악성 임대인 조회, 명단에 없는 집주인이면 계약해도 될까? 공개 명단이 거르는 경우와 못 거르는 경우

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-10-05 · 최종 갱신 2026-10-05

근거 법령·판례: 주택도시기금법, 주택도시기금법 시행령, 민간임대주택에 관한 특별법, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령, 주택임대차보호법, 국세징수법, 지방세징수법, 대법원 판례

악성 임대인 조회에서 집주인 이름이 나오지 않았다는 것은 법이 정한 요건과 심의를 모두 거친 공개 기록이 없다는 뜻일 뿐입니다. 주택도시보증공사 공개 명단을 어디서 보는지와 같은 메뉴의 보증금 미반환 임대사업자 명단, 조회 결과 세 갈래(일치, 동명이인 가능성, 없음)가 각각 말해 주는 것과 말해 주지 않는 것, 명단이 못 거르는 집주인, 명단 밖 수단의 범위, 그리고 명단과 상관없이 남는 이 집의 앞 순위와 집값 칸을 정리했습니다.

악성 임대인 조회에서 집주인 이름이 나오지 않으면 그대로 계약해도 되나요? 그 결과만으로는 정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 상습 채무불이행자 명단에는 보증금을 돌려주지 못해 공사가 대신 내준 일이 생기고 그 전에도 반환을 어긴 일이 있는 등, 법이 정한 조건이 하나도 빠짐없이 채워진 뒤 심의까지 거친 임대인만 실립니다. 이름이 없다는 건 그런 공개 기록이 없다는 뜻이지, 이 집에 맡길 보증금이 돌아온다는 뜻이 아닙니다. 그래서 조회 결과를 세 갈래로 나눠 읽고 명단과 상관없이 남는 이 집의 앞 순위 빚과 집값까지 맞대 봐야 판단이 섭니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택도시기금법(상습 채무불이행자의 성명 등 공개 요건과 공개 항목, 공개 전 통보와 소명, 임대인정보공개심의위원회, 부칙의 적용 시점), 주택도시기금법 시행령(공개하지 않는 사유, 공개 대상이 되는 보증의 종류, 공개 뒤 삭제), 민간임대주택에 관한 특별법(보증금 반환 지연에 따른 임대사업자 등록 말소, 보증금 미반환 임대사업자의 공개), 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(등록 말소 사유, 공개하지 않거나 지우는 사유), 주택임대차보호법(임대인의 확정일자·납세 정보 제시 의무, 임대인 동의를 받은 확정일자 정보 요청, 보증금 중 일정액의 보호), 국세징수법(고액·상습체납자 명단 공개), 지방세징수법(고액·상습체납자 명단공개)
- 판례: 대법원 판례(소액임차인에 드는지는 배당을 다투는 근저당권자와 확정일자 임차인 각각이 권리를 얻은 때의 기준으로 가림)
- 기관 안내: 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「보증금 미반환 조회」 화면(상습 채무불이행자 조회, 보증금 미반환 임대사업자 조회)
- 확인일: 2026년 10월 5일, 공사 조회 화면과 법령 원문 기준

명단이 어디 있는지부터 짚겠습니다. 법은 국토교통부나 주택도시보증공사가 인터넷 홈페이지 같은 정보통신망으로 공개할 수 있게 정했습니다. 실제 조회는 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「전세사기 피해 예방」의 「보증금 미반환 조회」에서 「상습 채무불이행자 조회」를 고른 다음 목록 조회 화면으로 들어가 합니다. 목록 화면 안내문은 이 목록을 집주인 동의 없이 볼 수 있다고 밝히고 있습니다. 검색은 성명으로 합니다. 한 사람마다 나오는 칸은 성명(법인이면 대표자), 나이, 주소, 임차보증금 반환채무와 그 이행기·채무불이행기간, 보증채무이행일, 구상채무, 강제집행 또는 보전처분 신청횟수, 그리고 기준일입니다.

같은 「보증금 미반환 조회」 메뉴에는 성격이 다른 명단이 하나 더 있습니다. 「보증금 미반환 임대사업자 조회」로, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 공개되는 등록임대사업자 명단입니다. 세입자가 보증금 반환 소송에서 이겨 판결이 확정됐거나 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이 성립했는데도 임대사업자가 보증금을 돌려주지 않으면 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록을 말소할 수 있습니다. 말소된 날부터 6개월이 지나도 돌려주지 않은 보증금이 1억 원 이상이면 국토교통부는 3년 동안 그 임대사업자의 이름(법인이면 명칭과 대표자), 임대사업자 등록번호, 말소된 임대주택의 소재지, 말소 사유와 말소일을 공개할 수 있습니다.

