가계약 전 확인사항, 가계약금 보내기 전에 등기부로 거를 것과 문자에 남길 조건 (전세·월세)

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-10-05 · 최종 갱신 2026-10-05

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 민법, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 공인중개사법, 민사집행법, 대법원 판례

가계약금을 보내기 전에는 받을 사람이 등기부의 현재 소유자와 같은지, 경매개시결정·가처분·신탁처럼 송금을 멈출 기록이 있는지, 가압류·압류·근저당처럼 조건으로 남길 기록이 있는지를 차례로 보고 건축물대장 용도와 대출 가심사까지 확인합니다. 송금 전 순서대로 짠 여섯 칸 거름표와 문자에 남길 조건의 항목(무엇을, 언제까지, 안 되면 어떻게), 월세 가계약에서 달라지는 칸, 이미 보낸 경우의 다음 순서를 정리했습니다.

가계약금을 보내기 전에 무엇을 확인해야 하나요? 돈을 받을 사람이 등기부의 현재 소유자와 같은지, 등기부에 송금을 멈춰야 할 기록이 있는지부터 봅니다. 걸리는 기록이 있으면 그 해결을 조건으로 바꿔 문자에 남깁니다. 서류만으로는 채워지지 않는 칸이 무엇인지도 이때 가려 둡니다. 보낸 뒤에는 그 돈을 되찾는 문제가 그때까지 오간 문자와 약속의 내용에 묶이므로, 확인과 조건은 송금 전에 끝내 두는 편이 낫습니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 주택임대차보호법(대항력, 보증금 중 일정액의 보호와 경매신청 등기 전 대항요건, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제, 확정일자 정보 제공 요청, 임대인의 정보 제시 의무), 주택임대차보호법 시행령(소액임차인 범위와 일정액, 확정일자 정보 제공 범위), 민법(계약금과 해약금, 유상계약 준용과 그 단서), 부동산등기법(등기사항의 열람, 신탁등기의 등기사항, 전세권·임차권 등기사항), 부동산등기규칙(등기사항증명서의 종류), 공인중개사법(중개대상물의 확인·설명과 근거자료 제시), 민사집행법(집행비용)
- 판례: 대법원 판례(소액임차인 해당 여부와 일정액은 근저당권자 같은 담보물권자, 확정일자를 갖춘 임차인 각각과의 관계에서 그 상대가 권리를 얻은 때의 기준으로 정함, 전입신고를 받을 때 행정청이 심사하는 것은 거주 목적 여부로 한정됨)
- 확인일: 2026년 10월 4일·5일 법령 원문과 판례 원문 기준

중개사나 집주인이 「일단 가계약금으로 잡아 두세요」라고 하면 계좌번호가 서류보다 먼저 오는 경우가 있습니다. 이 순서만 뒤집으면 됩니다. 등기기록 열람은 수수료만 내면 누구나 청구할 수 있습니다. 중개사는 중개가 완성되기 전에 등기사항증명서와 건축물대장 같은 근거자료를 보여 주며 설명할 의무가 있습니다. 돈을 보내기 전에 서류부터 달라고 해도 무리한 요구가 아닙니다.

송금한 뒤에는 사정이 달라집니다. 민법의 해약금 규정은 어느 쪽도 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 준 사람은 그 금액을 잃는 것으로, 받은 사람은 두 배를 상환하는 것으로 계약을 해제하는 길을 열어 둡니다. 이 규정은 계약의 성질이 허용하지 않는 경우가 아니면 매매가 아닌 유상계약에도 준용되므로 임대차에도 쓰입니다. 가계약 단계에서 오간 돈에 이 규정이 그대로 적용되는지는 사안별로 판단됩니다. 다만 규정에 「다른 약정이 없는 한」이라는 문구가 들어 있는 만큼, 보내기 전에 무엇을 조건으로 합의했는지가 나중에 먼저 따져질 재료가 됩니다.

송금을 이미 마쳤다면 아래 「이미 보냈다면」으로 건너뛰세요. 아직이라면 송금 전에 하는 순서대로 여섯 칸을 채웁니다. 받는 사람, 멈출 신호, 조건으로 남길 신호, 집으로 쓸 수 있는지, 대출, 그리고 서류로 채워지지 않는 칸입니다.

가계약금 보내기 전 거름표: 송금을 멈출 신호, 조건으로 남길 신호, 서류로 안 채워지는 칸

여섯 칸 가운데 다섯 칸은 등기부와 건축물대장, 은행 상담으로 혼자 채울 수 있습니다. 마지막 한 칸은 어느 서류에도 적혀 있지 않습니다.

