전용면적 공급면적 차이, 계약서에 쓸 숫자는 하나뿐입니다

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-08-21

근거 법령·판례: 건축법 시행령, 주택법, 주택법 시행규칙, 법제처 법령해석 21, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

같은 집인데 전용면적 숫자가 서류마다 다른 이유(벽 중심선 vs 외벽 내부선)를 밝히고, 광고 평수·공급면적·계약면적·전용면적 중 계약서와 분쟁에서 실제로 힘을 갖는 숫자가 무엇인지 판정표로 정리했습니다. 면적 서류에도 이미 열람 자격의 층위가 있다는 점, 그리고 면적이 보증금 회수와 어떤 관계인지(그리고 관계없는지)까지 다룹니다.

부동산 앱에서 '15평'을 보고 갔는데 현관문을 열자 침대 하나 놓기 벅찼던 경험, 흔합니다. 그런데 진짜 문제는 그 다음입니다. 계약서를 쓰려고 건축물대장을 떼어 보니 거기 적힌 전용면적 숫자마저 앱과 다릅니다. 심지어 분양 팸플릿, 관리비 고지서, 등기부, 대장이 각각 다른 숫자를 말하기도 합니다.

어느 것이 거짓말일까요. 놀랍게도 전부 거짓말이 아닙니다. 재는 방법을 정하는 규정이 애초에 여러 개이기 때문입니다. 이 글은 그 여러 숫자 중 계약서에 적어야 할 단 하나를 골라내는 법을 다룹니다.

1. 먼저 내 상황부터 찍으세요

결론부터: 계약서에 옮겨 적어야 할 숫자는 건축물대장(집합건물이면 전유부)에 등재된 전용면적 ㎡입니다. 나머지는 전부 '설명용 숫자'입니다.

2. 왜 같은 집인데 전용면적이 두 개일까 — 벽을 어디서 자르느냐

여기가 대부분의 글이 건너뛰는 지점입니다.

건축법 시행령은 건축물의 바닥면적을 "벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적"으로 산정하도록 정하고 있습니다. 벽 한가운데를 자르는 선입니다. 벽 두께의 절반이 내 면적에 들어옵니다.

그런데 주택법은 국민주택규모를 판단하는 '주거전용면적'의 산정방법을 국토교통부령에 위임했고, 주택법 시행규칙은 공동주택의 경우 "외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적"이라고 정합니다. 벽 안쪽 면, 즉 눈에 보이는 방 안쪽 경계에서 자릅니다. 법제처 법령해석도 이 '외벽의 내부선'이 실무에서 말하는 '안목치수'와 개념상 같다고 확인한 바 있습니다.

⇒ 같은 방을 재도 중심선 기준이 안목치수 기준보다 큽니다. 벽이 두꺼운 건물일수록 격차가 벌어집니다. 서류 숫자가 미세하게 다를 때, 그건 누가 속인 게 아니라 적용된 규정이 달라서인 경우가 많습니다.

또 하나. 같은 시행규칙은 공동주택의 주거전용면적을 계산할 때 2세대 이상이 공동으로 쓰는 복도·계단·현관 등 지상층 공용면적과 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적을 제외하고, 바닥면적에서 주거전용면적을 빼고 남은 외벽면적은 공용면적에 가산하도록 정합니다. 즉 벽체 두께분은 사라지는 게 아니라 공용면적 쪽으로 옮겨갑니다. 전용면적과 공급면적이 딱 떨어지지 않는 느낌이 드는 이유가 여기 있습니다.

참고로 다가구주택(단독주택)의 주거전용면적은 계산 방식이 또 다릅니다. 바닥면적에서 지하실, 본 건축물과 분리된 창고·차고·화장실을 빼고, 다가구라면 지상층의 복도·계단·현관 등 2세대 이상이 공동으로 쓰는 부분까지 제외합니다. 원룸 건물의 '내 방 면적'이 건물 연면적을 세대 수로 나눈 값과 전혀 다른 이유입니다.

3. 흔한 오해를 뒤집습니다 — "발코니는 무조건 면적에서 빠진다"

가장 널리 퍼진 오해입니다. 정확하지 않습니다.

건축법 시행령의 바닥면적 산정 규정은 노대등(발코니 등)의 바닥에 대해, 난간 설치 여부와 관계없이 노대등의 면적에서 "노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값"을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하도록 정하고 있습니다.

여기서 정확히 읽어야 할 것이 있습니다. 공제되는 값의 기준은 발코니가 얼마나 깊은가가 아니라, 발코니가 외벽에 닿아 있는 길이입니다. 조문에는 '깊이'라는 말이 나오지 않습니다.

