선순위 보증금 확인 방법, 매물의 「선순위 낮아요」는 어느 서류로 어디까지 확인되나

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-10-03 · 최종 갱신 2026-10-03

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 주민등록법, 주민등록법 시행령, 부동산등기법, 공인중개사법, 공인중개사법 시행령, 공인중개사법 시행규칙, 상가건물 임대차보호법, 민사집행법, 대법원 판례

선순위 보증금은 이 집에서 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있는 다른 세입자의 보증금입니다. 매물의 「선순위 낮아요」를 광고·말, 중개대상물 확인·설명서, 확정일자 부여현황, 전입세대확인서, 등기부 을구로 옮겼을 때 각각 무엇이 보이고 무엇이 비는지를 출처별 판정표로 정리하고, 어느 출처로도 금액이 나오지 않는 칸과 합계를 이 집 값에 맞대는 순서를 이었습니다.

매물에 적힌 「선순위 낮아요」는 어떻게 확인하나요? 그 문구만으로는 확인할 길이 없습니다. 숫자를 어느 서류로 옮기느냐에 따라 확인되는 범위가 정해집니다. 확정일자 부여현황은 확정일자를 받은 계약의 보증금을, 전입세대확인서는 전입한 세대와 날짜를, 등기부 을구는 등기된 전세권·임차권을 보여 줍니다. 셋을 모두 겹쳐도 확정일자 없이 사는 세대의 금액과 내 계약 뒤에 들어올 세입자는 어느 서류에도 나오지 않습니다. 그래서 「낮다」는 판단은 모은 합계를 이 집 값과 맞대 본 뒤에야 내릴 수 있습니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법(확정일자 정보 제공 요청과 임대인의 정보 제시 의무, 대항력과 확정일자 우선변제, 임차권등기명령, 보증금 중 일정액의 보호), 주택임대차보호법 시행령(계약하려는 사람이 요청할 수 있는 정보의 범위, 보증금 중 일정액과 2명 이상일 때의 분할), 주민등록법과 같은 법 시행령(전입세대확인서에 나오는 내용과 신청 자격), 부동산등기법(등기사항 열람, 전세권·임차권 등기사항), 공인중개사법과 같은 법 시행령·시행규칙(중개대상물 확인·설명, 자료요구 불응 기재, 확인·설명서 서식, 인터넷 광고 명시사항), 상가건물 임대차보호법(상가 임차인의 대항력과 확정일자), 민사집행법(집행비용의 우선 변상)
- 판례: 대법원 판례(소액임차인 기준은 담보물권자·확정일자 임차인마다 그 권리를 갖춘 때의 기준으로 따로 적용)
- 기관 안내: 한국주택금융공사 서식자료실(전세지킴보증 선순위 임대차보증금 확인서), 주택도시보증공사 제출서류 안내(전세보증금반환보증, 다가구)
- 확인일: 2026년 10월 3일, 법령·서식 원문과 기관 안내 원문 기준

선순위 보증금은 이 집에서 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있는 다른 세입자의 보증금입니다. 앞에 서는 길은 크게 두 가지입니다(을구에 전세권이나 임차권을 등기해 둔 세입자는 그 등기로도 앞에 섭니다). 하나는 날짜 순서입니다. 집을 넘겨받아 전입신고를 하고(대항요건) 계약서에 확정일자를 받는 일을 나보다 먼저 마친 세입자는 그 순서대로 내 앞에 섭니다. 다른 하나는 소액임차인 보호입니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마친 소액임차인은 들어온 날이 늦어도 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받습니다. 소액에 드는지, 얼마까지 먼저 받는지는 상대마다 따로 가립니다. 근저당과의 사이에서는 그 근저당 설정일에, 확정일자를 받은 세입자(나 포함)와의 사이에서는 그 세입자가 입주·전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 때에 시행되던 기준표로 봅니다(근저당이 여러 건일 때 소액임차인 기준).

