확정일자 부여현황 확인 방법, 어디서 떼고 다가구 선순위 보증금은 어떻게 읽나

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-08-20 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 주택임대차보호법 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공, 임대인의 정보 제시 의무, 최우선변제), 주택임대차보호법 시행령, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙, 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙, 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 업무처리지침, 대법원 판례

다가구는 다른 세입자의 보증금이 등기부에 나오지 않습니다. 확정일자 부여현황과 전입세대 열람으로 계약 전에 선순위 규모를 가늠하는 방법과 임대인 동의가 필요한 이유를 정리했습니다.

확정일자 부여현황은 어디서 어떻게 떼나요? 그 집 주소지의 읍·면사무소나 동 주민센터, 또는 지방법원·지원·등기소 창구에 가서 임대차 정보제공을 요청하면 받습니다. 계약 전이라면 임대인이 써 준 동의서와 함께, 그 동의가 임대인 본인 뜻이라는 걸 보여 줄 인감증명서·본인서명사실확인서·신분증 사본 가운데 하나를 내야 해요. 이 단계에서는 인터넷등기소로 신청할 수 없어서 창구를 찾아가야 합니다. 결과에는 계약마다 목적물, 부여일, 보증금과 차임, 기간이 나오고 세입자 이름은 빠집니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법(확정일자부여기관, 계약하려는 사람의 정보제공 요청은 임대인 동의가 전제), 주택임대차보호법 시행령(계약 체결 예정자가 받는 네 항목), 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(제출 서류와 수수료), 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙과 그 업무처리지침·별지 양식(법원 창구 출석, 인터넷등기소 요청은 그 집 임대인·임차인 본인만, 기록이 없을 때의 표시, 결과에 실리는 기관과 기간)
- 판례: 대법원 판례(확정일자를 먼저 받아도 우선변제는 입주·전입 다음 날부터, 소액임차인 금액표는 배당 상대마다 따로 적용)
- 확인일: 2026년 10월 5일 법령·예규 원문과 판례 원문 기준

다가구는 등기부만 봐서는 앞선 보증금이 안 보여요

등기사항증명서를 떼서 근저당이 하나도 없는 걸 확인하면 마음이 놓입니다. 그런데 그 건물이 다가구주택이라면 그 안심이 이릅니다.

다가구주택은 단독주택으로 분류돼서 한 동 전체가 하나의 등기부예요. 호실별로 등기부가 나뉘어 있지 않습니다. 반면 아파트·다세대·오피스텔 같은 집합건물은 호실마다 독립된 등기부가 있어요.

이 차이 때문에 결정적인 일이 생깁니다. 다른 세대 임차인의 보증금은 등기부에 나타나지 않아요. 임차권등기 같은 예외적인 경우가 아니라면, 열 세대가 각각 보증금을 넣고 살고 있어도 등기부에는 아무 흔적이 없습니다. 그런데 경매가 진행되면 나보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 세대가 먼저 배당을 받고, 남은 재원에서 내 차례가 와요. 근저당이 0원인 건물에서도 내 보증금이 회수되지 않을 수 있는 이유가 여기 있습니다.

그래서 다가구 계약에서 진짜 확인해야 할 숫자는 근저당 채권최고액이 아니라 나보다 앞선 보증금의 합계입니다. 문제는 이걸 알아낼 방법이 마땅치 않다는 거예요. 이 글은 그 방법과 한계를 정직하게 정리합니다.

확정일자 부여현황은 임대차 정보제공 요청으로 받아요

먼저 용어부터 정리할게요. 흔히 "확정일자 부여현황을 뗀다"고 말하지만, 제도상으로는 임대차 정보제공 요청이라는 절차입니다.

중요한 건 이게 내 계약서에 확정일자를 받는 절차와 완전히 다른 제도라는 점이에요.