이쪽도 공개하기 전에 당사자에게 알리고 이의를 낼 기회를 주며, 국토교통부에 둔 임대인정보공개심의위원회가 공개 여부를 심의합니다. 임대사업자가 사망했거나 보증금을 전부 돌려준 경우 등 정해진 사유가 있으면 공개하지 않고, 공개된 뒤에 그런 사유가 생기면 정보를 지웁니다. 임대사업자 등록 여부와 상관없이 두 명단을 모두 찾아봅니다. 국토교통부 쪽 명단은 보증금 문제로 등록이 말소된 임대사업자를 공개하는 것이어서, 지금 임대사업자 조회를 해 보면 등록임대사업자로 나오지 않을 수 있습니다. 이 글의 표와 아래 설명은 앞의 상습 채무불이행자 명단을 기준으로 합니다.

조회 결과 세 갈래: 이름이 나왔다, 비슷한 사람이 나왔다, 나오지 않았다

첫 행의 「말해 주지 않는 것」 가운데 앞의 두 가지는 공사 화면이 스스로 밝히는 내용입니다. 안내문에 따르면 채무액은 기준일에 따라 달라질 수 있습니다. 표시된 금액도 그 임대인 채무 전체가 아니라 주택도시기금법 개정안 시행일(2023년 9월 29일) 뒤 새로 생긴 채무만 더한 숫자라고 적혀 있습니다. 시행령은 공개된 사람이 구상채무를 전부 갚는 등 정해진 사유를 소명하면 심의·의결을 거쳐 공개 내용을 지우도록 정합니다. 화면 숫자를 「지금」이 아니라 「기준일」의 기록으로 읽어야 하는 이유입니다.

둘째 행에서 화면은 생년월일이 아니라 나이를 보여 줍니다. 등기부 소유자 칸의 주민등록번호 앞자리로 나이를 셈해 맞춰 보되, 나이가 같다고 같은 사람으로 확정되지는 않습니다. 주소는 그사이 바뀌었을 수 있으니 나이와 주소, 집주인 본인의 답까지 겹쳐 봐야 합니다.

셋째 행에서 다음 칸이 집주인에서 집으로 넘어가는 데는 이유가 있습니다. 이름이 나오지 않은 집주인이라도 이 집 앞에 선 빚이 얼마인지, 이 집이 경매로 넘어가면 얼마를 받을지는 명단이 알려 주지 않습니다. 보증금을 끝내 돌려받지 못할 때 기대는 곳은 집주인의 이력이 아니라 이 집입니다.

집토스리포트는 두 쪽을 함께 봅니다. 주소를 고르고 계약 조건을 넣으면 먼저 나오는 무료 미리보기에서 집주인 항목에 보증금·지방세·국세를 상습적으로 체납한 이력을 점검하는 칸 세 개가 보입니다. 그 결과는 상세 리포트에서 확인합니다. 상세 리포트는 등기부 소유자의 이름과 나이를 주택도시보증공사 상습 채무불이행자 명단, 국세 고액체납자 명단, 지방세 고액체납자 명단에 맞춰 보고 같은 기록이 나오면 그 내용을 보여 줍니다. 명단 속 인물과 집주인이 동일인이라고 단정해 주지는 않으므로 일치 기록이 뜨면 둘째 행의 대조를 거칩니다. 명단 결과와는 따로 등기부의 선순위 권리를 순위대로 정리한 뒤 추정 시세를 넣은 경매 시뮬레이션으로 보증금 가운데 얼마가 돌아올지 계산합니다. 시세는 추정값이어서 경매에서 실제로 나뉘는 돈과 어긋날 수 있습니다.

공개 명단이 못 거르는 집주인

명단에 이름이 오르려면 보증금 사고가 적어도 두 번은 난 뒤여야 합니다. 법이 정한 순서를 따라가 보겠습니다. 먼저 집주인이 반환하지 못한 보증금을 주택도시보증공사가 세입자에게 대신 갚으면서 집주인에게서 받아낼 돈(구상채무)이 생깁니다. 그보다 앞선 3년 사이에, 이번 사고와는 다른 보증금 반환 의무도 정당한 이유 없이 지키지 않은 일이 있어야 합니다. 공사가 그 집주인에게 받을 돈은 모두 합쳐 2억 원 이상이어야 합니다. 공사가 그 돈을 근거로 강제집행이나 보전처분까지 신청해 효력이 생겨야 합니다. 여기까지 와도 법은 공개「할 수 있다」고만 정했습니다. 공개 전에는 당사자에게 통보하고 소명 기회를 주는데, 시행령은 통보받은 날부터 2개월 안에 소명자료를 내도록 안내하게 합니다. 공개 여부는 공사에 둔 임대인정보공개심의위원회가 심의합니다.

