전세 직거래 주의사항, 중개사 없이 계약하면 빠지는 확인과 혼자 채워야 할 칸 (월세·원룸 포함)
근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙, 공인중개사법, 공인중개사법 시행령, 주민등록법, 부동산등기법, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙, 대법원 판례
직거래로 바뀌는 것은 계약의 효력이 아니라 확인하는 사람입니다. 대항력·확정일자와 임대인의 정보 제시 의무는 중개사가 없어도 그대로라 받을 서류는 같고, 중개 계약의 설명 항목에서 가져온 권리관계, 임대인 정보 제시, 전입세대확인서, 최우선변제에 계약 상대 대조와 앞 순위 합계·이 집 값을 더한 여섯 칸으로 나눠 직거래면 누구에게 무엇을 받는지와 혼자 안 되는 부분을 정리했습니다. 가계약금 전부터 잔금까지 칸을 채우는 순서와 보증보험·전세대출·다가구 원룸 질문도 함께 담았습니다.
중개사 없이 집주인과 직접 전세나 월세 계약을 하려면 무엇을 조심해야 하나요? 직거래로 바뀌는 것은 계약의 효력이 아니라 확인하는 사람입니다. 입주와 전입신고 다음 날 생기는 대항력, 여기에 확정일자를 더해 얻는 우선변제 순서는 중개사가 있든 없든 똑같습니다. 임대인이 계약할 때 확정일자 정보와 납세증명서를 보여 줘야 하는 의무도 직거래라서 없어지지는 않습니다. 그래서 받을 서류는 중개 계약과 같고, 그 서류를 서로 맞대어 이 집 값으로 내 보증금이 돌아오는지 계산하는 일이 세입자 몫으로 남습니다.
📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법(대항력과 우선변제, 임대인이 계약 때 보여 줄 정보, 확정일자 부여와 정보 제공, 소액임차인 보증금 중 일정액), 주택임대차보호법 시행령(계약 전 요청으로 받는 정보 항목, 일정액 합계가 집값 절반을 넘을 때의 분할), 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(확정일자를 찍기 전 확인 사항, 계약 전 정보 요청 때 내는 임대인 동의 서류), 공인중개사법·공인중개사법 시행령(확인·설명 의무와 주택 임대차에만 붙는 설명 항목, 임대인 불응 사실의 기재, 서면 교부와 보존, 손해배상책임 보장), 주민등록법(전입세대확인서 신청 자격과 기재 내용), 부동산등기법(누구나 하는 등기기록 열람·발급, 신탁원부), 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙(대장 발급)
- 판례: 대법원 판례(소액임차인 금액을 올린 시행령의 경과규정은 담보물권자·확정일자 임차인 각각과의 관계에서 따로 적용)
- 기관 안내: 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증」 상품개요 화면(전세계약서 확인사항), 「전세금안심대출보증」 상품개요 화면과 이용절차·제출서류 화면(보증조건과 계약서 서류)
- 기준일: 법령·판례 원문은 2026년 10월 4일, 기관 안내 원문은 2026년 10월 5일
중개 계약이라면 개업공인중개사가 계약이 완성되기 전에 집의 권리관계와 상태를 확인해 설명하고, 등기사항증명서·신탁원부·건축물대장 같은 설명의 근거자료를 보여 줘야 합니다. 계약서를 쓸 때는 설명한 내용을 확인·설명서로 작성해 서명·날인하고 거래당사자에게 내준 뒤 보존합니다. 중개하면서 고의나 과실로 손해를 끼치면 배상할 책임을 지고, 그 책임에 대비해 보증보험·공제에 들거나 공탁을 하는 일은 중개 업무를 열기 전에 마쳐야 합니다. 직거래에는 이 의무를 지는 사람이 없습니다. 확인·설명서라는 서면도, 공인중개사법이 정한 손해배상 보장 장치도 없는 계약입니다.
다만 설명 항목 자체는 직거래 세입자도 그대로 빌려 쓸 수 있습니다. 공인중개사법 시행령이 주택 임대차 중개에만 붙인 설명 항목 가운데 민간임대주택이 아닌 집의 세입자에게 보증금과 바로 닿는 것은 셋입니다. 임대인의 정보 제시 의무, 소액임차인 보증금 중 일정액의 보호, 전입세대확인서의 열람·교부입니다. 등록된 민간임대주택(민간임대주택에 관한 특별법)이라면 임대보증금 보증 항목이 하나 더 붙습니다. 아래 표는 여기에 권리관계 확인과 계약 상대 대조를 더해, 직거래 세입자가 직접 채울 칸으로 바꾼 것입니다. 월세와 원룸도 칸은 같습니다. 소액임차인 범위에 드는 작은 보증금의 월세라면 넷째 칸(최우선변제)의 비중이 커질 뿐, 첫째부터 셋째 칸까지도 빠짐없이 채웁니다.
