전세보증보험 어디서 가입하나, HUG·HF·SGI는 내 전세대출부터 확인하세요 (2026 한도·보증료)

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-04-20 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택도시기금법, 한국주택금융공사법, 민간임대주택에 관한 특별법, 소득세법 시행령

전세보증보험을 어디서 가입할 수 있는지는 집보다 내 전세대출이 먼저 가릅니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증으로 대출을 받았거나 함께 신청하는 임차인만 받습니다. HUG 전세보증금반환보증은 대출이 없어도 되지만 반환채권에 질권 설정이나 채권양도 통지가 된 대출이 있으면 SGI서울보증 보증부 대출이 아닌 한 가입할 수 없습니다. 집 쪽 요건으로 HUG는 보증금이 수도권 7억 원(그 외 5억 원) 이하여야 하고 보증금에 선순위채권을 더해 주택가격의 90%를 넘지 않아야 합니다. 빌라는 공시가격의 126%가 사실상 상한입니다. SGI 전세금보장신용보험은 아파트는 보증금 전액, 그 밖의 주택은 10억 원 이내에서 가입을 검토합니다(HUG·HF 2026년 10월 5일, SGI 10월 3일 기관 안내 기준).

전세보증보험은 HUG·HF·SGI 중 어디에 가입되나요? 먼저 HUG 전세보증금반환보증 요건부터 대 보세요. 보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하이고, 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 기관이 정한 주택가격의 90% 이내이며, 등기부와 건축물대장에 결격 사유가 없어야 합니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증으로 전세대출을 받았거나 함께 신청하는 임차인만 가입할 수 있고, SGI 전세금보장신용보험은 아파트면 보증금 전액, 그 밖의 주택이면 보증금 10억 원 이내에서 가입을 검토합니다.

집 요건을 대 보기 전에 내 전세대출 때문에 아예 신청할 수 없는 곳부터 걸러 두면 헛걸음이 줄어듭니다. 대출을 어느 기관 보증으로 받았는지, 그 대출 때문에 보증금 반환채권에 질권이 잡히거나 채권양도 통지가 나갔는지에 따라 처음부터 신청할 수 없는 곳이 생깁니다. 아래 표는 대출 쪽만 본 것입니다. 보증금 상한이나 주택가격 대비 비율 같은 집 쪽 요건은 뒤의 비교표에서 따로 대 봐야 합니다. 임대인이 HUG 보증금지대상자인지, 법인이라 SGI가 받지 않는지 같은 임대인 쪽 요건도 기관마다 따로 있습니다.

내 상황 → 가입할 수 있는 곳 (HUG·HF는 2026년 10월 5일, SGI는 10월 3일 각 기관 안내 기준)

내 대출에 질권이나 채권양도 통지가 붙었는지는 HUG도 대출받은 은행에 확인하라고 안내합니다. SGI 안내에는 개인 임차인이 금융기관(은행·우체국·HF·HUG)이 아닌 곳에 반환채권을 넘겼다면 가입할 수 없다는 문구만 있습니다. 질권만 설정된 대출이나 SGI 보증부 대출을 어떻게 보는지는 적혀 있지 않아 표의 SGI 대출 칸은 기관 확인 필요로 두었습니다.

다음 단계는 따로 정리했습니다. 관문을 하나씩 대 보려면 가입 조건 판정, 주택가격을 무엇으로 잡는지는 한도 계산, 가입한 뒤 보증금을 받기까지 끊기는 곳은 가입부터 수령까지를 보세요.