흔히 "깊이 1.5m까지는 공짜"라고 말하는데, 이는 발코니가 외벽에 닿은 길이만큼만 반듯하게 뻗은 통상적인 형태일 때 맞아떨어지는 어림 설명입니다. 노대가 외벽에 닿은 길이보다 옆으로 더 넓게 퍼진 모양이라면 깊이가 1.5m 미만이어도 일부가 바닥면적에 산입될 수 있습니다. 기준은 어디까지나 면적 대 면적의 비교입니다.

그래서 넓게 뻗은 발코니를 가진 집은 서류 면적이 생각보다 큽니다. 반대로 발코니를 확장한 집이 서류 면적보다 넓어 보이는 것은, 공제 범위 안의 발코니가 실내로 편입돼 체감 면적만 늘고 서류 숫자는 그대로이기 때문입니다.

⇒ 확장 발코니를 '내가 얻은 면적'으로 쳐서 보증금을 판단하면 안 됩니다. 경매로 넘어가 매각·배당이 벌어질 때, 그 확장분이 서류상 내 전용면적으로 잡혀 있는 것은 아닙니다.

4. 전용률이 낮다고 나쁜 집일까 — 비교 대상을 맞추세요

아파트 전용률은 대체로 높고 오피스텔은 낮게 나옵니다. 이유는 사실상 하나입니다. 분모가 다릅니다.

아파트 광고는 대개 공급면적(전용 + 주거공용)을 쓰고, 오피스텔 광고는 계약면적(공급 + 주차장·기계실 등 기타공용)까지 쓰는 경우가 많습니다. 분모가 커지면 전용률은 자동으로 떨어집니다. 즉 전용률이 낮게 나왔다는 사실만으로는 집이 좁다는 뜻도, 손해라는 뜻도 되지 않습니다. 같은 20평이라고 적혀 있어도 뒤에 붙은 기준이 다르면 비교 자체가 성립하지 않습니다.

여기서 실무 규칙 하나. 전용률이라는 숫자는 버리고 ㎡로만 비교하세요.

㎡를 평으로 바꿀 땐 관용적으로 0.3025를 곱합니다(33㎡ ≒ 10평). 다만 평은 어림값으로만 쓰고, 계약서에는 반드시 ㎡를 씁니다. 평은 법정 단위가 아니어서 다툼이 생겼을 때 기준이 되지 못합니다.

5. 어떤 서류를 어떤 자격으로 떼는가 — 면적 서류에도 이미 층위가 있다

여기가 계약 전 임차인이 실제로 막히는 지점입니다. 서류마다 떼는 자격이 다릅니다.

건축물대장 규칙은 집합건축물대장을 표제부(건물 전체)와 전유부(호실별)로 나누어 서식을 정해 두고 있고, 다가구주택에 대해서는 별도로 호(가구)별 면적대장 서식을 두고 있습니다. 그래서 다가구 원룸도 호별 면적을 확인할 서식 자체는 마련돼 있습니다.

다만 같은 규칙 안에서 이미 자격이 갈립니다. 건축물현황도 중 평면도와 단위세대평면도는 건축물 소유자의 동의를 받거나 법에 열거된 사유가 있을 때만 발급·열람할 수 있는데, 그 열거된 사유 중 하나가 "해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우"입니다. 규칙 자신이 이미 임차인이 된 사람과 아직 계약하지 않은 사람을 구별하고 있는 겁니다. 또한 건축물대장이 정보공개법상 비공개 대상 정보에 해당하면 발급하지 않는다는 단서도 함께 붙어 있습니다.

그리고 아래 두 줄에서 벽은 결정적이 됩니다.

• 확정일자 부여현황: 주택임대차보호법은 주택 임대차에 이해관계가 있는 자가 정보제공을 요청할 수 있도록 하면서, 임대차계약을 체결하려는 자에 대해서는 "임대인의 동의를 받아" 요청할 수 있다고 따로 정합니다. 계약 전이라면 임대인 동의가 관문입니다.
• 전입세대확인서: 주민등록법은 신청할 수 있는 자를 소유자 본인·세대원, 임차인 본인·세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인, 그리고 이들의 위임을 받은 자, 그 밖에 경매참가자·감정평가법인등·금융회사·집행관·국가 등으로 한정하고 있습니다. 아직 계약을 체결하지 않은 예비임차인은 이 목록에 없습니다.

⇒ 면적은 대체로 혼자 확인됩니다. 그런데 보증금 위험을 좌우하는 선순위 정보에서는 법이 아예 자격을 잠가 둡니다.

6. 서류 면적이 다를 때 — 이건 진짜 이상 신호입니다

2번에서 본 미세한 차이(중심선 vs 내부선)와 달리, 아래는 성격이 다릅니다.

