월세 선불 후불 차이와 단기임대 '예치금'의 정체 - 2기 연체 판정까지

월세 선불·후불은 계약서 약정이 우선하지만(민법 차임 지급시기는 강행규정 목록 밖), 2기 차임 연체 해지 기준은 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없습니다. 선불 계약이 후불보다 한 달 먼저 2기 선에 닿는 구조를 시점별 누적표로 판정하고, 단기임대 '예치금'의 공제가 언제 자동으로 일어나는지(명도 전후로 갈림), 일시사용 임대차 배제 위험, 그리고 전입세대확인서를 계약 체결 후에는 임대인 동의 없이 본인 자격으로 뗄 수 있다는 점까지 정리했습니다.

🗓️ 월세 선불·후불과 단기임대 '예치금' — 계약서 한 줄이 퇴거 정산을 가릅니다

"분명 잔금 치를 때 월세를 입금했는데, 보름 뒤에 집주인이 또 월세 날이라며 돈을 달래요."

자취를 처음 시작하는 분들이 이사 첫 달에 가장 많이 겪는 혼란입니다. 그런데 이 혼란은 첫 달로 끝나지 않습니다. **선불이냐 후불이냐는 밀렸을 때 해지 시점을 한 달 앞당기고**, 단기임대에서 '예치금'이라는 이름이 붙는 순간에는 그 돈의 성격 자체를 흐려 놓습니다.

**세 줄 요약** — 선불은 그 달을 살기 전에, 후불은 살고 나서 냅니다. 법의 기본값은 후불이지만 **계약서에 적힌 쪽이 이깁니다.** 다만 밀렸을 때의 해지 기준(2기)만은 계약서로 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없습니다.

· 내 다음 입금일이 궁금하면 → **2번 대입표**

· 단기임대 예치금만 궁금하면 → **4번**

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1. ⏩ 선불과 후불 — 법의 기본값은 후불입니다

|---|---|---|---|

여기서 대부분이 오해하는 대목이 있습니다. **민법이 정한 원칙은 후불입니다.** 민법의 차임 지급시기 규정은 건물과 대지에 대하여는 차임을 **매월 말에** 지급하도록 정하고 있습니다. 법이 기본값으로 삼은 것은 '살고 나서 내는' 후불입니다.

그런데 실제 시장의 대부분은 선불입니다. 법과 현실이 반대인데도 문제가 되지 않는 이유는, **이 규정이 강행규정이 아니기 때문**입니다.

민법은 임대차 조항 중 어떤 것을 강행규정으로 볼지 목록을 따로 정해 두었습니다. 그 목록에 **차임 지급시기 규정은 들어 있지 않습니다.** 강행규정 목록에 없다는 것은 당사자가 다르게 정하면 그 약정이 우선한다는 뜻입니다.

**판정** — 지급시기는 계약서가 이깁니다. 계약서에 선불이라 적혀 있으면 "민법은 후불이 원칙"이라는 주장으로 뒤집을 수 없습니다. 반대로 계약서에 아무 말이 없다면 후불(매월 말)이 기본값입니다.

2. 📅 내 두 번째 입금일은 며칠인가 — 대입표

계약서 문구를 아래 표에 대입해 보세요. 3월 15일 입주, 월 차임 56만 원인 경우입니다.

|---|---|---|---|

| "매월 15일 선불" | 3/15~4/14분 56만 원 | 4월 15일 | 4/15~5/14분 |

두 번째 줄이 첫 달에 혼란을 만드는 전형입니다. **입주일과 납부 기준일이 어긋나면 첫 달만 일할 계산(하루 단위로 쪼개 계산하는 것)이 붙고, 그다음 달부터 전액이 됩니다.** "보름 만에 또 월세를 달라더라"는 사연은 대개 이 경우이지, 이중청구가 아닙니다.

일할 계산 방식도 계약서에 적어두는 편이 낫습니다. 56만 원짜리 3월분 17일치를 실제 일수(31일)로 나누면 약 30만 7천 원, 30일 기준으로 나누면 약 31만 7천 원입니다. **약 1만 원 차이가 나고**, 이 차이는 첫 달과 마지막 달에만 생기므로 미리 정해두면 다툴 일이 없습니다.