📌 근거와 기준일
- 기관 안내: 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차·자주하는 질문, 한국주택금융공사(HF) 일반전세지킴보증, SGI서울보증 전세금보장신용보험 상품 안내
- 근거 법령: 주택임대차보호법, 주택도시기금법, 한국주택금융공사법, 민간임대주택에 관한 특별법, 소득세법 시행령
- 확인일: 2026년 9월 22일 작성. 2026년 10월 5일에 HUG·HF 안내를 다시 열어 한도와 보증료율 숫자가 그대로인지 대조했습니다. SGI 안내는 10월 3일에 본 내용입니다. 한도·요율·주택가격 산정 비율은 기관이 수시로 바꾸므로 신청 전에 기관 누리집이나 취급 은행에서 다시 확인하세요

세 기관은 주택 유형으로 갈리지 않습니다. HUG는 단독·다가구·다중·연립·다세대·주거용 오피스텔·아파트를 모두 보증대상으로 두고, HF와 SGI도 단독·다가구의 주택가격 산정 기준을 따로 둡니다. 세 기관을 가르는 것은 주택 유형보다 누가 신청할 수 있는지, 주택가격을 어떻게 계산하는지, 보증금과 선순위채권이 그 가격의 몇 %인지입니다.

전세보증금 반환보증이란?

전세보증금 반환보증은 임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다. 기관은 지급한 뒤 임대인에게 그 돈을 청구합니다. HUG는 주택도시기금법이 정한 공사의 업무로 전세보증금반환보증을 운영하고, HF는 한국주택금융공사법에 따라 설립된 공사로서 일반전세지킴보증을, SGI서울보증은 보험 상품인 전세금보장신용보험을 판매합니다.

반환보증이 있다고 주택임대차보호법상 권리를 챙기지 않아도 되는 것은 아닙니다. 세 기관 모두 가입할 때 입주와 전입신고, 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖추도록 요구합니다. SGI는 다른 주소로 전입신고를 하거나 경매가 시작된 뒤 배당요구를 하지 않아 우선변제권이 없어진 경우의 손해를 보상에서 뺀다고 안내합니다. 보증에 가입한 뒤에도 전입을 유지해야 하는 이유입니다.

HUG·HF·SGI 가입 조건 비교표

2026년 9월 22일 각 기관 누리집 기준입니다.

표에서 주택가액은 주택가격에 90%를 곱한 금액입니다(HUG·HF 안내). SGI 요율은 보험계약자의 신용도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

HUG 전세보증보험(전세보증금반환보증) 한도와 주택가격 계산

HUG는 전세계약서상 임차인이면 개인·법인·외국인 모두 신청할 수 있고, 전세대출이 없어도 됩니다. 전세대출이 있다면 종류를 봐야 합니다. 전세보증금 반환채권에 질권이 설정되거나 채권양도가 통지된 전세대출을 받았다면 가입할 수 없고, HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출만 예외입니다.

보증한도와 조건

• 보증한도: 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
• 조건: 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 90% 이내
• 선순위채권이 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내
• 단독·다중·다가구: 선순위채권과 다른 세입자들의 보증금(후순위 세입자와 공실의 최우선변제금까지 포함)을 더한 금액이 주택가액의 80% 이내
• 보증금: 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하. 월세가 있으면 전월세전환율 6.5%로 환산한 보증금 기준(2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 신청분)

HUG가 안내한 예시로 보면, 주택가격이 1억 원이면 보증금 9,000만 원까지는 가입할 수 있고 9,500만 원이면 한도를 넘어 가입할 수 없습니다. 보증금 4,000만 원에 선순위채권이 5,500만 원이면 합계 9,500만 원이 한도(9,000만 원)를 넘고, 선순위채권도 주택가액 9,000만 원의 60%(5,400만 원)를 넘어 가입할 수 없습니다.

주택가격은 어떻게 정하나: 공시가격 140%와 126%의 관계

HUG는 주택 유형마다 주택가격을 정하는 순서를 둡니다.

흔히 말하는 「공시가격 126%」는 여기서 나옵니다. 연립·다세대처럼 공시가격이 주택가격이 되는 집은 주택가격이 공시가격의 140%이고, 보증금과 선순위채권의 합이 그 90% 이내여야 하므로 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%가 사실상의 상한입니다. 아파트는 시세가 먼저 적용되므로 126%가 곧바로 상한이 되지는 않습니다. 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150%를 적용했다는 안내가 함께 있어, 옛 글에서 본 숫자와 다를 수 있습니다.