같은 확정일자부를 두고 하나는 기록하는 절차, 하나는 읽는 절차인 셈이에요. 내 확정일자를 어디서 어떻게 받는지는 그 주제만 따로 다룬 글이 있으니, 이 글에서는 남의 계약을 확인하는 쪽만 봅니다. 요청은 확정일자부여기관에 하고, 정보제공 수수료는 1건마다 600원입니다. 이때 출력물이 10장을 넘으면 초과분 1장마다 50원이 더 붙는데, 세대 수가 많은 다가구라면 이 초과분이 실제로 생길 수 있어요. 인터넷등기소를 이용하면 500원이고, 이쪽에는 초과분 규정이 적용되지 않습니다.

신청 순서와 준비물

계약 전에 다른 세대의 확정일자 기록을 받는 순서는 네 단계입니다.

1. 임대인에게 동의서와 증명 서류를 받습니다. 동의서 한 장만으로는 접수되지 않아요. 그 동의가 임대인 본인 것임을 보여 줄 서류가 하나 더 붙어야 하는데, 인감증명서나 본인서명사실확인서 대신 신분증 사본으로도 됩니다. 임대인이 왜 동의해 줘야 하는지는 바로 다음 절에 있습니다.
2. 창구를 정합니다. 위에 적은 대로 주민센터 쪽이나 법원·등기소 쪽 가운데 한 곳으로 갑니다. 법원 쪽 예규는 계약을 앞둔 사람에게 창구에 나와 신분증을 보이라고 정해 두었습니다. 인터넷등기소 요청은 그 집의 임대인·임차인 본인에게만 열려 있어요. 앞 절 끝에 적은 500원은 이 온라인 요청 수수료입니다. 계약 전에는 창구 수수료가 붙는다고 보면 됩니다. 법원 쪽 결과 양식에는 법원·등기소에서 받은 확정일자와 주민센터·출장소에서 받은 확정일자가 함께 실립니다. 두 갈래마다 언제까지 반영된 기록인지 기준 시점도 따로 찍혀요. 주민센터 쪽 규칙에는 결과 양식이 실려 있지 않으니, 주민센터 창구로 간다면 법원·등기소에서 받은 확정일자까지 같이 나오는지 접수할 때 물어 두세요.
3. 요청서를 써서 냅니다. 창구에 있는 요청서를 채우고 1단계 서류를 붙여 제출합니다. 서식 이름은 주민센터 쪽 규칙에 「임대차 정보제공 요청서」, 법원 예규에 「확정일자정보 제공요청서」로 되어 있어요. 요청서에는 받을 내용을 고르는 칸이 있습니다. 법원 서식이면 「확정일자 부여현황」, 주민센터 서식이면 「확정일자 부여현황(일반)」에 표시하면 돼요. 이름에 「특정」이 붙은 칸은 임차인 성명을 적어 그 사람 기록만 받는 용도라, 다른 세대 이름을 모르는 계약 전 단계와는 맞지 않습니다. 기록을 몇 년 치 받을지 고르는 요청기간 칸도 함께 채웁니다.
4. 결과를 받아 읽습니다. 결과는 열람하거나 내용을 적은 서면으로 받습니다. 법원 창구는 요청한 기록이 없을 때 그 뜻을 적어 줄 수 있게 되어 있습니다. 확정일자 기록이 없다고 적힌 종이도 하나의 결과예요. 다만 확정일자를 받지 않은 세대는 처음부터 이 결과에 잡히지 않으니, 기록이 없다는 종이를 세입자가 없다는 뜻으로 읽지는 마세요. 법원 양식의 유의사항을 보면 2014년 1월 1일 이후에 법원·등기소나 주민센터·출장소에서 받은 확정일자만 실립니다. 공증인에게 받은 확정일자는 빠져요. 받은 종이는 아래 「받아볼 수 있는 정보」 절의 표에 맞춰 읽으면 됩니다.

계약을 체결하려는 사람은 임대인 동의가 필요해요

여기가 이 글에서 가장 중요한 대목이자, 인터넷에 잘못된 설명이 가장 많은 대목입니다.

