최우선변제금, 근저당이 여러 건이면 소액임차인 기준이 하나가 아니다

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-08-31 · 최종 갱신 2026-10-25

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 대법원 2017다48300, 대법원 2001다84824, 대법원 99다25532, 대법원 2009다101275, 대법원 2001다8974, 대법원 2004다26133

근저당이 여러 건인 집에서 소액임차인 판정은 한 번으로 끝나지 않고 상대마다 따로 나온다(상대적 소액임차인). 근저당권자와는 그 근저당이 설정된 때의 기준이, 확정일자를 갖춘 다른 임차인과는 그 사람이 대항요건과 확정일자를 갖춘 때의 기준이 붙는 상대적 적용을 대법원 판례 사안으로 푼다. 주택가액 2분의 1 한도를 셀 때 쓰는 주택가액은 감정가가 아닌 실제 배당할 금액이라는 점, 임차인이 여럿일 때의 안분 산식, 땅에 먼저 근저당이 잡힌 신축에서 재원이 줄어드는 경우까지 판정 구조를 함께 정리했다.

등기부를 떼어보니 근저당 날짜가 다 다르다

계약을 앞두고 등기부등본을 뗐다. 근저당권이 세 건 잡혀 있는데 설정일이 2009년, 2017년, 2024년으로 제각각이다.

여기서 많은 사람이 이렇게 계산한다. "내 보증금은 1억 3천이고, 여기는 과밀억제권역이니 소액임차인 기준이 1억 4천5백만 원. 나는 기준 이하니까 최우선변제 대상이다." 혹은 반대로 "2009년 근저당이 하나 걸려 있는데, 그때 기준으로는 내 보증금이 한참 초과다. 나는 대상이 아니구나" 하고 포기한다.

둘 다 틀렸다. 정확히는, 둘 다 질문 자체를 잘못 세웠다.

최우선변제금이 얼마인지, 내가 소액임차인에 해당하는지는 "예/아니오" 하나로 나오는 값이 아니다. 등기부에 적힌 권리자 한 명 한 명을 상대로 각각 따로 정해진다. 근저당이 세 건이면 판정도 세 번 해야 한다. 그리고 그중 하나에서 탈락해도 나머지에서는 살아 있을 수 있다.

이 글은 그 구조를 설명한다. 결론부터 말하면, "오래된 근저당이 하나 있으니 나는 대상이 아니다"는 가장 위험한 오답이다.

기준은 '나'가 아니라 '상대방'에게 붙는다

소액임차인 기준 보증금과 최우선변제 한도액은 주택임대차보호법 시행령이 정한다. 그런데 이 금액은 고정된 적이 없다. 2013년(2014년 1월 1일 시행), 2016년, 2018년, 2021년, 2023년 개정으로 계속 올랐고, 그 이전으로 거슬러 올라가면 2010년, 2008년, 2001년, 1995년, 1987년 개정 부칙에도 같은 취지의 경과조치가 있었다.

문제는 이 경과조치를 담은 부칙이다. 가장 최근 개정인 2023년 2월 개정 시행령(2023년 2월 21일 공포·시행)의 부칙을 옮기면 이렇다. 대괄호 안은 조항 번호 대신 그 조항이 정하는 내용을 풀어 쓴 것이다.

"[최우선변제 한도액과 소액임차인 범위를 정한 조항의] 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다."

앞 문장과 뒤 문장이 서로 다른 말을 하고 있다는 점이 핵심이다. 앞에서는 "이미 계약 중인 임차인에게도 새 기준을 적용한다"고 하고, 뒤에서는 "단, 개정 전에 근저당을 잡은 사람에게는 옛 기준을 적용한다"고 한다.

이 두 문장이 충돌하지 않는 이유는, 기준이 임차인 개인에게 붙는 속성이 아니라 임차인과 상대방 사이의 관계마다 따로 정해지는 것이기 때문이다.

2018년 2월 대법원 판결은 같은 취지의 경과규정을 둔 그 전 부칙들을 두고 성격을 이렇게 정리했다.

"이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용된다."

즉 2009년 근저당권자를 상대로는 2009년 당시 시행되던 기준으로, 2017년 근저당권자를 상대로는 2017년 기준으로, 2024년 근저당권자를 상대로는 현행 기준으로 각각 판정한다. 하나의 임차인에게 세 개의 판정 결과가 동시에 존재할 수 있다.

한 사건에서 같은 임차인이 두 개의 금액을 받았다

추상적으로 들린다면 앞의 2018년 판결이 다룬 실제 사안을 보면 된다. 이 판결은 상고를 모두 기각해 원심 판단을 그대로 확정했다.

이 사건 임차인들(피고들)은 배당에서 두 번 계산을 받았다.

