전용면적 공급면적 차이, 계약서에 쓸 숫자는 하나뿐입니다
같은 집인데 전용면적 숫자가 서류마다 다른 이유(벽 중심선 vs 외벽 내부선)를 밝히고, 광고 평수·공급면적·계약면적·전용면적 중 계약서와 분쟁에서 실제로 힘을 갖는 숫자가 무엇인지 판정표로 정리했습니다. 면적 서류에도 이미 열람 자격의 층위가 있다는 점, 그리고 면적이 보증금 회수와 어떤 관계인지(그리고 관계없는지)까지 다룹니다.
📏 전용면적 공급면적 차이, 계약서에 쓸 숫자는 하나뿐입니다
부동산 앱에서 '15평'을 보고 갔는데 현관문을 열자 침대 하나 놓기 벅찼던 경험, 흔합니다. 그런데 진짜 문제는 그 다음입니다. 계약서를 쓰려고 건축물대장을 떼어 보니 **거기 적힌 전용면적 숫자마저 앱과 다릅니다.** 심지어 분양 팸플릿, 관리비 고지서, 등기부, 대장이 각각 다른 숫자를 말하기도 합니다.
어느 것이 거짓말일까요. 놀랍게도 **전부 거짓말이 아닙니다.** 재는 방법을 정하는 규정이 애초에 여러 개이기 때문입니다. 이 글은 그 여러 숫자 중 **계약서에 적어야 할 단 하나**를 골라내는 법을 다룹니다.
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1. 먼저 내 상황부터 찍으세요
| 내가 지금 보고 있는 숫자 | 정체 | 계약서·분쟁에서의 힘 |
|---|---|---|
| 앱·전단지의 '○평' | 대개 공급면적, 오피스텔은 계약면적일 때도 | **없음.** 어느 기준인지 표기가 없으면 비교 불가 |
| 관리비 고지서의 면적 | 관리비 부과용 면적(공용 포함) | 없음. 관리비 산정용일 뿐 |
| 분양 카탈로그 '전용 ○㎡' | 통상 주거전용면적 | 참고용. 준공 후 대장과 대조 필요 |
| **건축물대장 전유부분 면적** | 공적 장부에 등재된 면적 | **가장 강함.** 계약서 기준 숫자 |
| 등기사항증명서 전유부분 면적 | 대장을 토대로 등기된 면적 | 강함. 대장과 대조해 어긋나면 원인 확인 |
**결론부터**: 계약서에 옮겨 적어야 할 숫자는 **건축물대장(집합건물이면 전유부)에 등재된 전용면적 ㎡**입니다. 나머지는 전부 '설명용 숫자'입니다.
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2. 왜 같은 집인데 전용면적이 두 개일까 — 벽을 어디서 자르느냐
여기가 대부분의 글이 건너뛰는 지점입니다.
건축법 시행령은 건축물의 바닥면적을 **"벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적"**으로 산정하도록 정하고 있습니다. **벽 한가운데를 자르는 선**입니다. 벽 두께의 절반이 내 면적에 들어옵니다.
그런데 주택법은 국민주택규모를 판단하는 '주거전용면적'의 산정방법을 국토교통부령에 위임했고, 주택법 시행규칙은 공동주택의 경우 **"외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적"**이라고 정합니다. 벽 안쪽 면, 즉 눈에 보이는 방 안쪽 경계에서 자릅니다. 법제처 법령해석도 이 **'외벽의 내부선'이 실무에서 말하는 '안목치수'와 개념상 같다**고 확인한 바 있습니다.
| 산정 기준 | 자르는 위치 | 어디에 쓰이나 |
|---|---|---|
| 바닥면적 (건축법 시행령) | 벽·기둥 **중심선** | 건폐율·용적률·연면적, 건축물대장 기재의 뼈대 |
| 주거전용면적 (주택법 시행규칙) | 외벽 **내부선(안목치수)** | 국민주택규모 85㎡ 이하 판정 등 |
⇒ 같은 방을 재도 **중심선 기준이 안목치수 기준보다 큽니다.** 벽이 두꺼운 건물일수록 격차가 벌어집니다. 서류 숫자가 미세하게 다를 때, 그건 누가 속인 게 아니라 **적용된 규정이 달라서**인 경우가 많습니다.
