전세보증보험 가입 조건, 어느 관문에서 걸리는지 순서대로 판정하세요 (HUG 공시가격 126% 기준)

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-10-25

근거 법령·판례: 주택도시기금법, 주택임대차보호법, 주민등록법, 주민등록법 시행규칙, 건축법, 민간임대주택에 관한 특별법, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령, 대법원 판례

HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 가입되고, 연립·다세대처럼 공시가격으로 주택가격을 정하면 공시가격의 140%에 90%를 곱해 공시가격의 126%가 상한이 됩니다. 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다(2026년 9월 22일 HUG 안내 기준). 이 글은 건물 용도, 등기부 권리관계, 보증금 총액, 계약 서류, 대출 구조 다섯 관문을 순서대로 짚고, 가입한 뒤에도 전입과 거주를 유지해야 하는 이유, 거절에 대비한 특약 문구까지 정리했습니다.

전세보증보험(HUG 전세보증금반환보증) 가입 조건은 무엇인가요? 2026년 9월 22일 주택도시보증공사(HUG) 안내 기준으로, 보증대상 주택이어야 하고 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 합니다. 여기에 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 연립·다세대처럼 공시가격으로 주택가격을 정하면 이 상한은 공시가격의 126%입니다.

📌 근거와 기준일
- 기관 기준: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차·자주하는 질문 페이지, 한국주택금융공사(HF) 일반전세지킴보증 페이지
- 시행 경과: 국토교통부 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」 보도자료(2023년 2월 2일), HUG 보도자료(2026년 9월 7일, 보증기관 임대인 보증금지 정보 공유)
- 근거 법령: 주택도시기금법, 주택임대차보호법, 주민등록법, 주민등록법 시행규칙, 건축법, 민간임대주택에 관한 특별법과 같은 법 시행령
- 판례: 대법원 판례(보증기관이 보증금반환채권을 넘겨받은 뒤의 대항력 유지)
- 확인일: 2026년 9월 22일 기관 공식 페이지와 법령 원문 기준. 보증 기준은 기관이 바꿀 수 있으니 신청할 때 다시 확인하세요

조건은 여러 관문이 직렬로 걸려 있어 하나만 걸려도 그 자리에서 끝납니다. 그래서 아래에서는 다섯 관문을 순서대로 짚고 관문마다 예/아니오 체크를 한 줄씩 두었습니다. 처음으로 "아니오"가 나오는 곳이 먼저 확인할 관문입니다.

전세보증금반환보증은 「주택도시기금법」이 주택도시보증공사의 업무로 정한 보증이지만, 어떤 집을 받아줄지와 몇 퍼센트까지 보증할지는 법률이 아니라 기관이 정합니다. 아래 숫자는 기관 안내에서 옮겼고, 법이 정한 부분은 따로 밝혔습니다.

가입 기준 한눈에 보기 (2026년 9월 22일 기준)

월세가 섞인 계약은 전월세전환율을 적용해 전세보증금으로 환산합니다. HUG 안내의 최신 전월세전환율은 6.5%이고, 2026년 7월 1일 이후 신규 신청과 보증금이 늘어나는 갱신 신청에 적용됩니다. SGI서울보증도 임차인용 보증보험을 운영하지만 요건이 달라 이 글에서는 숫자를 다루지 않습니다. 가입 조건은 SGI서울보증에 직접 확인하세요.

126%는 어디서 나온 숫자인가

흔히 "공시가격 126%"라고 부르는 기준은 따로 정해진 비율이 아니라 두 숫자를 곱한 결과입니다.

• 주택가격 산정: 연립·다세대는 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 2022년 12월 31일까지 신청한 건은 150%였습니다.
• 담보인정비율: 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
• 곱하면: 140% × 90% = 공시가격의 126%입니다.

2023년 초의 "140%"는 공시가격 적용비율만 바뀐 상태(140% × 100%)이고, 지금의 "126%"는 여기에 담보인정비율 90%가 더해진 결과입니다. 국토교통부는 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 낮추는 조치를 2023년 5월 시행으로 발표하면서, 기존 보증의 갱신에는 2024년 1월부터 적용한다고 밝혔습니다. 갱신 기준이 따로 있는 것이 아니라 같은 기준의 시행일이 유예됐던 것이고, 지금은 신규와 갱신 모두 90%입니다. 보증금이 늘지 않은 갱신이면 주택가격을 다시 반영해 한도를 심사하지 않는다고 HUG는 안내합니다.

