가계약이 깨졌을 때, 공인중개사에게 수수료(복비)를 내야 할까?
가계약 파기 시 중개보수 청구권이 발생하는지를 '계약 성립'이 아니라 '중개 완성' 기준으로 판정한다. 가계약금 분쟁(나 vs 집주인)과 복비 분쟁(나 vs 중개사)을 분리하고, 대법원 2022다247187(가계약금 몰취 원심 파기환송)과 대법원이 확립한 중개보수 원칙·예외 2가지를 내 상황에 대입하는 판정표, 서울시 조례 별표 기준 상한액 계산표를 제공한다. 확정일자 부여현황(임대인 동의)과 전입세대확인서(소유자 등 본인 위임)의 근거 차이도 구분해 정리했다.
가계약이 깨졌을 때, 공인중개사에게 수수료(복비)를 내야 할까?
마음에 드는 전셋집을 보고 가계약금 100만 원을 입금했습니다. 그런데 다음 날 대출 심사에서 문제가 생겨 어쩔 수 없이 가계약을 파기하게 되었습니다. 가계약금 100만 원을 날린 것도 속상한데, 공인중개사가 "수고비 명목으로 법정 중개수수료의 절반이라도 입금해 달라"고 요구합니다. 아직 계약서 도장도 안 찍었는데 복비를 주는 게 맞을까요?
여기서 많은 분이 첫 단추를 잘못 끼웁니다. **"가계약이 유효한 계약인가"와 "중개보수를 줘야 하는가"는 같은 질문이 아닙니다.** 앞의 질문은 나와 집주인 사이의 문제고, 뒤의 질문은 나와 중개사 사이의 문제입니다. 임대차계약이 성립했는지와 무관하게 중개보수를 못 받는 경우가 있고, 반대로 계약이 나중에 깨져도 중개보수는 이미 발생해 있는 경우가 있습니다.
먼저 결론부터 말씀드리겠습니다. **거래계약서와 확인·설명서를 받은 적이 없다면, 중개사가 요구하는 것은 아직 발생하지 않은 보수일 가능성이 높습니다.** 다만 조건 협의가 상당히 진전된 사안이라면 다툴 여지가 남습니다. 아래에서 내 경우가 정확히 어디에 해당하는지 가르겠습니다.
계약은 두 개다 - 임대차계약과 중개계약
이 상황에는 서로 다른 계약이 두 개 겹쳐 있습니다.
| 구분 | 임대차계약 | 중개계약 |
|---|---|---|
| 당사자 | 나 ↔ 집주인 | 나 ↔ 공인중개사 |
| 다투는 것 | 가계약금 100만 원의 운명 | 복비를 내야 하는지 |
| 깨졌을 때 상대 | 집주인 | 중개사 |
| 판단 기준 | 해약금 약정이 있었는지 | 중개가 완성됐는지 |
집주인이 가계약금을 돌려주지 않는 것과, 중개사가 복비를 달라는 것은 **완전히 다른 두 개의 청구**입니다. 집주인에게 가계약금을 못 돌려받았다고 해서 중개사에게 복비를 줘야 하는 것도 아니고, 반대로 가계약금을 무사히 돌려받았다고 해서 복비 문제가 자동으로 사라지는 것도 아닙니다. 중개사가 "계약이 성립됐으니 복비 주셔야죠"라고 말할 때, 그 말은 임대차계약 이야기입니다. 복비의 근거는 거기에 있지 않습니다.
흔한 오해 뒤집기 - "가계약금 넣었으면 무조건 몰취"가 아니다
먼저 임대차계약 쪽부터 정리하겠습니다. 시중에는 "가계약금을 넣었으면 계약이 성립한 것이고, 손님이 변심하면 가계약금은 당연히 몰취된다"는 설명이 널리 퍼져 있습니다. 그런데 대법원은 그렇게 보지 않았습니다.
대법원 2022다247187 판결(임차보증가계약금반환 사건)은 이렇게 판시했습니다. 가계약금에 관하여 **해약금 약정이 있었다고 인정하려면**, 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위, 당사자가 계약으로 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 **정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다**는 것입니다.
이 사건의 원심은 "가계약금은 교부자가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 달리 정함이 없는 한 수령자에게 몰취된다"는 이유로 임차인의 반환청구를 물리쳤습니다. 대법원은 그 원심 판단이 **가계약금에 관한 법리를 오해했다**고 보아, 원심판결 중 해당 부분을 **파기하고 사건을 서울중앙지방법원으로 환송**했습니다. 즉 "넣으면 무조건 몰취"라는 논리는 대법원이 깨뜨린 논리이지, 대법원이 승인한 논리가 아닙니다.