중개 계약에서 하던 확인, 직거래에서는 누가 하나: 직접 채울 칸별 판정표
| 칸 | 중개 계약이면 | 직거래면 누구에게 무엇을 받나 | 혼자 안 되는 부분 |
|---|---|---|---|
| ① 권리관계 | 중개사가 확인·설명하고 등기사항증명서·신탁원부·건축물대장 등 근거자료를 제시합니다 | 세입자가 직접 발급합니다. 등기사항증명서 발급은 누구에게나 열려 있고, 갑구에 신탁등기가 있으면 신탁원부(법상 등기기록의 일부)까지 봅니다. 건축물대장도 직접 뗍니다 | 등기부에 적히지 않는 돈(먼저 사는 세입자의 보증금, 압류 등기 전의 체납 세금), 공동담보일 때 이 집에 돌아올 부담 몫 |
| ② 임대인 정보 제시 | 임대인의 제시 의무가 주택 임대차 설명 항목이라 중개사가 이 의무를 설명합니다. 중개사가 임대인에게 요구할 수 있는 자료는 집 상태에 관한 것이고(임대인이 응하지 않으면 중개사는 그 사실도 설명하고 확인·설명서에 기재합니다), 확정일자 정보·납세증명서는 이 자료요구가 아니라 임대인의 제시 의무로 받습니다 | 임대인에게 직접 받습니다. 그 집의 확정일자 정보(부여일·보증금·차임)와 국세·지방세 납세증명서입니다. 계약 전에 임대인이 미리 동의해 주면(확정일자 정보 제공 요청, 미납 국세·지방세 열람) 그 동의로 제시를 갈음할 수 있습니다 | 확정일자를 안 받은 세대가 낸 보증금, 정보를 받은 뒤에 새로 맺어진 계약 |
| ③ 전입세대확인서 | 열람·교부에 관한 사항이 설명 항목입니다 | 계약서에 서명하기 전에는 신청 자격이 없어 소유자의 위임을 받거나 소유자인 임대인이 본인 자격으로 발급해 건넨 것을 받습니다. 서명한 뒤에는 임대차계약자 본인으로 신청할 수 있습니다 | 나오는 것은 세대주·동거인 성명과 전입일자뿐이라 보증금은 알 수 없습니다 |
| ④ 최우선변제 해당 여부 | 보증금 중 일정액의 보호가 설명 항목입니다 | 세입자가 직접 따집니다. 소액임차인 기준표는 상대에 따라 다른 것을 씁니다. 근저당 상대로는 그 설정일, 확정일자 세입자 상대로는 그 세입자의 대항요건과 확정일자가 모두 갖춰진 날에 시행되던 표입니다 | 같은 집 소액임차인이 몇 명이고 각자 얼마인지, 그 합계가 집값(대지 포함)의 절반을 넘어 깎이는지 |
| ⑤ 계약 상대 대조 | 소유권은 확인·설명할 권리관계에 들어갑니다 | 갑구 소유자, 계약서의 임대인, 보증금을 보낼 계좌의 예금주가 같은지 직접 맞춥니다. 소유자가 아닌 사람이 나오면 계약할 권한이 있는지부터 따로 확인합니다 | 신분증과 계약서가 진짜인지, 광고에 올라온 매물이 실제 그 조건으로 나온 집인지는 서류 대조만으로 끝까지 가려지지 않습니다 |
| ⑥ 앞 순위 합계와 이 집 값 | 시행령이 열거한 확인·설명 사항에 경매 배당 계산은 없습니다. 확인·설명서는 항목마다 확인한 내용을 적는 서류입니다 | ①~④에서 모은 숫자를 직접 더해 이 집 시세, 경매로 팔렸을 때 나눌 돈과 맞대야 합니다 | 이 집 시세, 앞 순위 합계, 경매 뒤 내 몫으로 돌아올 금액 |
①부터 ⑤까지는 서류를 받거나 이름을 맞춰 보면 칸이 채워집니다. ⑥은 성격이 다릅니다. 중개사가 있는 계약에서도 확인·설명서에서 계산돼 나오지 않는 숫자이고, 직거래라면 처음부터 끝까지 혼자 채워야 하는 숫자입니다. 근저당 채권최고액에 먼저 사는 세입자의 보증금과 소액임차인 몫을 얹은 앞 순위 합계, 그리고 이 집이 경매로 팔리면 그 합계를 빼고 내 보증금에 얼마가 돌아오는지는 어느 서류에도 완성된 숫자로 나와 있지 않습니다.
