전세 보일러 고장, 집주인이 고쳐야 할까? 수리 특약 문구 4개

보일러·수도·난방 배관의 자연 노후 고장은 집주인 몫이지만, 계약서에 기한과 금액 기준이 없으면 분쟁이 됩니다. 수리 요청 기한, 소액 수리 부담선, 도배·장판 원상복구 제외까지 특약 문구 4개로 정리했습니다.

보일러가 멈췄는데 집주인이 "세입자가 험하게 썼겠지"라며 미룬다면, 계약서부터 펼쳐 보게 됩니다. 그런데 대부분의 계약서에는 수리 이야기가 한 줄도 없습니다.

원칙은 이렇습니다. 자연적인 노후로 생긴 고장(보일러, 수도, 난방 배관 등)은 집주인이 고치고, 임차인의 고의·과실로 생긴 손상은 임차인이 책임집니다. 문제는 실제 고장의 상당수가 '노후인지 과실인지' 애매한 회색지대에 놓인다는 점입니다. 이 회색지대를 계약서에서 미리 갈라놓는 장치가 하자보수 특약입니다.

이 글은 그 특약 문구 4개를 그대로 싣습니다. ①보일러·수도·전기 수리 의무와 요청 후 7일 이내 조치, ②10만 원을 경계로 한 소액 수리 부담 구분, ③입주 전 하자 미수리 시 잔금에서 수리비 공제, ④도배·장판 자연 노후를 원상복구 대상에서 빼는 문구입니다. 아래에서 하나씩 확인하고 본인 계약 상황에 맞춰 다듬어 넣으면 됩니다.

왜 하자보수 특약이 필요한가

새 집에 설레는 마음으로 이사했는데 보일러가 고장 나거나, 창문 틈으로 바람이 들어오거나, 화장실 배수가 막힌다면? 이런 상황에서 '집주인이 고쳐야 하는가, 세입자가 감당해야 하는가'를 두고 분쟁이 빈번하게 발생합니다.

[[전세 계약에서 하자보수 특약은 수리 책임의 경계를 계약서에 명문화하는 장치입니다.]] 특약이 없으면 법 원칙에 의존해야 하는데, 그 해석이 상황마다 달라져 불필요한 갈등을 낳게 됩니다.

법이 정한 집주인의 수리 의무 범위

민법과 주택임대차보호법에 따르면, 집주인은 임차인이 주택을 사용하고 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 집니다. 이는 단순히 열쇠를 넘겨주는 것에 그치지 않고, **거주 가능한 상태를 계약 기간 내내 유지해야 한다**는 뜻입니다.

따라서 자연적인 노후화로 인한 고장(보일러, 수도, 난방 배관 등)은 원칙적으로 집주인이 수리해야 합니다. 반면 임차인의 고의나 과실로 발생한 손상은 임차인이 책임지는 것이 원칙입니다.

📌 문제는 '노후화인지, 임차인 과실인지' 경계가 불분명한 경우가 많다는 점입니다. 이 회색지대를 특약으로 미리 명확히 해두는 것이 핵심입니다.

하자보수 특약 없이 생기는 분쟁 사례

**사례 1 - 보일러 교체 비용 분쟁**

입주 2년 차에 보일러가 고장 났습니다. 임차인은 '집주인이 수리해야 한다'고 주장했지만 집주인은 '임차인이 무리하게 사용했다'며 거부했습니다. 계약서에 관련 특약이 없어 결국 분쟁조정위원회를 거쳐야 했습니다.

**사례 2 - 도배·장판 원상복구 갈등**

퇴거 시 집주인이 '도배와 장판이 낡았으니 임차인이 비용을 부담하라'고 요구했습니다. 임차인은 '정상 사용에 따른 노후'라고 맞섰지만, 입주 당시 상태를 증명할 자료가 없어 불리한 상황에 처했습니다.

이처럼 하자보수와 원상복구 범위를 둘러싼 갈등은 계약 시 특약 하나로 상당 부분 예방할 수 있습니다.

하자보수 특약 핵심 문구 예시

아래 예시를 참고해 본인 상황에 맞게 수정해 활용하세요.

**기본 수리 책임 명시**

[["임대인은 임차 기간 중 발생하는 보일러, 수도, 난방 배관, 전기 시설의 하자에 대해 수리 의무를 부담하며, 수리 요청 후 7일 이내에 조치하기로 한다."]]

**소액 수리 기준 설정**

[["수리 비용이 10만 원 미만인 소규모 하자는 임차인이 부담하고, 그 이상인 경우 임대인이 부담하기로 한다."]]

**입주 전 하자 확인 및 수리 의무**

[["임대인은 잔금 지급 전까지 임차인이 고지한 하자(별지 목록)를 수리 완료하기로 하며, 미이행 시 임차인은 잔금에서 해당 수리 비용을 공제할 수 있다."]]