계약을 체결하려는 사람이 이 정보를 요청하려면 임대인의 동의가 있어야 합니다. 규칙은 임대차계약을 체결하려는 자로서 임대인의 동의를 받은 자 또는 이해관계인이 확정일자정보의 제공을 요청하는 때에는 정해진 소명자료를 제출하도록 정하고 있어요.

"이제는 동의 없이도 열람할 수 있게 바뀌었다"는 이야기를 보셨다면 정확한 설명이 아닙니다. 계약 전 단계에서 남의 임대차 정보를 확인하는 것은 여전히 동의를 전제로 한 절차예요. 이미 계약을 체결해 이해관계인 자격을 갖춘 뒤라면 그 자격으로 요청하는 경로가 별도로 있지만, 그건 계약 전에 위험을 걸러내려는 목적과는 시점이 어긋납니다.

제출 서류도 "동의서 한 장"이 아니에요. 임대차 정보제공 요청서와 함께 임대인의 동의서, 그리고 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 신분증명서 사본처럼 동의를 받았음을 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 되어 있습니다. 그러니 계약 자리나 그 이전에 동의서와 증명 서류를 함께 받아두세요. 나중에 따로 받으려면 임대인을 다시 만나야 하고, 그사이 계약이 진행되어 버리거든요.

동의를 요구하는 게 무리한 부탁도 아닙니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등 정보를 임차인에게 제시하도록 되어 있고, 계약 체결 전에 정보제공에 동의하는 방식으로 이를 갈음할 수 있게 되어 있어요. 임대인 쪽에도 맞물린 의무가 있다는 뜻입니다. 이 제시 의무는 2023년 4월 18일부터 시행된 내용이고 최근에 새로 생긴 제도가 아니에요.

받아볼 수 있는 정보의 범위는 정해져 있어요

동의를 받아 요청하면 무엇이 나올까요. 기대치를 미리 맞춰두는 게 좋습니다.

임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인, 그리고 임대인의 동의를 얻어 요청하는 계약 체결 예정자가 받을 수 있는 항목은 네 가지입니다.

• 임대차목적물
• 확정일자 부여일
• 차임·보증금
• 임대차기간

여기에 임차인의 이름이나 인적사항은 들어 있지 않습니다. "누가 살고 있는지 알 수 있다"는 설명은 사실과 다릅니다. 계약의 당사자 본인이라면 인적 정보나 전산에 저장된 계약증서까지 포함해 더 넓은 범위를 받을 수 있지만, 계약 체결 예정자는 위 네 항목까지예요.

그래도 목적은 달성됩니다. 우리가 알고 싶은 건 이름이 아니라 얼마가 언제 잡혀 있는가니까요. 부여일과 보증금이 나오면 나보다 앞선 순위에 얼마가 쌓여 있는지를 더해볼 수 있습니다.

결과지의 부여일만 보고 순위를 정하면 안 됩니다. 확정일자를 받은 세대가 배당에서 앞서기 시작하는 때는 확정일자와 입주·전입 다음 날 가운데 늦은 쪽이라, 등기부와 내 일정을 옆에 두고 읽어야 해요.

소액임차인 최우선변제는 이 순서와 별도로, 근저당이나 확정일자 세입자보다 먼저 떼어 가는 몫입니다. 어느 해 금액표가 붙는지도 하나로 정해지지 않아요. 근저당권자와는 그 근저당 설정일이 기준이고, 확정일자 세입자와는 그 세입자의 입주·전입과 확정일자가 모두 갖춰진 시점이 기준이라 상대마다 따로 정합니다.

전입세대 열람과 함께 대조해야 빈틈이 줄어요

확정일자 부여현황 하나만으로는 그림이 완성되지 않습니다. 확정일자를 받지 않은 임차인은 여기에 나타나지 않기 때문이에요.