공시가격이 유일한 경로도 아닙니다. HUG는 주택 유형마다 주택가격을 정하는 순서를 두고 있습니다.

아파트·오피스텔은 시세가 먼저라 공시가격 기준이 그대로 쓰이지 않는 경우가 많고, 시세를 쓸 때 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가를 적용합니다.

1관문: 이 집이 보증대상 주택인가

출발점은 건축물대장에 적힌 용도입니다. "실제로 방이고 사람이 사니까 주거용"이라는 말은 이 관문에서 통하지 않습니다.

이 표는 법률이 아니라 HUG 상품 안내의 보증대상 주택 목록입니다. 「주택도시기금법」은 '주택'과 '준주택'을 「주택법」의 개념으로 정의할 뿐, 어떤 물건을 받아줄지는 정하지 않습니다. 오피스텔이라면 주거용 표기를 계약 자리에서 계약서나 확인·설명서에 넣어 두세요. 나중에 넣으려면 임대인과 중개사의 협조가 다시 필요합니다. 민간임대주택으로 등기된 오피스텔은 주거용 표기가 없어도 된다고 HUG는 안내합니다.

위반건축물 표기가 있다면

「건축법」은 허가권자가 위반 건축물에 시정명령을 하는 경우 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 정합니다. 그 표기는 단순한 참고 표시가 아니라 행정청이 시정명령을 내렸다는 기록입니다. HUG는 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 보증조건으로 두고, 아파트만 이 조건에서 제외합니다.

• 오피스텔·연립·다세대는 HUG 제출서류 안내상 건축물대장을 전유부 기준으로 냅니다. 내 호실 전유부에 표기가 있는지가 먼저 볼 곳입니다. 표제부(건물 전체)에만 표기가 있는 경우는 HUG 안내에 별도 기준이 없습니다(아래 「신청 전 기관에 확인할 것」).
• 다가구·다중·단독주택은 건물 전체가 한 장의 대장입니다. 옥탑 하나만 불법 증축돼도 건물 전체가 위반건축물로 잡히고, 표기가 남아 있는 한 HUG 기준을 통과하지 못합니다.

✅ 1관문 체크 건축물대장 용도가 보증대상 주택 목록에 있고(오피스텔은 주거용 표기까지), 내 호실(다가구라면 건물) 대장에 위반건축물 표기가 없다. → 예 / 아니오

2관문: 등기부의 권리관계가 열려 있는가

다음은 등기사항증명서의 두 구역입니다.

압류·가압류는 갑구에 적힙니다. 을구만 훑고 "근저당 얼마 없네" 하고 넘어가면 갑구의 가압류를 놓칩니다. HUG는 권리침해 여부를 보증서 발급일 기준으로 다시 확인합니다.

건물과 토지의 소유자도 봐야 합니다. HUG는 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것을 조건으로 둡니다. 다가구는 건물 등기부와 토지 등기부가 따로 있으니 두 장을 모두 떼서 소유자 이름을 대조하세요. HUG도 단독·다중·다가구는 건물과 토지 등기부를 모두 내라고 안내합니다. 소유자가 다를 때의 예외는 HUG 안내에 없습니다.

신탁등기가 있으면 등기부상 소유자가 신탁회사이고, 임대할 권한이 누구에게 있는지는 신탁원부를 봐야 압니다. HF는 신탁등기된 목적물이면 임대권한이 있는 수탁자와 계약할 것을 요건으로 적었습니다. HUG 안내에는 신탁 물건에 관한 별도 기준이 없습니다. 어느 기관이든 계약 상대방이 맞는지부터 다시 봐야 하는 사안입니다.

✅ 2관문 체크 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 없고, 신탁이 있다면 임대권한을 확인했고, 건물과 토지의 소유자가 모두 임대인이다. → 예 / 아니오

3관문: 보증금이 주택가격 안에 들어오는가

여기가 가장 많이 알려진 관문이자, 숫자를 직접 대입해야 하는 관문입니다. HUG 기준은 세 가지입니다.

