공동중개 수수료와 뜻 - 복비는 한 곳에만 내고, 확인·설명서는 한 장입니다
근거 법령·판례: 공인중개사법, 공인중개사법 시행령, 공인중개사법 시행규칙, 대법원 판례
공동중개는 집주인 쪽과 세입자 쪽 중개사가 한 계약을 함께 중개하는 것입니다. 세입자는 중개를 맡긴 곳에 법정 한도 안에서 보수를 내므로 부담이 두 배가 되지 않습니다. 다만 두 중개사가 서명하는 확인·설명서는 한 장이고, 이 집 시세와 경매 때 내 차례에 남는 금액을 적는 칸은 없습니다. 공제 보장금액의 의미도 정리했습니다.
공동중개란 무엇이고, 부동산 두 곳이 같이 나오면 수수료를 양쪽에 내야 하나요? 공동중개는 집을 내놓은 쪽 중개사와 집을 구하는 쪽 중개사가 한 계약을 함께 중개하는 것이고, 세입자는 자기가 중개를 맡긴 중개사에게 법정 한도 안에서 보수를 내므로 두 곳이 붙었다고 부담이 두 배가 되지는 않습니다. 다만 중개사가 둘이라고 해서 이 집이 내 보증금을 감당하는지까지 두 번 확인되는 것은 아닙니다.
📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 공인중개사법(중개대상물 확인·설명, 손해배상책임의 보장, 중개보수, 금지행위), 공인중개사법 시행령(확인·설명 사항, 보장금액, 보증보험금 지급, 중개보수 지급시기), 공인중개사법 시행규칙(주택 중개보수 한도, 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식과 작성방법)
- 판례: 대법원 판례(공동담보가 설정된 다세대주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무)
- 기관 자료: 한국공인중개사협회 공제안내·공제약관(보상 한도와 범위)
- 확인일: 2026년 9월 23일 법령 원문과 협회 누리집 기준(확인·설명서 서식은 2026년 8월 11일 개정본)
부동산 두 곳이 함께 나오는 자리는 대개 계약서에 서명하기 직전입니다. 이때 먼저 떠오르는 질문은 수수료지만, 서명 전에 더 따져 볼 것은 「두 곳이 같이 봤으니 이 집은 괜찮겠지」라는 생각이 어디까지 맞느냐입니다.
중개사가 둘이면 확인도 두 배일까: 확인·설명서가 채우는 칸과 비워 두는 칸
공동중개라고 확인·설명서가 두 장 나오지는 않습니다. 주거용 건축물 확인·설명서 작성방법은 공동중개에 참여한 개업공인중개사가 모두 서명·날인하도록 정합니다. 두 곳이 따로 검증한 결과 두 장이 아니라, 한 장의 서류에 두 이름이 올라가는 구조입니다. 그 한 장에 무엇이 적히고 무엇이 빠지는지는 서식에 정해져 있습니다.
| 확인할 것 | 확인·설명서에 적히는 것 | 두 곳이 붙어도 비는 부분 |
|---|---|---|
| 등기부의 권리(근저당·가압류 등) | 등기사항증명서를 확인해 소유권과 소유권 외 권리를 적습니다. 공동담보가 있으면 공동담보 목록 등으로 채권최고액을 확인해 설명합니다 | 적히는 것은 채권최고액 같은 등기 금액입니다. 공동담보 채권최고액 가운데 이 호실이 실제로 떠안는 몫을 적는 칸은 없습니다. 다만 같은 건물에서 집주인이 가진 다른 세대와 공동담보로 묶여 있다면, 그 세대의 선순위 권리와 임차인 현황은 중개사가 확인·설명할 부분입니다 |
| 다가구 등 다른 세대 보증금 | 임대인이 확정일자 부여현황을 냈는지, 열람에 동의했는지 표시하고, 전입세대 확인서를 확인했는지(못 했다면 열람·교부 방법을 설명했는지)도 표시합니다. 임대인이 고지한 기존 임대차도 적습니다 | 확정일자를 받지 않은 세대의 보증금은 확정일자 부여현황에 나오지 않고, 고지 내용은 임대인의 말에 기댑니다 |
| 세금 체납 | 국세·지방세 체납정보를 임대인이 냈는지, 열람에 동의했는지 표시합니다 | 체납이 있을 때 경매에서 얼마가 먼저 빠지는지 적는 칸은 없습니다 |
