물에서는 우선함'만 판시했을 뿐, 이 모수 산정을 정면으로 판단하지 않았다.
• 건물 몫만으로 최우선변제를 다 못 받은 소액임차인이, 대지 환가대금에서 선순위 저당권자에게 배당하고 남은 잔여금에서 추가로 받을 수 있는가. 위 두 판결 모두 '우선변제권 없음'만 판시했고, 일반채권자 지위에서의 잔여금 배당 가부는 판단 대상이 아니었다.
• 구건물이 멸실된 뒤 신축된 경우에 위 원칙이 적용되는가. 두 판결 모두 '저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우'만 다루었고, 멸실·신축 유형은 판단되지 않았다. 건물의 동일성 판단에 따라 결론이 갈릴 수 있다.
• 임차인마다 대항요건 취득시점이 제각각이고 담보물권자도 여럿인 다가구에서, 상대적 적용 법리와 안분을 결합할 때 분모 Σ를 어느 상대방 기준으로 통일해 산정하는가. 2017다48300은 안분이 문제되지 않은 사안이었다.

이런 항목은 경매법원의 판단에 따라 달라질 수 있는 영역이지, "판결에 따르면 이렇다"고 말할 수 있는 영역이 아니다. 어딘가에서 이 부분을 단정적으로 설명하는 글을 봤다면, 그건 근거를 확인해 볼 필요가 있다.

그래서 계약 전에 무엇을 할 수 있나

여기까지 읽으면 불편한 결론에 도달한다. 개인이 손으로 셀 수 있는 구조가 아니다.

계산에 필요한 값을 하나씩 보자.

한가운데 있는 "다른 세대의 보증금"이 비어 있다. 확정일자 부여현황이나 전입세대확인서로 이걸 채우려는 생각이 자연스럽지만, 그 서류들은 계약이 임박해야 열람이 열린다. 여러 집을 놓고 비교하는 단계에서는 쓸 수 없다. 계약 직전 확인사살용에 가깝다.

집토스리포트가 서는 자리가 바로 그 앞이다. 서류를 떼기 전, 매물을 추리는 단계다.

• 등기부를 자동으로 열람해 말소되지 않고 살아 있는 권리만 정리한다. 금액은 채권최고액을 그대로 쓴다.
• 시세는 공시가격에 시군구별 배수를 곱해 추정한다.
• 선순위 보증금은 통계로 추정한다. 연면적을 33㎡로 나눠 호실 수를 잡고, 시군구·건축년도별 통계에서 호실당 보증금을 가져와 (호실 수 − 1)을 곱한다. 기본 시나리오는 그 절반, 보수적 시나리오는 전부를 얹는다. 실제 세대별 보증금이 아니라, 건물 규모와 동네 전세 시세로 "전세가 많이 껴 있을 경우"를 가정한 통계 추정치다.
• 경매 배당 시뮬레이션에서는 다가구인 경우 다른 호실 임차인의 최우선변제도 배당표에 함께 올리고, 건물 환가대금의 절반을 한도로 안분한다. 임차인 권리는 건물 몫에서만 잡는다. 땅값 몫과 건물값 몫을 나눠 계산하는 방식은 일반건축물이면서 건물을 짓기 전 토지 담보가 있는 경우에만 작동한다.

정확한 실수령액을 뽑아주는 도구가 아니다. 그런 도구는 위 표의 빈칸 때문에 존재할 수 없다. 대신 보수적으로 봐도 괜찮은 수준인지를 갈라서, 후보에서 뺄 집을 걸러내는 용도다. 열 곳을 보고 있다면 그중 어디를 더 파볼지 정하는 데 쓰인다.

정리

1. 최우선변제 기준은 하나가 아니다. 상대하는 사람마다 따로 정해진다. 현행 금액표를 그대로 대입하면 틀린다.
2. 소액임차인이 여럿이면 주택가액 절반이라는 총액 뚜껑이 씌워지고, 그 안에서 안분된다.
3. 안분에서 각자의 몫은 지역 한도액 전부가 아니라, 그 사람의 보증금과 한도 중 작은 쪽이다. 세대 수에 한도액을 곱해 분모를 만들면 안분이 없는데도 있는 것처럼 계산된다.
4. 뚜껑의 기준인 주택가액은 감정가가 아니라 실제 배당할 금액이다. 유찰되면 줄어든다.
5. 땅에 근저당이 먼저 잡히고 나중에 건물을 지은 경우, 대지 몫에서의 우선변제가 배제될 수 있다. 다만 세부 쟁점 상당수는 정면 판단 판례가 확인되지 않았다.
6. 계산이 애매하다고 배당요구를 포기하면 안 된다. 최우선변제로 부족해도 확정일자 임차인의 순위가 따로 남아 있다.

계약 직전에 서류로 확인하기 전, 후보를 추리는 단계에서 권리관계를 미리 훑어보고 싶다면 집토스리포트 보증금 안전진단에서 확인해 보세요.

본 글은 확인된 법령 원문과 대법원 판결을 근거로 작성했으며, 개별 사건의 배당 결과는 사실관계와 경매법원의 판단에 따라 달라집니다.