1. 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
2. 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% × 60% (주택가격의 54%)
3. 단독·다중·다가구라면 선순위채권 + 다른 세입자들의 선순위 보증금(후순위와 공실의 최우선변제금 포함) ≤ 주택가격 × 90% × 80% (주택가격의 72%)

HUG가 말하는 선순위채권은 내 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권이고, 을구의 근저당 금액과 등기일자로 확인하라고 안내합니다.

직접 채워 보세요

지금 등기부를 펴고 아래 칸을 채워 보세요.

• Ⓐ 주택가격 (연립·다세대라면 공동주택가격 × 1.4) ＿＿＿＿＿＿원
• ① 선순위 근저당 채권최고액 (다가구는 건물 전체) ＿＿＿＿＿＿원
• ② 나보다 앞선 다른 세대 보증금 합계 ＿＿＿＿＿＿원 (집합건물이면 0, 다가구의 80% 기준에는 후순위와 공실의 최우선변제금도 포함)
• ③ 내 보증금 ＿＿＿＿＿＿원
• 판정: ① + ② + ③ ≤ Ⓐ × 0.9 인가(집합건물은 ② = 0), ① ≤ Ⓐ × 0.54 인가, (다가구) ① + ② ≤ Ⓐ × 0.72 인가

예를 들어 공동주택가격이 2억 원인 다세대라면 주택가격은 2억 8,000만 원이고, 보증금과 선순위채권의 합은 그 90%인 2억 5,200만 원까지입니다. 선순위 근저당이 5,000만 원이면 보증금은 2억 200만 원까지 들어가고, 근저당 5,000만 원은 선순위 한도 1억 5,120만 원 안이라 두 번째 기준도 통과합니다. 이 계산은 공시가격 경로를 가정한 것이고, 실제 주택가격은 앞에서 본 주택가격 산정 순서에 따라 달라질 수 있습니다. HUG 안내 예시도 주택가격 1억 원이면 보증금 9,000만 원은 가입 가능, 9,500만 원은 불가, 선순위채권이 5,500만 원이면 주택가액의 60%를 넘어 불가라고 적었습니다.

다가구에서 결정적인 칸이 ②입니다. 다가구는 다른 세대의 보증금이 등기부에 나타나지 않습니다. 근저당이 0원인 건물이어도 앞선 세대 보증금이 쌓여 있으면 80% 기준에서 막힙니다. HUG는 다가구 신청에 타 전세계약체결내역 확인서(공사 양식)를 받고, 그 가구수가 건축물대장 가구수와 같아야 한다는 조건을 둡니다. 이 확인서는 임대인이나 공인중개사의 협조가 있어야 작성됩니다. 확정일자 부여현황도 함께 내도록 안내합니다.

그래서 다가구에서 "일단 계약하고 나중에 보험 들면 되지"는 성립하기 어렵습니다. 임대인이 이 서류에 협조할 사람인지를 계약 전에 확인하세요. 기관들도 사전 조회 창구를 둡니다. HUG는 상품 페이지에 신청가능여부 확인 메뉴를, HF는 예상 보증금액 조회를 두고 있습니다. 다만 HF 조회는 선순위 보증금을 없다고 가정해 단독·다가구는 조회가 되지 않고, HF는 조회 결과가 실제 결과와 다를 수 있다고 안내합니다. 어느 기관이든 조회 결과가 심사 결과를 보장하지는 않으니 신청 때 다시 확인하세요.

✅ 3관문 체크 Ⓐ①②③을 모두 숫자로 채웠고 세 기준을 통과한다. → 예 / 아니오 (다가구인데 ②를 채우지 못했다면 아직 판정할 수 없는 상태입니다. HUG 보증료 안내에는 타 전세계약체결내역 확인서를 내지 않은 경우 최고 보증료율을 적용한다는 문구도 있으니, 확인서 없이 신청할 때의 처리는 HUG에 확인하세요)

4관문: 서류와 계약서 요건을 갖출 수 있는가

앞의 관문을 스스로 점검하려면 서류가 필요한데, 계약 전 예비임차인은 혼자 뗄 수 없는 서류가 있습니다.