또 하나. 같은 시행규칙은 공동주택의 주거전용면적을 계산할 때 **2세대 이상이 공동으로 쓰는 복도·계단·현관 등 지상층 공용면적과 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적을 제외**하고, **바닥면적에서 주거전용면적을 빼고 남은 외벽면적은 공용면적에 가산**하도록 정합니다. 즉 벽체 두께분은 사라지는 게 아니라 **공용면적 쪽으로 옮겨갑니다.** 전용면적과 공급면적이 딱 떨어지지 않는 느낌이 드는 이유가 여기 있습니다.
참고로 다가구주택(단독주택)의 주거전용면적은 계산 방식이 또 다릅니다. 바닥면적에서 지하실, 본 건축물과 분리된 창고·차고·화장실을 빼고, **다가구라면 지상층의 복도·계단·현관 등 2세대 이상이 공동으로 쓰는 부분까지 제외**합니다. 원룸 건물의 '내 방 면적'이 건물 연면적을 세대 수로 나눈 값과 전혀 다른 이유입니다.
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3. 흔한 오해를 뒤집습니다 — "발코니는 무조건 면적에서 빠진다"
가장 널리 퍼진 오해입니다. 정확하지 않습니다.
건축법 시행령의 바닥면적 산정 규정은 노대등(발코니 등)의 바닥에 대해, **난간 설치 여부와 관계없이** 노대등의 면적에서 **"노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값"을 뺀 면적을 바닥면적에 산입**하도록 정하고 있습니다.
여기서 정확히 읽어야 할 것이 있습니다. 공제되는 값의 기준은 **발코니가 얼마나 깊은가가 아니라, 발코니가 외벽에 닿아 있는 길이**입니다. 조문에는 '깊이'라는 말이 나오지 않습니다.
| 비교 | 바닥면적 산입 |
|---|---|
| 노대 면적 ≤ (접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m) | 공제분이 전체를 덮어 **산입 0** |
| 노대 면적 > (접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m) | **초과분만 바닥면적에 산입** |
흔히 "깊이 1.5m까지는 공짜"라고 말하는데, 이는 **발코니가 외벽에 닿은 길이만큼만 반듯하게 뻗은 통상적인 형태**일 때 맞아떨어지는 어림 설명입니다. 노대가 외벽에 닿은 길이보다 옆으로 더 넓게 퍼진 모양이라면 깊이가 1.5m 미만이어도 일부가 바닥면적에 산입될 수 있습니다. 기준은 어디까지나 **면적 대 면적**의 비교입니다.
그래서 넓게 뻗은 발코니를 가진 집은 서류 면적이 생각보다 큽니다. 반대로 발코니를 확장한 집이 서류 면적보다 넓어 보이는 것은, 공제 범위 안의 발코니가 실내로 편입돼 **체감 면적만 늘고 서류 숫자는 그대로**이기 때문입니다.
⇒ **확장 발코니를 '내가 얻은 면적'으로 쳐서 보증금을 판단하면 안 됩니다.** 경매로 넘어가 매각·배당이 벌어질 때, 그 확장분이 서류상 내 전용면적으로 잡혀 있는 것은 아닙니다.