이 순서를 거꾸로 짚으면 셋째 행의 목록이 왜 길어지는지 보입니다.

아직 첫 사고 전인 집주인. 명단은 반복된 미반환의 기록입니다. 보증금을 처음 못 돌려주게 될 집주인은 그 일이 생기기 전까지 이름이 없습니다. 내가 들어갈 집이 그 첫 자리가 될 수도 있습니다.

다른 보증기관을 거쳤거나 보증 없이 생긴 미반환. 시행령은 출발점이 되는 보증을 주택도시보증공사의 임대보증금 보증과 전세보증금반환보증으로 정해 두었습니다. 한국주택금융공사나 SGI서울보증의 보증으로 세입자가 돈을 받은 사고, 보증 없이 세입자가 소송이나 임차권등기로 다투는 사고는 이 명단의 첫 요건인 공사의 보증채무 이행을 만들지 않습니다. 다만 집주인이 그 집을 등록임대주택으로 빌려준 임대사업자였다면 앞에서 본 국토교통부 쪽 명단은 따로 따져야 합니다. 세입자가 소송에서 이겨 판결이 확정되거나 분쟁조정이 성립한 뒤에도 돌려주지 않아 등록이 말소되고, 말소 뒤 6개월이 지나도 돌려주지 않은 보증금이 1억 원 이상이면 어느 보증기관을 거쳤는지와 상관없이 그 명단에 오를 수 있습니다.

공사가 대신 갚은 일이 2023년 9월 29일 전에만 있는 집주인. 이 공개 제도를 들인 개정법은 부칙에서, 시행일인 2023년 9월 29일 이후 공사의 구상채권이 생긴 경우부터 적용한다고 정했습니다. 그 전에 공사가 세입자에게 대신 갚은 사고만 있는 집주인은 이 명단의 대상이 아닙니다. 화면 안내문이 시행일 뒤 새로 생긴 채무만 더했다고 밝히는 것도 같은 날짜를 기준으로 합니다. 다만 앞선 3년 사이의 다른 미반환을 따질 때는 시행일 전에 돌려주지 않은 일도 셈에 넣습니다.

합계가 요건 금액에 못 미치는 집주인. 공사가 받을 돈을 다 더해도 2억 원이 안 되면 다른 조건을 갖춰도 공개 대상이 아닙니다. 보증금이 크지 않은 원룸이나 빌라 몇 채에서 생긴 사고라면 이 선에 닿지 않을 수 있습니다.

공개하지 않는 사유가 있는 집주인. 시행령은 집주인이 사망했거나 실종선고를 받은 경우, 구상채무와 관련된 민사소송이 아직 끝나지 않은 경우(일부만 소송 중이고 나머지로도 요건이 되면 빼지 않음), 구상채무를 전부 갚은 경우, 절반 이상 갚고 나머지 이행계획과 자금 조달 방안을 소명해 심의위원회가 공개 대상에서 뺀 경우 등을 예외로 둡니다. 소송이 걸려 있는 동안에는 요건을 다 채운 집주인도 화면에 나오지 않을 수 있다는 뜻입니다.

절차가 진행 중인 집주인. 공개 대상이라는 통보와 소명 기회, 심의위원회의 심의가 끝나기 전에는 화면에 오르지 않습니다.

명단 밖에서 볼 수 있는 것

명단이 비었을 때 집주인 쪽을 더 들여다볼 길은 있습니다. 다만 저마다 보여 주는 범위가 좁아서 어느 하나로 판단이 끝나지는 않습니다.

납세증명서는 집주인의 호의로 받는 서류가 아닙니다. 주택임대차보호법은 계약을 맺을 때 집주인이 국세와 지방세의 납세증명서를 세입자에게 제시하도록 정했습니다. 계약 전에 집주인이 미납 세금 열람을 허락하면 그것으로 제시를 대신할 수 있습니다. 가계약금을 보내기 전이라면 증명서를 먼저 보여 달라고 하거나 열람 동의부터 받는 쪽으로 순서를 당길 수 있습니다.

명단이 깨끗해도 남는 칸: 이 집의 앞 순위와 집값

명단은 사람의 지난 기록을 봅니다. 보증금을 끝내 돌려받지 못하면 회수의 마지막 자리는 이 집이 경매로 팔린 돈입니다. 그 돈을 나보다 먼저 가져갈 권리가 얼마나 줄 서 있는지는 명단과 상관없이 정해집니다. 명단 결과와 별개로 계약 여부를 가르는 칸은 넷입니다.

