공동담보 빌라 전세, 채권최고액을 호실 수로 나누면 안 되는 이유

등기부 을구에 「공동담보목록」이 붙어 있으면 채권최고액을 호실 수나 면적으로 나눈 계산은 성립하지 않습니다. 민법이 정한 안분 기준은 경매대가이고, 내 호실만 먼저 경매되면 근저당권자가 채권 전부를 내 호실에서 회수할 수 있기 때문입니다. 을구 한 줄로 시작하는 3단 판정과, 다른 호실 등기부로 내가 직접 확인할 수 있는 범위, 그리고 임대인 동의가 필요해 혼자서는 막히는 지점에서 중개사에게 무엇을 요구해야 하는지를 정리했습니다.

🔗 공동담보 빌라 전세, 채권최고액을 호실 수로 나누면 안 되는 이유

등기부 을구를 뗐는데 근저당권설정 금액이 예상보다 훨씬 큽니다. 18억, 22억 같은 숫자가 찍혀 있습니다. 그 아래에 「공동담보목록 제2012-4106호」 같은 낯선 줄이 붙어 있고요.

중개사에게 물으면 대개 이렇게 답합니다. "이건 이 건물 여러 호실이 같이 묶인 거예요. 그 금액 전부가 이 호실 빚이 아닙니다. 호실 수로 나눠보면 얼마 안 돼요."

계산해봅니다. 18억을 23개 호실로 나누면 약 7,800만원. 내 보증금 1억을 더해도 시세 대비 여유가 있어 보입니다. 그런데 찜찜합니다. **정말 나눠서 계산하는 게 맞을까요.**

결론부터 말씀드리면, 그 나눗셈은 세 군데에서 틀립니다. 그리고 세 번째가 가장 큽니다.

1. 🧾 먼저 을구에서 이 한 줄이 있는지만 봅니다

이 글의 1단 판정은 딱 하나입니다.

**내 호실 등기부 을구의 근저당권 등기에 「공동담보목록 제○○○○-○○○호」라는 표기, 또는 함께 담보로 제공된 다른 부동산 표시가 있는가?**

| 확인 결과 | 다음 행동 |

|---|---|

| **없다** | 이 글은 여기서 끝내셔도 됩니다. 근저당은 내 호실 하나만 담보로 잡고 있으니 [채권최고액으로 부채비율을 계산하는 일반 방법](/10)이 그대로 유효합니다. |

| **있다** | 그 부채비율 계산 결과를 일단 **내려놓으셔야 합니다.** 아래 2단으로 갑니다. |

「없다」로 빠져나가시더라도 한 가지만 기억해두세요. 지금 공동담보가 아니어도 **임대인은 나중에 이 집을 다른 부동산과 묶어 근저당을 새로 설정할 수 있습니다.** 계약 기간 중이나 만기 전에 등기부를 다시 확인하실 때, 을구에 이 줄이 새로 생기지 않았는지 같이 봐주시면 됩니다.

판별 기준은 **물건 종류가 아니라 을구 표기**입니다. 빌라·다세대라서 걸리고 아파트라서 안 걸리는 게 아닙니다. 임대인이 여러 부동산을 하나의 근저당으로 묶었다면 아파트에서도 이 줄이 뜹니다. 반대로 다세대라도 안 묶였으면 안 뜹니다.

다가구주택도 그 건물을 다른 부동산과 함께, 또는 토지와 건물을 함께 하나의 근저당으로 제공했다면 같은 분담 구조가 적용됩니다. 다가구와 다세대의 소유권 구조 차이는 [다가구 vs 다세대 비교](/3)에 정리해두었습니다.

2. 🔢 2단: 목록을 펼치고 내 숫자를 손에 쥡니다

여기까지는 **혼자 하실 수 있습니다.** 등기사항증명서는 누구나 열람·발급할 수 있는 공개 서류라서, 공동담보목록에 적힌 다른 호실의 등기부도 내가 직접 떼어볼 수 있습니다.