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4. 전용률이 낮다고 나쁜 집일까 — 비교 대상을 맞추세요
아파트 전용률은 대체로 높고 오피스텔은 낮게 나옵니다. 이유는 사실상 하나입니다. **분모가 다릅니다.**
아파트 광고는 대개 공급면적(전용 + 주거공용)을 쓰고, 오피스텔 광고는 계약면적(공급 + 주차장·기계실 등 기타공용)까지 쓰는 경우가 많습니다. 분모가 커지면 전용률은 자동으로 떨어집니다. 즉 전용률이 낮게 나왔다는 사실만으로는 집이 좁다는 뜻도, 손해라는 뜻도 되지 않습니다. **같은 20평이라고 적혀 있어도 뒤에 붙은 기준이 다르면 비교 자체가 성립하지 않습니다.**
여기서 실무 규칙 하나. **전용률이라는 숫자는 버리고 ㎡로만 비교하세요.**
| 비교 방법 | 판정 |
|---|---|
| A집 '20평' vs B집 '20평' | ❌ 기준 불명. 무의미 |
| A집 전용률 45% vs B집 전용률 75% | ❌ 분모가 다르면 무의미 |
| A집 공급면적 vs B집 계약면적 | ❌ 층위가 다름 |
| **A집 전용 33.05㎡ vs B집 전용 42.9㎡** | ✅ 유일하게 성립하는 비교 |
㎡를 평으로 바꿀 땐 관용적으로 0.3025를 곱합니다(33㎡ ≒ 10평). 다만 **평은 어림값으로만 쓰고, 계약서에는 반드시 ㎡를 씁니다.** 평은 법정 단위가 아니어서 다툼이 생겼을 때 기준이 되지 못합니다.
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5. 어떤 서류를 어떤 자격으로 떼는가 — 면적 서류에도 이미 층위가 있다
여기가 계약 전 임차인이 실제로 막히는 지점입니다. 서류마다 **떼는 자격이 다릅니다.**
| 서류 | 확인할 수 있는 것 | 계약 전 예비임차인의 접근 |
|---|---|---|
| 일반건축물대장 | 용도, 연면적, 위반건축물 표기 | ✅ 신청 가능 |
| 집합건축물대장 표제부 | 건물 전체 현황·용도 | ✅ 신청 가능 |
| 집합건축물대장 전유부 | **호실별 전용면적**·소유자 | ✅ 신청 가능 |
| 다가구주택 호(가구)별 면적대장 | 다가구 각 호의 면적 | ✅ 발급 대상 서식에 포함 |
| **건축물현황도 중 평면도·단위세대평면도** | 내부 구획, 실제 방 배치 | ⚠️ **소유자 동의 또는 법정 사유 필요** |
| 등기사항증명서 | 전유부분 표시, 근저당·가압류 등 | ✅ 신청 가능 |
| 확정일자 부여현황 | **선순위 임차보증금** | ⚠️ **임대인 동의 필요** |
| 전입세대확인서 | **선순위 전입 세대** | ⚠️ **원칙적으로 신청 자격 없음** |
건축물대장 규칙은 집합건축물대장을 **표제부**(건물 전체)와 **전유부**(호실별)로 나누어 서식을 정해 두고 있고, 다가구주택에 대해서는 별도로 **호(가구)별 면적대장** 서식을 두고 있습니다. 그래서 다가구 원룸도 호별 면적을 확인할 서식 자체는 마련돼 있습니다.
다만 **같은 규칙 안에서 이미 자격이 갈립니다.** 건축물현황도 중 **평면도와 단위세대평면도**는 건축물 소유자의 동의를 받거나 법에 열거된 사유가 있을 때만 발급·열람할 수 있는데, 그 열거된 사유 중 하나가 **"해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우"**입니다. 규칙 자신이 **이미 임차인이 된 사람과 아직 계약하지 않은 사람을 구별**하고 있는 겁니다. 또한 건축물대장이 정보공개법상 비공개 대상 정보에 해당하면 발급하지 않는다는 단서도 함께 붙어 있습니다.
그리고 아래 두 줄에서 벽은 결정적이 됩니다.
- **확정일자 부여현황**: 주택임대차보호법은 주택 임대차에 **이해관계가 있는 자**가 정보제공을 요청할 수 있도록 하면서, **임대차계약을 체결하려는 자**에 대해서는 **"임대인의 동의를 받아"** 요청할 수 있다고 따로 정합니다. 계약 전이라면 임대인 동의가 관문입니다.