②칸에 소액임차인이 섞여 있으면 계산이 한 번 더 꼬입니다. 소액임차인은 확정일자가 없어도, 이 집 경매신청이 등기되기 전에 입주와 전입신고만 마쳤다면 보증금 일부(일정액)를 근저당에 앞서 배당받습니다. 이 몫을 모두 더한 금액은 대지를 포함한 집값의 절반이 상한입니다. 소액에 드는지는 다투는 상대마다 따로 봅니다. 상대가 근저당이면 그 설정일에, 확정일자를 받은 세입자면 그 사람이 입주와 전입신고, 확정일자까지 모두 마친 날에 시행되던 금액표를 씁니다. 다가구에서 ②칸을 채우는 서류와 순서는 선순위 보증금 확인 방법과 다가구 전세 판정에 있습니다.

명단 조회는 판단의 첫 줄이지 마지막 줄이 아닙니다. 이름이 나오지 않았다면 위 네 칸으로 넘어가 이 집 숫자를 채웁니다. 이름이 나왔다면 네 칸보다 공개된 이유를 먼저 확인하게 됩니다. 어느 쪽이든 계약을 가르는 마지막 숫자는 ④칸에 있습니다. 가계약금을 이미 보낸 뒤라면 등기부에서 본 신호마다 계속 갈지 멈출지를 가계약 뒤 등기부 신호별 판정에서 이어 볼 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 법인 집주인도 명단에 나오나요?

법은 임대인이 법인이나 단체면 공개하는 성명을 그 명칭과 대표자의 성명으로 정했습니다. 공사 조회 화면의 성명 칸도 「성명(법인대표자)」로 되어 있고 나이 칸은 개인에게만 붙습니다. 그래서 법인 집주인이라면 등기부에 적힌 법인 이름만 넣어 보고 끝내지 말고 법인 등기부에서 확인한 대표자 이름으로도 찾아봅니다. 화면에는 공개 당시의 대표자 이름이 실려 있을 수 있으니 법인 등기부에서 지금 대표자와 그전 대표자를 함께 확인해 둘 다 넣어 봅니다. 등록임대사업자 명단도 법인이면 대표자를 함께 공개합니다.

Q. 국세·지방세 고액체납자 명단과는 무엇이 다른가요?

싣는 사람과 기준이 다릅니다. 주택도시보증공사 명단은 보증금 반환을 반복해서 어긴 임대인을 싣습니다. 국세 쪽은 국세징수법에 따라 국세청장이 체납 발생일부터 1년이 지난 국세 합계가 2억 원 이상인 체납자의 인적사항과 체납액 등을 공개할 수 있습니다. 지방세 쪽은 지방세징수법에 따라 체납 발생일부터 1년이 지난 지방세가 1천만 원 이상인 체납자를 지방세심의위원회 심의를 거쳐 공개할 수 있습니다. 지방자치단체는 조례로 그 기준 금액을 1천만 원에서 3천만 원 사이에서 달리 정할 수 있습니다. 두 세금 명단 모두 심판청구 등이 진행 중이면 공개하지 않습니다. 기준에 못 미치는 체납은 어느 명단에도 오르지 않으니 세금은 납세증명서나 열람으로 따로 봅니다(임대인 미납국세 열람).

Q. 등기부 소유자가 신탁회사인 집도 이렇게 조회하면 되나요?

신탁된 집은 등기부 소유자가 수탁자인 신탁회사라서 그 이름을 명단과 맞대 보는 일은 의미가 없습니다. 집토스리포트도 신탁된 집이면 이 대조를 하지 않습니다. 이런 집은 명단보다 신탁원부에서 누구에게 임대할 권한이 있는지와 동의서를 먼저 봅니다(등기부 소유자가 신탁회사).

Q. 명단에 이름이 나온 집주인과는 계약하면 안 되나요?

이 글이 그 답을 대신 정해 줄 수는 없습니다. 이름이 나왔다는 건 보증금 반환을 거듭 어긴 일이 법이 정한 요건과 심의를 거쳐 공개됐다는 기록입니다. 다만 화면 숫자는 기준일의 것입니다. 공개 뒤 빚을 전부 갚아 소명하면 지워지는 구조라 지금 상태와 다를 수 있습니다. 그래도 계약을 이어 갈지 고민한다면 공개된 이유와 그 뒤의 변화를 집주인에게 묻습니다. 그리고 이 집 등기부에 공사 이름의 가압류나 압류가 있는지, 위 네 칸이 어떻게 채워지는지를 보고 정합니다.

Q. 조회는 언제 하면 되나요?

명단은 기준일이 붙은 목록이고 심의에 따라 새로 오르기도 지워지기도 합니다. 집주인 이름을 받았을 때 한 번 보고 계약서를 쓰기 직전과 잔금을 보내기 전에 다시 보는 편이 낫습니다. 같은 날 등기부도 새로 떼어 소유자가 그대로인지 함께 확인합니다.