공동담보 빌라 전세, 채권최고액을 호실 수로 나누면 안 되는 이유

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-08-19 · 최종 갱신 2026-10-25

근거 법령·판례: 민법, 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 공인중개사법, 대법원 2024다305087, 대법원 2023다259743

등기부 을구에 「공동담보목록」이 붙어 있으면 채권최고액을 호실 수나 면적으로 나눈 계산은 성립하지 않습니다. 민법이 정한 안분 기준은 경매대가이고, 내 호실만 먼저 경매되면 근저당권자가 채권 전부를 내 호실에서 회수할 수 있기 때문입니다. 을구 한 줄로 시작하는 3단 판정과, 다른 호실 등기부로 내가 직접 확인할 수 있는 범위, 그리고 임대인 동의가 필요해 혼자서는 막히는 지점에서 중개사에게 무엇을 요구해야 하는지를 정리했습니다.

등기부 을구를 뗐는데 근저당권설정 금액이 예상보다 훨씬 큽니다. 18억, 22억 같은 숫자가 찍혀 있습니다. 그 아래에 「공동담보목록 제2012-4106호」 같은 낯선 줄이 붙어 있고요.

중개사에게 물으면 대개 이렇게 답합니다. "이건 이 건물 여러 호실이 같이 묶인 거예요. 그 금액 전부가 이 호실 빚이 아닙니다. 호실 수로 나눠보면 얼마 안 돼요."

계산해봅니다. 18억을 23개 호실로 나누면 약 7,800만원. 내 보증금 1억을 더해도 시세 대비 여유가 있어 보입니다. 그런데 찜찜합니다. 정말 나눠서 계산하는 게 맞을까요.

결론부터 말씀드리면, 그 나눗셈은 세 군데에서 틀립니다. 그리고 세 번째가 가장 큽니다.

1. 🧾 먼저 을구에서 이 한 줄이 있는지만 봅니다

이 글의 1단 판정은 딱 하나입니다.

내 호실 등기부 을구의 근저당권 등기에 「공동담보목록 제○○○○-○○○호」라는 표기, 또는 함께 담보로 제공된 다른 부동산 표시가 있는가?

「없다」로 빠져나가시더라도 한 가지만 기억해두세요. 지금 공동담보가 아니어도 임대인은 나중에 이 집을 다른 부동산과 묶어 근저당을 새로 설정할 수 있습니다. 계약 기간 중이나 만기 전에 등기부를 다시 확인하실 때, 을구에 이 줄이 새로 생기지 않았는지 같이 봐주시면 됩니다.

판별 기준은 물건 종류가 아니라 을구 표기입니다. 빌라·다세대라서 걸리고 아파트라서 안 걸리는 게 아닙니다. 임대인이 여러 부동산을 하나의 근저당으로 묶었다면 아파트에서도 이 줄이 뜹니다. 반대로 다세대라도 안 묶였으면 안 뜹니다.

다가구주택도 그 건물을 다른 부동산과 함께, 또는 토지와 건물을 함께 하나의 근저당으로 제공했다면 같은 분담 구조가 적용됩니다. 다가구와 다세대의 소유권 구조 차이는 다가구 vs 다세대 비교에 정리해두었습니다.

2. 🔢 2단: 목록을 펼치고 내 숫자를 손에 쥡니다

여기까지는 혼자 하실 수 있습니다. 등기사항증명서는 누구나 열람·발급할 수 있는 공개 서류라서, 공동담보목록에 적힌 다른 호실의 등기부도 내가 직접 떼어볼 수 있습니다.

먼저 이 둘을 확인합니다.

그다음 목록을 펼칩니다. 공동담보목록에 적힌 부동산을 하나씩 보면서, 그것이 같은 건물 다른 호실인지, 토지+건물인지, 다른 소재지 부동산인지 구분합니다. 묶인 게 토지와 건물뿐이면 사실상 내 집 하나에 걸린 것에 가깝습니다. 반면 같은 임대인 소유의 다른 호실 20여 개가 묶여 있다면 이야기가 완전히 달라집니다.

같은 건물 다른 호실이 묶여 있다면, 그 호실들의 등기부를 각각 떼어 을구를 확인하세요. 그 호실에 걸린 다른 근저당, 가압류, 전세권, 임차권등기가 있는지 봅니다. 이건 등기부에 공시되는 정보라 내가 볼 수 있습니다. 3단에서 이야기할 '못 보는 것'과는 구분해두셔야 합니다.

마지막으로 5장 시나리오 대입용 숫자를 적어둡니다.