다가구주택처럼 건물 한 동에 등기부가 하나뿐인 집에서는 이 금액이 등기부에 거의 드러나지 않습니다. 매물 설명의 「선순위 낮아요」가 손에 쥔 정보의 전부처럼 느껴지는 이유입니다. 아래 표는 그 숫자를 어느 출처로 옮기면 무엇까지 확인되고 무엇이 끝까지 비는지를 출처별로 나눈 것입니다.

선순위 보증금 숫자, 출처별로 믿을 수 있는 범위

표를 위에서 아래로 내려갈수록 숫자의 출처가 사람의 말에서 공적 장부로 옮겨 갑니다. 대신 장부마다 담는 범위가 좁아서 한 장으로 끝나는 행은 없습니다. 서류를 떼는 절차는 확정일자 부여현황 떼는 법과 전입세대확인서 발급 방법에 정리돼 있으니, 여기서는 행마다 읽는 법만 짚습니다.

광고와 말. 공인중개사법 시행령이 인터넷 광고에 적게 한 항목(소재지, 면적, 가격, 방과 욕실 개수, 관리비 등)에 선순위 금액은 들어 있지 않습니다. 「낮아요」가 근저당까지 합친 말인지, 임대인에게 들은 합계인지는 문구만 봐서는 가릴 수 없다는 뜻입니다. 이 행에서 할 일은 하나입니다. 「어느 서류 기준이고 언제 뗀 것인가요」라고 물어 아래 행으로 옮기는 것입니다.

확인·설명서. 서식 작성방법을 보면 ⑩ 칸은 임대인이 고지한 사항을 적는 자리입니다. 임대차라면 지금 이어지는 임대차의 보증금과 차임, 기간을 확인해 적게 돼 있습니다. 그래서 ⑩에 합계가 적혀 있어도 그 숫자만으로는 첫 행과 다르지 않을 수 있습니다. 첫 쪽 근거자료 칸에 확정일자 부여현황이 체크돼 있는지 함께 봐야 합니다. 임대인이 중개사의 자료 요구에 응하지 않았다면 중개사는 그 사실을 임차인에게 설명하고 이 서류에 남겨야 합니다. ⑩ 칸을 확인하려고 요구한 자료와 불응 여부는 서식상 「대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항」 칸(첫 쪽)에 적습니다. ④ 칸의 최우선변제금은 소액임차인 범위와 금액을 옮겨 적는 자리라서 다른 세입자 보증금의 합계가 아닙니다.

확정일자 부여현황. 계약하려는 사람이 받을 수 있는 항목은 목적물, 부여일, 차임·보증금, 기간까지이고 세입자 이름은 빠집니다. 숫자가 처음 등장하는 행이지만 확정일자를 받은 계약만 담깁니다. 건물 1층이 근린생활시설이라면 따로 볼 것이 있습니다. 상가 임차인의 확정일자는 관할 세무서장이 부여하고 확정일자부도 세무서에서 따로 작성합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청, 확정일자를 갖추면 건물(임대인 소유 대지 포함) 환가대금에서 순서에 따라 우선변제를 받습니다. 주택 쪽 확정일자 정보만으로는 이 금액이 보이지 않으니 상가 쪽 정보는 따로 받아야 합니다(아래 둘째 칸).

전입세대확인서. 법이 이 서류에 담게 한 것은 세대주·동거인의 성명과 전입일자뿐입니다. 확정일자 부여현황의 계약 수와 전입한 세대 수를 맞춰 보면 확정일자 없이 사는 세대가 있는지는 짐작할 수 있습니다. 그래도 그 세대가 얼마를 맡겼는지는 이 서류로도 알 수 없습니다.

등기부 을구. 전세권이나 임차권 줄이 있으면 그 금액은 장부로 확인된 숫자입니다. 임차권 줄이 임차권등기명령으로 생긴 것이라면 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못한 앞 세입자가 법원 결정을 받아 남긴 기록입니다. 그 세입자가 등기를 마친 부분을 뒤에 빌리는 사람은 보증금 중 일정액을 먼저 받을 권리가 없습니다. 주택 세입자는 등기하지 않아도 대항력을 갖추므로 을구가 비어 있다고 앞선 보증금이 없다는 뜻은 아닙니다.

