전세계약 근저당 말소 특약 - 작성법과 효력, 거절 시 대처
근거 법령·판례: 민법, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 주택임대차보호법, 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률, 대법원 판례
근저당 말소 특약은 임대인에게 상환·말소 의무를 지우지만 근저당권자를 묶지 못하고, 어기면 해제·손해배상을 청구할 길이 생길 뿐입니다. 같은 날 접수된 근저당이 왜 내 앞에 서는지, 특약 문구를 어떻게 특정하는지, 말소를 등기사항증명서로 어떻게 확인하는지, 임대인이 거절하면 무엇을 고를 수 있는지 정리했습니다.
근저당 말소 특약만 넣으면 보증금은 안전한가요? 말소 특약은 임대인에게 근저당을 지울 의무를 지우는 약속일 뿐 근저당권자(돈을 빌려준 금융회사 등)를 묶지 못하고, 어기면 계약 해제나 손해배상을 청구할 길이 생길 뿐이어서, 판정은 「잔금 무렵 이 근저당이 실제로 말소되는지, 남는다면 내 보증금 앞에 얼마가 서는지」로 따로 해야 합니다.
📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 민법(근저당, 계약의 해제와 원상회복, 해제와 손해배상, 손해배상액의 예정, 제삼자의 변제), 부동산등기법(권리의 순위, 등기의 효력 발생 시기, 근저당권의 등기사항, 공동 신청), 부동산등기규칙(등기사항증명서의 종류, 처리 중 표시), 주택임대차보호법(대항력, 우선변제권), 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률(금융거래 정보 제공 제한)
- 판례: 대법원은 대항력이 입주·전입신고 다음 날 오전 0시부터 생긴다고 봤고, 확정일자를 입주·전입과 같은 날 받아도 우선변제권은 다음 날을 기준으로 생긴다고 봤습니다
- 기관 안내: 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품 안내
- 확인일: 2026년 10월 1일 법령 원문과 기관 누리집 기준
등기부 을구에 근저당이 있는 집을 계약할 때 가장 많이 넣는 것이 말소 특약입니다. 특약은 필요하지만, 특약을 넣었다는 사실만으로 보증금이 지켜지지는 않습니다. 아래에서 먼저 이 근저당이 내 보증금 앞에 서는지 판정하고, 문구, 효력의 한계, 말소 확인, 임대인이 거절할 때의 선택지를 차례로 정리합니다.
이 근저당이 내 보증금 앞에 서는가
잔금 무렵 등기부가 어떤 상태인지에 따라 판정이 갈립니다.
| 잔금 무렵 등기부 상황 | 이 근저당과 내 순위 | 판정 |
|---|---|---|
| 잔금 전에 말소등기가 마쳐져 을구에서 말소됨 | 내 앞에서 빠집니다 | 남은 다른 권리만 따지면 됩니다 |
| 잔금일에 상환과 함께 말소등기 신청이 접수됨 | 등기관이 말소를 마치면 접수한 때부터 효력이 생깁니다 | 접수 사실을 확인하고, 말소가 실제로 기록됐는지 나중에 다시 봅니다 |
| 대출은 갚았지만 말소등기 신청이 없음 | 근저당은 을구에 그대로 남습니다 | 갚았다는 확인서만으로는 내 앞에서 빠지지 않습니다 |
| 말소하지 않기로 함(감액 포함) | 채권최고액(감액했다면 줄어든 최고액)이 내 앞에 남습니다 | 아래 계산으로 판정합니다 |
세 번째 줄이 자주 놓치는 경우입니다. 민법은 근저당을 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 두는 구조로 정하면서, 확정될 때까지는 채무가 소멸하거나 이전되어도 저당권에 영향이 없다고 적습니다. 대출을 다 갚아도 말소등기를 하지 않으면 근저당은 등기부에 남아 있습니다.