첫째, 근저당권자를 상대로. 그 근저당이 설정된 시점을 기준으로 하니 2010년 7월 21일 개정 전 시행령이 적용됐고, 그때 최우선변제 한도는 2,000만 원이었다. 그래서 각 2,000만 원을 1순위로 변제받았다.

둘째, 뒤에 들어온 확정일자 임차인(원고)을 상대로. 이 관계에서는 2013년 12월 30일 개정 전 시행령이 적용됐고, 그때 한도는 2,500만 원이었다. 이미 받은 2,000만 원을 빼고 남는 각 500만 원을 원고보다 우선해서 받았다.

같은 임차인, 같은 경매, 같은 보증금인데 상대가 누구냐에 따라 적용 기준이 2,000만 원과 2,500만 원으로 갈렸고, 결과적으로 2,500만 원까지 받아냈다.

만약 이 임차인들이 "근저당 기준으로 2,000만 원이 내 몫의 전부"라고 생각하고 거기서 멈췄다면 500만 원을 받지 못했을 것이다.

이 판결이 함께 확인한 또 하나가 있다. 소액임차인이 우선하는 상대는 근저당권자 같은 담보물권자에 그치지 않는다.

"이러한 임차인(이하 '소액임차인'이라 한다)은 근저당권자와 같은 담보물권자뿐만 아니라 확정일자 임차인에도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다."

같은 건물에 나보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 있어도, 그 사람과의 관계에서 소액임차인에 들면 그 사람보다 앞서 일정액을 가져간다.

판정을 한 번이 아니라 여러 번 해야 하는 이유

정리하면, 등기부에 권리자가 여러 명이면 판정표는 이런 모양이 된다. 아래는 구조를 보여주기 위한 가상의 배열이며, 실제 금액은 각 시점에 시행되던 시행령을 확인해야 한다.

1순위에서 탈락했다고 아래 세 줄이 사라지지 않는다. 이것이 "오래된 근저당이 하나 있으니 나는 대상이 아니다"가 위험한 이유다. 판정은 상대방 수만큼 있고, 그 결과는 배당 순서에 따라 단계적으로 반영된다.

기준 시점을 잡는 방식도 확인된 판례가 있다. 2002년 3월 대법원 판결은 원심을 파기하고 사건을 환송했다. 원심은 근저당권자와의 관계에서 소액임차인에 해당하는지를 "그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것"이라고 전제했다. 대법원은 이 전제를 배척하지 않은 채 원심 결론만 뒤집었다. 이 사건에서는 법률 개정과 시행령 개정 사이에 시차가 있었는데, 그 틈에 설정된 근저당권에 대해서는 아직 시행되지 않은 새 시행령이 소급 적용될 수 없다고 봤다. 새 시행령 금액이 근저당 설정일로 거슬러 올라가 적용되지 않는다는 뜻이다.

다만 밝혀둘 것이 있다. 앞의 2018년 판결과 2002년 판결은 모두 법제처 수록 범위 내에서 후속 인용 판례가 확인되지 않았다. 변경되거나 폐기된 신호는 없지만, 이 법리를 재확인한 최근 대법원 판결을 찾지는 못했다.

또 하나. 2018년 판결은 확정일자 임차인에 대해서도 '대항요건과 확정일자 구비시기'를 기준으로 삼는다고 했는데, 시행령 부칙 문언 자체는 "담보물권을 취득한 자"로 되어 있다. 확정일자 임차인을 부칙상 담보물권 취득자에 준해 다루는 것은 판례 해석에 의한 것이고, 그 확장이 어디까지 미치는지를 세분한 후속 판례는 확인되지 않았다.

판정을 통과해도 실제로 받는 금액은 또 다르다

여기까지가 "내가 소액임차인인가"의 문제라면, 그다음은 "그래서 얼마를 받는가"의 문제다. 이건 별개의 계산이고, 여기서 다시 한번 상황이 복잡해진다.

첫째, 주택가액의 절반이라는 천장이 있다. 주택임대차보호법은 최우선변제로 받을 수 있는 금액의 범위가 주택가액(대지 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못하도록 직접 규정하고 있다.

그런데 이때 '주택가액'이 무엇인지가 중요하다. 감정평가액이 아니다. 2001년 4월 대법원 판결은 원심을 파기환송하면서 이렇게 판시했다.

"'주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다."

즉 감정가 기준으로 "여기 시세가 3억이니 절반은 1억 5천"이라고 계산하면 안 된다. 실제 낙찰이 얼마에 됐는지, 집행비용이 얼마나 빠지는지가 다 반영된 뒤의 금액이 기준이다. 낙찰가가 감정가보다 한참 낮게 형성되는 경우가 흔하므로, 이 천장은 예상보다 훨씬 낮게 내려올 수 있다.