보증료율

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365로 계산합니다. 요율은 보증금 구간, 주택 유형(아파트/기타), 부채비율(선순위채권과 보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값)로 정해집니다.

표 기준: HUG 전세보증금반환보증 상품개요, 2026년 9월 22일 확인(연 요율). 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%를 더 내고, 단독·다중·다가구에서 다른 세입자 계약 내역 확인서를 내지 않으면 보증금 구간의 최고 요율이 적용됩니다.

그 밖의 요건

• 신청하려는 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
• 등기부 갑구 권리침해 없음, 건물·토지 모두 임대인 소유, 건축물대장 위반건축물 아님(아파트 제외), 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서(최초 계약을 중개사를 통해 맺었다면 갱신 계약서는 예외, 아래 확인 순서 표 참고)
• 집합건물은 신청일 현재 다른 세대 전입 내역이 없을 것(단독·다가구·다중 제외)
• 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것
• 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있을 것
• 임대인이 HUG의 보증금지대상자가 아닐 것

HUG 자주하는 질문에는 임차인이 임대인 변경 때 승계를 거부한다는 특약이 있으면 우선변제권 상실이 약관상 면책 사유에 해당해 가입할 수 없다는 답변도 있습니다.

HF 일반전세지킴보증: HF 전세대출 이용자만

HF 일반전세지킴보증은 신청일 현재 HF 전세자금보증을 해당 금융기관에서 이용 중인 임차인이 대상입니다. 아직 이용 중이 아니어도 전세자금보증과 전세지킴보증을 함께 신청할 수는 있지만, 이때는 HF 전세자금보증부 대출이 반드시 실행되어야 합니다. HF 보증 없이 전세대출을 받았거나 대출 없이 보증만 들려는 사람에게 HF는 선택지가 아닙니다.

• 보증대상 계약: 보증금이 지역별 상한(비교표) 이하, 2020년 4월 1일 이후 체결(묵시적 갱신 포함), 입주·전입신고·확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖출 것, 계약기간 1년 이상, 임대인이 소유자일 것
• 신청자: 보증금의 5% 이상을 낸 세대주
• 목적물: 등기부 발급이 가능하고, HF 방식으로 산정한 주택가격이 12억 원 이하, 건물과 토지 소유권에 가압류·가처분·경매 같은 권리침해가 없을 것. 아파트 등 집합건물은 원칙적으로 다른 세대가 전입해 있으면 취급하지 않습니다
• 보증한도: 지역별 한도와 「주택가액 − 선순위채권 총액」 중 적은 금액. 선순위채권 총액은 주택가액의 60% 이내이고, 단독·다가구는 선순위채권 총액 80%와 선순위 근저당 60%를 동시에 충족해야 합니다
• 주택가격: 아파트와 연립·다세대는 부동산테크 또는 KB 시세가 먼저이고 그다음이 공동주택 공시가격의 140%, 단독·다가구는 개별단독주택 공시가격의 140%가 먼저, 주거용 오피스텔은 시세 다음 국세청장 고시가액의 140%입니다. 감정평가액은 유형별 순서의 뒤쪽에 있습니다
• 보증료율: 연 0.04%~0.18%. LTV 70% 이하 0.04%, 70% 초과 80% 이하 0.11%, 80% 초과 90% 이하 0.18%이고, 우대가구는 0.01%p~0.03%p 낮아집니다. 여기서 LTV는 (선순위채권 총액 + 보증금) ÷ 주택가격입니다
• 신청 기한: 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전
• 보증금은 일부만 보증할 수 없고 계약서상 보증금 전액을 보증하며, 2024년 7월 10일 이후 신청분은 보증서 발급 전까지 보증금 반환채권을 HF로 양도해야 합니다

HF는 실제 가입 여부를 취급은행 상담으로 확인하라고 안내합니다.