**먼저 이 둘을 확인합니다.**

| 항목 | 내 숫자 |

|---|---|

| ⓐ 채권최고액 (을구 근저당 금액) | 원 |

| ⓑ 함께 묶인 부동산 개수 | 개 |

**그다음 목록을 펼칩니다.** 공동담보목록에 적힌 부동산을 하나씩 보면서, 그것이 같은 건물 다른 호실인지, 토지+건물인지, 다른 소재지 부동산인지 구분합니다. 묶인 게 **토지와 건물뿐**이면 사실상 내 집 하나에 걸린 것에 가깝습니다. 반면 **같은 임대인 소유의 다른 호실 20여 개**가 묶여 있다면 이야기가 완전히 달라집니다.

같은 건물 다른 호실이 묶여 있다면, **그 호실들의 등기부를 각각 떼어 을구를 확인하세요.** 그 호실에 걸린 다른 근저당, 가압류, 전세권, 임차권등기가 있는지 봅니다. 이건 등기부에 공시되는 정보라 내가 볼 수 있습니다. 3단에서 이야기할 '못 보는 것'과는 구분해두셔야 합니다.

**마지막으로 5장 시나리오 대입용 숫자를 적어둡니다.**

| 항목 | 내 숫자 |

|---|---|

| ⓒ 내 보증금 | 원 |

| ⓓ 내 호실 시세 (실거래가 기준) | 원 |

3. ⚖️ 나누는 기준은 호실 수도 면적도 아닙니다

민법에는 이런 규정이 있습니다. 동일한 채권을 담보하려고 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우, **그 부동산들의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정한다**는 내용입니다.

기준이 **경매대가**입니다. 호실 수가 아니고, 전용면적도 아닙니다.

그리고 대법원은 이 규정이 공동근저당에도 적용된다고 했고, **각 부동산의 경매대가가 무엇인지**도 정리했습니다.

**각 부동산의 경매대가 = 그 부동산의 매각대금 − 경매비용 − 그 부동산이 부담할 선순위채권액**

임차주택이라면 여기서 공제되는 선순위채권액에 **그 주택 자신의 선순위 임대차보증금과 소액보증금**이 포함됩니다. 주택임대차보호법상 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권이 그 자리에 들어간다는 뜻입니다.

여기서 무슨 일이 벌어지는지 보세요. **다른 호실에 선순위 임차인이나 소액임차인이 많을수록 그 호실들의 경매대가가 작아집니다.** 경매대가가 작아지면 비례식의 분모가 줄고, 분모가 줄면 **내 호실이 분담하는 몫의 비율이 커질 수 있습니다.**

다만 방향을 단정하진 마세요. 공제는 **내 호실 쪽에서도** 일어납니다. 내 호실에 선순위 임대차가 두텁게 있으면 분자도 함께 줄어듭니다. 그래서 정확히 말하면, **다른 호실들이 내 호실보다 더 크게 잠식돼 있을 때** 내 몫이 단순 나눗셈보다 커집니다.

이건 조문과 위 판시에서 도출되는 **구조**입니다. 판례가 "다른 호실 때문에 이 호실 분담액이 얼마로 커졌다"고 계산해 인정한 것은 아니라는 점을 분명히 해두겠습니다.

또 하나 주의할 표현이 있습니다. "다른 호실에서 못 받은 돈이 내 호실로 넘어온다"는 설명은 정확하지 않습니다. 잔액이 이동하는 게 아니라, **경매대가가 달라져 비례식의 몫이 달라지는 것**입니다.

4. 💥 세 번째이자 가장 큰 문제: 내 호실만 먼저 경매되면

지금까지의 계산은 전부 **여러 부동산이 동시에 배당될 때**의 이야기입니다.

민법에는 다른 규정이 하나 더 있습니다. **저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다**는 내용입니다.