① 이름 셋을 맞춥니다. 갑구에는 소유권이 옮겨 간 순서대로 줄이 쌓입니다. 말소되지 않은 가장 최근 소유권 줄의 이름이 지금 소유자입니다. 계좌를 문자로 받았다면 예금주 이름을 그 이름과 대조합니다. 신분증은 계약서를 쓸 때 보더라도 돈이 처음 나가는 지금은 이름 대조가 먼저입니다.

② 조건을 걸기 전에 원인부터 확인할 기록입니다. 갑구에 경매개시결정이 올라 있으면 경매는 이미 시작됐습니다. 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받으려면 경매신청 등기보다 앞서 입주와 전입신고를 마쳐야 한다고 주택임대차보호법이 정하고 있는데, 이 기록이 있는 집은 그 시점이 벌써 지나 있습니다. 가처분은 소유권 같은 권리를 두고 다툼이 걸려 있다는 표시입니다. 소유자가 신탁회사인 집은 등기기록에 신탁원부 번호가 함께 적힙니다. 이런 집은 누구에게 임대할 권한이 있는지부터 따져야 합니다. 셋 다 집주인이 약속한다고 사라지지 않으니 이 단계에서는 송금을 멈추는 데까지만 하고 기록별로 읽는 법은 링크한 글에서 확인합니다.

③ 지울 수는 있지만 지워질 때까지는 남는 기록입니다. 근저당·가압류·압류는 잔금 전에 정리하라는 조건을 붙일 수 있는 종류입니다. 다만 등기를 실제로 지우려면 은행이나 채권자가 움직여야 하므로, 문자에는 「정리하겠다」는 말보다 언제까지 어떤 서류로 확인할지를 적습니다(아래 「문자에 남길 조건」). 근저당을 지우지 않고 그대로 두는 계약이라면 그 근저당이 채권최고액 한도 안에서 내 앞에 서므로 ⑥의 계산에 들어갑니다.

④ 등기부가 아니라 건축물대장에서 봅니다. 등기부가 깨끗해도 대장에 계약할 층이 근린생활시설로 적혀 있거나 위반건축물로 표기돼 있으면 전세대출이나 보증에서 막힐 수 있습니다. 대장 용도가 전입신고의 요건은 아니지만, 임대인이 전입하지 않는 조건을 거는지는 따로 확인합니다.

⑤ 은행 상담은 송금 전에 받아 둡니다. 상담에서 듣는 답은 대개 내 쪽, 곧 자격과 한도에 관한 답입니다. 이 집이 용도나 권리 상태, 주택가격 면에서 기관 기준에 맞는지는 계약서를 쓴 뒤 정식 심사에서 가려집니다.

⑥ 서류로는 끝나지 않습니다. 등기부에 멈출 신호가 없어도 이 집이 경매에서 얼마에 팔릴지, 내 앞에 선 돈이 모두 얼마인지는 서류 어느 장에도 나오지 않습니다. 근저당은 을구에 보입니다. 하지만 나보다 먼저 입주한 세대가 맡긴 보증금은 임차권등기나 전세권등기가 된 경우가 아니면 등기부에 적히지 않습니다. 같은 집 소액임차인에게 근저당보다 앞서 나갈 돈 역시 을구 어디에도 금액이 적히지 않습니다. 배당에 쓰이는 돈은 낙찰 금액에서 절차 비용을 먼저 덜어 낸 나머지라, 시세를 안다고 내 차례에 남는 금액이 저절로 나오지도 않습니다.

이 칸을 계약 전에 채워 보는 데 집토스리포트를 쓸 수 있습니다. 계약서 없이 주소와 보증금으로 신청하므로 가계약금을 보내기 전에 돌려 볼 수 있습니다. 무료 미리보기 단계에서는 등기부를 열지 않고 건축물대장·공시가격처럼 공개된 자료만 씁니다. 상세 리포트로 넘어가면 등기부가 자동으로 열람되고 앞 순위 권리를 추린 결과와 함께 추정 시세로 돌린 경매 시뮬레이션(기본·보수 두 시나리오)의 예상 배당이 나옵니다. 계산은 신청한 날 입주와 확정일자를 갖추는 새 세입자를 기준으로 합니다. 실제 입주가 그보다 늦다면 그사이 새로 접수되는 등기는 잔금 직전에 다시 볼 칸으로 남습니다. 시세는 추정값입니다. 다가구처럼 방마다 등기부가 따로 있지 않은 집이라면 다른 방 보증금도 등기부로는 알 수 없어서, 신청할 때 넣은 금액으로, 그 금액을 모르면 리포트가 대신 내는 참고용 추정치로 계산합니다. 대출이 나오는지나 보증에 들 수 있는지는 리포트가 답하지 않습니다.