3. ⚖️ 나누는 기준은 호실 수도 면적도 아닙니다

민법에는 이런 규정이 있습니다. 동일한 채권을 담보하려고 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우, 그 부동산들의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정한다는 내용입니다.

기준이 경매대가입니다. 호실 수가 아니고, 전용면적도 아닙니다.

그리고 대법원은 이 규정이 공동근저당에도 적용된다고 했고, 각 부동산의 경매대가가 무엇인지도 정리했습니다.

각 부동산의 경매대가 = 그 부동산의 매각대금 − 경매비용 − 그 부동산이 부담할 선순위채권액

임차주택이라면 여기서 공제되는 선순위채권액에 그 주택 자신의 선순위 임대차보증금과 소액보증금이 포함됩니다. 주택임대차보호법상 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권이 그 자리에 들어간다는 뜻입니다.

여기서 무슨 일이 벌어지는지 보세요. 다른 호실에 선순위 임차인이나 소액임차인이 많을수록 그 호실들의 경매대가가 작아집니다. 경매대가가 작아지면 비례식의 분모가 줄고, 분모가 줄면 내 호실이 분담하는 몫의 비율이 커질 수 있습니다.

다만 방향을 단정하진 마세요. 공제는 내 호실 쪽에서도 일어납니다. 내 호실에 선순위 임대차가 두텁게 있으면 분자도 함께 줄어듭니다. 그래서 정확히 말하면, 다른 호실들이 내 호실보다 더 크게 잠식돼 있을 때 내 몫이 단순 나눗셈보다 커집니다.

이건 조문과 위 판시에서 도출되는 구조입니다. 판례가 "다른 호실 때문에 이 호실 분담액이 얼마로 커졌다"고 계산해 인정한 것은 아니라는 점을 분명히 해두겠습니다.

또 하나 주의할 표현이 있습니다. "다른 호실에서 못 받은 돈이 내 호실로 넘어온다"는 설명은 정확하지 않습니다. 잔액이 이동하는 게 아니라, 경매대가가 달라져 비례식의 몫이 달라지는 것입니다.

4. 💥 세 번째이자 가장 큰 문제: 내 호실만 먼저 경매되면

지금까지의 계산은 전부 여러 부동산이 동시에 배당될 때의 이야기입니다.

민법에는 다른 규정이 하나 더 있습니다. 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다는 내용입니다.

내 호실만 먼저 경매에 넘어가면, 근저당권자는 나눈 몫이 아니라 채권 전부를 내 호실 매각대금에서 회수할 수 있습니다. 18억을 23으로 나눈 7,800만원이 아니라, 내 호실 매각대금이 감당하는 한도까지 전부입니다.

즉 나눠서 계산하는 것 자체가 동시에 경매될 때만 성립합니다.

같은 규정의 뒷부분에 대위 이야기가 나오지만, 조문이 정한 대위 주체는 경매된 부동산의 차순위저당권자입니다. 임차인이 이 규정으로 다른 부동산에서 사후에 회수할 수 있는지는 조문만으로 단정할 수 없으니, 이 대위를 당연한 회수 경로로 보고 보증금 계산에 넣으면 안 됩니다. 구체적인 권리는 변호사에게 확인할 부분이고, 여기서 안심하시면 안 됩니다.

그리고 동시에 경매될지 내 호실만 먼저 경매될지는 계약 시점에 알 수 없습니다. 알 수 없으니 보수적으로는 나에게 불리한 쪽, 즉 내 호실만 먼저 경매되는 상황을 전제로 판단하는 게 맞습니다.

5. 📊 내 숫자로 세 시나리오를 벌려봅니다

2단에서 적은 숫자를 넣고, 세 결과가 얼마나 벌어지는지만 보세요. 받을 금액을 확정하는 계산이 아닙니다.

(나)에 빈칸을 두지 않은 이유를 그대로 적어둡니다. '내 호실 경매대가'도 '전체 경매대가 합계'도 경매가 진행돼야 확정되는 값이라, 계약 시점에는 대입할 숫자가 아예 없습니다. 채우려고 하지 마세요.

(가)에서 (다)로 갈수록 벌어지는 폭이 이 물건의 실제 위험 폭입니다. (다)를 사전에 배제할 방법이 없으므로 판단 기준은 (다)입니다.

⚠️ 각 호실의 매각대금·경매비용·선순위채권액은 계약 시점에 아무도 모릅니다. (나)는 방향을 가늠하는 구조 설명일 뿐이고, (다)는 계산이라기보다 배제할 수 없는 상한입니다. 절대금액으로 "이 정도는 받는다"고 결론 내리지 마세요.