내 호실만 먼저 경매에 넘어가면, 근저당권자는 나눈 몫이 아니라 **채권 전부를 내 호실 매각대금에서 회수할 수 있습니다.** 18억을 23으로 나눈 7,800만원이 아니라, 내 호실 매각대금이 감당하는 한도까지 전부입니다.

즉 **나눠서 계산하는 것 자체가 동시에 경매될 때만 성립합니다.**

같은 규정의 뒷부분에 대위 이야기가 나오지만, 그 대위 주체는 **경매된 부동산의 차순위저당권자**입니다. 저당권자들 사이의 사후 정산이고, **임차인이 원용할 수 있는 보호장치가 아닙니다.** 여기서 안심하시면 안 됩니다.

그리고 동시에 경매될지 내 호실만 먼저 경매될지는 **계약 시점에 알 수 없습니다.** 알 수 없으니 보수적으로는 나에게 불리한 쪽, 즉 **내 호실만 먼저 경매되는 상황을 전제로 판단**하는 게 맞습니다.

5. 📊 내 숫자로 세 시나리오를 벌려봅니다

2단에서 적은 숫자를 넣고, 세 결과가 얼마나 벌어지는지만 보세요. **받을 금액을 확정하는 계산이 아닙니다.**

| 시나리오 | 내 호실이 감당해야 하는 근저당 몫 | 내 숫자 |

|---|---|---|

| **(가) 통념** — 호실 수로 나눔 | ⓐ ÷ ⓑ | 원 |

| **(나) 동시배당** — 경매대가 비례 | ⓐ × (내 호실 경매대가 ÷ 묶인 전체 경매대가 합계). 다른 호실들이 내 호실보다 더 크게 잠식돼 있으면 (가)보다 커질 수 있습니다 | **계약 시점 계산 불가** |

| **(다) 내 호실만 먼저 경매** | 내 호실 경매대가가 감당하는 한도까지 **ⓐ 전부** | 원 |

(나)에 빈칸을 두지 않은 이유를 그대로 적어둡니다. '내 호실 경매대가'도 '전체 경매대가 합계'도 **경매가 진행돼야 확정되는 값**이라, 계약 시점에는 대입할 숫자가 아예 없습니다. 채우려고 하지 마세요.

(가)에서 (다)로 갈수록 벌어지는 폭이 이 물건의 실제 위험 폭입니다. **(다)를 사전에 배제할 방법이 없으므로 판단 기준은 (다)입니다.**

⚠️ 각 호실의 매각대금·경매비용·선순위채권액은 계약 시점에 아무도 모릅니다. (나)는 방향을 가늠하는 구조 설명일 뿐이고, (다)는 계산이라기보다 배제할 수 없는 상한입니다. 절대금액으로 "이 정도는 받는다"고 결론 내리지 마세요.

6. 🧨 산수가 성립했다면 안전했어야 할 사건

대법원이 2025년 12월 4일 선고한 사건(2024다305087, 파기환송)의 사실관계입니다.

• 임대인이 다세대주택(2~5층)과 오피스텔(6~8층)로 된 집합건물을 지었습니다.
• **구분건물 23개를 공동담보로 채권최고액 18억원**의 근저당권을 설정했습니다.
• 그 후 각 호실을 **보증금 6,000만원**에 임대했습니다.

여기서 "호실 수로 나누면 된다"는 산수를 해봅니다. 18억 ÷ 23 ≒ 7,800만원. 보증금 6,000만원이면 충분히 감당 가능해 보입니다.

실제 배당 결과는 이랬습니다.

• 23개 구분건물이 임의경매로 한꺼번에 매각됐습니다.
• 실제 배당할 금액 약 **19억 7,696만원** 중 **5억 5,000만원**이 소액보증금 최우선변제권자들에게 1순위로 배당됐습니다.
• 나머지가 공동근저당권자 등에게 배당됐습니다.
• 그 결과 **원고 1은 배당액이 전혀 없었고, 원고 2는 2,500만원만 받았습니다.**

호실 수로 나눈 산수가 유효했다면 나올 수 없는 결과입니다.

