등기부등본 을구 읽는 법 - 근저당·전세권·가압류 한눈에 이해하기
근거 법령·판례: 부동산등기법, 주택임대차보호법
등기부등본 을구에 적힌 근저당, 전세권 등 권리관계와 갑구에서 함께 봐야 할 가압류·압류를 초보자도 이해할 수 있도록 해설합니다.
등기부등본을 열어봤는데, 갑구는 그나마 이해되겠는데 을구는 도무지 무슨 말인지 모르겠다, 이런 분들 많으시죠? 근저당권, 채권최고액, 전세권, 가압류… 용어부터 어렵습니다.
하지만 등기부등본 을구 보는법만 제대로 알면, 이 집이 안전한지 위험한지 상당 부분 판단할 수 있어요. 오늘은 을구의 핵심 내용을 초보자 눈높이에서 풀어드립니다.
갑구와 을구 차이
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보
- 갑구: 소유권에 관한 사항 (누가 소유자인지, 소유권 이전 이력)
- 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (근저당, 전세권, 지상권 등)
쉽게 말해 갑구는 "이 집 주인이 누구인가"를, 을구는 "이 집에 어떤 빚이나 권리가 걸려 있는가"를 보여주는 겁니다.
📌 을구가 비어 있다면?
• 을구에 아무 기록이 없으면 해당 부동산에 담보 대출이나 전세권 등이 설정되지 않은 상태입니다
• 다만 을구만 보고 안전하다고 단정할 수는 없어요. 갑구의 가압류·압류 같은 처분 제한과, 등기되지 않은 앞선 세입자의 보증금은 을구에 나오지 않으니 함께 확인하세요
을구에서 반드시 확인할 3가지
을구를 볼 때 가장 먼저 체크해야 할 항목은 이 세 가지입니다.
1. 근저당권 - 집주인이 이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지
2. 전세권 - 이전 임차인이 전세권을 설정해둔 것은 아닌지
3. 가압류·압류 - 을구가 아니라 갑구에 적히지만, 집주인이 빚 문제에 휘말려 있는 것은 아닌지 함께 봐야 해요
이 세 가지만 제대로 이해하면 을구의 핵심은 파악한 셈입니다. 하나씩 자세히 살펴볼게요.
근저당권 - 채권최고액과 실제 대출
을구에서 가장 흔하게 볼 수 있는 것이 근저당권입니다.
근저당권은 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행 등에서 대출을 받았다는 뜻이에요. 여기서 핵심적으로 봐야 할 숫자가 바로 채권최고액입니다.
채권최고액은 실제 대출금이 아니라, 대출금에 이자와 지연손해금 등을 더한 최대 변제 한도입니다. 그래서 실제 대출금보다 높게 설정되고, 얼마나 높게 잡는지는 금융기관과 상품마다 달라요.
예를 들어 을구에 "채권최고액 금 2억 4,000만 원"이라고 적혀 있다면, 실제 대출금은 그보다 적을 가능성이 높지만 정확한 금액은 등기부만으로는 알 수 없습니다.
💡 근저당 확인 포인트
• 채권최고액이 집값에서 차지하는 비중이 클수록 주의가 필요합니다(법으로 정한 기준선은 없어요)
• 근저당이 여러 개 설정되어 있다면 전부 합산해서 봐야 해요
• 근저당 설정 시점이 내 전입신고보다 빠르거나 같은 날이면, 경매 시 근저당이 우선합니다(대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요)
근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다. 먼저 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 집값을 넘지 않는지 따져보세요. 다만 이 합계가 시세보다 작다고 전액 회수가 보장되지는 않아요. 경매에서는 시세보다 낮게 팔릴 수 있고, 등기부에 나오지 않는 앞선 세입자 보증금도 더해서 봐야 해요.
⚠️ 위험한 경우
• 채권최고액 + 내 보증금 > 집 시세 → 깡통전세 위험
• 근저당 채권자가 은행이 아닌 개인 → 사채 가능성, 각별히 주의
전세권 설정의 의미
을구에 전세권이 적혀 있는 경우도 있습니다. 이는 이전 임차인(또는 현재 임차인)이 전세권 등기를 한 것으로, 보증금을 법적으로 보호받기 위한 장치입니다.
전세권이 설정되어 있다면, 해당 금액만큼 선순위 보증금이 존재한다고 봐야 합니다. 경매 시 전세권자가 나보다 먼저 배당을 받을 수 있기 때문이에요.
다만, 전세권이 말소사항(취소선이 그어져 있는 상태)이라면 이미 효력이 없어진 것이므로 걱정하지 않아도 됩니다.
📌 전세권 vs 확정일자
• 전세권 등기: 등기부에 기록되어 제3자에게도 대항 가능
• 확정일자: 등기부에 나타나지 않지만, 주택임대차보호법에 의해 보호
• 대부분의 임차인은 전입신고 + 확정일자로 보호받고, 전세권 등기는 드문 편입니다
가압류·압류의 의미
가압류나 압류는 소유권에 관한 사항이라 을구가 아니라 갑구에 적힙니다. 을구를 아무리 봐도 안 보이니, 반드시 갑구를 따로 확인하세요. 갑구에서 이 항목이 보이면 상당히 심각한 신호입니다.
가압류는 채권자가 소송 전에 채무자의 재산을 미리 묶어두는 것이고, 압류는 이미 확정된 채무에 대해 강제집행을 위해 재산을 동결시키는 것입니다.
쉽게 말해, 집주인이 누군가에게 빚을 갚지 못해서 이 집이 법적으로 묶여 있는 상태라는 뜻이에요.
⚠️ 가압류·압류가 있는 집은 주의하세요
• 가압류가 있다는 것은 집주인의 재정 상태가 불안하다는 의미
• 강제경매로 넘어갈 가능성이 높아집니다
• 특별한 사정이 없다면 가압류·압류가 있는 물건은 피하는 것이 안전합니다
집에 대한 가압류·압류는 갑구에 적힙니다. 을구에서 「가압류」라는 글자가 보인다면 집이 아니라 근저당권 같은 을구의 권리를 묶어 둔 등기이니 내용을 따로 확인하세요. 어느 쪽이든 빨간 신호로 인식하세요.
을구 분석이 어렵다면
을구에는 위에서 설명한 것 외에도 지상권, 지역권, 근질권 등 다양한 권리가 기록될 수 있습니다. 여러 권리가 복잡하게 얽혀 있으면 전문가도 분석에 시간이 걸리죠.
직접 분석이 어렵다면 집토스리포트를 활용해보세요. 상세 리포트를 신청하면 현재 유효한 등기부등본을 자동으로 열람해 을구의 선순위 권리를 정리하고, AI가 위험 요소를 쉬운 말로 설명해줍니다. 무료 미리보기 단계에서는 등기부를 열람하지 않습니다.
💡 집토스리포트의 을구 분석 기능
• 근저당 채권최고액 기준으로 선순위 금액 계산(실제 대출 잔액은 등기부에 나오지 않음)
• 전세권·가압류 등 선순위 권리 자동 파악
• 경매 시 배당 순위와 예상 회수액 시뮬레이션
• 위험 항목을 시각적으로 표시해 한눈에 파악 가능
등기부등본 을구는 내 보증금의 안전을 좌우하는 핵심 정보입니다. 어렵더라도 반드시 확인하고, 판단이 어려우면 전문 도구의 도움을 받으세요.