둘째, 임차인이 여럿이면 나눠 갖는다. 다가구주택처럼 한 건물에 임차인이 여러 명이고, 그 사람들의 최우선변제액을 다 더한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면 안분한다. 시행령 원문은 이렇게 되어 있다.

"하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다."

문장이 길지만, 먼저 '보증금 중 일정액'이 무엇인지부터 정확히 잡아야 한다. 시행령은 지역별 한도액을 '이하'의 상한으로 정하고 있으므로, 각자의 일정액 = 그 사람의 보증금과 그 지역 한도액 중 더 적은 금액이다. 보증금이 한도액보다 크면 한도액이 되고, 보증금이 한도액보다 작으면 그 보증금 자체가 된다.

이제 산식으로 옮기면 이렇다.

각 임차인이 받는 금액 = (주택가액 × 1/2) × [나의 일정액 ÷ 전체 임차인의 일정액 합계]

여기서 자주 나오는 오해 두 가지를 짚는다. 하나는 보증금 비율로 그대로 나눈다는 오해다. 분자·분모에 들어가는 것은 보증금 그대로가 아니라 위에서 정의한 '일정액'이다. 다른 하나는 반대로 모두에게 지역 한도액을 그대로 대입하는 오해다. 서울에서 보증금이 2,000만 원인 임차인의 일정액은 5,500만 원이 아니라 2,000만 원이다. 한쪽으로 치우쳐 계산하면 어느 방향으로든 틀린 값이 나온다.

셋째, 땅에 먼저 근저당이 잡히고 그 뒤에 건물을 지은 경우. 이건 아예 재원이 줄어드는 문제다. 1999년 7월 대법원 판결은 원칙과 예외를 한 문장에 담았다.

원칙은 이렇다. 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다. 이 원칙 자체는 이후 2007년 대법원 전원합의체 판결 등에서도 계속 재확인됐다.

그러나 예외가 붙는다.

"이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다."

2010년 6월 대법원 판결은 이 구도를 더 명확히 했다. 배제되는 대상이 소액임차인만이 아니다.

"확정일자를 갖춘 임차인 및 (…) 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, (…) 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다."

주목할 부분은 마지막 구절이다. 이런 사안에서는 기준 시점 자체가 신축건물에 담보물권을 취득한 때로 옮겨간다. 땅에 붙은 오래된 근저당 날짜가 아니라, 건물에 근저당이 잡힌 날짜가 기준이 되는 것이다.

여기서 자기제한이 필요한 지점들이 있다. 다음은 이번에 확인한 판례들이 정면으로 판단하지 않은 문제들이다.

• 대지 환가대금에서 배제된 사안에서, '주택가액의 2분의 1'이라는 천장의 모수를 건물 환가대금만으로 볼 것인지 대지를 포함한 전체로 볼 것인지 — 정면 판단 판례가 확인되지 않았다. 앞의 2010년 판결도 신축건물 환가대금 기준 배당만 판시했을 뿐이다.
• 대지 환가대금에서 배제된 뒤 선순위 저당권자가 변제받고 토지 매각대금에 잔여금이 남는 경우, 소액임차인이 거기서 추가로 최우선변제를 받을 수 있는지 — 대법원 판시가 확인되지 않았다.
• 저당권 설정 당시 구건물이 있었는데 그 건물이 헐리고 새로 지어진 경우 — 앞의 1999년 판결과 2010년 판결은 '설정 당시 건물이 아예 없던' 유형이다. 멸실 후 신축 유형에 같은 배제 법리가 미치는지는 확인되지 않았다. 문언만 보고 유추해서는 안 된다.
• 저당권 설정 시점에 건물이 실제로 존재했는지 자체가 사안별 사실인정 문제다.

이런 항목들은 경매법원의 판단에 따라 달라질 수 있는 영역으로 남겨두는 것이 정확하다.

현행 기준은 이렇지만, 이건 '최근에 잡힌 근저당' 상대일 때만이다

현행 시행령이 정한 소액임차인 기준 보증금과 최우선변제 한도액은 다음과 같다. 금액 자체는 2023년 2월 21일 개정된 것이 최신이다.

여기에 함께 붙여야 할 단서가 있다. 이 금액은 2023년 2월 21일 이후에 담보물권을 취득한 사람, 그리고 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때가 그 이후인 다른 임차인을 상대로만 적용된다. 그 전에 설정된 근저당권이나 그 전에 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인을 상대로는 그 당시 시행되던 옛 기준 금액이 적용된다. 앞에서 본 부칙과 2018년 판결의 법리가 바로 이것이다.

그리고 두 번째 항목의 '과밀억제권역'은 시행령이 수도권정비계획법을 인용만 하고 있다. 특정 시·군·구가 여기 해당하는지는 별도 확인이 필요하며, 이 글에서는 확정하지 않는다.