**원상복구 범위 한정**

[["퇴거 시 임차인의 원상복구 의무는 임차인의 고의·과실로 인한 훼손에 한하며, 정상적인 사용으로 인한 자연 노후(도배, 장판 등)는 원상복구 대상에서 제외한다."]]

특약은 반드시 구체적으로 작성해야 효력을 발휘합니다. '임대인이 수리한다'는 단 한 줄보다는, 수리 요청 기한, 비용 기준, 미이행 시 처리 방법까지 담는 것이 좋습니다.

특약 작성 시 주의할 점

**입주 전 하자 목록을 작성하세요**

계약 시 또는 입주 당일, 기존 하자(벽면 균열, 창호 손상, 타일 깨짐 등)를 사진과 함께 목록으로 정리해 집주인과 공유하고 보관하세요. 분쟁 시 결정적인 증거가 됩니다.

**수리 기한을 명시하세요**

'즉시 수리'처럼 모호한 표현보다는 '요청 후 7일 이내'처럼 기한을 구체적으로 적어야 집주인에게 실질적인 구속력이 생깁니다.

**집주인 귀책 사유와 임차인 귀책 사유를 구분하세요**

모든 수리를 집주인에게 미루는 것도, 모든 책임을 임차인이 지는 것도 현실적이지 않습니다. 서로가 납득할 수 있는 기준을 협의해 명시하는 것이 분쟁 예방에 가장 효과적입니다.

⚠️ 특약 문구는 양 당사자가 서명하기 전에 충분히 검토해야 합니다. 구두 약속은 분쟁 시 증거력이 낮으므로 반드시 계약서 본문에 포함시키세요.

마무리: 계약서 한 줄이 보증금을 지킵니다

하자보수 특약은 단순히 불편함을 줄이는 수단이 아닙니다. 분쟁이 깊어지면 보증금 반환 자체에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전에 특약을 꼼꼼히 챙기는 것, 그리고 등기부등본을 통해 집주인의 권리 상태를 확인하는 것이 안전한 전세의 시작입니다.

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❓ 자주 묻는 질문

Q. 보일러가 고장 났는데 집주인이 고쳐줘야 하나요?

집주인은 임차인이 주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 집니다. 따라서 자연적인 노후화로 인한 보일러, 수도, 난방 배관 등의 고장은 원칙적으로 집주인이 수리해야 합니다. 다만 임차인의 고의나 과실로 생긴 손상은 임차인 책임이라, 실제로는 '노후인지 과실인지'를 두고 다툼이 생깁니다. 계약서에 수리 의무 대상 설비를 특정해 두면 이 다툼을 줄일 수 있습니다.

Q. 도배·장판이 낡았는데 퇴거할 때 제가 물어내야 하나요?

정상적인 사용으로 인한 자연 노후는 원상복구 대상으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 입주 당시 상태를 증명할 자료가 없으면 임차인이 불리해집니다. 특약에 "원상복구 의무는 고의·과실로 인한 훼손에 한하며 도배·장판 등 자연 노후는 제외한다"는 문구를 넣어두면 퇴거 시 갈등을 예방할 수 있습니다.

Q. 소액 수리 비용은 누가 부담하나요?

법에 딱 떨어지는 금액 기준이 있는 것은 아니어서, 특약으로 경계선을 정해두는 방식이 많이 쓰입니다. 예를 들어 "수리 비용이 10만 원 미만인 소규모 하자는 임차인이, 그 이상은 임대인이 부담한다"처럼 금액 기준을 명시하면 됩니다. 기준선 없이 '소액은 임차인 부담'이라고만 쓰면 다시 해석 다툼이 생깁니다.

Q. 집주인이 수리를 안 해주면 어떻게 하나요?

'즉시 수리'처럼 모호한 표현 대신 "수리 요청 후 7일 이내 조치"처럼 기한을 못 박아야 실질적인 구속력이 생깁니다. 입주 전 하자라면 "잔금 지급 전까지 수리 완료하며, 미이행 시 임차인이 잔금에서 해당 수리 비용을 공제할 수 있다"는 문구를 함께 넣어두는 방법이 있습니다. 구두 약속은 증거력이 낮으므로 반드시 계약서 본문에 넣으세요.

Q. 입주 전부터 있던 하자는 어떻게 증명하나요?

계약 시 또는 입주 당일에 기존 하자를 사진과 함께 목록으로 정리하는 것이 가장 확실합니다. 벽면 균열, 창호 손상, 타일 깨짐처럼 눈에 보이는 것부터 기록해 집주인과 공유하고 각자 보관하세요. 이 목록은 나중에 원상복구 범위를 다툴 때 결정적인 증거가 됩니다.