SGI 전세금보장신용보험: 가입금액은 넓고 기본요율은 높다

SGI 전세금보장신용보험은 임대차계약서상 임차인이 보험계약자 겸 피보험자로 가입합니다. 아파트는 보증금 전액을, 아파트 외 주택은 보증금 10억 원 이내를 보험가입금액으로 합니다. HUG·HF의 보증금 상한보다 넓어서 고액 전세에서 검토 대상이 됩니다.

SGI도 임대인 신용만 보는 것이 아니라 주택가격을 정하고 (보증금 + 선순위채권 등) ÷ 주택가격, 즉 LTV로 요율을 매기며 신규 가입은 LTV 90% 이하만 받습니다. 임대인과 관련된 요건은 가입 불가 사유 가운데 일부입니다.

주택가격 적용기준(① → ② → ③ 순서)

시세를 확인할 수 없을 때에 한해 3개월 이내 감정평가금액을 쓸 수 있습니다. 공시가격을 쓸 때의 비율이 130%로 HUG·HF의 140%보다 낮고, 오피스텔과 연립·다세대는 실거래가도 80%만 반영하므로 같은 빌라라도 SGI에서 계산되는 주택가격이 더 낮게 나올 수 있습니다.

요율: 개인 기본요율은 아파트 연 0.229%, 기타주택 연 0.260%입니다. LTV 50% 이하 30% 할인, 50% 초과 60% 이하 20% 할인, 60% 초과 80% 이하 기본, 80% 초과 90% 이하 20% 할증입니다. 안내에는 90% 초과 100% 이하 30% 할증 구간도 있지만, 신규 가입은 LTV 90% 이하만 받으므로 신규 가입에는 해당하지 않습니다. 기본요율은 HUG·HF보다 높지만, 할인이 붙으면 달라집니다. 예를 들어 아파트 LTV 50% 이하는 0.229% × 70% ≈ 0.160%로, HUG 기타 주택의 부채비율 80% 초과 구간(0.172%~0.211%)보다 낮습니다.

가입할 수 없는 경우(SGI 안내 중 임차인이 계약 전에 확인할 수 있는 것)

• 등기부에 압류·가압류·가처분·가등기·경매신청 등 임대인의 소유권 행사 제한이 있는 경우
• 토지와 건물 소유자가 다른 경우, 등기되지 않은 경우(신규 분양 아파트의 건물만 등기된 경우는 가능)
• 임대인이 법인인 경우, 금융회사 신용관리대상자 같은 보험계약 규제자인 경우, 주택건설업체(임대주택업체)인 경우
• 같은 임대인에 대해서는 증권을 1건까지만 발급
• 전전세(전대차) 계약, 묵시적 갱신 계약(예외 있음)
• 건축물대장에 위반건축물로 기재된 경우(아파트 제외), 단독·다가구가 아닌 주택의 일부만 빌린 경우

필요서류는 공인중개업소를 거친 확정일자부 계약서, 전입한 주민등록등본, 단독·다가구면 전입세대 열람내역서입니다. 계약기간은 1년 이상이어야 하고, 보험금은 전세권이전등기 뒤 집을 비워 줄 때 지급합니다.

계약 전에 확인하는 순서

아래 순서는 세 기관의 공통 요건을 앞에, 기관별로 갈리는 요건을 뒤에 둔 것입니다. 한 단계라도 걸리면 뒤 단계로 가기 전에 그 기관은 어렵다고 보고 다음 기관 요건을 대 보면 됩니다. 실제 가입 여부는 기관 심사로 정해집니다.

주택도시기금법은 HUG가 계약하려는 사람에게 임대인의 반환보증 가입 건수, 보증사고 이력, 보증가입 금지 대상 여부 등을 제공할 수 있게 합니다. 요청 절차는 HUG에 확인하세요.

계산 예시: 공시가격 2억 원 빌라

상황(가정): 수도권 다세대주택, 공동주택가격 2억 원, 을구에 근저당 채권최고액 5,000만 원, 보증금 2억 원, 2년 계약, 공인중개사를 통한 계약. 감정평가서와 안심전세 앱 시세는 쓰지 않고 공시가격으로 주택가격을 정한다고 가정합니다. 다른 요건은 모두 충족한다고 가정한 단순 예시입니다.