6. 🧨 산수가 성립했다면 안전했어야 할 사건

대법원이 2025년 12월 4일 선고한 사건(2024다305087, 파기환송)의 사실관계입니다.

• 임대인이 다세대주택(2~5층)과 오피스텔(6~8층)로 된 집합건물을 지었습니다.
• 구분건물 23개를 공동담보로 채권최고액 18억원의 근저당권을 설정했습니다.
• 그 후 각 호실을 보증금 6,000만원에 임대했습니다.

여기서 "호실 수로 나누면 된다"는 산수를 해봅니다. 18억 ÷ 23 ≒ 7,800만원. 보증금 6,000만원이면 충분히 감당 가능해 보입니다.

실제 배당 결과는 이랬습니다.

• 23개 구분건물이 임의경매로 한꺼번에 매각됐습니다.
• 실제 배당할 금액 약 19억 7,696만원 중 5억 5,000만원이 소액보증금 최우선변제권자들에게 1순위로 배당됐습니다.
• 나머지가 공동근저당권자 등에게 배당됐습니다.
• 그 결과 원고 1은 배당액이 전혀 없었고, 원고 2는 2,500만원만 받았습니다.

호실 수로 나눈 산수가 유효했다면 나올 수 없는 결과입니다.

이 사건의 확인·설명서도 함께 보실 필요가 있습니다. 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 잘못 표시돼 있었고, 권리관계란에는 근저당권이 설정돼 있다는 내용만 적혀 있었으며, 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항란은 비어 있었습니다.

7. 🚧 3단: 등기부로도 안 보이는 것

2단에서 다른 호실 등기부까지 떼어보셨다면, 등기부에 공시되는 권리는 이미 확인하신 겁니다. 문제는 여기서부터입니다. 내 호실 몫을 제대로 따지려면 묶인 다른 호실 각각에 대해 아래도 알아야 하는데, 이건 등기부에 안 나옵니다.

• 그 호실에 임차인이 있는지, 보증금이 얼마인지
• 그 임차인의 계약 시기와 종기가 언제인지
• 그 임차인이 소액임차인에 해당하는지

확인하는 길이 아예 없는 건 아닙니다. 확정일자부여기관이 관리하는 확정일자 부여현황에 임대차 정보가 있고, 주택임대차보호법은 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아 그 정보 제공을 요청할 수 있도록 정하고 있습니다.

문제는 동의가 전제라는 점입니다. 임대인이 동의하지 않으면 그 자리에서 막힙니다. 그리고 계약을 체결한 뒤라도, 정보를 요청할 수 있는 이해관계인은 해당 주택의 임대인·임차인·소유자 등으로 정해져 있습니다. 내가 A호 임차인이 되었다고 해서 B호, C호의 임대차 정보를 동의 없이 열어볼 수 있게 되는 것이 아닙니다. 다른 호실 정보에 관한 한 임대인 동의가 사실상 유일한 문입니다.

그런데 바로 그 지점이 중요합니다. 대법원은 이 조사가 임차인이 아니라 중개사의 확인·설명 대상이라고 보고, 그렇지 않다고 판단한 원심을 파기환송했습니다. 위 사건에서 중개사에게 요구되는 것으로 설시된 내용은 이렇습니다.

• 내 세대 등기부의 공동저당 권리관계뿐 아니라 같은 담보로 묶인 다른 세대 등기부의 선순위권리를 확인·설명할 것
• 다른 세대 임차인의 존부, 보증금, 계약 시기와 종기를 임대인에게 요구·확인해 설명할 것
• 그 내용을 확인·설명서의 권리관계란 또는 실제 권리관계·공시되지 않은 물건의 권리 사항란에 기재해 교부할 것

위반해 손해가 발생하면 공인중개사법에 따라 배상책임을 집니다. (해당 사건은 파기환송된 것까지가 확인된 내용이고, 환송 후 결론이나 배상액은 여기서 말씀드릴 수 없습니다. 소송하면 받는다는 이야기가 아닙니다.)

그리고 하나 더. 임대인이 다른 세대의 임차 현황 자료 제공에 응하지 않으면, 중개사는 자료 제공을 거부했다는 사실 자체를 확인·설명서에 기재해 교부해야 합니다. 이 판시는 앞선 다가구 중개 사건(2023다259743)에서도 같은 취지로 나왔습니다.