집토스리포트에는 계약 방식을 묻는 칸이 없어서, 직거래로 구한 집도 주소와 계약 정보를 넣으면 똑같이 진행됩니다. 다만 집합건물에서 주택·오피스텔이 아닌 용도로 등록된 호실과, 첫 공시 전 신축처럼 공동주택가격이나 오피스텔 기준시가가 아직 없는 호실은 계약 방식과 관계없이 시세 추정이 어려워 분석 대상에서 빠집니다. 먼저 등기부 없이 공개 데이터(건축물대장, 공시가격 등)로 만든 무료 미리보기가 나옵니다. 열람권을 쓰면 나오는 상세 리포트에서는 인터넷등기소 등기부를 자동으로 받아 아직 살아 있는 선순위 권리를 추리고, 추정 시세를 넣어 경매 배당을 돌려 본 뒤 내 보증금이 얼마나 회수될지 보여 줍니다. ⑤의 출발점인 등기상 소유자도 상세 리포트의 등기부 분석에 나옵니다. 리포트는 그 이름을 공개 명단 세 곳(주택도시보증공사가 공개한 상습 채무불이행자, 국세 고액·상습체납자, 지방세 고액체납자)과 대조해 이름·나이가 같은 기록이 있는지 알려 줍니다. 같은 사람인지까지 확정하지는 않고, 신탁부동산은 대조 대상에서 빠집니다. 임대인 본인 확인, 계약서 진위, 허위매물 여부, 보증 가입 가능 여부는 리포트가 보지 않는 영역입니다. 시세는 추정값이고, 다가구의 다른 세대 보증금을 몰라 「자동 추정」을 고르면 그 금액도 참고용입니다.
칸별로 받을 서류와 끝까지 비는 부분
① 권리관계. 부동산등기법은 누구든지 등기기록을 열람하고 등기사항증명서를 발급받을 수 있게 합니다. 중개 계약에서 중개사가 보여 주던 근거자료를 직거래에서는 세입자가 직접 떼면 되는 이유입니다. 지워진 권리까지 보려면 「말소사항 포함」으로 발급받아 갑구에서 소유자와 가압류·압류·신탁을, 을구에서 근저당 줄을 확인합니다. 읽는 순서는 등기부등본 을구 읽는 법과 근저당 뜻에, 소유자가 신탁회사로 적힌 집은 신탁 등기부에 있습니다. 건축물대장에서는 용도와 위반건축물 표시를 봅니다.
② 임대인 정보 제시. 임대인의 정보 제시 의무는 주택임대차보호법에 있습니다. 계약을 맺을 때 임대인이 임차인에게 보여 줄 것은 두 가지로, 그 집에 확정일자를 받은 계약들의 정보와 국세·지방세 납세증명서입니다. 계약 전에 임대인이 정보 요청이나 미납 세금 열람에 동의했다면 각각의 제시는 그 동의로 갈음할 수 있습니다. 조항에 중개 여부를 가르는 문구가 없으니 직거래에서도 같은 근거로 요구할 수 있습니다.
계약 전 정보 제공을 확정일자 부여기관(동 주민센터 등)에 신청할 때는 요청서에 임대인의 동의서를 붙이고, 신분증명서 사본이나 인감증명서, 본인서명사실확인서처럼 동의를 받았다는 것을 보여 줄 서류도 함께 냅니다. 받을 수 있는 것은 어느 부분을 빌린 계약인지(목적물)와 부여일, 보증금·차임, 계약 기간까지입니다. 중개 계약이라면 임대인의 정보 제시 의무가 중개사가 설명해야 하는 항목에 들어 있지만, 직거래에서는 동의를 요청하는 사람도 답을 기록하는 사람도 세입자입니다. 요청과 답을 문자로 주고받아 그대로 보관해 두면 무엇을 받고 무엇을 못 받았는지가 남습니다. 요청서 양식과 제출할 곳은 확정일자 부여현황 떼는 법을 보면 되고, 이 정보로 다른 세입자 보증금이 어디까지 보이는지는 선순위 보증금 출처별 확인 범위에서 이어집니다.
