안심전세앱 사용법 총정리 - 계약 전 집주인 정보 무료 조회 (2026)
근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 국세징수법, 국세기본법, 지방세기본법
안심전세앱으로 집주인 체납 사실, 시세, 등기부상 권리관계를 조회하는 방법을 단계별로 안내합니다(등기부 열람 등 일부 기능은 유료).
전세계약을 앞두고 있다면, 집주인이 세금을 밀리고 있진 않은지, 등기부에 이상한 권리가 걸려 있진 않은지 확인하고 싶으실 텐데요. 안심전세앱 사용법만 알면 상당 부분을 스마트폰 하나로 확인할 수 있습니다(등기부 열람 등 일부 기능은 유료).
오늘은 주택도시보증공사(HUG) 안내를 기준으로 안심전세앱의 기능과 활용법을 단계별로 알려드릴게요.
안심전세앱이란?
안심전세앱은 국토교통부·주택도시보증공사(HUG)·한국부동산원이 전세사기 예방을 위해 함께 만든 공식 모바일 앱입니다. 임차인이 계약 전에 집주인과 해당 주택의 기본 정보를 확인할 수 있도록 만들어졌어요.
앱스토어나 플레이스토어에서 "안심전세"를 검색하면 바로 다운로드할 수 있고, 본인 인증을 거친 뒤 메뉴를 이용할 수 있습니다(HUG 사용설명서 기준, 보증 신청 등은 회원가입 필요).
앱에서 확인할 수 있는 주요 정보 5가지
안심전세앱에서 제공하는 핵심 정보는 다음과 같습니다.
1. 집주인 체납 사실과 보증 이력(집주인 조회)
집주인의 체납 사실 여부, HUG·HF 보증 가입 금지 여부, 전세보증 사고 이력 등을 조회할 수 있습니다. 세금은 법정기일이 내 확정일자보다 앞서면 경매 때 보증금보다 먼저 배당될 수 있어, 체납이 있으면 보증금 회수가 어려워질 수 있어요.
2. 등기부상 권리관계 열람
선순위채권·근저당 등 주택에 설정된 등기부상 권리관계를 열람할 수 있고(유료), 열람하면 2년 6개월간 등기 변동 알림을 받을 수 있습니다.
3. 시세와 적정 보증금 진단
연립·다세대·아파트·오피스텔의 평형별 매매시세와 지역 평균 전세가율·경매낙찰가율을 보여 주고, 시세를 토대로 적정 전세보증금 수준과 HUG 전세보증 가입 가능 여부를 진단해 볼 수 있어요. 다른 임차인의 확정일자·보증금 현황은 HUG 안내에 앱 기능으로 적혀 있지 않습니다.
4. 건축물대장 정보
건물의 용도, 면적, 위반건축물 여부 등 기본적인 건물 정보를 확인할 수 있습니다.
5. 등록임대주택 여부와 임대보증 가입 정보
등록임대주택인지, 임대인이 임대보증에 가입했는지와 미가입 사유를 확인할 수 있습니다.
임대인 세금 체납 조회 방법
안심전세앱의 가장 핵심 기능인 임대인 세금 체납 조회 방법을 알려드릴게요.
💡 임대인 체납 조회 순서
• 앱 실행 후 본인 인증
• '집주인 조회' 메뉴 선택
• 집주인에게 조회 요청(집주인 휴대폰으로 동의 요청이 갑니다)
• 집주인이 동의하면 체납 사실 여부, 보증 가입 금지 여부 등 결과 확인
(HUG 사용설명서 기준이며, 현재 앱 화면과 다를 수 있어요)
국세기본법·지방세기본법에 따르면 법정기일이 확정일자보다 앞선 세금은 경매 배당에서 보증금보다 먼저 징수될 수 있기 때문에, 집주인의 세금 체납은 보증금 안전에 직접적인 영향을 미칩니다.