어느 출처로도 금액이 나오지 않는 칸, 따로 챙길 칸

위 다섯 행을 다 거쳐도 금액이 끝내 나오지 않는 칸이 있고, 주택 서류와 별도로 떼야 하는 칸이 하나 있습니다.

• 확정일자 없이 사는 세대의 보증금: 전입세대확인서로 세대가 있다는 것까지는 보입니다. 금액은 어느 공적 서류에도 없습니다. 이 세대가 소액임차인이라면 확정일자가 없어도 일정액을 근저당보다 먼저 받을 수 있습니다.
• 지금 비어 있는 방, 내 계약 뒤에 들어올 세입자: 소액임차인은 경매신청 등기 전에만 입주와 전입신고를 마치면 되므로, 내가 확정일자로 순서를 잡아 둔 뒤에 들어온 세입자라도 소액임차인이면 일정액을 내 앞에서 받습니다. 소액임차인이 여럿이면 이들이 먼저 받는 돈은 모두 합쳐 주택가액(대지 포함)의 절반까지로 묶이고, 넘치면 각자의 일정액에 비례해 그 절반을 나눠 갖습니다. 방을 어떻게 세는지는 선순위채권 다 확인한 다가구주택전세에 있습니다.
• 근린생활시설 층의 상가 임차인(따로 챙길 칸): 주택 확정일자 정보와 전입세대확인서에는 나오지 않습니다. 상가 계약 정보는 관할 세무서에 따로 요청합니다. 주택도시보증공사는 다가구 보증 신청 서류로 홈택스의 임대차 정보제공 요청으로 받는 「상가 임대차현황서」를 받고 있습니다. 법령상 계약하려는 사람은 이것도 임대인 동의를 받아 요청합니다. 받는 서면에는 보증금과 차임, 임대차기간, 사업자등록 신청일, 확정일자 부여일 등이 적힙니다.
• 서류를 뗀 날 이후의 변화: 모든 서류는 발급한 날까지의 기록입니다. 잔금 직전에 같은 서류를 한 번 더 떼어 맞춰 보는 이유입니다.

그래서 선순위 보증금은 정확한 한 숫자로 손에 들어오지 않습니다. 남는 것은 「서류로 확인된 합계」와 「확인할 수 없는 칸」 두 덩어리입니다.

합계를 모은 다음: 「낮다」는 이 집 값에 맞대야 정해집니다

선순위 보증금 1억 원은 그 자체로 높지도 낮지도 않습니다. 세금 같은 예외 순위를 빼고 큰 줄기만 보면 경매로 팔린 돈에서 경매 비용을 먼저 떼고 소액임차인 몫이 나간 다음, 나보다 앞선 근저당과 보증금이 차례로 받은 뒤에야 내 차례가 옵니다. 같은 1억이라도 건물 값과 근저당 크기에 따라 내 차례에 남는 돈이 전혀 다릅니다.

이 숫자들을 넣어 남는 금액을 따지는 순서는 다가구 전세 판정에 있습니다. 혼자서는 넷째·다섯째 줄에서 막히기 쉽습니다. 집토스리포트의 상세 리포트는 등기부를 자동 열람해 근저당과 등기된 권리를 순위대로 정리한 뒤 추정 시세로 경매 배당을 시뮬레이션해 내 보증금에 돌아올 금액을 보여 줍니다. 다가구 같은 일반건축물이면 앞선 세입자 전원을 최우선변제 대상으로 놓고 보수적으로 계산합니다. 다른 세입자 몫은 입력된 선순위 보증금 범위 안에서만 나누므로, 내 계약 뒤 새로 들어올 세입자는 결과에 들어가지 않는다는 점을 경매 시뮬레이션의 가정에 함께 적어 둡니다. 을구에 전세권 등기가 없는 다가구라면 서류로 맞춘 합계에 확인할 수 없는 칸의 가정치까지 더해 「직접 입력」에 넣는 편이 「자동 추정」보다 낫습니다. 자동 추정은 건축물 정보와 지역 전세 실거래로 낸 참고용 값이고, 층 용도에 따라 방 수를 다르게 세므로 근린생활시설 층을 방으로 쪼개 쓰는 건물에서는 실제 방 수와 다를 수 있습니다. 서류 사진을 올리면 읽어서 계산해 주는 방식은 아니고, 시세는 추정값입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 「선순위보증금 낮아요」는 무슨 뜻인가요?