③ 전입세대확인서. 주민등록법이 정한 신청 자격은 건물 소유자와 임차인(각자의 세대원 포함), 매매계약자·임대차계약자 본인, 그리고 이들에게 위임받은 사람 등입니다. 계약서를 쓰기 전의 예비 세입자는 이 가운데 어디에도 들지 않습니다. 계약 전에 보려면 소유자인 임대인이 본인 자격으로 떼어 주거나 소유자의 위임을 받아야 하고, 그게 어렵다면 서명 뒤 계약자 자격으로 떼어 잔금 전까지 맞춰 보는 일정이 됩니다. 서류에는 그 건물 주소로 등록된 세대주·동거인 성명과 전입일자가 나옵니다.
④ 최우선변제 해당 여부. 경매신청 등기보다 먼저 입주와 전입신고를 갖춘 소액임차인은 보증금 가운데 일정액만큼 근저당권자보다 앞서 배당받습니다. 확정일자 없이도 성립하는 요건입니다. 확정일자는 대항요건과 함께 갖춰 보증금(소액임차인이라면 일정액을 넘는 부분)을 후순위 권리자보다 먼저 받을 순서를 잡을 때 쓰입니다. 기준표는 오늘 시행 중인 표 한 장으로 끝나지 않습니다. 대법원은 금액을 올린 시행령의 경과규정을 소액임차인과 상대방(담보물권자 또는 확정일자 임차인) 한 쌍마다 따로 적용해야 한다고 판단했습니다. 그래서 근저당이 둘이면 표도 둘이 될 수 있고, 앞서 확정일자를 받은 세입자가 있으면 그 사람과 견줄 표가 또 따로 붙습니다. 같은 집에 소액임차인이 여럿이면 일정액을 모두 더한 금액이 대지를 포함한 집값의 절반을 넘는지도 봐야 합니다. 넘으면 시행령에 따라 그 절반 안에서 각자의 일정액 비율대로 줄어듭니다. 중개 계약이라면 설명을 듣는 항목이지만 직거래에서는 이 대입과 계산을 세입자가 직접 합니다.
⑤ 계약 상대 대조. 맞춰 볼 이름은 셋입니다. 등기부 갑구의 현재 소유자, 계약서에 적을 임대인, 보증금을 보낼 계좌의 예금주입니다. 셋 중 하나라도 다르면 왜 다른지 설명을 듣고, 그 설명을 뒷받침하는 서류를 받기 전에는 돈을 보내지 않습니다. 다만 이 대조로 확인되는 것은 이름이 서로 맞는지까지입니다. 상대가 보여 준 신분증이 진짜인지, 그 매물이 광고대로 나온 집인지는 서류만으로 끝까지 가려지지 않습니다.
가계약금 전, 서명할 때, 잔금 전: 칸을 채우는 순서
| 시점 | 채울 칸 | 이때 하는 이유 |
|---|---|---|
| 가계약금을 보내기 전 | ① 등기사항증명서·건축물대장 발급, ② 임대인에게 정보 제공과 미납 세금 열람 동의 요청, ⑤ 세 이름 대조, ⑥ 앞 순위 합계와 이 집 값 | 아직 돈이 나가지 않아 판단을 바꿔도 잃을 것이 없는 시점입니다 |
| 계약서에 서명할 때 | 동의로 갈음하지 않았다면 ②의 정보와 납세증명서 제시받기, 잔금 전까지 걸 조건을 특약으로 적기 | 법이 제시 의무를 거는 때가 계약을 체결할 때입니다 |
| 서명 뒤 잔금 전 | ③ 임대차계약자 본인으로 전입세대확인서 신청, ① 등기사항증명서 다시 발급 | 서류마다 발급일 뒤의 변화는 담기지 않습니다 |
| 잔금과 입주 날 | 전입신고와 확정일자 | 입주하고 전입신고까지 끝낸 날의 이튿날부터 대항력이 생깁니다 |
가계약금 단계에서 ②의 동의를 미루는 임대인이라면 그 사실도 판단 재료입니다. 동의할지는 임대인이 정할 일이지만, 동의가 없으면 ②와 ⑥이 빈 채로 돈을 보내게 됩니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 직거래로 계약해도 전입신고와 확정일자 효력은 같나요?