확정일자를 받지 않았더라도 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 세대는 대항력이 있고, 보증금이 소액임차인 기준 안이라면 최우선변제 대상이 될 수도 있습니다. 즉 확정일자부에 없어도 배당에서는 존재감이 있는 세대가 생겨요.

그래서 다른 서류와 대조합니다.

두 서류는 같은 서류가 아니고 발급처와 신청 요건도 다릅니다. 하지만 서로의 빈칸을 메워요. 전입세대 확인 서류에는 나오는데 확정일자 부여현황에는 없는 세대가 보인다면, 확정일자를 받지 않은 세대가 있다는 신호입니다. 대조하면서 세대 수 자체도 세어보세요. 임대인이 "여섯 가구예요"라고 했는데 전입세대가 아홉이라면 설명과 실제가 다르다는 뜻입니다.

등록임대주택이라면 다른 경로가 있어요

계약하려는 집이 임대사업자에게 등록된 물건이라면 사정이 조금 낫습니다.

민간임대주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 등 정해진 사유에 해당하는 경우, 임대사업자는 그 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자에게 확정일자부에 기재된 차임과 보증금 등의 정보를 제공하여야 합니다.

동의를 구해서 내가 떼러 가는 게 아니라, 임대사업자 쪽에 제공 의무가 걸려 있는 구조예요. 그러니 등록임대 물건이라면 이 정보 제공을 정식으로 요청하시고, 받은 내용을 앞서 말한 서류들과 대조해보세요.

임대인이 서류를 보여주지 않는다면 그 자체가 신호예요

이 글에서 가장 정직하게 말씀드려야 할 부분입니다. 계약 전에 임차인 혼자 힘으로 할 수 있는 게 거의 없습니다.

확정일자 부여현황은 동의가 있어야 하고, 전입세대 확인 서류도 요건이 있으며(임대인의 동의나 계약 관계를 소명해야 하는 경우가 많습니다), 미납 국세 열람도 임대인의 동의나 계약 체결 이후라는 조건이 붙습니다. 계약 전 단계에서 임차인이 혼자 확보할 수 있는 자료는 등기사항증명서와 건축물대장 정도예요. 그리고 그 두 서류에는 다른 세대의 보증금이 나오지 않습니다.

그래서 협조 여부 자체가 정보가 됩니다. 동의서를 써주지 않거나, 선순위 보증금 내역을 적어달라는 요청을 미루거나, 납세증명서 제시를 피하거나, 금액을 말로는 해주는데 서면으로는 못 준다고 하는 경우요. 권리관계에 문제가 없는 임대인이 이 요구를 거절할 이유는 별로 없어요. 거절이나 회피가 반복된다면 그건 서류를 못 본 상태가 아니라 한 가지를 알아낸 상태입니다.

반대로 협조를 받았다면 받은 내용을 계약서 특약으로 옮겨두세요. "계약일 현재 본 건물의 선순위 임차보증금 합계는 금 ○○원이며, 이와 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 받은 금원을 즉시 반환한다"처럼 금액을 특정해 적어두면 나중에 말이 달라졌을 때 근거가 됩니다.

서류를 다 받아도 남는 빈틈이 있어요

서류를 모두 받았다고 해도 완전하지는 않습니다. 남는 빈틈을 알고 계셔야 판단이 정확해져요.

첫째, 확정일자를 받지 않은 세대는 확정일자 부여현황에 나오지 않습니다. 전입세대 확인 서류와 대조해도 금액까지는 알 수 없어요.

둘째, 서류는 발급 시점의 상태만 보여줍니다. 서류를 받은 뒤 잔금일 사이에 새 계약이 들어올 수 있어서, 잔금 직전에 다시 확인하는 절차가 필요합니다.