문자에 남길 조건: 무엇을, 언제까지, 안 되면 어떻게

거름표 ③에 걸린 줄이 있거나 아직 확인하지 못한 칸이 남았다면, 그 내용을 조건으로 바꿔 송금 전에 문자로 주고받습니다. 이 돈이 어느 집(주소와 동·호수)의 어떤 조건(보증금, 월세라면 월세)을 잡아 두는 돈인지를 먼저 적은 다음 조건마다 세 가지를 넣습니다. 무엇이 확인돼야 하는지, 언제까지인지, 확인되지 않으면 보낸 돈을 어떻게 처리하는지입니다. 셋 중 하나가 빠지면 나중에 같은 문자를 두고 서로 다르게 읽을 여지가 생깁니다.

표를 쓸 때 짚어 둘 것이 셋 있습니다.

• 상대의 답까지 남깁니다. 내가 보낸 조건만 있고 「그렇게 하겠습니다」 같은 답이 없으면 무엇을 합의했는지가 다툼으로 남을 수 있습니다. 조건과 상대의 답이 같은 대화방에 이어져 있도록 받아 둡니다
• 임대인 정보는 동의를 언제까지 받을지로 적습니다. 주택임대차보호법이 임대인에게 확정일자 정보와 국세·지방세 납세증명서를 보여 주라고 한 시점은 계약을 맺을 때입니다. 계약 전에 임대인이 확정일자 정보 제공과 미납 국세·지방세 열람에 각각 동의해 주면 그것으로 갈음됩니다. 법이 정한 시점이 계약 체결 때라서, 가계약 단계에서는 「계약서 쓰기 전까지 동의해 준다」는 약속을 받아 두는 방식이 됩니다
• 대출 거절은 계약금 뒤에 드러납니다. 정식 심사는 계약서를 쓴 뒤에 진행되므로, 이 줄의 처리는 가계약금만이 아니라 그 시점까지 건넨 돈 전체를 기준으로 적습니다. 상담 때 무엇을 물을지는 전세대출 가심사에 있습니다

이 표는 무엇을 적을지의 목록이지 효과를 약속하는 양식이 아닙니다. 조건이 실제로 어떤 효과를 내는지는 적힌 문구와 그때의 사정을 놓고 판단됩니다. 정식 계약서로 옮길 때 근저당 말소 조건을 어떻게 쓰는지는 근저당 말소 특약에 정리돼 있습니다.

월세 가계약도 같은가

①부터 ④까지는 보증금 크기와 상관없이 같습니다. 받는 사람이 소유자인지, 경매·가처분·신탁 기록이 있는지, 대장 용도가 집인지는 보증금이 작아도 그대로 걸립니다. ⑤는 보증금 대출을 쓰지 않으면 건너뜁니다. 입주와 전입신고를 마친 날의 이튿날부터 대항력이 생긴다는 점도 같아서 잔금일에 새로 접수된 등기가 내 순서를 앞지를 수 있습니다.

달라지는 곳은 ⑥입니다. 월세 보증금이 소액임차인 범위에 들고 입주와 전입신고를 경매신청 등기보다 먼저 마쳤다면, 그 가운데 일정액은 근저당권자보다 우선해 받을 수 있는 몫입니다. 일정액을 넘는 나머지는 대항요건에 확정일자까지 갖춰야 배당 순서를 얻고, 그 순서도 이미 등기된 근저당보다 뒤입니다. 그래서 일정액 부분은 근저당 금액보다 같은 집에서 일정액을 나눠 받을 세입자 수와 이 집의 값이 결과를 좌우합니다. 범위를 넘는 보증금이면 전세와 같은 방식으로 이미 등기된 근저당 뒤에 섭니다.

소액임차인에 드는지는 오늘 시행 중인 기준표 한 장으로 정해지지 않습니다. 상대마다 따로 봅니다. 근저당과 견줄 때는 그 근저당이 설정된 날의 기준표를, 확정일자를 받은 다른 세입자와 견줄 때는 그 세입자가 대항요건(입주와 전입신고)에 확정일자까지 갖춘 시점의 기준표를 씁니다. 내 보증금이 어느 칸인지 고르는 순서는 월세 근저당에 있습니다.