정리하면 이렇습니다.
| 상황 | 가계약금의 취급 |
|---|---|
| "포기·배액상환하고 계약 안 하기로 한다"는 합의가 명백히 인정됨 | 해약금 약정이 있는 것으로 보아 포기·배액상환의 문제로 처리 |
| 그런 합의가 명백히 인정되지 않음 | 교부자가 계약 체결을 포기했더라도 곧바로 몰취된다고 볼 수 없음 |
다만 오해하지 마셔야 할 것이 있습니다. 이 판결은 "가계약금은 무조건 돌려받는다"는 뜻이 아닙니다. **해약금 약정의 존재를 제대로 따지지도 않고 몰취부터 인정하면 안 된다**는 뜻입니다. 어디까지나 개별 사정에 따라 달리 평가될 수 있는 문제입니다. 그래서 실무의 정답은 판례에 기대는 것이 아니라, **입금 전에 반환 조건을 문자로 남기는 것**입니다.
중개보수는 "계약 성립"이 아니라 "중개 완성"에서 나온다
이제 본론입니다. 공인중개사법은 개업공인중개사가 **중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다**고 정하면서, 단서로 **개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다**고 정합니다.
여기서 두 가지가 확정됩니다.
첫째, 보수는 **중개의뢰인**으로부터 받습니다. 나와 중개사 사이에 중개의뢰 관계가 성립해 있어야 한다는 뜻입니다.
둘째, 계약이 깨졌다는 사실 자체가 보수를 없애지는 않습니다. 법이 보수를 배제하는 것은 **중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우**입니다. 집주인의 변심이나 내 대출 부결은 중개사의 고의·과실이 아니므로, 이 단서만으로 보수가 사라지지는 않습니다. 다만 **이 단서에 걸리지 않는다는 것과 보수 청구권이 발생했다는 것은 별개**입니다. 보수가 발생하려면 그 앞 단계, 즉 중개가 완성되었어야 합니다.
대법원은 이 지점을 다음과 같이 정리해 두었습니다. **부동산중개인은 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙**이고, 예외는 두 가지로 좁혀져 있습니다.
- 중개행위로 계약이 거의 성사되기에 이르렀는데 **중개의뢰인들이 수수료를 면할 목적으로 서로 공모하여 중개인을 배제한 채 직접 계약을 체결한 경우**
- 중개업자가 **계약 성립에 결정적인 역할**을 했는데도 **중개업자의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어** 최종 계약서 작성 등에 관여하지 못한 특별한 사정이 있는 경우
이 두 예외에 해당하면 신의칙 등에 기하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다. 뒤집으면, **이 두 예외 중 어디에도 들어가지 않으면서 계약도 성사되지 않았다면 원칙으로 돌아간다**는 뜻입니다.
이 법리를 실제로 적용한 하급심 사례가 있습니다. 서울남부지방법원 2018가단249746 판결(부동산중개수수료청구)입니다. 다만 이 사건의 사실관계는 우리 상황과 반대라는 점을 먼저 밝혀 둡니다. 이 사건은 **계약이 깨진 사안이 아니라, 70억 원짜리 매매가 실제로 체결되고 소유권이전등기까지 끝난 뒤 그 과정에서 배제된 중개사가 매도인들을 상대로 청구한 사안**입니다. 의뢰인도 임차인이 아니라 매도인이었고, 이 판결은 1심이며 항소된 사건이라 그 자체로 확정된 기준도 아닙니다.
그런데도 이 판결을 볼 가치가 있는 이유는, 법원이 **청구를 기각하면서 든 이유**에 있습니다. 법원은 중개보수를 받을 수 있는 정상적인 경로를 이렇게 제시했습니다. **중개의뢰인과 중개약정을 하고, 확인·설명 의무를 이행해 그 내용을 적은 서면을 교부하고, 거래내용을 진실로 기재한 거래계약서를 작성하는 등 적법한 중개행위를 했다면** 보수를 받을 수 있다는 것입니다. 그리고 이 사건에서는 중개약정을 했다거나 확인·설명서를 교부했다거나 거래계약서를 작성했다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유 등으로 청구를 **전부 기각**했습니다. 매수인 측에 매도 의사를 처음 전달한 중개사였는데도 결과가 그랬습니다.
즉 **거래가 실제로 성사된 사안에서조차 중개약정·확인설명서·거래계약서가 없으면 보수를 받지 못했다**는 것입니다. 계약이 아예 성립하지도 않은 우리 상황이라면 그 문턱은 더 높습니다.