유형 구분은 그냥 이름표가 아닙니다. 다가구는 건물 전체가 한 명의 소유인 단독주택이라 다른 세입자들의 보증금이 나보다 앞선 순위로 쌓여 있고, 다세대는 호실별로 등기가 갈려 있어 내 호실의 권리관계만 보면 됩니다. 같은 원룸처럼 보여도 확인해야 할 범위가 완전히 달라집니다.

마지막 줄도 알아둘 값이 있습니다. 공인중개사법 시행령은 개업공인중개사가 확인·설명해야 할 사항의 첫 번째로 "중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등"을 들고 있고, 표시·광고에서 명시해야 할 사항에도 면적을 포함시키고 있습니다. 나아가 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시·광고를 금지 대상으로 규정합니다.

면적은 '대충 말해도 되는 참고 정보'가 아니라 설명 의무와 광고 규제가 걸린 항목입니다. 계약서와 확인설명서에 대장 기준 ㎡가 정확히 적혀 있는지 확인하고, 다르면 그 자리에서 정정을 요구하세요.

7. 그리고 가장 중요한 뒤집기 — 면적은 값을 정할 뿐, 회수를 정하지 않습니다

여기까지 읽고 "그럼 면적을 잘 확인하면 보증금도 안전하겠네"라고 생각하셨다면, 그 연결이 끊어지는 지점을 짚어야 합니다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고만 정합니다. 면적 요건이 없습니다. 대항력의 요건도 법문상 주택의 인도와 주민등록이고(그 다음 날부터 효력이 생깁니다), 우선변제권은 여기에 확정일자를 갖춘 경우입니다. 어디에도 몇 ㎡ 이상이라는 조건은 없습니다.

소액임차인 최우선변제도 마찬가지입니다. 주택임대차보호법 시행령이 정하는 우선변제 대상 임차인의 범위는 보증금 액수 기준(지역별 구분)이지, 면적 기준이 아닙니다. 넓은 집이라 유리하지도, 좁은 집이라 불리하지도 않습니다.

정확히 말하면 이렇습니다. 면적은 내 법적 지위(대항력·우선변제권·최우선변제)에는 아무 영향이 없고, 집의 값에만 영향을 줍니다. 그런데 값은 그 자체로 내 것이 아닙니다. 매각대금은 순위대로 내려오고, 앞선 채권이 다 가져가면 남는 것이 없습니다. 넓어서 비싼 집이라도 그 값이 나에게 도달하지 않으면 아무 의미가 없습니다.

⇒ 회수 여부를 결정하는 건 선순위 근저당 채권최고액, 선순위 임차보증금 총액, 그리고 그 집이 실제로 팔릴 값 세 가지의 대소 관계입니다. 면적은 그중 세 번째에만, 그것도 간접적으로 얹힐 뿐입니다.

바로 그래서 면적만 정확히 확인하고 계약한 사람이 보증금을 잃습니다. 확인해야 할 축이 처음부터 달랐던 겁니다.

8. 계약 직전 5줄 체크

1. 대장 전용면적 ㎡를 계약서에 그대로 옮겼는가
2. 등기부 전유부분 표시와 대장이 일치하는가
3. 대장에 위반건축물 표기가 없는가
4. 문패 호수 = 등기부 호수인가 (전입신고할 주소가 이것과 같아야 합니다)
5. 선순위 근저당 채권최고액과 선순위 임차보증금 총액을 확인했는가

1~4번은 혼자 할 수 있습니다. 5번에서 막힙니다. 앞서 봤듯 확정일자 부여현황은 임대인 동의가 있어야 하고, 전입세대확인서는 계약 전 예비임차인이 아예 신청 자격자 목록에 없습니다. 동의를 요구하는 순간 "그렇게까지 하시면 다른 분 받겠다"는 답이 돌아오기도 합니다.

그리고 그 5번이 정확히, 경매가 열렸을 때 배당표에서 내 이름 앞에 몇 줄이 먼저 오는지를 결정하는 숫자입니다. 앞줄이 매각대금을 다 가져가면 내 순위는 존재하지만 받을 돈은 0원입니다. 순위가 있다는 것과 돈이 남는다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

면적은 혼자 다 확인됩니다. 그런데 보증금이 돌아오는지를 결정하는 숫자는 5번 한 줄뿐이고, 그 한 줄에서 문이 닫힙니다. ㎡를 소수점까지 맞춰 적어도, 그 줄을 비워둔 채 도장을 찍으면 계약서에 적힌 정확한 면적은 배당표에서 아무 힘도 쓰지 못합니다.

집토스리포트에서 확인하기

등기부의 선순위 권리, 채권최고액, 시세를 대입하면 매각대금이 내 순위까지 내려오는지 숫자로 나옵니다.