시기별·지역별 옛 기준 금액을 전부 표로 정리하려면 각 시점의 구 시행령 본문을 하나씩 확인해야 한다. 이 글에서 원문으로 확인한 것은 현행 금액과 개정 이력 날짜, 그리고 2018년 판결에 나타난 과거 금액(2,000만 원·2,500만 원)뿐이다.

그래서 계약 전에 무엇을 할 수 있나

여기까지 읽고 나면 답답할 수 있다. 판정을 상대방 수만큼 해야 하고, 각 시점의 옛 기준 금액을 찾아야 하고, 실제 낙찰가와 집행비용을 알아야 천장을 계산할 수 있고, 같은 건물의 다른 임차인이 몇 명인지도 알아야 한다.

맞다. 손으로 셀 수 있는 구조가 아니다. 판정 공백이 법리 자체에 내장되어 있다.

그렇다고 포기하라는 뜻은 아니다. 특히 "오래된 근저당 기준으로 상한을 넘으니 나는 최우선변제가 없다"고 스스로 잘라 말하고 배당요구를 하지 않는 것이 가장 큰 손실이다. 앞서 본 2018년 판결 사안의 임차인들이 바로 그 지점에서 500만 원을 더 받았다.

계약 전 단계에서 현실적으로 할 수 있는 일은 이렇다.

1. 등기부에서 근저당 설정일을 전부 적어둔다. 하나로 뭉뚱그리지 말고 날짜별로 나열한다. 판정이 그 개수만큼 존재한다는 사실을 전제로 봐야 한다.

2. 토지에 오래된 근저당이 있는 건물인지 의심해본다. 토지에 먼저 근저당이 잡히고 건물이 그 뒤에 지어진 구조라면 땅값 몫에서 재원이 빠질 수 있다. 다만 이 확인은 등기부만으로 늘 깔끔하게 떨어지지 않는다. 건물이 실제로 언제부터 있었는지는 사안별 사실인정 문제이고, 집합건물처럼 토지와 건물이 분리되지 않는 형태도 많다. 해당 가능성이 보이는 유형인지 정도를 짚어두는 선이 현실적이다.

3. 같은 건물에 임차인이 몇 명일지 가늠한다. 다가구주택이라면 나 혼자 최우선변제 한도액을 다 가져가는 게 아니다. 안분 대상이다.

4. 다른 세대의 확정일자 정보는 임대인이 동의해야 받을 수 있다. 계약하려는 사람도 임대인 동의를 얻으면 그 집 세입자들의 확정일자 부여일과 보증금을 부여기관에 요청할 수 있다. 다만 여러 집을 놓고 비교하는 단계에서 집마다 동의를 받기는 어렵다.

여기서 순서가 꼬인다. 임대인 동의까지 받아 서류를 확인하는 건 계약할 집을 거의 정한 뒤의 일인데, 후보에서 뺄 집은 그보다 훨씬 먼저 걸러야 한다.

집토스리포트는 이 매물 탐색 시기에 쓰는 도구다. 등기부를 자동으로 열람해 말소되지 않은 살아 있는 권리만 뽑고, 근저당은 등기부에 적힌 채권최고액 그대로 반영한다. 시세는 집합건물에서 최근 6개월 동안 비슷한 면적의 중개 실거래가 2건 이상 잡히면 그 평균으로, 그렇지 않으면 공시가격에 시군구별 배수를 적용해 추정한다. 다가구주택의 선순위 보증금은 연면적으로 호실 수를 어림하고 시군구·건축년도별 통계를 적용해, 전세가 많이 껴 있는 경우를 가정한 추정치로 보수적 시나리오까지 함께 본다. 실제 임차인 명부를 조회하는 것이 아니라 건물 규모와 동네 전세 시세로 어림잡는 통계 추정이라는 뜻이다. 경매 배당 시뮬레이션에서는 같은 건물 다른 호실 임차인의 최우선변제까지 배당표에 넣고 건물 환가대금 절반 한도로 안분한다. 땅값 몫과 건물값 몫을 나눠 계산하는 것은 일반건축물이면서 건물 신축 전에 토지에 담보가 잡힌 경우에 한한다.

확정일자 부여현황이나 전입세대확인서를 읽어서 계산하는 것이 아니다. 그건 계약 단계의 확인 절차다. 리포트가 하는 일은 보수적으로 가정해도 괜찮은 수준인지를 판정 프레임에 얹어 보여주고, 후보에서 뺄 집을 미리 걸러내는 것이다.

여러 집을 놓고 비교 중이라면, 근저당 날짜가 흩어진 집일수록 먼저 확인해보기를 권한다.

👉 집토스리포트로 보증금 안전진단 받기

본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공이며, 개별 사안의 배당 결과는 경매법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.