전세계약 특약사항 5가지 - 계약서에 그대로 쓰는 문구와 이유

잔금일 다음날까지 근저당 금지가 첫 번째입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생겨 잔금 당일 하루가 비기 때문입니다. 세금 완납증명서, 대출·보증보험 거절 시 해제까지 계약서에 그대로 옮겨 적는 문구 5개를 이유와 함께 정리했습니다.

🛡️ 전세사기 철벽 방어! 계약서에 반드시 넣어야 할 필수 특약 5가지

표준계약서에 도장을 찍기 직전, 특약란이 비어 있는 상태에서 무엇을 적어 달라고 해야 할지가 막히는 지점입니다. 법은 계약서에 적힌 특약사항을 우선적으로 존중하기 때문에, 이 칸에 무엇이 들어가느냐로 사고가 났을 때의 결과가 갈립니다. 아래 5개는 그대로 옮겨 적을 수 있는 문구와 그 문구가 필요한 이유를 짝지은 것입니다.

1. 🕒 전입신고 전 권리변동 방어 특약

"임대인은 잔금 지급일 다음날까지 현재의 등기부등본 상 권리관계를 유지해야 하며, 이 기간 내에 새로운 근저당권 등 담보물권을 설정할 수 없다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 위약금으로 계약금 배액을 배상한다."

• **이유:** 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 잔금을 치른 당일 임대인이 대출을 받으면 은행이 앞섭니다. 이 하루의 공백을 메우는 핵심 방어 특약입니다.

2. 🏦 전세자금대출 거절 대비 특약

"본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 하며, 임대인이나 임차 목적물의 하자로 인해 대출 승인이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 수령한 계약금을 즉시 전액 반환한다."

• **이유:** 단순 변심이 아니라 대출 불가를 이유로 파기 시 계약금을 잃지 않기 위한 방어책입니다.

3. 🧾 세금 체납 확인 및 해제 특약

"임대인은 잔금일 전까지 국세 및 지방세 완납증명서를 임차인에게 제출하여야 하며, 미납 세금이 확인될 경우 임차인은 계약을 파기할 수 있고 수령한 계약금은 즉시 반환한다."

• **이유:** 경매 시 보증금보다 먼저 빠져나가는 '당해세' 폭탄을 막기 위함입니다.

4. 🛡️ 보증보험 가입 거절 대비 특약

"본 목적물이 전세보증금반환보증보험 가입 대상이 되지 않거나, 임대인의 귀책사유로 가입이 거절될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 수령한 계약금은 즉시 반환한다."

• **이유:** 깡통전세 판별 기준이 되는 보증보험 심사에서 탈락한 위험한 집을 피하기 위함입니다.

5. 🛠️ 원상복구 및 수리 책임 특약

"입주 전 발견된 중대한 하자(누수, 보일러 고장 등)는 임대인이 책임지고 수리하며, 퇴거 시 통상적인 마모(생활 기스, 자연 변색)에 대해서는 임차인에게 원상복구 책임을 묻지 않는다."

• **이유:** 이사 나갈 때 도배나 장판 비용을 보증금에서 깎고 주겠다는 억지를 방지합니다.

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💡 결론: 까다로운 세입자가 보증금을 지킨다

특약을 많이 요구하면 집주인이나 중개사가 까탈스럽다며 싫은 내색을 할 수 있습니다. 하지만 문제가 생겼을 때 여러분의 자산을 지켜주는 것은 그들의 웃는 얼굴이 아니라 '특약이 적힌 종이 한 장'임을 명심하세요.

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특약을 꼼꼼히 넣는 것만큼 중요한 게 계약 전 권리분석입니다. **집토스리포트**로 등기부등본을 분석하면 어떤 특약이 꼭 필요한지, 현재 권리 상태에서 어떤 위험이 있는지까지 확인할 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 특약 없이 표준계약서만 써도 되지 않나요?

법은 계약서에 적힌 특약사항을 우선적으로 존중합니다. 표준계약서에 없는 방어 조항은 특약란에 직접 적어 넣어야 효력을 기대할 수 있습니다.

Q. 잔금일 다음날까지 근저당을 걸지 말라는 특약은 왜 필요한가요?

임차인이 전입신고를 한 날 집주인이 대출을 받아 은행의 순위가 앞서는 사기를 막기 위한 조항입니다. 그래서 임대인이 잔금 지급일 다음날까지 현재의 등기부등본상 권리관계를 유지하고 새로운 근저당권 등 담보물권을 설정할 수 없다고 적고, 위반 시 임차인이 계약을 해제하고 임대인은 위약금으로 계약금 배액을 배상한다는 문구를 함께 넣습니다.

Q. 전세자금대출이 거절되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 하며, 임대인이나 임차 목적물의 하자로 대출 승인이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 임대인이 수령한 계약금을 즉시 전액 반환한다는 특약을 넣어 두어야 합니다. 단순 변심이 아니라 대출 불가를 이유로 파기할 때 계약금을 잃지 않기 위한 방어책입니다.

Q. 임대인 세금 체납은 계약서에서 어떻게 다루나요?

임대인이 잔금일 전까지 국세 및 지방세 완납증명서를 임차인에게 제출하고, 미납 세금이 확인되면 임차인이 계약을 파기하고 계약금을 즉시 반환받는다는 특약을 넣습니다. 경매가 진행되면 보증금보다 먼저 빠져나가는 당해세 폭탄을 막기 위한 조항입니다.

Q. 퇴거할 때 도배·장판 비용을 보증금에서 빼겠다고 하면요?

입주 전 발견된 중대한 하자(누수, 보일러 고장 등)는 임대인이 책임지고 수리하고, 퇴거 시 통상적인 마모(생활 기스, 자연 변색)에 대해서는 임차인에게 원상복구 책임을 묻지 않는다는 특약을 미리 넣어 둡니다. 이사 나갈 때 도배나 장판 비용을 보증금에서 깎고 주겠다는 억지를 방지하는 조항입니다.