소액임차인 범위, 내 보증금이 드는지 최우선변제권 기준으로 4단계 판정하는 순서

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 수도권정비계획법 시행령, 민사집행법, 대법원 판례

소액임차인 범위는 지역 줄 고르기, 등기부에 살아 있는 근저당과 확정일자를 갖춘 다른 임차인마다 그 시기의 표 붙이기, 표마다 내 보증금을 자격선과 견주기, 경매신청 등기 전 입주·전입과 배당요구 종기까지의 유지·배당요구 확인의 네 단계로 판정합니다. 기준일은 가장 앞선 설정일 하나가 아니라 상대마다 따로 정해지고, 지역별 금액은 2026년 기준표 글에 정리했습니다.

내가 소액임차인 범위에 드는지 어떻게 판정하나요? 내 집이 최우선변제 표의 어느 지역 줄인지 고르고, 등기부 을구에 살아 있는 근저당 같은 담보물권과 확정일자를 갖춘 다른 임차인마다 그 권리가 생긴 때 시행되던 표를 따로 붙인 다음, 내 보증금을 표마다 자격선과 견주고, 마지막으로 경매신청 등기 전 입주·전입, 배당요구 종기까지의 유지, 배당요구라는 요건을 확인하는 순서로 판정하며, 결과는 한 번의 「예/아니오」가 아니라 상대마다 따로 나옵니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법(보증금 중 일정액의 보호, 대항력, 확정일자 정보제공), 주택임대차보호법 시행령(우선변제를 받을 임차인의 범위, 보증금 중 일정액의 범위, 개정 때마다 붙은 부칙의 경과규정), 수도권정비계획법 시행령(과밀억제권역의 범위), 민사집행법(배당요구, 배당받을 채권자의 범위)
- 판례: 대법원 판례(시행령 부칙의 경과규정은 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용 / 입주와 주민등록은 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 함)
- 현행 시행령: 2026년 7월 1일 시행본. 금액은 2023년 2월 21일 개정 뒤 바뀌지 않았습니다
- 확인일: 2026년 10월 1일 법령 원문 기준. 이날까지 시행을 앞둔 금액 개정은 없습니다

지역별 금액은 소액임차인 최우선변제금 2026 기준표에 정리해 두었습니다. 이 글은 그 표를 내 계약에 어떤 순서로 대입하는지만 다룹니다. 순서는 네 단계입니다.

1. 지역: 내 집은 표의 어느 줄인가
2. 기준일: 누구와의 관계에서 어느 시기의 표가 붙는가
3. 보증금 자격선: 그 표마다 내 보증금이 자격선 이하인가
4. 요건: 입주·전입, 그 유지, 배당요구를 갖추는가

최우선변제를 대상 판정·금액 산정·실제 수령의 세 관문으로 나눈 최우선변제금 3단계 관문과 견주면, 이 글의 1~3단계는 그 첫 관문(대상 판정)을, 4단계는 셋째 관문(실제 수령)의 요건을 순서대로 푼 것입니다.

1단계 지역: 내 집은 표의 어느 줄인가

최우선변제 표는 지역을 네 줄로 나눕니다. 줄 이름만 옮기면 이렇습니다.

이름만 보고 고르면 틀리기 쉬운 곳이 있습니다.

• 인천: 강화군·옹진군, 서구 일부 동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지는 과밀억제권역에서 빠집니다. 그래서 인천 안에서도 둘째 줄과 셋째·넷째 줄이 갈립니다
• 셋째 줄의 광주시: 광주광역시가 아니라 경기도 광주시입니다
• 남양주·시흥: 남양주는 일부 동만 과밀억제권역이고, 시흥은 반월특수지역이 빠집니다
• 광역시의 군지역: 셋째 줄에서 빠지므로 넷째 줄로 봅니다
• 옛 광주광역시·전라남도 지역: 2026년 7월 1일 전남광주통합특별시가 출범했지만 표에는 이를 위한 줄이 따로 없습니다. 보수적으로 보는 방법은 기준표 글에 있습니다

그리고 이 단계에서 가장 많이 놓치는 점이 있습니다. 줄에 들어가는 지역도 시기마다 달랐습니다. 김포시는 2018년 9월 18일 시행 표까지 셋째 줄에 있다가 2021년 5월 11일 시행 표부터 둘째 줄로 올라갔고, 세종특별자치시는 2016년 3월 31일 시행 표에서 셋째 줄, 2018년 9월 18일 시행 표부터 둘째 줄입니다. 그래서 지역 줄은 지금 표로 한 번 고르고 끝나는 것이 아니라, 2단계에서 붙는 시기의 표로 다시 골라야 합니다.