이미 보냈다면

가계약금을 먼저 보내고 이 글을 읽고 있다면 거름표 ②와 ③에 걸리는 기록이 있는지부터 확인합니다. 멈출지 진행할지를 등기 종류별로 가르는 순서는 가계약금을 보낸 뒤 등기부에서 근저당·가압류를 봤을 때에 있습니다.

보낸 돈을 되찾을 수 있는지는 이 거름표로 답이 나오지 않습니다. 송금할 때 문자에 어느 집의 어떤 조건이 적혀 있었는지, 그만둘 경우의 처리를 미리 정해 두었는지가 갈림길이기 때문입니다. 지금 할 일은 기록을 지키는 것입니다. 무엇을 남길지는 위에 링크한 글의 「결정하기 전에 남겨 둘 기록」에 정리돼 있으니, 그 목록대로 모아 두고 지우지 않습니다. 아직 계약서를 쓰기 전이라면 위 표의 조건 가운데 빠진 것을 지금이라도 문자로 맞춰 둘 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 가계약 문자도 효력이 있나요?

문자도 무엇을 합의했는지 보여 주는 기록입니다. 어떤 효과가 생기는지는 문자에 적힌 내용과 그때의 사정을 함께 놓고 판단하므로, 문자라는 형식만으로 정해지지 않습니다. 민법의 해약금 규정은 「당사자간에 다른 약정이 없는 한」 적용되는 규정이라, 돈을 보내기 전에 서로 받아들인 조건이 있으면 그 내용부터 살피게 됩니다. 조건을 보낼 때 상대의 동의 답장까지 받아 두는 이유입니다.

Q. 가계약 전에 등기부등본은 누가 떼나요?

세입자가 스스로 열람할 수 있습니다. 등기기록 열람과 등기사항증명서 발급은 수수료만 내면 누구나 청구할 수 있고(부동산등기법), 그 집 관할이 아닌 등기소에서도 됩니다. 중개사를 통한다면 중개사에게는 중개가 완성되기 전에 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시하며 설명할 의무가 있습니다. 법이 정한 시점은 중개 완성 전이지만, 그 자료를 송금 전에 먼저 보내 달라고 요청할 수 있습니다. 어느 쪽이든 발급일을 확인합니다. 지워진 기록까지 함께 보고 싶다면 증명서 종류를 「말소사항 포함」으로 고릅니다.

Q. 다가구면 무엇을 더 보나요?

건물 한 동 전체에 등기부가 하나인 다가구주택이라면, 나보다 앞서 입주한 세입자의 보증금 액수는 그 세입자가 임차권등기나 전세권등기를 하지 않았다면 등기부에서 찾을 수 없습니다. 그래서 ③까지 깨끗해도 ⑥의 앞 순위 합계는 비어 있습니다. 임대인이 동의해 주면 계약 전인 사람도 주민센터 같은 확정일자 부여기관에서 이 집에 확정일자를 받은 계약의 부여일과 보증금을 받아 볼 수 있습니다. 그 동의를 문자 조건에 넣습니다. 어느 서류로 어디까지 확인되는지는 선순위 보증금 확인 방법, 모은 숫자로 판정하는 순서는 다가구 전세 판정에 있습니다.

Q. 가계약 특약에는 무엇을 넣나요?

가계약 단계에서 문자로 남기는 조건은 위 「문자에 남길 조건」 표의 항목이 기본입니다. 정식 계약서를 쓸 때 같은 항목을 특약으로 옮기고 근저당 말소처럼 은행이 관여하는 일은 잔금일에 무엇으로 확인할지까지 적습니다. 어느 문구든 효과는 적힌 내용에 달려 있습니다. 강한 단어를 고르기보다 어떤 경우에, 언제까지, 어떻게 처리하는지가 문장에 다 들어 있는지를 봅니다.

Q. 리포트로 미리 볼 수 없는 집도 있나요?

있습니다. 호실마다 따로 등록된 집합건물에서 계약할 호실의 대장 용도가 근린생활시설 같은 비주거이면 시세를 추정할 수 없어 호실 선택 단계에서 더 진행되지 않습니다. 첫 공동주택가격이 공시되기 전인 신축 호실과 국세청 기준시가 자료에서 찾을 수 없는 오피스텔 호실도 같은 단계에서 멈춥니다. 건축물대장에서 건물 정보가 조회되지 않는 주소는 건물 선택 단계에서 넘어가지 않습니다. 이런 집이라도 거름표 ①부터 ⑤까지는 서류와 상담으로 그대로 확인할 수 있습니다.