「주택임대차보호법」은 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다고 정합니다. 「주민등록법」은 전입세대확인서를 떼는 사람으로 소유자·임차인·임대차계약자 본인과 그 위임을 받은 사람을 정하고, 「주민등록법 시행규칙」은 위임받은 사람이 신청할 때 위임장과 위임한 사람·위임받은 사람의 신분증명서를 함께 내도록 합니다. 계약서를 쓴 뒤에는 임대차계약자 본인으로 직접 신청할 수 있습니다.

임차인 쪽에 유리한 장치도 있습니다. 같은 「주택임대차보호법」은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일·차임과 보증금 정보, 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 한다고 정합니다. 임대인이 미리 정보제공이나 열람에 동의하면 제시를 갈음할 수 있습니다. 계약 자리의 요청은 부탁이 아니라 법이 정한 항목을 받는 것이고, 여기서 얼버무리는 임대인이라면 보증 신청 단계의 협조도 기대하기 어렵습니다.

계약서 자체에도 HUG 요건이 붙습니다.

• 전세계약기간이 1년 이상일 것
• 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 (기존 계약을 공인중개사를 통해 맺었다면 갱신 계약은 예외)
• 전세보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것

전입세대확인서로 보는 요건도 있습니다. 단독·다가구·다중주택을 뺀 집은 보증신청일 현재 다른 세대의 전입 내역이 없어야 합니다.

HUG 자주하는 질문은 임대인 승계거부 특약이 있어도 보증 가입이 불가하다고 답합니다. 집주인이 바뀌어도 임대차를 넘기지 않는다는 취지의 특약은 넣지 않는 편이 맞습니다.

✅ 4관문 체크 임대인에게서 확정일자 부여일·보증금 정보와 납세증명서를 제시받았고, 계약서가 위 요건을 갖췄다. → 예 / 아니오

5관문: 전세대출과 임대인 쪽에서 막히지 않는가

전세대출을 낀 구조라면 은행이 보증금반환채권에 질권을 설정하거나 채권양도 통지를 받는 경우가 있습니다. HUG 전세보증금반환보증은 질권설정이나 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것을 조건으로 두되, HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출이면 가입할 수 있다고 안내합니다. 이 경우 보증금 전액으로만 가입됩니다.

「주택도시기금법」도 이 상황을 직접 다룹니다. 공사는 전세보증금반환채권에 금융기관의 담보권이 설정되어 있으면 그 금융기관과 공사 간 업무협약을 통하여 보증을 제공하고, 다만 담보인정비율 등 정관으로 정하는 보증 가입 제한 사유에 해당하면 그렇지 않다고 정합니다.

실무에서는 대출에 질권설정이나 채권양도 통지가 붙는지, 어느 기관 보증 대출인지에 따라 반환보증을 어디서 들 수 있는지가 갈립니다.

그래서 대출을 쓸 계획이라면 대출 상담 자리에서 "이 대출에 질권설정이나 채권양도 통지가 붙나요, 반환보증은 어디서 들 수 있나요"를 함께 묻는 것이 순서입니다. 나중에 되돌리려면 대출을 갈아타야 할 수 있습니다.

임대인 쪽 요건도 있습니다. HUG는 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것을 조건으로 둡니다. HUG 보도자료(2026년 9월 7일)와 제도개선 안내에 따르면 HUG·HF·SGI 보증 3사는 보증금을 대신 갚아 준 임대인의 정보를 공유해, 2026년 10월 1일 신규 보증 신청분부터 다른 보증기관이 대신 갚아 준 임대인의 주택도 가입을 함께 제한하고 있습니다. 임대인이 그 보증기관에 다시 갚은 경우에는 제한하지 않습니다. 임대인 보증금지 여부는 9월 21일부터 HUG 안심전세 앱의 임대인 정보조회 메뉴에서 볼 수 있다고 밝혔습니다. 「주택도시기금법」도 계약을 체결하려는 사람이 요청하면 HUG가 임대인의 보증사고 이력과 보증가입 금지 대상 여부 등을 제공할 수 있게 정하고 있습니다.

✅ 5관문 체크 대출 상담 단계에서 질권·채권양도 통지 여부와 반환보증을 들 기관을 확인했고(대출을 안 쓰면 해당 없음), 임대인이 보증금지 대상이 아닌지 조회했다. → 예 / 아니오

보증에 가입해도 대항요건이 무너지면 함께 무너집니다

"보험 들었으니 전입 빼도 되겠지"라는 생각이 사고를 만듭니다. 가입 단계부터 전입이 전제입니다. HUG는 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것을 보증조건으로 두고, 신규 계약의 신청 기한도 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 셉니다.