같습니다. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제 조항에는 중개사가 계약에 참여했는지를 묻는 요건이 없습니다. 집을 넘겨받고 전입신고까지 끝낸 날의 다음 날 대항력이 생기고, 계약서에 확정일자까지 갖추면 경매·공매의 배당 순서에서 나보다 뒤에 선 권리자보다 앞자리를 얻습니다. 확정일자는 계약서를 가진 사람이 동 주민센터 등 부여기관에 신청합니다. 기관이 확정일자를 찍기 전에 보는 것은 임대인·임차인 인적사항과 목적물·기간·차임·보증금이 적힌 완성된 문서인지, 계약당사자의 서명이나 기명날인이 있는지 같은 형식이고, 중개사 날인은 이 목록에 없습니다.
Q. 직거래 계약으로 전세보증보험에 가입할 수 있나요?
심사와 계약서 요건은 기관·상품마다 따로입니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 상품개요(2026년 10월 5일 확인)는 전세계약서 확인사항에 「공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것」을 두고 있습니다. 다른 기관이나 상품을 생각하고 있다면 계약서를 쓰기 전에 그 기관에 직거래 계약서로 신청할 수 있는지 물어 두세요. 기관별 요건은 전세보증보험 HUG·HF·SGI 비교, 관문별 확인 순서는 전세보증보험 가입 조건에 있습니다. 가입 가능성 판단은 집토스리포트의 분석 범위 밖입니다.
Q. 직거래로 전세대출을 받을 수 있나요?
대출 상품마다 기준이 따로입니다. 그중 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증은 상품개요(2026년 10월 5일 확인)의 보증조건에 「공인중개사가 확인(날인)한 전세계약」을 두고, 이용절차 및 제출서류 안내에도 「확정일자부 전세계약서 원본(공인중개사 날인 필수)」을 적고 있습니다. 다른 상품은 직거래로 쓴 계약서를 받아 주는지 상품마다 확인해야 합니다. 대출을 끼고 계약할 생각이라면 가계약금을 보내기 전 가심사 단계에서 계약서 형태까지 같이 물어보는 편이 안전합니다. 가심사를 언제 받고 무엇을 챙기는지는 전세대출 가심사에 정리돼 있습니다.
Q. 직거래 계약서는 무엇을 보고 써야 하나요?
이 글은 계약서 양식을 다루지 않습니다. 직거래 계약서에서 먼저 챙길 것은 표의 ②가 계약서에 흔적으로 남았는지입니다. 임대인에게 확정일자 정보와 납세증명서를 제시받았는지, 계약 전에 정보 제공·열람 동의로 갈음했다면 그 동의로 무엇을 받았는지를 적어 둡니다. 확정일자를 받을 계약서라면 양쪽 인적사항과 목적물·기간·차임·보증금이 빠짐없이 적히고 계약당사자의 서명이나 기명날인이 있어야 합니다. 글자 사이 빈 공간에는 선을 긋고, 고친 곳에는 고친 글자 수를 적어 서명이나 날인을 남기고, 여러 장이면 간인을 합니다. 근저당 말소처럼 잔금 전까지 걸 조건의 문구와 그 한계는 가계약금 뒤 등기부 판정의 둘째 관문에 있습니다.
Q. 다가구 원룸을 집주인과 직거래하면 무엇이 더 어렵나요?
다가구주택은 방이 여럿이어도 소유권 등기는 건물 단위로 하나라서, 방마다 사는 세입자의 보증금은 전세권이나 임차권을 등기하지 않은 한 등기부 어디에도 남지 않습니다. 그 금액을 서류로 볼 길은 ②의 확정일자 정보인데, 계약 전에는 임대인이 동의해야 받을 수 있습니다. 중개 계약이었다면 중개사가 임대인의 정보 제시 의무를 설명했겠지만, 직거래에서는 세입자가 직접 임대인에게 동의를 요청하고, 받지 못했다면 그 사실을 문자 등으로 남겨 두는 편이 좋습니다. 내 원룸이 어느 건물 유형인지부터 가르는 순서는 원룸 전세 들어가도 되나요에, 경매 뒤 남는 돈을 다가구 기준으로 따져 보는 방법은 다가구 전세 판정에서 이어서 볼 수 있습니다.