- **전입세대확인서**: 주민등록법은 신청할 수 있는 자를 **소유자 본인·세대원, 임차인 본인·세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인**, 그리고 **이들의 위임을 받은 자**, 그 밖에 경매참가자·감정평가법인등·금융회사·집행관·국가 등으로 **한정**하고 있습니다. 아직 계약을 체결하지 않은 예비임차인은 이 목록에 없습니다.
⇒ **면적은 대체로 혼자 확인됩니다. 그런데 보증금 위험을 좌우하는 선순위 정보에서는 법이 아예 자격을 잠가 둡니다.**
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6. 서류 면적이 다를 때 — 이건 진짜 이상 신호입니다
2번에서 본 미세한 차이(중심선 vs 내부선)와 달리, 아래는 성격이 다릅니다.
| 관찰되는 상황 | 의심할 것 | 대응 |
|---|---|---|
| 대장·등기 전용면적은 같은데 **현장이 확연히 좁다** | 전유부 하나를 물리적으로 쪼개 여러 세대에 임대(이른바 쪼개기) | 등기부 호수와 문패 호수 일치 여부 확인. 다르면 전입신고 주소가 어긋나 **대항력 자체가 흔들릴 수 있음** |
| 대장에 **위반건축물** 표기 + 면적이 안 맞음 | 무단 증축·용도변경분이 대장에 반영되지 않음 | 그 부분은 공적으로 없는 공간. 보증·대출 심사에서 걸릴 수 있음 |
| 다가구라고 안내받았는데 규모·세대 수가 과해 보인다 | 실제 유형이 다세대·연립이거나, 대장 유형 표기 자체가 실제와 다름 | 건축법 시행령상 다가구는 **주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 3개 층 이하, 19세대 이하**. 다세대는 660㎡ 이하 + 4개 층 이하, 연립은 660㎡ 초과 + 4개 층 이하. 기준과 안 맞으면 유형부터 다시 확인 |
| 광고 면적과 대장 면적이 **크게** 다름 | 표시·광고 문제 | 공인중개사법 시행령은 **'면적'을 표시·광고 명시사항이자 확인·설명 사항으로** 규정 |
**유형 구분은 그냥 이름표가 아닙니다.** 다가구는 건물 전체가 한 명의 소유인 단독주택이라 **다른 세입자들의 보증금이 나보다 앞선 순위로 쌓여 있고**, 다세대는 호실별로 등기가 갈려 있어 내 호실의 권리관계만 보면 됩니다. 같은 원룸처럼 보여도 확인해야 할 범위가 완전히 달라집니다.
마지막 줄도 알아둘 값이 있습니다. 공인중개사법 시행령은 개업공인중개사가 확인·설명해야 할 사항의 첫 번째로 **"중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등"**을 들고 있고, 표시·광고에서 명시해야 할 사항에도 **면적**을 포함시키고 있습니다. 나아가 **중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시·광고**를 금지 대상으로 규정합니다.
면적은 '대충 말해도 되는 참고 정보'가 아니라 **설명 의무와 광고 규제가 걸린 항목**입니다. 계약서와 확인설명서에 대장 기준 ㎡가 정확히 적혀 있는지 확인하고, 다르면 그 자리에서 정정을 요구하세요.
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7. 그리고 가장 중요한 뒤집기 — 면적은 값을 정할 뿐, 회수를 정하지 않습니다
여기까지 읽고 "그럼 면적을 잘 확인하면 보증금도 안전하겠네"라고 생각하셨다면, 그 연결이 끊어지는 지점을 짚어야 합니다.
주택임대차보호법은 **주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차**에 적용된다고만 정합니다. **면적 요건이 없습니다.** 대항력의 요건도 법문상 **주택의 인도와 주민등록**이고(그 **다음 날부터** 효력이 생깁니다), 우선변제권은 여기에 **확정일자**를 갖춘 경우입니다. 어디에도 몇 ㎡ 이상이라는 조건은 없습니다.