같은 날이면 근저당이 앞섭니다. 부동산등기법은 같은 부동산에 등기한 권리의 순위를 등기한 순서로 정하고, 등기관이 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생긴다고 정합니다. 반면 임차인의 대항력은 주택임대차보호법상 입주와 전입신고를 마친 「다음 날부터」 생기고, 대법원은 이를 다음 날 오전 0시부터라고 봤습니다. 확정일자를 입주·전입과 같은 날이나 그 전에 받아도 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 다음 날을 기준으로 생깁니다. 그래서 잔금일에 전입신고를 했는데 같은 날 새 근저당이 접수되면 그 근저당이 내 앞에 섭니다. 대법원 판례 사안에서는 반대로 전입신고 다음 날 낮에 설정된 저당권이 임차인보다 뒤로 판단됐습니다.
「채권최고액이 시세의 몇 %면 위험하다」는 법령 기준은 확인되지 않습니다(2026년 10월 1일 기준). 판정은 비율 하나가 아니라, 내 앞에 서는 금액(남는 근저당의 채권최고액, 먼저 배당될 수 있는 세금, 다가구라면 다른 세대 보증금)에 내 보증금을 더한 금액이 경매에서 실제로 배당될 금액 안에 들어오는지로 해야 합니다. 경매에서 나눠 주는 돈은 시세가 아니라 낙찰된 금액에서 경매 비용을 뺀 금액입니다. 을구 금액을 어떻게 걸러 더하는지는 채권최고액 계산법에 정리했습니다.
이 판정의 마지막 숫자는 등기부 을구의 순위와 접수일, 이 집 시세, 경매 배당 계산을 같이 놓아야 나옵니다. 집토스리포트는 상세 리포트에서 현재 유효한 사항의 등기부를 자동 열람해, 말소되지 않고 남아 있는 근저당마다 순위·설정일(등기일)·채권최고액을 정리하며, 시세 추정과 경매 시뮬레이션으로 예상 배당을 계산합니다. 시세는 추정값이라 실제 낙찰 금액과 다를 수 있습니다.
근저당 말소 특약 문구와 작성법
📌 특약 문구 예시
- "임대인은 잔금 수령과 동시에 이 주택 등기부 을구 순위번호 ○번 근저당권(접수 ○○○○년 ○월 ○일 접수번호 ○○○○호, 채권최고액 금 ○○원, 근저당권자 ○○)의 피담보채무를 전액 상환하고 같은 날 그 근저당권의 말소등기를 신청하며, 신청 접수증 사본을 임차인에게 교부한다."
- "잔금 중 위 채무 상환에 필요한 금액은 임대인의 동의에 따라 임차인이 근저당권자의 상환 계좌로 직접 송금하고, 나머지만 임대인에게 지급한다."
- "임대인이 위 의무를 이행하지 않으면 임차인은 최고 없이 이 계약을 해제(입주 뒤에는 해지)할 수 있고, 임대인은 받은 금액을 반환하며 위약금으로 금 ○○원을 지급한다."
첫째, 말소 대상을 특정합니다. 「을구의 근저당」이라고만 쓰면 근저당이 여러 건일 때 어느 것인지 다툼이 생깁니다. 순위번호, 접수일과 접수번호, 채권최고액, 근저당권자를 적고, 근저당이 둘 이상이면 각각 적습니다.
둘째, 상환할 금액은 임대인을 통해 확인합니다. 근저당 등기에는 채권최고액과 채무자 같은 사항이 적히고 지금 남은 대출액은 적히지 않습니다. 금융회사 종사자는 명의인의 서면 요구나 동의 없이 금융거래 정보를 다른 사람에게 알려 줄 수 없으므로, 잔금일 기준 상환 금액은 임대인이 금융회사에서 확인해 보여 주는 방식으로 맞춰야 합니다.
셋째, 「상환」에서 멈추지 말고 「말소등기 신청」까지 씁니다. 위에서 본 것처럼 갚기만 해서는 근저당이 지워지지 않습니다. 등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하므로, 말소등기에는 근저당권자 쪽 서류가 필요합니다. 신청을 누가 언제 하는지, 접수증 사본을 받는다는 내용까지 문구에 넣습니다.