⚠️ 주의할 점
• 체납 여부 조회는 임대인의 동의가 전제입니다. 앱에서 임대인에게 확인 동의를 요청하면 임대인이 동의해야 결과를 볼 수 있어요
• 이미 계약을 체결했고 보증금이 일정 금액을 넘는 경우라면, 임대차 시작일까지는 임대인 동의 없이 세무서에서 단독 열람도 가능해요
• 체납 정보는 조회 시점 기준이므로 계약일에 가까운 시점에 다시 확인하세요
등기부등본 모바일 열람과 확정일자 현황 확인법
앱에서는 주택에 설정된 등기부상 권리관계를 열람할 수 있습니다(유료). 다만 확정일자 현황(다른 임차인의 확정일자·보증금)은 HUG 안내에 앱 기능으로 적혀 있지 않습니다. 계약 전에는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관(주민센터·등기소 등)에 이 정보를 요청할 수 있고, 임대인은 계약을 맺을 때 이 정보를 임차인에게 제시해야 합니다(계약 전에 정보 제공에 동의했다면 그것으로 갈음할 수 있습니다).
등기부 열람으로 소유자 이름, 근저당 설정 여부, 가압류·가처분 유무 등을 확인하고, 열람 뒤 2년 6개월간 등기 변동 알림을 받을 수 있습니다. 기존 임차인의 보증금 현황은 확정일자부여기관에서 받는 임대차 정보로 따로 확인합니다.
📌 확정일자 현황이 중요한 이유
• 선순위 보증금이 많으면 경매 시 내 보증금 회수 순위가 밀립니다
• 특히 다가구주택은 여러 세대가 보증금을 나눠야 하므로 꼭 확인해 보세요
안심전세앱만으로 부족한 이유
안심전세앱은 분명 유용한 도구이지만, 몇 가지 한계가 있습니다.
첫째, 다가구·단독주택은 시세 조회가 되지 않습니다. HUG 사용설명서는 동·층·호 구분이 없는 단독주택·다가구주택은 조회할 수 없다고 안내합니다. 원룸 건물 같은 다가구라면 근저당의 채권최고액, 권리 간의 선후 관계 등 세부적인 권리분석은 직접 등기부등본 원본을 열람해서 해야 하고, 등기부에 나오지 않는 다른 세대 보증금은 확정일자 부여현황 등으로 따로 확인해야 합니다.
둘째, 진단은 시세와 근저당만 넣어 본 참고값입니다. 앱의 위험성 진단은 조회된 매매시세·경매낙찰가율과 직접 입력하거나 열람한 등기부의 근저당을 바탕으로 적정 보증금 수준을 보여 줍니다(HUG 사용설명서 기준). 다만 입력 항목은 내 보증금과 근저당이어서, 다른 세입자의 보증금처럼 등기부에 나오지 않는 부담까지 따져 주지는 않아요.
셋째, 배당 순서까지 따진 경매 계산은 없습니다. 사용설명서의 진단 화면은 경매낙찰 예상금액과 권장 보증금 수준까지 보여 주고, 경매비용·최우선변제금·세금을 순서대로 빼서 내 보증금이 얼마나 돌아오는지 계산하는 화면은 없습니다.
넷째, 공동담보나 선순위 보증금 추정이 불가합니다. 다가구주택이나 다세대주택에서 실질적인 위험도를 파악하려면 더 깊은 분석이 필요합니다.
집토스리포트로 보증금 안전진단 받기
안심전세앱으로 기본 정보를 확인한 뒤, 보증금이 정말 안전한지 종합적으로 판단하고 싶다면 집토스리포트를 활용해보세요.
집토스리포트는 주소와 계약 정보를 입력하고 상세 리포트를 신청하면 등기부등본을 자동 열람해 권리관계를 분석하고 안전 점수·등급을 보여줍니다.
💡 집토스리포트에서 추가로 확인할 수 있는 것
• 근저당(을구)·가압류(갑구) 등 등기부 권리 분석
• 경매 시뮬레이션(기본·보수적 시나리오)
• 최우선변제금 자동 계산
• 선순위 보증금 추정(다가구 등 일반건축물) 및 배당 순위 분석
• 맞춤형 특약사항 추천
안심전세앱으로 기본 조회를 먼저 하고, 계약 직전에 집토스리포트로 정밀 진단을 받는 것이 가장 효율적인 전세사기 예방 루틴입니다.