이 사건의 확인·설명서도 함께 보실 필요가 있습니다. 중개대상물이 공동주택이 아닌 **단독주택으로 잘못 표시**돼 있었고, 권리관계란에는 **근저당권이 설정돼 있다는 내용만** 적혀 있었으며, 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항란은 **비어 있었습니다.**

7. 🚧 3단: 등기부로도 안 보이는 것

2단에서 다른 호실 등기부까지 떼어보셨다면, 등기부에 공시되는 권리는 이미 확인하신 겁니다. 문제는 여기서부터입니다. 내 호실 몫을 제대로 따지려면 **묶인 다른 호실 각각에 대해** 아래도 알아야 하는데, 이건 등기부에 안 나옵니다.

• 그 호실에 임차인이 있는지, 보증금이 얼마인지
• 그 임차인의 계약 시기와 종기가 언제인지
• 그 임차인이 소액임차인에 해당하는지

확인하는 길이 아예 없는 건 아닙니다. 확정일자부여기관이 관리하는 **확정일자 부여현황**에 임대차 정보가 있고, 주택임대차보호법은 **임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아** 그 정보 제공을 요청할 수 있도록 정하고 있습니다.

문제는 **동의가 전제**라는 점입니다. 임대인이 동의하지 않으면 그 자리에서 막힙니다. 그리고 계약을 체결한 뒤라도, 정보를 요청할 수 있는 이해관계인은 **해당 주택**의 임대인·임차인·소유자 등으로 정해져 있습니다. 내가 A호 임차인이 되었다고 해서 B호, C호의 임대차 정보를 동의 없이 열어볼 수 있게 되는 것이 아닙니다. **다른 호실 정보에 관한 한 임대인 동의가 사실상 유일한 문입니다.**

그런데 바로 그 지점이 중요합니다. 대법원은 이 조사가 **임차인이 아니라 중개사의 확인·설명 대상**이라고 보고, 그렇지 않다고 판단한 원심을 파기환송했습니다. 위 사건에서 중개사에게 요구되는 것으로 설시된 내용은 이렇습니다.

• 내 세대 등기부의 공동저당 권리관계뿐 아니라 **같은 담보로 묶인 다른 세대 등기부의 선순위권리**를 확인·설명할 것
• **다른 세대 임차인의 존부, 보증금, 계약 시기와 종기**를 임대인에게 요구·확인해 설명할 것
• 그 내용을 확인·설명서의 **권리관계란 또는 실제 권리관계·공시되지 않은 물건의 권리 사항란에 기재해 교부**할 것

위반해 손해가 발생하면 공인중개사법에 따라 배상책임을 집니다. (해당 사건은 파기환송된 것까지가 확인된 내용이고, 환송 후 결론이나 배상액은 여기서 말씀드릴 수 없습니다. 소송하면 받는다는 이야기가 아닙니다.)

**그리고 하나 더.** 임대인이 다른 세대의 임차 현황 자료 제공에 응하지 않으면, 중개사는 **자료 제공을 거부했다는 사실 자체를** 확인·설명서에 기재해 교부해야 합니다. 이 판시는 앞선 다가구 중개 사건(2023다259743)에서도 같은 취지로 나왔습니다.

이게 이 글이 드릴 수 있는 가장 실질적인 무기입니다. **내가 동의 없이는 못 여는 정보를, 법이 중개사에게 확인·설명하도록 지우고 있다는 사실**을 대부분의 임차인이 모릅니다.

8. ✅ 계약 전에 실제로 할 다섯 가지

1. **을구에서 「공동담보목록」 표기를 확인합니다.** 없으면 [원래의 부채비율 계산](/10)으로 돌아가시면 됩니다. 을구 항목 자체가 낯설다면 [을구 읽는 법](/104)을 먼저 보세요.