가입한 뒤에도 마찬가지입니다. 보증기관은 임차인의 보증금반환채권을 넘겨받아 임대인에게 회수합니다. 「주택임대차보호법」은 주택도시보증공사를 포함한 일정 기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정하고, 바로 이어서 이렇게 승계한 기관은 임차인이 대항요건을 상실한 경우 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다.

대항요건은 주택의 인도와 주민등록이고, 확정일자는 여기에 더해 우선변제권을 갖추는 요소입니다. 짐을 빼거나 전입을 옮기면 승계된 우선변제권도 행사할 수 없습니다.

대법원 판례도 같은 구조를 전제로 합니다. 주택도시보증공사가 임차인에게서 보증금반환채권을 양수해 경매절차에서 배당요구를 하고 일부만 배당받은 사안에서, 대법원은 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 공사가 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 매수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 판단하고 상고를 모두 기각했습니다. 보증은 대항요건 위에 얹는 장치이지, 대항요건을 대신해 주지 않습니다.

최우선변제도 같은 축에 매달려 있습니다. 「주택임대차보호법」은 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다고 정합니다.

만기가 지났는데 보증금을 못 받은 상태라면 이사 전에 임차권등기명령을 거치세요. 법은 임차권등기를 마치면 그 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. HUG 약관 안내도 계약 종료 후 보증금을 못 받은 사고 유형은 주택임차권등기명령을 마친 후 이행을 청구하도록 하고, 보증사고가 나면 1개월 이내에 서면으로 통지하고 사고일로부터 2개월 이내에 이행을 청구하라고 적었습니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼는 것이 순서입니다.

등록임대주택이라면 달라지는 점

임대인이 등록임대사업자라면 4관문의 서류 일부를 임대사업자가 먼저 내놓아야 합니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」은 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다는 의무를 지웁니다. 임차인이 드는 반환보증과는 별개의 보증입니다. 같은 법은 임대사업자가 계약을 체결하거나 계약내용을 변경할 때 선순위 담보권과 국세·지방세 체납사실 등 권리관계를 설명하고 확인받아야 하며, 등기부등본과 납세증명서를 제시하여야 한다고 정합니다. 또 시행령이 정한 경우, 즉 단독·다중·다가구주택에 임대차계약이 둘 이상 있으면 계약을 체결하려는 사람에게 확정일자부에 기재된 차임과 보증금 정보를 제공하여야 합니다. 등기부등본·납세증명서, 그리고 이 경우의 확정일자 정보는 부탁할 일이 아니라 임대사업자가 먼저 제시·제공할 의무입니다.

보증료가 전부 임대인 몫은 아닙니다. 시행령은 보증수수료를 임대사업자 75%, 임차인 25%로 나누고, 임차인 부담분은 임대료에 포함해 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 합니다.

가입 의무가 있다고 전액이 보장되는 것도 아닙니다. 근저당이 세대별로 분리되는 등 요건을 갖추고 임차인이 동의하면 보증대상을 임대보증금 전액이 아닌 일부로 줄이는 부분보증이 허용되고, 임대보증금이 소액임차인 기준 이하이면서 임차인이 동의한 경우처럼 가입하지 않을 수 있는 예외도 있습니다. 임대사업자 물건이라면 보증 범위를 계약 전에 확인하세요.

정리: 관문별 자가 점검과 거절 대비

내가 처음 "아니오"를 만난 관문: ＿＿번

신청 전 기관에 확인할 것

아래 경우는 공개된 기관 안내에 별도 기준이 없습니다(2026년 9월 22일 기준). 해당하면 계약 전에 신청할 기관에 물어보세요.

• 집합건물에서 표제부(건물 전체)에만 위반건축물 표기가 있는 경우
• 여러 호실이 공동담보로 묶인 근저당을 선순위채권에 어떻게 반영하는지
• 건물과 토지 소유자가 다를 때 예외가 있는지
• 신탁등기된 집(HUG)
• 다가구에서 타 전세계약체결내역 확인서 없이 신청할 때의 처리

그래서 특약을 먼저 넣어야 합니다

HUG 보증은 전입과 확정일자를 마친 뒤에 신청하는 구조라, 가입 거절은 이미 잔금을 치르고 들어간 뒤에 알게 될 수 있습니다. 그런데 「주택임대차보호법」에는 보증 가입 거절을 계약 해제 사유로 정한 규정이 없습니다. 계약서에 써 넣지 않으면 계약을 풀 근거를 따로 찾아야 합니다.