소액임차인 최우선변제도 마찬가지입니다. 주택임대차보호법 시행령이 정하는 우선변제 대상 임차인의 범위는 **보증금 액수** 기준(지역별 구분)이지, **면적 기준이 아닙니다.** 넓은 집이라 유리하지도, 좁은 집이라 불리하지도 않습니다.
| 항목 | 면적이 영향을 주나 |
|---|---|
| 대항력 발생 | ❌ 인도 + 주민등록. 면적 무관 |
| 우선변제권 | ❌ 대항요건 + 확정일자. 면적 무관 |
| 소액임차인 최우선변제 | ❌ **보증금 액수 기준.** 면적 무관 |
| 국민주택규모(85㎡ 이하) 판정 | ✅ 주거전용면적 기준 |
| 다가구·다세대·연립 구분 | ✅ 660㎡ 등 경계 있음 |
| 시세·감정평가액 | ✅ **값에는 영향. 단 선순위가 앞서면 그 값이 나에게 오지 않음** |
정확히 말하면 이렇습니다. **면적은 내 법적 지위(대항력·우선변제권·최우선변제)에는 아무 영향이 없고, 집의 값에만 영향을 줍니다.** 그런데 값은 그 자체로 내 것이 아닙니다. 매각대금은 순위대로 내려오고, 앞선 채권이 다 가져가면 남는 것이 없습니다. **넓어서 비싼 집이라도 그 값이 나에게 도달하지 않으면 아무 의미가 없습니다.**
⇒ 회수 여부를 결정하는 건 **선순위 근저당 채권최고액, 선순위 임차보증금 총액, 그리고 그 집이 실제로 팔릴 값** 세 가지의 대소 관계입니다. 면적은 그중 세 번째에만, 그것도 간접적으로 얹힐 뿐입니다.
바로 그래서 면적만 정확히 확인하고 계약한 사람이 보증금을 잃습니다. 확인해야 할 축이 처음부터 달랐던 겁니다.
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8. 계약 직전 5줄 체크
1. 대장 전용면적 ㎡를 **계약서에 그대로** 옮겼는가
2. 등기부 전유부분 표시와 대장이 **일치**하는가
3. 대장에 **위반건축물** 표기가 없는가
4. **문패 호수 = 등기부 호수**인가 (전입신고할 주소가 이것과 같아야 합니다)
5. 선순위 근저당 채권최고액과 **선순위 임차보증금 총액**을 확인했는가
1~4번은 혼자 할 수 있습니다. **5번에서 막힙니다.** 앞서 봤듯 확정일자 부여현황은 임대인 동의가 있어야 하고, 전입세대확인서는 계약 전 예비임차인이 아예 신청 자격자 목록에 없습니다. 동의를 요구하는 순간 "그렇게까지 하시면 다른 분 받겠다"는 답이 돌아오기도 합니다.
그리고 그 5번이 정확히, **경매가 열렸을 때 배당표에서 내 이름 앞에 몇 줄이 먼저 오는지**를 결정하는 숫자입니다. 앞줄이 매각대금을 다 가져가면 내 순위는 존재하지만 **받을 돈은 0원**입니다. 순위가 있다는 것과 돈이 남는다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
면적은 혼자 다 확인됩니다. 그런데 보증금이 돌아오는지를 결정하는 숫자는 5번 한 줄뿐이고, **그 한 줄에서 문이 닫힙니다.** ㎡를 소수점까지 맞춰 적어도, 그 줄을 비워둔 채 도장을 찍으면 계약서에 적힌 정확한 면적은 배당표에서 아무 힘도 쓰지 못합니다.
[집토스리포트에서 확인하기](https://report.ziptoss.com/)
등기부의 선순위 권리, 채권최고액, 시세를 대입하면 **매각대금이 내 순위까지 내려오는지 숫자로 나옵니다.**