넷째, 직접 송금은 임대인 동의를 문구로 남깁니다. 민법은 채무를 제삼자도 갚을 수 있게 하면서, 이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반해 갚지 못한다고 정합니다. 임차인이 임대인의 대출을 직접 갚는 방식이라면 임대인이 동의했다는 사실을 특약에 적어 두는 편이 안전합니다.
다섯째, 어겼을 때의 효과를 함께 적습니다. 해제할 수 있는 경우와 위약금을 정해 두지 않으면, 아래 「효력과 한계」에서 보듯 법이 정한 절차를 거쳐야 해제할 수 있습니다.
특약의 법적 효력과 한계
특약은 임대인과 임차인 사이의 약속으로서 두 사람을 구속합니다. 하지만 근저당권자는 이 계약의 당사자가 아니므로 특약이 있다고 근저당이 저절로 지워지지 않습니다.
| 특약이 하는 것 | 특약이 하지 못하는 것 |
|---|---|
| 임대인에게 상환·말소등기 신청 의무를 지웁니다 | 근저당권자를 묶거나 근저당을 직접 지우지 못합니다 |
| 어기면 해제할 수 있는 근거가 됩니다. 계약으로 해제권을 정하지 않았다면, 민법상 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고 그래도 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다 | 해제해도 보증금을 돌려받는 순서를 앞당기지 못합니다 |
| 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다 | 원상회복은 돌려 달라고 청구할 권리일 뿐, 그 돈을 담보하지 않습니다 |
| 해제와 별개로 손해배상을 청구할 수 있고, 위약금을 정해 두면 손해배상액의 예정으로 추정됩니다 | 위약금이 부당히 많으면 법원이 줄일 수 있습니다 |
근저당권은 임대인과 근저당권자 사이에서 따로 설정된 권리라, 임대차계약을 해제해도 그대로 남습니다.
그래서 특약의 진짜 한계는 시점에 있습니다. 보증금을 다 건넨 뒤 말소가 안 된 것을 알면, 남는 것은 임대인에게 돌려 달라고 청구할 권리뿐입니다. 임대인이 그 돈을 대출 상환이 아닌 곳에 썼다면 해제를 해도 바로 돌려받기 어려울 수 있습니다. 특약은 잔금을 보내기 전에 확인할 수 있는 장치와 함께 써야 합니다.
말소됐는지 확인하는 방법
| 확인 시점 | 볼 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 잔금 직전 | 등기사항전부증명서를 다시 발급해 그 사이 새 권리가 들어오지 않았는지 | 권리의 순위는 등기한 순서 |
| 잔금 당일 | 말소등기 신청 접수증의 부동산 표시, 등기의 목적, 말소 대상 순위번호 | 등기는 마쳐지면 접수한 때부터 효력 |
| 접수 직후 | 증명서에 등기신청사건이 처리 중이라는 표시가 있을 수 있음 | 접수된 신청은 등기관이 마칠 때까지 처리 중 표시로 발급할 수 있음 |
| 며칠 뒤 | 「말소사항 포함」 증명서에서 그 근저당이 말소된 것으로 기록됐는지 | 증명서는 「말소사항 포함」과 「현재 유효사항」 등으로 나뉨 |
처리 중 표시는 신청이 접수됐다는 뜻이지 말소가 끝났다는 뜻이 아닙니다. 접수된 신청도 서류 흠 때문에 보정을 요구받거나 각하될 수 있으니, 며칠 뒤 다시 발급해 말소 기록을 눈으로 확인합니다. 「현재 유효사항」 증명서는 살아 있는 권리만 보여 주므로, 언제 어떤 근저당이 말소됐는지는 「말소사항 포함」 증명서로 봅니다. 접수증에서 확인할 칸과 잔금을 나눠 보내는 방법은 근저당 말소 확인에 자세히 정리했습니다.