주목할 대목이 하나 더 있습니다. 이 판결은 설령 적법한 중개행위를 했더라도 **요율표상의 금액을 당연히 청구할 수 있는 것이 아니라, 조례가 정한 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하는 것**이므로, 금액에 관한 협의가 있었다는 점이 인정되지 않으면 청구하기 어렵다고 보았습니다. 실제로 공인중개사법 시행규칙도 주택 중개보수는 시·도 조례가 정하는 요율 한도 이내에서 **중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다**고 정하고 있습니다.
그래서 내 상황은 어디에 해당하나 - 판정표
위 기준을 내 상황에 대입하면 이렇게 갈립니다.
| 내 상황 | 중개 완성 여부 | 복비 판정 |
|---|---|---|
| 계약서 작성·확인설명서 교부까지 끝난 뒤 파기 | 완성됨 | 보수 청구 가능. 파기 사유가 중개사 고의·과실이 아닌 한 남는다 |
| 조건 다 합의하고 계약일까지 잡았는데, 수수료 아끼려고 집주인과 짜고 중개사만 빼고 직접 계약 | 완성에 준함 | 판례가 인정한 예외. 보수 청구 가능 |
| 중개사가 조건 조율을 끝냈는데 중개사 잘못 없이 중개가 중단되어 계약서만 다른 곳에서 씀 | 결정적 기여 인정 시 | 이미 이루어진 중개행위 정도에 상응하는 보수 청구 가능 |
| 방만 보여주고 "일단 잡아두게 50만 원 넣어라" 해서 넣었다가 취소 | 미완성 | 계약서·확인설명서 없음. 청구 근거 약함 |
| 대출 부결로 파기 - 계약서 미작성 | 미완성 | 청구 근거 약함. 아래 조건부 특약 항목 참조 |
| 집주인 변심으로 파기 - 계약서 미작성 | 미완성 | 임차인에게 청구할 근거 약함 |
| 중개사가 권리관계를 잘못 설명해 계약이 무효·취소·해제됨 | 완성됐더라도 | 고의·과실 단서에 해당해 보수 배제 |
핵심은 표의 아래쪽 세 줄입니다. **계약서도 확인·설명서도 없는 단계라면, 중개사가 들이댈 수 있는 것은 "계약이 성립했다"는 주장뿐인데 그것은 나와 집주인 사이의 이야기이지 중개보수의 근거가 아닙니다.** 그래서 "무조건 안 준다"가 아니라 "무엇을 근거로 얼마를 달라는 것인지 특정해 달라"가 정확한 대응입니다.
"수고비 명목으로 절반만" - 이 말이 위험한 이유
여기서 반드시 짚어야 할 것이 있습니다. 공인중개사법의 금지행위 조항은 **사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법이 정한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위**를 금지합니다. 명목을 수고비로 바꾼다고 해서 규율을 벗어나지 않는다는 뜻입니다.
이 조항은 양날의 검입니다. 한도를 넘겨 받는 것이 금지된다는 뜻이므로, **한도 이내의 금액을 서로 합의해서 주고받는 것 자체가 금지되는 것은 아닙니다.** 다만 중요한 건 순서입니다. 청구권이 발생했는지를 먼저 따지고, 그다음에 한도 이내에서 협의합니다. "청구권은 애매하지만 절반이니까 괜찮다"는 논리는 성립하지 않습니다. 절반이라는 숫자는 아무 법적 의미가 없습니다.
한편 중개사가 실제로 지출한 것을 청구할 수 있는 별도의 항목이 있습니다. 공인중개사법은 **중개대상물의 권리관계 등의 확인에 드는 실비**와 **계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비**를 받을 수 있도록 정하고 있고, 그 한도는 조례로 정해집니다. 서울시 조례는 권리관계 확인에 드는 실비의 지급 시기를 **중개대상물에 대한 확인·설명을 마친 때**로 정하고 있습니다. 즉 등기부등본 발급비 같은 실비는 보수와 별개이며, 영수증을 첨부해 청구하는 항목입니다. 중개사가 "그동안 뗀 서류값"을 말한다면 그건 보수가 아니라 실비 이야기이므로, **영수증을 요구하는 것이 정상적인 대응**입니다.
복비는 원래 언제 내는 돈인가
지급 시기를 확인해 두면 협상이 쉬워집니다. 공인중개사법 시행령은 중개보수의 지급 시기를 **개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날**로 정하고 있습니다.