HUG 기준

1. 주택가격: 2억 원 × 140% = 2억 8,000만 원
2. 주택가액: 2억 8,000만 원 × 90% = 2억 5,200만 원
3. 선순위채권 제한: 5,000만 원 ÷ 2억 5,200만 원 ≈ 19.8%로 60% 이내
4. 보증한도: 2억 5,200만 원 − 5,000만 원 = 2억 200만 원. 보증금 2억 원은 한도 안입니다
5. 부채비율: (5,000만 원 + 2억 원) ÷ 2억 5,200만 원 ≈ 99.2%로 80% 초과
6. 보증료율: 보증금 1억 원 초과~2억 원 이하, 기타 주택, 80% 초과 구간이라 연 0.184%
7. 보증료: 2억 원 × 0.184% × 730/365 = 73만 6,000원(할인 적용 전)

같은 집에서 근저당이 6,000만 원이면 보증한도가 1억 9,200만 원으로 줄어 보증금 2억 원은 한도를 넘습니다. 보증금과 근저당을 더한 금액이 공시가격의 126%(2억 5,200만 원)를 넘는지로 먼저 가늠할 수 있습니다.

SGI 기준으로 같은 집을 보면: 실거래가가 없어 공동주택가격을 쓴다면 주택가격은 2억 원 × 130% = 2억 6,000만 원이고, LTV는 (5,000만 원 + 2억 원) ÷ 2억 6,000만 원 ≈ 96.2%로 신규 가입 기준인 90%를 넘습니다. 실거래가가 있으면 그 80%가 먼저 적용되므로 결과가 달라집니다.

실제 심사에서는 주택가격 적용 순서와 서류, 임대인 요건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

최근 바뀐 기준

2026년 9월 22일 기준 기관 누리집에 날짜와 함께 적힌 변경 이력은 이렇습니다. 전세가율 기준을 완화했다는 공지는 없습니다.

• HUG 주택가격의 공시가격 반영 비율: 2022년 12월 31일 이전 신청분 150%, 이후 140%
• HUG 갱신보증 담보인정비율: 2023년 12월 31일 신청분까지 100%, 2024년 1월 1일부터 90%
• HUG 단독·다중·다가구: 2025년 2월 3일 보증신청분부터 보증금 증액 갱신 등에서 5개년 확정일자 부여현황 제출
• HUG 월세 환산 전월세전환율: 2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 신청분 6.5%
• HF: 2023년 9월 30일 이전 계약은 선순위채권 총액이 주택가액 이하, 선순위 근저당이 주택가액의 78% 이하이면 신청 가능하다는 경과 기준이 있고, 2024년 7월 10일 신청분부터 보증서 발급 전 채권양도

보증료 부담 줄이는 방법

HUG 보증료 할인(2026년 9월 22일 기준. 표의 사회배려계층 할인끼리는 중복 적용 불가, 할인을 받으려면 보증신청인과 배우자의 무주택 확인 서류를 냄)

HF 우대가구는 보증료율이 0.01%p~0.03%p 낮아집니다.

연말정산 세액공제: 소득세법 시행령은 주택 임차보증금의 반환을 보증하는 보험·보증의 보험료·보증료를 보험료 세액공제 대상에 넣되, 보증대상 임차보증금이 3억 원을 넘으면 제외합니다. HUG도 보증대상 전세보증금 3억 원 이내면 세액공제를 받을 수 있다고 안내합니다.

지자체나 정부가 보증료를 따로 지원하는 사업은 해마다 대상과 금액이 바뀌어 이 글에 수치를 싣지 않았습니다. 거주지 시·군·구청이나 주민센터 주거복지 담당에 확인하세요.

등록 임대사업자의 집이라면: 민간임대주택에 관한 특별법은 임대사업자가 민간임대주택을 임대할 때 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 정합니다. 보증금이 주택임대차보호법의 소액임차인 기준 금액 이하이고 임차인이 미가입에 동의한 경우처럼 예외가 있으니, 계약 전에 임대사업자 등록 여부와 보증 가입 여부를 물어보세요.