| 최우선변제금 | 소액임차인 범위와 최우선변제금액을 선순위 담보물권 설정 당시 기준으로 적습니다 | 적히는 것은 기준 금액이고, 내가 실제로 그만큼 배당받는지는 적지 않습니다. 근저당이 여럿이면 담보권자마다 그 설정 당시 기준이 따로 적용될 수 있는데 칸은 하나라, 실제 배당과 다를 수 있습니다 |
| 이 집 시세 | 거래예정금액(내 보증금·월세)과 공시가격 칸이 있고, 임대차는 공시가격을 생략할 수 있습니다 | 시세를 적는 칸이 없으니 시세 대비 선순위 비율도 나오지 않습니다 |
| 경매로 갔을 때 내 차례에 남는 금액 | 적는 칸이 없습니다 | 배당 계산은 법이 정한 확인·설명 사항에 들어 있지 않습니다 |
수수료는 한 곳에만 내지만, 이 빈칸은 두 곳 중 누구의 서류에도 채워지지 않습니다. 계약서에 서명하기 전에 채울 칸입니다. 이 집 시세, 공동담보라면 내 호실 몫, 다가구라면 다른 세대 보증금 규모, 경매 때 회수 가능한 금액은 등기부·시세·경매 배당 계산을 같이 봐야 나옵니다. 집토스리포트는 등기부를 자동 열람해 선순위 권리를 정리하고, 시세 추정, 공동담보 안분(전용면적 기준 추정), 다가구 같은 일반건축물의 선순위 임차보증금 추정(참고값), 경매 시뮬레이션으로 이 칸을 채워 봅니다.
🔗 공동중개란 무엇인가요?
집을 내놓은 임대인에게서 의뢰받은 중개사(흔히 물건지 부동산)와 집을 구하는 임차인에게서 의뢰받은 중개사(손님 쪽 부동산)가 함께 한 계약을 성사시키는 방식을 공동중개라고 부릅니다. 한 사무소가 가진 매물 밖의 집도 소개받을 수 있는 방식입니다. 공인중개사법은 단체를 만들어 구성원이 아닌 중개사와의 공동중개를 제한하는 행위를 금지행위로 정하고 있고, 공동중개로 계약하면 참여한 중개사가 모두 확인·설명서에 서명·날인합니다.
💸 수수료가 두 배가 되지는 않습니다
세입자(임차인)의 수수료 부담은 공동중개라고 늘어나지 않습니다.
💡 수수료 지불 원칙: 공인중개사법 시행규칙은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 한쪽에서 받을 수 있는 한도를 정하고, 그 한도 안에서 시·도 조례가 정한 요율 이내로 의뢰인과 중개사가 협의해 정하도록 합니다. 세입자는 자기가 중개를 맡긴 중개사에게 이 한도 안에서 내고, 집주인은 집주인 쪽 중개사에게 냅니다. 두 곳이 붙었다고 세입자 쪽 한도가 늘어나는 규정은 없습니다.
지급 시기는 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날입니다. 요율과 계산법, 부가가치세 문제는 복비 계산 가이드에서 다룹니다.
중개사고가 나면: 배상 창구와 보장금액
공동중개에서 중개사고가 나면 청구할 곳이 두 곳이 될 수 있습니다. 다만 받을 수 있는 돈의 합계가 손해액을 넘지는 않습니다.
- 누가 책임지나: 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 두 곳이 모두 이 거래를 중개했다면 각자 자기 고의·과실에 대해 이 책임을 집니다.
- 보장금액은 얼마인가: 이 책임을 보장하려고 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 보장금액은 법인이 아닌 개업공인중개사 2억 원 이상, 법인인 개업공인중개사 4억 원 이상(분사무소마다 2억 원 이상 추가)입니다.
- 계약 한 건의 보장액이 아닙니다: 이 금액은 중개사무소가 설정해야 하는 최소 금액이지 계약 한 건마다 따로 붙는 보장액이 아닙니다. 한국공인중개사협회 공제는 공제기간 중 생긴 모든 사고를 합친 한도라서, 같은 기간 다른 사고로 남은 한도가 줄어 있을 수도 있습니다. 보증기관이 배상금을 지급하면 중개사는 15일 안에 다시 가입하거나 부족해진 공탁금을 채워야 합니다. 보장금액과 보장기간은 중개가 완성될 때 설명을 듣고 받는 증서 사본에 적혀 있습니다.