그래서 계약서에 이런 취지의 특약을 넣으세요.

본 임대차계약은 전세보증금반환보증 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 사유로 가입이 거절될 경우 임차인은 본 계약을 해제할 수 있고 임대인은 이미 받은 금원을 즉시 반환한다.

이건 법이 주는 해제권이 아니라 특약을 써야 생기는 약정 해제권입니다. 문구만큼 중요한 것이 시점입니다. 잔금 전에 1~5관문을 스스로 점검하고 기관의 사전 조회를 해 두면, 거절될 사유를 들어가기 전에 미리 걸러내는 데 도움이 됩니다. 반대로 임대인 승계거부 특약이나 보증금반환채권 양도 금지 특약처럼 HUG가 가입 불가 사유로 적은 문구는 계약서에 들어가지 않게 하세요.

집토스리포트가 도와주는 범위

관문별 가입 판단은 각 보증기관의 심사로 정해집니다. 집토스리포트는 인터넷등기소에서 등기부등본을 자동으로 열람해 소유자와 선순위 권리(근저당·가압류·임차권등기 등)를 정리하고, 건축물대장의 위반건축물 여부, 공시가격과 추정 시세, 경매가 됐을 때의 예상 배당을 함께 보여 줍니다. 다가구처럼 다른 세대 보증금을 모르면 추정값을 참고용으로 보여 줍니다.

집토스리포트는 보증보험 가입 가능 여부를 판정하지 않습니다. 위반건축물이나 남아 있는 임차권등기처럼 가입이 거절될 수 있는 사유가 보이면 주의 문구로 알려 줄 뿐이고, 가입 가능 여부는 HUG·HF·SGI에 확인해야 합니다. 리포트의 시세는 추정값이라 기관이 정하는 주택가격과 다를 수 있으며, 리포트는 참고용 분석 자료입니다.

집토스리포트에서 확인하기

자주 묻는 질문

Q. 전세보증보험 공시가격 126%는 무슨 뜻인가요?

공시가격을 주택가격으로 쓸 때 전세보증금과 선순위채권의 합이 공시가격의 126%(140% × 90%)를 넘으면 안 된다는 뜻입니다. 아파트·오피스텔은 시세가 먼저 쓰이고 감정평가서를 내면 그 금액이 먼저 쓰이므로, 모든 집에 그대로 적용되지는 않습니다. 계산 구조는 위 「126%는 어디서 나온 숫자인가」에 정리했습니다.

Q. 갱신 계약은 기준이 다른가요?

지금은 같습니다. 갱신 보증은 90% 적용 시점만 2024년 1월 1일 신청분부터로 늦춰졌을 뿐입니다(위 시기별 표 참고).

Q. 전세보증보험 보증금 한도는 얼마인가요?

HUG는 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 전세보증금이 대상이고, 월세가 있으면 전월세전환율(6.5%)로 환산합니다. HF 일반전세지킴보증도 7억 원 이하(지방 5억 원 이하)에 주택가격 12억 원 이하 요건이 붙습니다(2026년 9월 22일 기준).

Q. 위반건축물이면 전세보증보험에 가입할 수 없나요?

HUG는 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 조건으로 두고 아파트만 예외로 둡니다. 오피스텔·연립·다세대는 전유부 기준 대장을 내고, 다가구·단독은 건물 전체가 한 장의 대장이라 일부만 위반해도 건물 전체가 걸립니다. 계약 전에 건축물대장을 직접 떼어 표기를 확인하세요.

Q. 전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?

HUG 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 하고, 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 합니다. HF 일반전세지킴보증도 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다(2026년 9월 22일 기준).

등기부의 선순위 권리와 건축물대장 위반 표기, 시세 추정을 계약 전에 정리해 보고 싶다면 집토스리포트에서 확인하기를 활용해 보세요. 보증 가입 가능 여부는 보증기관에 확인해야 합니다.