이 규정이 알려주는 사실이 있습니다. 별도 약정이 없다면 복비는 원래 **잔금일에** 내는 돈입니다. 가계약금만 오간 시점은 거래대금 지급이 완료된 날과 한참 떨어져 있습니다. 그러니 "지금 절반이라도 입금하라"는 요구는, 약정이 있었다면 그 약정 내용을 확인해야 하고, 약정이 없었다면 법이 정한 시기와도 맞지 않습니다.
얼마가 상한인지부터 계산해 보라 - 서울 기준
협상 전에 상한액을 알아야 합니다. 주택 중개보수의 한도는 시·도 조례로 정해지므로 지역마다 다르며, 아래는 **서울특별시 조례 별표 기준**입니다. 다른 지역이라면 해당 시·도 조례를 확인하셔야 합니다.
거래금액 계산 방법은 공인중개사법 시행규칙이 정하고 있습니다. **보증금 외에 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산**하되, 그렇게 합산한 금액이 5천만 원 미만이면 **월 차임에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산**합니다.
서울시 조례 별표의 임대차 등(매매·교환 이외의 거래) 구간은 다음과 같습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 200,000원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 | 300,000원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 | 없음 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | 없음 |
한도액이 있는 구간에서는 거래금액에 요율을 곱한 값과 한도액 중 **작은 쪽**이 상한입니다. 실제로 계산해 보겠습니다.
| 내 조건 | 거래금액 계산 | 적용 요율 | 상한액 |
|---|---|---|---|
| 보증금 3억, 월세 없음 | 3억 | 1천분의 3 | 900,000원 |
| 보증금 1억, 월세 없음 | 1억 | 1천분의 3 | 300,000원 |
| 보증금 1,000만, 월세 50만 | 1,000만 + 50만×100 = 6,000만 | 1천분의 4 | 240,000원 |
| 보증금 2,000만, 월세 50만 | 2,000만 + 50만×100 = 7,000만 | 1천분의 4 | 280,000원 |
| 보증금 1,000만, 월세 40만 | 1,000만 + 40만×100 = 5,000만 | 1천분의 4 | 200,000원 |
세 번째 줄을 보면 월세 50만 원짜리 방의 상한이 24만 원입니다. 여기서 "절반"이라는 말이 나오면 12만 원입니다. 반면 첫 줄의 3억 전세는 상한이 90만 원이고 그 절반은 45만 원입니다. **같은 "절반"인데 금액은 3.75배 차이가 납니다**(45만 원을 12만 원으로 나누면 3.75). "절반만 달라"는 요구가 얼마나 임의적인 표현인지 보여주는 대목입니다.
또 하나. 세 번째 줄의 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원을 100배로 환산하면 6,000만 원이 되어 5천만 원을 넘으므로 70배 규정은 적용되지 않습니다. 70배 규정은 100배로 환산한 값이 5천만 원 미만일 때만 등장하는 예비 규정입니다. 이 순서를 뒤집어 계산하면 금액이 달라지니 주의하셔야 합니다.
다음에 이 상황을 안 만드는 법 - 입금 전 3줄
이 분쟁의 진짜 해법은 사후 협상이 아니라 사전 문자입니다. 가계약금을 보내기 **전에**, 중개사와 집주인이 함께 있는 대화방에 아래 세 가지를 남기고 확답을 받으세요.
1. **목적물·금액·기간의 특정** - 주소와 동·호수, 보증금과 월세, 계약일과 잔금일, 임대차 기간을 적습니다.
2. **반환 조건** - "전세대출이 부결되거나 등기부상 권리관계에 하자가 확인될 경우 본 가계약은 효력을 잃고 입금액 전액을 조건 없이 즉시 반환한다"는 문구를 넣습니다.
3. **중개보수 조건** - "위 사유로 계약이 성립하지 않을 경우 중개보수는 발생하지 않는다"와, 계약이 진행될 경우의 **금액과 지급 시기**를 함께 적습니다. 어차피 보수는 요율 한도 이내에서 협의하여 결정하는 것이므로, 이 협의를 미리 해두는 것이 정상적인 절차입니다.
3번을 빼먹는 분이 대부분입니다. 1·2번만 남겨두면 집주인과의 다툼은 정리되지만 중개사와의 다툼은 그대로 남습니다.
그런데 2번의 "권리관계에 하자"를 실제로 판단하려면, 등기부를 열어 **근저당이 있는지 없는지**를 보는 것으로는 부족합니다. 근저당이 하나도 없어도 위험한 집이 있고, 근저당이 있어도 안전한 집이 있습니다. 갈림길은 하나입니다. **그 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 배당 순서에서 몇 번째에 서고, 앞선 채권을 다 빼고 나면 얼마가