- 청구하려면: 보증기관에 배상금을 청구할 때는 중개사와의 손해배상합의서, 화해조서, 확정된 판결문 사본 같은 서류를 붙여야 합니다.
- 한계: 창구가 둘이라고 손해보다 많이 받는 것은 아닙니다. 협회 공제약관은 공제금을 그 중개사의 과실 비율에 해당하는 금액으로 지급한다고 정하므로, 두 곳 모두 책임이 인정되면 각자의 공제에서 나눠 받을 수 있습니다. 또 배상책임은 중개사가 확인·설명 의무를 어겼을 때 생기므로, 경매에서 보증금을 다 받지 못했다는 사실만으로 곧바로 중개사의 과실이 되지는 않습니다. 다만 같은 다세대 건물에서 집주인이 가진 다른 세대와 이 호실이 공동담보로 묶여 있다면, 대법원 판례는 이 호실 등기부뿐 아니라 그 다른 세대의 선순위 권리와 그 세대 임차인의 보증금·임대차 기간까지 확인·설명하고 확인·설명서에 적어야 한다고 봅니다. 집주인이 자료를 주지 않으면 그 사실을 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 이 설명이 빠져 손해가 났다면 배상을 청구할 근거가 됩니다. 시세나 경매 때 내 차례에 남는 금액을 계산하는 일은 확인·설명 사항이 아니어서 계약 전에 직접 채워야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 부동산 두 곳이 나오면 복비를 두 번 내나요?
아닙니다. 세입자는 자기가 중개를 맡긴 중개사 한 곳에 법정 한도 안에서 보수를 내고, 집주인은 집주인 쪽 중개사에게 냅니다. 공인중개사법 시행규칙의 한도는 중개의뢰인 한쪽이 내는 금액 기준이고, 공동중개라고 이 한도가 늘어나는 규정은 없습니다.
Q. 그러면 '반반'이라는 말은 무슨 뜻인가요?
손님이 두 곳에 나눠 낸다는 뜻이 아니라, 계약을 함께 성사시킨 중개사끼리 보수를 나누는 것을 가리키는 말로 쓰입니다. 법령은 의뢰인에게서 받을 수 있는 한도만 정하고, 두 중개사가 어떻게 나누는지는 정하지 않습니다. 세입자가 내는 금액은 달라지지 않습니다.
Q. 공동중개면 확인·설명서도 두 장 받나요?
아닙니다. 주거용 건축물 확인·설명서 작성방법은 공동중개에 참여한 개업공인중개사가 모두 서명·날인하도록 하고, 두 명을 넘으면 별지로 작성해 붙이도록 합니다. 한 장의 서류에 두 곳의 이름이 함께 올라갑니다.
Q. 중개사가 두 명이면 권리분석을 두 번 받은 셈 아닌가요?
두 곳이 서명한 확인·설명서가 담는 것은 등기부에 적힌 권리, 임대인이 낸 자료, 최우선변제 기준 금액 같은 항목입니다. 이 집 시세, 공동담보라면 내 호실 몫, 경매 때 내 차례에 남는 금액은 서식에 적는 칸이 없어 두 곳이 붙어도 비어 있습니다. 이 부분은 계약 전에 따로 계산해 봐야 합니다.
Q. 중개사고가 나면 공제로 배상 한도가 커지나요?
청구할 수 있는 곳이 두 곳이 될 수는 있지만, 손해액보다 많이 받을 수는 없습니다. 한국공인중개사협회 공제약관은 공제금을 그 중개사의 과실 비율에 해당하는 금액으로, 공제기간 중 생긴 모든 사고를 합쳐 공제증서의 공제금액 한도 안에서 지급한다고 정합니다. 그래서 두 곳 모두 책임이 인정되면 각자의 공제에서 나눠 받을 수 있지만, 합계는 손해액을 넘지 않습니다. 각 중개사는 자기 고의·과실로 생긴 손해를 배상할 책임을 지고, 공제·보증보험 금액(법인이 아닌 개업공인중개사 2억 원 이상, 법인 4억 원 이상)은 계약 한 건마다 붙는 보장액이 아니라 중개사무소가 설정해야 하는 최소 금액입니다. 보장금액과 보장기간은 중개가 완성될 때 받는 증서 사본으로 확인하세요.