임대인이 말소를 거절할 때의 선택지
| 선택지 | 하는 방법 | 남는 위험 |
|---|---|---|
| 잔금으로 직접 상환 | 잔금 중 상환액을 근저당권자에게 직접 보내고 같은 날 말소등기 신청 | 상환액이 내 잔금보다 크면 이 방식만으로는 말소가 되지 않습니다 |
| 채권최고액 감액 | 채권최고액을 줄이는 근저당권 변경등기를 조건으로 겁니다 | 줄어든 최고액은 여전히 내 앞에 남습니다 |
| 보증금 낮추기 | 내 앞 금액과 보증금을 더한 금액이 경매에서 배당될 금액 안에 들어오도록 조정 | 낙찰 금액은 계약할 때 정해지지 않습니다 |
| 전세보증금반환보증 | 보증기관에 가입 가능 여부를 계약 전에 확인 | 근저당이 크면 가입 조건에 걸릴 수 있습니다 |
| 계약하지 않음 | 위 방법이 모두 안 되면 다른 집을 찾습니다 | 계약금 이후라면 계약 조건에 따라 손실이 생길 수 있습니다 |
보증으로 대비하려면 근저당이 가입 조건을 막지 않는지부터 봐야 합니다. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 안내(2026년 10월 1일 확인)는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내일 것, 선순위채권이 주택가액(주택가격에 담보인정비율을 곱한 금액)의 60% 이내일 것을 보증 조건으로 적고 있습니다. 이것은 보증 가입 조건이지 경매에서 보증금을 다 돌려받는다는 기준이 아닙니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 근저당 말소 특약 문구는 어떻게 쓰나요?
말소할 근저당을 순위번호·접수일과 접수번호·채권최고액·근저당권자로 특정하고, 「잔금 수령과 동시에 피담보채무를 전액 상환하고 같은 날 말소등기를 신청하며 접수증 사본을 교부한다」처럼 상환과 말소등기 신청을 함께 적습니다. 임차인이 잔금 일부를 근저당권자에게 직접 보낸다면 임대인의 동의를, 어겼을 때 해제할 수 있다는 내용과 위약금도 함께 적어 두세요.
Q. 임대인이 특약을 어기면 어떻게 되나요?
특약을 근거로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제하면 임대인은 받은 돈에 받은 날부터 이자를 더해 돌려줄 의무를 지고, 위약금을 정해 두었다면 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 다만 이것은 돌려 달라고 청구할 권리이고, 근저당권자의 권리는 해제와 상관없이 남습니다. 보증금을 다 건네기 전에 말소 신청 접수를 확인하는 것이 핵심입니다.
Q. 잔금일에 전입신고를 하면 그날 들어온 근저당보다 앞서나요?
아닙니다. 등기는 마쳐지면 접수한 때부터 효력이 생기지만, 임차인의 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 확정일자를 같은 날 받아도 우선변제권은 다음 날을 기준으로 생깁니다. 그래서 잔금일과 같은 날 접수된 근저당은 내 앞에 섭니다.
Q. 대출을 다 갚았다는 확인서를 받으면 근저당이 없어진 건가요?
아닙니다. 근저당은 채무가 확정될 때까지 채무가 소멸해도 저당권에 영향이 없는 구조라, 말소등기를 해야 등기부에서 지워집니다. 확인서와 함께 말소등기 신청 접수증을 받고, 며칠 뒤 「말소사항 포함」 등기사항증명서로 말소 기록을 확인하세요.
Q. 채권최고액이 시세의 몇 %면 위험한가요?
법령으로 정한 비율은 확인되지 않습니다(2026년 10월 1일 기준). 내 앞에 서는 채권최고액과 세금, 다가구라면 다른 세대 보증금에 내 보증금을 더한 금액이 경매에서 실제로 배당될 금액 안에 들어오는지로 판단해야 합니다. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증의 선순위채권과 보증금 합계에 관한 조건은 보증 가입 조건이고, 경매 회수를 보장하는 기준은 아닙니다.