2. **있으면 목록에서 묶인 부동산 개수와 소재를 셉니다.** 같은 건물 다른 호실인지, 토지+건물인지, 다른 소재지 부동산인지 구분합니다.

3. **묶인 다른 호실의 등기부를 각각 떼어 을구를 봅니다.** 다른 근저당·가압류·전세권·임차권등기가 있는지 확인합니다. 이건 공개 서류라 내가 직접 할 수 있는 조사입니다.

4. **임대인에게 확정일자 부여현황 정보제공 동의를 요구합니다.** 묶인 호실들의 임대차 현황을 확인하기 위해서입니다. 동의하지 않으면, **거부했다는 사실을 확인·설명서에 적어 달라**고 중개사에게 요구하세요.

5. **중개사에게 요구합니다.** "같은 담보로 묶인 다른 호실들의 등기부 선순위권리와, 그 호실 임차인의 보증금·계약 시기·종기를 확인해서 확인·설명서에 기재해 주세요."

정보가 끝내 안 채워지면 안전하다고 단정하지 않습니다. 잔금 시 근저당 말소를 조건으로 관철하거나, 계약을 재고하세요.

한 가지 덧붙일 것이 있습니다. 계약 시점에 다른 호실에 소액임차인이 적었더라도, **그 후에 새로 들어올 수 있습니다.** 그러면 그 호실의 경매대가가 추가로 줄어 내 분담 몫이 커질 수 있습니다. 계약할 때 한 계산이 만기까지 그대로 유지된다고 볼 수 없습니다. 참고로 소액임차인 판정 기준은 **각 근저당이 설정된 시점에 시행되던 기준**을 따르기 때문에, 근저당이 여러 개면 근저당마다 판정이 갈릴 수 있습니다.

9. 🧭 전세가율만으로는 이 구간이 안 걸러집니다

[빌라 전세가율 안전선](/117)을 맞춰봤는데 안전 구간으로 나왔더라도, 을구에 공동담보목록이 있으면 **전세가율만으로는 이 구간이 걸러지지 않습니다.**

/117도 전세가율 80%는 단순 기준선일 뿐이고 선순위 근저당이 있으면 실질 위험은 그보다 훨씬 높다는 단서를 달고 있습니다. 공동담보는 그 단서가 한 단계 더 나아가는 경우입니다. **선순위 금액을 내 호실 몫으로 특정하는 것 자체가 안 되기 때문입니다.**

정리하면 이렇습니다. 공동담보목록이 있으면 **숫자를 다시 계산하는 게 아니라, 계산으로 판정하는 방식을 일단 멈추고 정보를 더 요구하는 단계**로 넘어가야 합니다.

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집토스리포트는 등기부를 읽어 근저당이 공동담보인지 판별하고, **공동담보목록에 몇 개의 부동산이 묶여 있는지, 그 각각이 어디의 무엇이며 어떤 선순위권리를 달고 있는지**를 펼쳐서 정리해 보여드립니다. 목록에 적힌 호실을 하나씩 따라가며 등기부를 확인하는 작업을 대신하는 셈입니다.

다만 정직하게 말씀드릴 것이 있습니다. 리포트가 보여드리는 내 호실 몫은 **전용면적 비율로 안분한 추정치**입니다. 위에서 보신 것처럼 법이 정한 기준은 경매대가 비례이고, 그 경매대가는 경매가 진행돼야 확정되는 값이라 계약 시점에 계산할 수가 없습니다. 면적 안분은 그 자리를 대신하는 실무적 근사치이지 **정확한 내 몫도, 안전하다는 판정도 아닙니다.** 그리고 내 호실만 먼저 경매되는 상황에서는 안분 자체가 성립하지 않습니다.

그래서 리포트는 안분 금액과 함께 그 한계도 같이 표시합니다. 이 숫자를 안심의 근거가 아니라, **임대인과 중개사에게 무엇을 더 요구해야 하는지 정하는 출발점**으로 써주세요.