이게 이 글이 드릴 수 있는 가장 실질적인 무기입니다. 내가 동의 없이는 못 여는 정보를, 법이 중개사에게 확인·설명하도록 지우고 있다는 사실을 대부분의 임차인이 모릅니다.

8. ✅ 계약 전에 실제로 할 다섯 가지

1. 을구에서 「공동담보목록」 표기를 확인합니다. 없으면 원래의 부채비율 계산으로 돌아가시면 됩니다. 을구 항목 자체가 낯설다면 을구 읽는 법을 먼저 보세요.
2. 있으면 목록에서 묶인 부동산 개수와 소재를 셉니다. 같은 건물 다른 호실인지, 토지+건물인지, 다른 소재지 부동산인지 구분합니다.
3. 묶인 다른 호실의 등기부를 각각 떼어 을구를 봅니다. 다른 근저당·가압류·전세권·임차권등기가 있는지 확인합니다. 이건 공개 서류라 내가 직접 할 수 있는 조사입니다.
4. 임대인에게 확정일자 부여현황 정보제공 동의를 요구합니다. 묶인 호실들의 임대차 현황을 확인하기 위해서입니다. 동의하지 않으면, 거부했다는 사실을 확인·설명서에 적어 달라고 중개사에게 요구하세요.
5. 중개사에게 요구합니다. "같은 담보로 묶인 다른 호실들의 등기부 선순위권리와, 그 호실 임차인의 보증금·계약 시기·종기를 확인해서 확인·설명서에 기재해 주세요."

정보가 끝내 안 채워지면 안전하다고 단정하지 않습니다. 잔금 시 근저당 말소를 조건으로 관철하거나, 계약을 재고하세요.

한 가지 덧붙일 것이 있습니다. 계약 시점에 다른 호실에 소액임차인이 적었더라도, 그 후에 새로 들어올 수 있습니다. 그러면 그 호실의 경매대가가 추가로 줄어 내 분담 몫이 커질 수 있습니다. 계약할 때 한 계산이 만기까지 그대로 유지된다고 볼 수 없습니다. 참고로 소액임차인 판정 기준은 각 근저당이 설정된 시점에 시행되던 기준을 따르기 때문에, 근저당이 여러 개면 근저당마다 판정이 갈릴 수 있습니다.

9. 🧭 전세가율만으로는 이 구간이 안 걸러집니다

빌라 전세가율 안전선을 맞춰봤는데 안전 구간으로 나왔더라도, 을구에 공동담보목록이 있으면 전세가율만으로는 이 구간이 걸러지지 않습니다.

/117도 전세가율 80%는 단순 기준선일 뿐이고 선순위 근저당이 있으면 실질 위험은 그보다 훨씬 높다는 단서를 달고 있습니다. 공동담보는 그 단서가 한 단계 더 나아가는 경우입니다. 선순위 금액을 내 호실 몫으로 특정하는 것 자체가 안 되기 때문입니다.

정리하면 이렇습니다. 공동담보목록이 있으면 숫자를 다시 계산하는 게 아니라, 계산으로 판정하는 방식을 일단 멈추고 정보를 더 요구하는 단계로 넘어가야 합니다.

집토스리포트는 등기부를 읽어 근저당이 공동담보인지 판별하고, 공동담보목록에 몇 개의 부동산이 묶여 있는지를 정리한 뒤 호실별 전용면적 비율로 내 호실이 떠안을 채권최고액을 추정해 계산합니다. 묶인 다른 호실의 등기부를 하나씩 열어 선순위 권리를 확인해 주지는 않으므로, 이 추정값은 실제 경매 순서에 따라 달라질 수 있다는 점을 함께 보셔야 합니다.

다만 정직하게 말씀드릴 것이 있습니다. 리포트가 보여드리는 내 호실 몫은 전용면적 비율로 안분한 추정치입니다. 위에서 보신 것처럼 법이 정한 기준은 경매대가 비례이고, 그 경매대가는 경매가 진행돼야 확정되는 값이라 계약 시점에 계산할 수가 없습니다. 면적 안분은 그 자리를 대신하는 실무적 근사치이지 정확한 내 몫도, 안전하다는 판정도 아닙니다. 그리고 내 호실만 먼저 경매되는 상황에서는 안분 자체가 성립하지 않습니다.

그래서 리포트는 안분 금액과 함께 그 한계도 같이 표시합니다. 이 숫자를 안심의 근거가 아니라, 임대인과 중개사에게 무엇을 더 요구해야 하는지 정하는 출발점으로 써주세요.