등기부등본 을구 읽는 법 — 근저당·전세권·가압류 한눈에 이해하기

등기부등본 을구에 적힌 근저당, 전세권, 가압류 등 권리관계를 초보자도 이해할 수 있도록 해설합니다.

등기부등본을 열어봤는데, 갑구는 그나마 이해되겠는데 **을구**는 도무지 무슨 말인지 모르겠다— 이런 분들 많으시죠? 근저당권, 채권최고액, 전세권, 가압류… 용어부터 어렵습니다.

하지만 **등기부등본 을구 보는법**만 제대로 알면, 이 집이 안전한지 위험한지 상당 부분 판단할 수 있어요. 오늘은 을구의 핵심 내용을 초보자 눈높이에서 풀어드립니다.

갑구와 을구 차이

등기부등본은 크게 **표제부**, **갑구**, **을구** 세 부분으로 나뉩니다.

쉽게 말해 갑구는 "이 집 주인이 누구인가"를, 을구는 "이 집에 어떤 빚이나 권리가 걸려 있는가"를 보여주는 겁니다.

📌 **을구가 비어 있다면?**
• 을구에 아무 기록이 없으면 해당 부동산에 담보 대출이나 전세권 등이 설정되지 않은 상태입니다
• 임차인 입장에서는 가장 깨끗하고 안전한 상태예요

을구에서 반드시 확인할 3가지

을구를 볼 때 가장 먼저 체크해야 할 항목은 이 세 가지입니다.

**1. 근저당권** — 집주인이 이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지

**2. 전세권** — 이전 임차인이 전세권을 설정해둔 것은 아닌지

**3. 가압류·압류** — 집주인이 빚 문제에 휘말려 있는 것은 아닌지

이 세 가지만 제대로 이해하면 을구의 핵심은 파악한 셈입니다. 하나씩 자세히 살펴볼게요.

근저당권 — 채권최고액과 실제 대출

을구에서 가장 흔하게 볼 수 있는 것이 **근저당권**입니다.

근저당권은 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행 등에서 대출을 받았다는 뜻이에요. 여기서 핵심적으로 봐야 할 숫자가 바로 **채권최고액**입니다.

[[채권최고액은 실제 대출금이 아니라, 대출금에 이자와 지연손해금 등을 더한 최대 변제 한도]]입니다. 보통 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되어 있어요.

예를 들어 을구에 "채권최고액 금 2억 4,000만 원"이라고 적혀 있다면, 실제 대출금은 약 2억 원 안팎일 가능성이 높습니다.

💡 **근저당 확인 포인트**
• 채권최고액이 집값의 60%를 넘으면 주의가 필요합니다
• 근저당이 여러 개 설정되어 있다면 전부 합산해서 봐야 해요
• 근저당 설정 시점이 내 전입신고보다 빠르면, 경매 시 근저당이 우선합니다

**근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다.** 중요한 것은 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 집값을 넘지 않는지 따져보는 거예요.

⚠️ **위험한 경우**
• 채권최고액 + 내 보증금 > 집 시세 → 깡통전세 위험
• 근저당 채권자가 은행이 아닌 개인 → 사채 가능성, 각별히 주의

전세권 설정의 의미

을구에 **전세권**이 적혀 있는 경우도 있습니다. 이는 이전 임차인(또는 현재 임차인)이 전세권 등기를 한 것으로, 보증금을 법적으로 보호받기 위한 장치입니다.

전세권이 설정되어 있다면, 해당 금액만큼 선순위 보증금이 존재한다고 봐야 합니다. 경매 시 전세권자가 나보다 먼저 배당을 받을 수 있기 때문이에요.

다만, 전세권이 **말소사항**(취소선이 그어져 있는 상태)이라면 이미 효력이 없어진 것이므로 걱정하지 않아도 됩니다.

📌 **전세권 vs 확정일자**
• 전세권 등기: 등기부에 기록되어 제3자에게도 대항 가능
• 확정일자: 등기부에 나타나지 않지만, 주택임대차보호법에 의해 보호
• 대부분의 임차인은 전입신고 + 확정일자로 보호받고, 전세권 등기는 드문 편입니다

가압류·압류의 의미

을구에 **가압류**나 **압류**가 적혀 있다면 이것은 상당히 심각한 신호입니다.

**가압류**는 채권자가 소송 전에 채무자의 재산을 미리 묶어두는 것이고, **압류**는 이미 확정된 채무에 대해 강제집행을 위해 재산을 동결시키는 것입니다.

쉽게 말해, [[집주인이 누군가에게 빚을 갚지 못해서 이 집이 법적으로 묶여 있는 상태]]라는 뜻이에요.

⚠️ **가압류·압류가 있는 집은 주의하세요**
• 가압류가 있다는 것은 집주인의 재정 상태가 불안하다는 의미
• 강제경매로 넘어갈 가능성이 높아집니다
• 특별한 사정이 없다면 가압류·압류가 있는 물건은 피하는 것이 안전합니다

가압류와 압류는 갑구에도 나타날 수 있는데, 을구에 적힌 것은 주로 담보권과 관련된 것입니다. 어느 쪽이든 **빨간 신호**로 인식하세요.

을구 분석이 어렵다면

을구에는 위에서 설명한 것 외에도 지상권, 지역권, 근질권 등 다양한 권리가 기록될 수 있습니다. 여러 권리가 복잡하게 얽혀 있으면 전문가도 분석에 시간이 걸리죠.

직접 분석이 어렵다면 **집토스리포트**를 활용해보세요. 주소와 계약 정보만 입력하면 등기부등본을 자동으로 열람하고, AI가 을구의 모든 권리관계를 분석해 **위험 요소를 쉬운 말로 설명**해줍니다.

💡 **집토스리포트의 을구 분석 기능**
• 근저당 채권최고액과 실제 대출 추정액 계산
• 전세권·가압류 등 선순위 권리 자동 파악
• 경매 시 배당 순위와 예상 회수액 시뮬레이션
• 위험 항목을 시각적으로 표시해 한눈에 파악 가능

등기부등본 을구는 내 보증금의 안전을 좌우하는 핵심 정보입니다. 어렵더라도 반드시 확인하고, 판단이 어려우면 전문 도구의 도움을 받으세요.