가입이 거절될 때 확인할 것

1. 거절 사유가 어느 요건인지부터 봅니다

위 확인 순서 표의 어느 단계에 걸렸는지, 신청 기한이 지났는지를 확인해야 다음 수가 정해집니다.

2. 다른 기관은 요건이 맞을 때만 대안입니다

HF는 HF 전세자금보증 이용자만 받고, SGI는 공시가격 반영 비율이 130%로 낮으며 법인 임대인을 받지 않습니다. 권리침해나 위반건축물처럼 공통 요건에 걸렸다면 다른 기관에서도 걸릴 가능성이 큽니다.

3. 주택가격을 다시 산정할 수 있는 경우

HUG는 6개월 이내 감정평가서를 내면 주택가격 산정에 먼저 적용합니다. HF는 주택 유형별 순서 안에서 3개월 이내 감정평가액을, SGI는 시세를 확인할 수 없을 때에 한해 3개월 이내 감정평가금액을 인정합니다. 감정평가서를 받기 전에 기관에 인정 여부와 적용 순서를 먼저 확인하세요.

4. 계약 전이라면 조건을 바꾸는 것도 방법입니다

보증금을 낮추거나, 잔금 때 근저당을 말소·감액하기로 특약을 넣는 방식으로 비율 요건을 맞출 수 있습니다. 근저당 말소 특약은 실제로 말소등기가 됐는지 잔금 뒤 등기부로 다시 확인해야 합니다.

⚠️ 가입 요건을 못 맞추는 이유가 곧 위험 신호일 수 있습니다
• 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격에 가까우면, 경매로 팔릴 때 보증금이 남지 않을 수 있습니다
• 갑구의 압류·가압류·경매신청은 임대인의 재정 상태에 문제가 있다는 표시일 수 있습니다
• 위반건축물 기재는 HUG·SGI 모두 가입 불가 사유이고(아파트 제외), 계약 뒤에 바로잡기 어렵습니다

집토스리포트가 도와주는 범위

보증보험은 문제가 생긴 뒤 보증금을 대신 받는 장치이고, 가입 요건 대부분은 결국 등기부와 집값을 보는 일입니다.

집토스리포트는 주소와 계약 정보를 입력하면 인터넷등기소에서 등기부등본을 자동으로 열람해 소유자와 근저당·가압류·임차권등기 같은 선순위 권리를 정리하고, 건축물대장의 건물 정보(위반건축물 여부 등), 공시가격과 시세 추정, HUG 상습채무불이행자 조회를 바탕으로 경매 배당 시뮬레이션을 포함한 보증금 안전진단 결과를 보여 줍니다. 위의 확인 순서 가운데 갑구·을구·위반건축물 단계를 한 번에 정리해 보는 데 쓸 수 있습니다.

다만 리포트는 보증보험 가입 가능 여부를 판정하지 않습니다. HUG·HF·SGI 가운데 어디에 가입되는지는 알려 주지 않고, 위반건축물이나 남아 있는 이전 임차인의 임차권등기처럼 가입이 거절될 수 있는 사유가 보이면 주의 문구로 알려 줍니다. 민간임대주택이면 임대인의 보증보험 가입 의무를 안내합니다. 리포트의 시세는 실거래가나 공시가격을 바탕으로 한 추정값이라 기관이 쓰는 주택가격과 다를 수 있고, 리포트는 참고용 분석 자료입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. HUG 전세보증보험은 누가, 어디서 가입하나요?

전세계약서에 임차인으로 적힌 사람이 신청하고 개인·외국인·법인 모두 받습니다. 다만 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 HUG로 넘기는 조건이 붙습니다. 창구는 HUG 지사와 위탁은행입니다. 포털·간편결제 앱을 거치는 모바일 신청은 아파트·주거용 오피스텔과 공시가격이 있는 연립·다세대만 받습니다. 신규 계약이면 잔금 날짜와 전입신고 날짜 중 나중 날부터 따져 계약기간의 반이 넘어가기 전까지 신청을 마쳐야 합니다.