글자대로는 이 집에서 내 보증금보다 먼저 배당받을 다른 세입자의 보증금이 적다는 말입니다. 광고 규정이 정한 항목이 아니어서 근저당까지 합친 말인지, 확정일자 부여현황을 보고 한 말인지, 임대인에게 들은 말인지는 문구로 알 수 없습니다. 출처와 발급일을 물어 위 표의 어느 행에 해당하는지 확인하면 그 말을 어디까지 믿을지가 정해집니다.

Q. 선순위 보증금 확인서라는 서류가 따로 있나요?

보증기관 양식으로 실제로 있습니다. 한국주택금융공사 서식자료실(2026년 10월 3일 확인)에는 전세지킴보증 절차에서 쓰는 「선순위 임대차보증금 확인서」가 올라와 있습니다. 상가 부분과 후순위 임차인까지 호실마다 계약체결일, 계약 기간, 보증금을 적고 임대인이나 계약을 중개한 공인중개사가 사실과 같다고 확인하는 양식입니다. 주택도시보증공사도 전세보증금반환보증 제출서류에서 단독·다중·다가구 주택이면 공사 양식인 「타 전세계약체결내역 확인서」를 받고, 임대인이나 공인중개사의 협조가 필요하다고 안내합니다. 다만 둘 다 법이 정한 공적 장부가 아니라 임대인이나 중개사가 적어 주는 자료입니다. 판정표로 치면 첫 행과 확인·설명서 사이에 있는 숫자라서, 확정일자 부여현황과 전입세대확인서로 맞춰 봐야 아래 행만큼 믿을 수 있습니다.

Q. 주민센터에서 선순위 보증금을 바로 확인할 수 있나요?

확정일자 부여현황은 동 주민센터 같은 확정일자 부여기관에, 전입세대확인서는 주민센터 같은 등·초본 교부기관에 신청합니다. 계약 전이라면 앞의 것은 임대인 동의, 뒤의 것은 소유자 위임이 있어야 합니다(임대인이 직접 떼어 준 전입세대확인서를 받는 방법도 있습니다). 두 서류를 다 받아도 확정일자 없이 사는 세대의 금액은 나오지 않습니다. 신청 서류와 순서는 확정일자 부여현황 떼는 법에 있습니다.

Q. 선순위 보증금은 어떻게 계산하나요?

두 갈래를 따로 셉니다. 첫째 갈래는 대항요건과 확정일자를 나보다 일찍 갖춘 세입자의 보증금입니다. 날짜가 앞선 만큼 내 앞에 섭니다. 둘째 갈래는 소액임차인의 일정액입니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고만 마쳤다면 들어온 날과 상관없이 근저당보다 먼저 나가고, 여럿의 합이 주택가액 절반을 넘으면 비례해 깎입니다. 소액 여부와 금액을 가르는 기준표가 근저당 설정일마다, 확정일자 세입자와의 사이에서는 그 세입자가 대항요건과 확정일자를 갖춘 때마다 달라서 지금 시행 중인 금액표 한 장으로는 끝나지 않습니다(소액임차인 최우선변제 기준표).

Q. 들은 선순위 보증금을 특약에 적어 두면 되나요?

적어 둘 가치는 있습니다. 적을 것은 세 가지입니다. 임대인이 알려 준 합계, 그 숫자의 근거가 된 서류와 발급일, 실제와 다르게 드러났을 때 계약을 어떻게 할지입니다. 계약서를 쓴 뒤 임대차계약자 자격으로 전입세대확인서를 떼 대조한다면 차이가 드러나는 때는 잔금 직전일 수 있으니, 계약금만이 아니라 그때까지 낸 돈 전부를 돌려받는 내용까지 적습니다. 효과는 문구에 달려 있습니다. 문구 예시는 확정일자 부여현황 떼는 법 뒷부분에 있습니다.