전월세 계약서 작성법 완벽 가이드 — 필수 항목과 특약 기재 요령

전월세 임대차계약서에 반드시 들어가야 할 항목과 자주 빠지는 내용, 특약 기재 요령을 정리했습니다. 계약서 작성 전 꼭 읽어보세요.

계약서, 그냥 싸인하면 안 되는 이유

집을 구하는 과정에서 마음에 드는 집을 찾고, 임대인과 조건이 맞으면 계약서에 도장을 찍게 됩니다. 그런데 많은 분들이 계약서를 꼼꼼히 읽지 않고 서명하거나, 중개사가 내미는 서류를 그대로 믿는 경우가 많습니다.

임대차계약서는 단순한 서류가 아니라 [[수천만 원에서 수억 원의 보증금을 보호하는 법적 문서]]입니다. 계약서에 빠진 항목이 있거나 특약이 잘못 기재되면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 불리해질 수 있습니다.

지금부터 계약서에 반드시 들어가야 할 항목과 작성 시 주의점을 정리해 드립니다.

공인중개사법에 따라 부동산 중개를 통한 임대차계약은 표준 임대차계약서 양식을 사용해야 합니다. 이 양식에는 다음 항목들이 포함되어야 합니다.

**부동산 표시**

소재지, 토지 지번, 건물 구조·용도·면적을 정확히 기재해야 합니다. 등기부등본상 주소와 계약서상 주소가 일치하는지 확인하세요.

**계약 내용**

보증금 총액, 월차임(월세), 계약 기간(시작일과 종료일), 입주일을 명시합니다.

**임대인·임차인 정보**

성명, 주민등록번호 또는 생년월일, 주소, 연락처. 임대인이 법인인 경우 법인등록번호와 대표자 정보를 기재합니다.

**중개업자 정보**

중개사무소 상호, 소재지, 공인중개사 성명, 등록번호, 서명 또는 날인.

**보증금 수수 내역**

계약금, 중도금(있는 경우), 잔금의 금액과 지급일.

📌 계약서를 작성할 때 임대인 본인 확인은 필수입니다. 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 대조하세요. 대리인과 계약한다면 인감증명서와 위임장을 요구해야 합니다.

표준 양식에는 있지만 실제 계약 현장에서 자주 빠지거나 대충 넘어가는 항목들이 있습니다.

**확정일자 관련 안내**

공인중개사는 임차인에게 확정일자 받을 것을 안내해야 합니다. 계약서 자체에 이 내용이 명시되기도 합니다.

**임대 목적물의 현황**

입주 전 집의 상태(하자, 수리 필요 사항 등)를 계약서나 별도 서류에 기록해 두면, 퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방할 수 있습니다.

**선순위 권리 고지**

공인중개사법에 따라 중개사는 선순위 근저당, 전세권, 임차권 등 해당 부동산에 설정된 권리를 설명하고 계약서에 기재해야 합니다. 이 내용이 빠져 있다면 중개사에게 명확히 요구하세요.

**월세 인상 상한**

계약 갱신 시 차임 인상은 주택임대차보호법에 따라 일정 범위로 제한됩니다. 이 부분을 특약으로 명시해 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

⚠️ 계약서에 "현 상태대로 임대"라는 문구가 있다면 주의하세요. 입주 후 발견되는 하자에 대해 임대인이 책임지지 않겠다는 의미로 해석될 수 있습니다. 하자가 있다면 계약 전 수리를 요청하거나 수리 의무를 특약으로 명확히 해두세요.

특약사항은 표준 계약서 내용 외에 임대인과 임차인이 추가로 합의한 내용을 적는 칸입니다. 구두 약속은 나중에 "그런 말 한 적 없다"는 상황이 생길 수 있으므로, 반드시 특약으로 문서화해야 합니다.

**효력 있는 특약을 위한 요령**

구체적으로 기재해야 합니다. "하자 있으면 임대인이 고친다"보다는 "입주 전까지 보일러 수리 완료, 비용 임대인 부담"처럼 대상과 시기, 비용 부담 주체를 명확히 적어야 합니다.

**특약에 자주 넣는 내용**

도배·장판 교체 여부와 비용 부담 주체, 보일러 등 노후 시설 수리 의무, 퇴거 시 원상복구 범위(어디까지 복구해야 하는지), 반려동물 허용 여부, 주차 공간 배정 여부, 전세대출 관련 협조 의무(임대인이 전세대출 실행에 협조해야 하는 경우)

💡 특약은 임차인이 불리하지 않게 기재하는 것이 중요합니다. "임차인 귀책 사유로 인한 계약 해지 시 위약금 일체 청구 가능"처럼 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이 있다면 삭제하거나 수정을 요청하세요.

**서명 전 등기부등본을 직접 확인**

계약 직전에 발급된 등기부등본을 반드시 확인하세요. 근저당 설정, 가처분, 압류 등 권리 변동이 없는지 점검해야 합니다.

**계약서는 여러 부 작성해 각각 보관**

임대인·임차인·중개사가 각각 원본을 보관해야 합니다. 사본만 있으면 분쟁 시 불리할 수 있습니다.

**계약금 입금 후 영수증 또는 이체 내역 보관**

계약금을 임대인 본인 계좌로 송금하고, 이체 내역을 반드시 보관하세요. 제3자 계좌로 송금하는 것은 위험합니다.

계약서를 꼼꼼히 작성하는 것은 보증금을 지키는 첫 번째 단계입니다. 하지만 계약서와 별개로 [[해당 집의 등기부등본상 부채 규모와 보증금 안전성]]도 반드시 확인해야 합니다.

**집토스리포트**의 보증금 안전진단을 활용하면 등기부등본을 자동으로 분석하고, 내 보증금이 경매 상황에서도 보호받을 수 있는지 수치로 확인할 수 있습니다. 계약서 작성 전후로 꼭 점검해 보세요.