2단계 기준일: 상대마다 붙는 표가 다르다

시행령은 금액을 올릴 때 부칙에 경과규정을 붙여 왔습니다. 2023년 2월 21일 개정 부칙은 새 금액을 「이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다」고 적습니다. 그래서 기준일은 내 계약일이 아니라 배당을 다투는 상대가 권리를 얻은 날입니다.

대법원 판례는 이 경과규정이 소액임차인과 각 담보물권자, 확정일자를 갖춘 다른 임차인 사이에 상대적으로 적용된다고 봤습니다. 상대마다 표를 따로 붙인다는 뜻입니다.

판례 사안에서도 소액임차인들은 옛 근저당권자보다는 그 근저당 당시 금액(2,000만 원)만큼 먼저 받았고, 그보다 늦게 확정일자를 갖춘 임차인보다는 그때 금액(2,500만 원)과의 차액 500만 원을 더 먼저 받았습니다. 그래서 「등기부에서 가장 앞선 설정일 하나로 기준이 정해진다」고 보면 틀립니다. 가장 앞선 근저당은 그 근저당권자와의 관계에서만 기준이 됩니다.

표가 바뀐 날은 최근 기준으로 2014년 1월 1일, 2016년 3월 31일, 2018년 9월 18일, 2021년 5월 11일, 2023년 2월 21일입니다. 상대의 날짜가 어느 구간에 드는지 보고, 그 구간의 표를 꺼내 1단계 지역 줄도 다시 고릅니다. 이미 갚아서 말소된 근저당은 배당을 다투는 상대가 아니므로 이 단계에서 빼고, 을구에 살아 있는 권리만 상대로 놓습니다.

근저당이 여러 건일 때 상대별로 판정을 몇 번 해야 하는지는 근저당이 여러 건이면 소액임차인 기준이 하나가 아니다에서 사례로 풀어 두었습니다.

3단계 보증금 자격선: 표마다 내 보증금을 따로 견준다

2단계에서 상대마다 붙인 표의 보증금 자격선(우선변제를 받을 임차인의 범위)과 내 보증금을 견줍니다. 자격선 이하이면 그 상대와의 관계에서 소액임차인이고, 넘으면 그 상대와의 관계에서는 아닙니다.

예시(가정): 서울, 보증금 1억 2,000만 원. 을구에 2015년에 설정된 근저당 A와 2024년에 설정된 근저당 B가 살아 있고, 확정일자를 갖춘 다른 임차인은 없다고 가정합니다.

같은 사람, 같은 보증금인데 상대에 따라 결론이 갈립니다. 이 예시에서 A는 내 앞에서 먼저 배당받고, 나는 B보다 먼저 일정액을 받을 수 있는 자리에 섭니다. 다만 그 돈은 A가 먼저 가져간 뒤 남은 매각대금 안에서 나오고, 주택가액 2분의 1 한도와 다른 소액임차인 수에 따라 더 줄 수 있습니다.

자격선을 볼 때 함께 확인할 것이 있습니다.

• 월세가 있는 계약: 주택임대차보호법과 시행령에는 소액임차인 판단을 위해 월세를 보증금으로 환산해 더하라는 규정이 없습니다. 계약서상 보증금을 자격선과 견줍니다
• 자격선과 상한은 다른 숫자: 자격선은 소액임차인에 드는지 가르는 선이고, 받을 수 있는 돈(보증금 중 일정액)은 표의 상한과 내 보증금 중 작은 쪽입니다. 금액은 기준표에서 확인하세요

4단계 요건: 금액 기준에 들어도 요건에서 빠질 수 있다

1~3단계를 통과해도 아래 요건을 갖추지 못하면 최우선변제를 받지 못합니다.

최우선변제에는 확정일자가 요건이 아닙니다. 확정일자는 보증금 전액을 순위에 따라 배당받는 우선변제권의 요건이라 따로 받아 두는 것이 좋지만, 소액임차인에 드는지와는 별개입니다. 배당요구 종기가 언제 정해지고 놓치면 어떻게 되는지는 배당요구 종기, 자격을 잃는 시점은 최우선변제 자격 잃는 3가지 시점에 있습니다.