셋째, 최우선변제에서 안분이 생길 수 있습니다. 다가구는 경매가 진행되면 여러 세대의 최우선변제권이 동시에 행사될 수 있어요. 그런데 보증금 중 일정액의 범위는 주택가액(대지의 가액을 포함합니다)의 2분의 1을 넘지 못하도록 정해져 있습니다. 요구액 합계가 이 한도를 넘으면 각 세대가 받을 금액이 비례해서 줄어들어요. "나는 소액임차인이니까 최우선변제로 받으면 된다"는 계산이 다가구에서는 그대로 성립하지 않는 이유입니다. 판정 기준일도 오늘이 아니라 배당을 다투는 담보물권자마다 그 설정일로 따로 정해지고, 시기와 지역에 따라 금액이 다릅니다. 2023년 2월 21일 이후 기준으로 보증금 중 일정액은 서울 5,500만원, 과밀억제권역등 4,800만원, 광역시등 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원이에요.

넷째, 서류를 받아도 그 숫자를 해석해야 합니다. 보증금 합계를 구했다면 그 집의 가치와 비교해야 의미가 생기는데, 다가구는 시세 데이터가 없는 경우가 많아 가치 산정 자체가 쉽지 않아요.

집토스리포트는 건축물대장 층별 면적으로 호실 수를 추산하고 해당 지역과 건축년도의 전세 실거래 통계를 적용해, 나보다 앞선 보증금이 대략 어느 규모인지를 추정치로 알려줍니다. 전월세가 섞여 있는 경우와 전부 전세인 경우 두 가지 시나리오로 보여주고, 추정 시세와 함께 놓고 경매가 진행됐을 때 회수 가능한 금액도 계산해줘요. 다만 이 값은 통계를 기반으로 한 추정치이고 실제 계약 내역을 확인한 결과가 아닙니다. 규모를 가늠해 협상의 출발점을 잡는 용도로 쓰시고, 실제 내역은 계약 전에 임대인에게 확인받으셔야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 확정일자 부여현황은 어디서 신청하나요?

창구는 두 갈래입니다. 집이 있는 곳의 주민센터(읍·면사무소)와, 지방법원·지원이나 등기소 같은 법원 쪽 창구예요. 계약 전이라면 이런 창구에서 요청서를 내야 합니다. 온라인 요청은 이미 그 집 계약 당사자인 임대인·임차인에게만 허용돼요.

Q. 임대인 동의 없이도 볼 수 있나요?

계약 전에 내가 직접 떼어 볼 수는 없습니다. 법이 계약 체결 예정자의 요청에는 임대인 동의를 먼저 받으라는 조건을 붙여 두었어요. 동의를 미루거나 거절할 때 그 반응을 어떻게 읽을지는 위의 「임대인이 서류를 보여주지 않는다면」 절에 적었습니다. 등록임대주택이라면 정해진 경우에 임대사업자가 이 정보를 계약하려는 사람에게 내줘야 하니 위 「등록임대주택이라면」 절도 보세요.

Q. 확정일자 부여현황 수수료는 얼마인가요?

창구 수수료는 1건에 600원입니다. 출력물이 10장을 넘는 경우 초과분은 장당 50원씩 더 냅니다. 인터넷등기소 요청은 500원이지만 계약 전 단계에서는 쓸 수 없는 경로라 해당하지 않아요.

Q. 결과에 세입자 이름이 나오나요?

나오지 않습니다. 계약을 앞둔 사람이 받는 항목은 목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 네 가지예요. 이름이나 주민등록번호 같은 인적사항은 그 계약의 당사자처럼 법이 따로 정한 사람이 요청할 때 나옵니다.

Q. 전입세대확인서와는 무엇이 다른가요?

부여현황은 확정일자가 찍힌 계약의 금액과 날짜를 보여 줍니다. 전입세대확인서는 그 주소로 주민등록을 옮긴 세대를 보여 주고요. 앞의 것은 확정일자를 안 받은 세대를 놓치고 뒤의 것은 금액 칸이 없으니 둘을 겹쳐 봐야 빈칸이 줄어요. 전입세대확인서를 누가 어떻게 떼는지는 전입세대확인서 발급 방법에 정리했습니다.