가계약이 깨졌을 때, 공인중개사에게 수수료(복비)를 내야 할까?

가계약 단계에서 계약이 무산되었을 때 공인중개사가 중개보수를 청구할 수 있는 법적 기준과 실무적 합의 팁

💔 가계약이 깨졌을 때, 공인중개사에게 수수료(복비)를 내야 할까?

마음에 드는 전셋집을 보고 가계약금 100만 원을 입금했습니다. 그런데 다음 날 대출 심사에서 문제가 생겨 어쩔 수 없이 가계약을 파기하게 되었습니다. 가계약금 100만 원을 날린 것도 속상한데, 공인중개사가 "수고비 명목으로 법정 중개수수료의 절반이라도 입금해 달라"고 요구합니다. 아직 계약서 도장도 안 찍었는데 복비를 주는 게 맞을까요?

1. ⚖️ 법적 원칙: '계약이 성립'되었다면 복비 발생

공인중개사법에 따르면 중개보수는 **'중개 업무가 완료되어 거래 계약이 성립된 때'** 청구할 수 있습니다.

중요한 것은 도장을 찍었느냐가 아니라 '합의가 있었느냐'입니다. 대법원 판례상, 목적물과 보증금액, 잔금일 등이 구체적으로 특정된 상태에서 가계약금을 보냈다면 이는 '정식 계약이 성립'된 것으로 봅니다.

따라서 중개사의 잘못 없이 손님의 단순 변심으로 계약이 파기되었다면, 법적으로 중개사는 수수료 전액을 청구할 권리가 있습니다.

2. 😡 집주인의 변심으로 깨진 경우라면?

반대로 나는 계약을 하고 싶은데 집주인이 갑자기 보증금을 올리겠다며 일방적으로 가계약을 파기했다면 어떨까요?

이 경우 역시 중개사의 고의나 과실이 아니므로 중개사는 수수료를 청구할 수 있습니다. (통상적으로 원인을 제공한 집주인 측에 수수료를 강하게 요구하는 경우가 많습니다.)

3. 🤝 실무에서의 해결: 적절한 협의가 최선

하지만 구체적인 조건 합의 없이 "방 잡아둘 테니 일단 50만 원만 넣어라" 해서 넣은 단순 보관금(증거금) 성격이라면 아직 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 수수료를 지급할 의무가 없습니다.

법적 권리가 있더라도, 계약서도 쓰지 못한 손님에게 수수료 전액을 내놓으라고 소송까지 가는 중개사는 많지 않습니다. 보통은 발품을 팔고 조율해 준 중개사의 수고를 인정하여 소정의 수고비(교통비) 정도를 챙겨주며 원만하게 마무리하는 것이 관행입니다.

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💡 결론: 분쟁 없는 훌륭한 중개사를 고르는 눈

애초에 가계약금을 넣기 전, 대출 불가 시 조건 없는 반환 특약 등을 꼼꼼하게 중재하여 손님의 리스크를 없애주는 공인중개사(집토스 등)와 거래했다면 이런 복비 분쟁 자체가 발생하지 않습니다. 책임감 있는 전문가와 함께하는 것이 돈을 아끼는 길입니다.

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계약 전 확인이 중요하다는 건 알지만, 등기부등본 해석부터 시세 분석까지 혼자 하기엔 막막할 수 있습니다. **집토스리포트**를 활용하면 주소만 입력해도 등기부 자동 열람부터 AI 권리분석, 경매 시뮬레이션까지 한 번에 확인할 수 있습니다. 계약서에 도장 찍기 전, 5분만 투자해 보세요.