네 단계를 한 장으로: 혼자 채울 수 있는 칸과 막히는 칸

네 단계는 등기부와 법령으로 판정할 수 있습니다. 막히는 곳은 그다음 줄, 「그래서 경매가 나면 내 손에 얼마가 오나」입니다. 이 숫자는 등기부의 선순위 권리, 이 집의 시세, 상대마다 다른 표를 넣은 배당 순서를 같이 놓아야 나옵니다. 집토스리포트 상세 리포트는 등기부를 자동으로 열람해 을구의 근저당마다 접수일과 금액을 정리하고, 경매 시뮬레이션에서 근저당 설정일마다 그때의 최우선변제 기준을 따로 적용해 내 보증금 차례에 남는 금액을 계산합니다. 다른 세대의 확정일자 부여현황은 리포트가 읽지 않으므로 그 부분은 임대인 동의를 받아 따로 확인하세요.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 지역 줄도 근저당 시기의 표로 다시 골라야 하나요?

그렇습니다. 줄에 들어가는 지역이 시기마다 달랐기 때문입니다. 김포시는 2018년 9월 18일 시행 표까지 셋째 줄이었다가 2021년 5월 11일 시행 표부터 둘째 줄이 됐고, 세종특별자치시는 2016년 3월 31일 시행 표에서 셋째 줄, 2018년 9월 18일 시행 표부터 둘째 줄입니다. 그래서 2단계에서 상대마다 붙는 시기의 표를 정한 뒤, 그 표에서 내 지역이 어느 줄인지를 다시 고르고 그 줄의 자격선과 견줍니다.

Q. 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당 날짜 하나로 정하면 되나요?

안 됩니다. 대법원 판례는 경과규정이 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용된다고 봤습니다. 가장 앞선 근저당은 그 근저당권자와의 관계에서만 기준이 되고, 뒤에 설정된 근저당권자와는 그 설정 당시 표로 따로 판정합니다. 판례 사안에서도 소액임차인들은 옛 근저당권자보다 그 당시 금액만큼 먼저 받고, 뒤에 확정일자를 갖춘 임차인보다 차액을 더 먼저 받았습니다.

Q. 오래된 근저당을 갚아서 말소됐으면 어떻게 되나요?

말소된 근저당권자는 배당을 다투는 상대가 아니므로 기준일 판정에서 빠집니다. 을구에 살아 있는 권리만 놓고 다시 판정합니다. 다만 잔금 전후로 새 근저당이 설정되면 그 근저당권자와는 그때 표가 붙으니 잔금 직전과 직후에 등기부를 다시 확인하세요.

Q. 1~3단계를 다 통과했는데도 최우선변제를 못 받는 경우가 있나요?

있습니다. 4단계 요건에서 빠지는 경우입니다. 경매신청의 등기가 먼저 올라간 뒤에 입주·전입했거나, 배당요구의 종기 전에 이사·전출했거나, 기한 안에 배당요구를 하지 않았다면 자격선 안이라도 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 확정일자는 이 요건에 들어가지 않습니다. 시점별로 자격을 잃는 경우는 최우선변제 자격 잃는 3가지 시점에 있습니다.

Q. 근저당마다 결론이 다르면 결국 최우선변제를 받나요?

상대에 따라 갈립니다. 예를 들어 옛 표의 자격선을 넘는 보증금이라면 옛 근저당권자보다는 먼저 받지 못하고, 지금 표의 자격선 안이라면 최근 근저당권자보다는 먼저 일정액을 받을 수 있는 자리에 섭니다. 다만 그 돈은 앞 순위가 먼저 가져간 뒤 남은 매각대금 안에서 나오고, 주택가액 2분의 1 한도와 다른 소액임차인 수에 따라 더 줄 수 있습니다. 그래서 「받는다/못 받는다」 한 줄이 아니라 상대별 판정과 배당 순서를 함께 놓아야 실제 금액이 나옵니다.

Q. 지금 기준표를 그대로 대입해도 되는 경우는 언제인가요?

을구에 살아 있는 담보물권이 모두 2023년 2월 21일 이후에 설정됐고, 그 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 다른 임차인도 없을 때입니다. 이때는 상대가 모두 현행 표(2026년 10월 1일 기준, 2023년 2월 21일 개정 금액)를 붙이므로 2단계를 한 번에 끝낼 수 있습니다. 서울이라면 보증금 1억 6,500만 원 이하가 자격선이고, 나머지 지역 금액은 기준표에 있습니다. 상대 가운데 하나라도 날짜가 앞서면 그 상대에게는 그 시기의 표가 붙습니다.