Q. HUG, HF, SGI 중 어디에 가입해야 하나요?

신청 자격부터 가르면 됩니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 임차인만 가입할 수 있으므로, HF 보증으로 전세대출을 받지 않는다면 HUG 전세보증금반환보증 요건(보증금 상한과 주택가격 대비 비율, 위 비교표)부터 확인하세요. 보증금이 HUG 상한을 넘거나 HUG 요건에 맞지 않으면 SGI 전세금보장신용보험을 검토하는데, SGI는 아파트면 보증금 전액, 그 밖의 주택은 10억 원 이내에서 신규 LTV 90% 이하만 받고 법인 임대인은 받지 않습니다(2026년 9월 22일 각 기관 누리집 기준).

Q. 기관별 한도와 보증료는 어떻게 다른가요?

HUG와 HF는 지역별 보증금 상한이 같고, 보증한도는 둘 다 주택가액에서 선순위채권을 뺀 금액입니다(상한과 산식은 위 비교표). HF는 여기에 주택가격 12억 원 이하 요건이 더 붙습니다. SGI는 아파트면 보증금 전액, 아파트 외 주택은 보증금 10억 원 이내입니다. 보증료율은 HUG 연 0.097%~0.211%, HF 연 0.04%~0.18%, SGI 개인 기본요율 아파트 연 0.229%·기타주택 연 0.260%(LTV에 따라 할인·할증)입니다(2026년 9월 22일 기준).

Q. 공시가격 126%는 무슨 뜻인가요?

HUG가 연립·다세대처럼 공시가격으로 주택가격을 정할 때의 사실상 상한입니다. HUG는 공동주택가격의 140%를 주택가격으로 보고, 보증금과 선순위채권의 합이 그 90% 이내여야 하므로 140% × 90% = 126%가 됩니다. 공시가격 2억 원 빌라라면 보증금과 근저당을 더해 2억 5,200만 원 이내여야 합니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저 적용되므로 126%가 곧바로 상한은 아닙니다.

Q. 다가구·단독주택도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?

세 기관 모두 단독·다가구를 대상에 넣고 있습니다. 다만 HUG는 선순위채권과 다른 세입자들의 보증금(후순위 세입자와 공실의 최우선변제금까지 포함)을 더한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하고, 다른 세입자 계약 내역 확인서와 확정일자 부여현황 등을 내야 합니다. HF도 단독·다가구는 선순위채권 총액 80%, 선순위 근저당 60% 이내를 동시에 충족해야 합니다. SGI는 개별단독주택가격의 130% 등으로 주택가격을 정하고 전입세대 열람내역서를 받습니다.

Q. 반환보증은 언제까지 신청해야 하나요?

HUG 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. HF는 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전, SGI는 계약기간의 1/2이 지나기 전(24개월을 넘는 계약은 12개월이 지나기 전)입니다. 잔금·전입·확정일자를 마친 뒤 기한 안에 신청하세요.

Q. 보증료를 줄이거나 돌려받을 방법이 있나요?

HUG는 무주택 가구를 대상으로 연소득 5,000만 원 이하 가구 60%, 신혼부부·다자녀·고령자 가구 등 40% 같은 보증료 할인을 두고(이 할인끼리는 중복 적용 불가), HF는 우대가구 요율을 0.01%p~0.03%p 낮춰 줍니다. 또 소득세법 시행령에 따라 보증대상 임차보증금이 3억 원 이하인 반환보증의 보증료는 연말정산 보험료 세액공제 대상입니다. 지자체의 보증료 지원사업은 해마다 조건이 달라 거주지 시·군·구청에 확인하세요.

표와 산식은 판단의 틀일 뿐이고, 내 집이 기관 요건에 얼마나 가까운지는 그 집의 등기부와 집값을 직접 놓고 봐야 나옵니다. 계약 전에 집토스리포트에서 확인하기를 활용해 보세요.