3. ⚠️ 선불이면 2기 연체 선에 한 달 먼저 닿습니다

민법은 건물 임대차에서 **임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때** 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 문언이 '2회 늦었을 때'가 아니라 **'연체액이 2기 차임액에 달했을 때'**이므로, 횟수가 아니라 **누적 금액**이 기준입니다. 월 56만 원이면 기준선은 56만 원 × 2 = **112만 원**입니다.

여기까지는 선불이든 후불이든 같습니다. **갈리는 것은 연체가 시작되는 시점입니다.** 3월분부터 한 푼도 내지 않은 경우를 놓고 보겠습니다.

| 시점 | 매월 1일 선불 (3월분 이행기 3/1) | 매월 말일 후불 (3월분 이행기 3/31) |

|---|---|---|

| 3월 1일 | 3월분 56만 원 연체 시작 | 아직 연체 아님 |

| 4월 1일 | 112만 원 → **2기 도달, 해지 가능** | 3월분 56만 원(1기) |

| 4월 30일 | 168만 원 | 112만 원 → **2기 도달** |

| 6월 1일 | 336만 원 | 280만 원 |

같은 날짜, 같은 미납인데 **선불 계약이 후불 계약보다 꼬박 한 달 먼저 해지 가능 선에 닿습니다.** 선불 계약자가 "아직 두 달은 안 밀렸는데요"라고 계산했다가 해지 통고를 받는 이유가 이것입니다.

뒤집히는 대목 — 여기서는 계약서가 지지 않습니다

지급시기는 계약서가 이긴다고 했습니다. 그런데 **연체 해지 기준은 반대입니다.** 민법의 강행규정 목록에는 **차임 연체와 해지 규정이 들어 있습니다.** 목록에 든 조항에 위반하는 약정으로서 **임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.**

따라서 "차임 1회 연체 시 즉시 해지"라는 특약에 도장을 찍었더라도, 법정 기준을 임차인에게 불리하게 깎은 것이므로 **효력을 인정받기 어렵습니다.** 반대로 "3기 연체 시 해지"처럼 임차인에게 유리한 방향이라면 약정이 그대로 살 수 있습니다.

| 항목 | 계약서 특약이 법보다 우선하는가 |

|---|---|

| 지급시기(선불/후불, 납부일) | **우선한다** (강행규정 목록 밖) |

| 일할 계산 방식 | 우선한다 |

| 연체 해지 기준 — 임차인에게 **불리**하게 | **우선하지 못한다** |

| 연체 해지 기준 — 임차인에게 **유리**하게 | 우선할 수 있다 |

주택임대차보호법도 같은 구조입니다. **이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.** "특약에 서명했으니 끝"이라고 물러설 필요가 없는 영역이 분명히 있습니다.

※ 연체 이후에 벌어지는 일(계약갱신 거절, 퇴거 절차)은 「월세 2달 치 밀리면 당장 방 빼야 할까」 편에서 따로 다룹니다.

4. 💰 '예치금'이라는 이름 — 회수 국면에서 갈리는 지점

보증금 100만 원, 월 56만 원짜리 1~3개월 단기임대에서는 '보증금' 대신 **'예치금'**이라는 표현이 자주 쓰입니다.

이름이 무엇이든, **임대차 계약에 따라 임차인의 채무를 담보하려고 맡긴 돈이면 그 실질은 임대차보증금**입니다. 명칭을 바꿔 부른다고 이 성질이 사라지지는 않습니다. 문제는 명칭이 아니라 **그 뒤에 따라오는 두 가지**입니다.

(1) "보증금에서 까주세요"가 통하는 시점은 정해져 있습니다

대법원은 이 문제에 대해 두 가지를 함께 말했습니다(대법원 2007다21856, 21863).

첫째, 임대차보증금의 피담보채무액은 임대차관계가 종료된 후 **목적물이 반환될 때** 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 **보증금에서 당연히 공제**됩니다. 즉 집을 비워 넘겨준 시점에는 공제가 자동으로 일어납니다.

둘째, 임대차계약이 종료되었더라도 **목적물이 명도(집을 비우고 넘겨주는 것)되지 않았다면** 임차인은 보증금이 있음을 이유로 **연체차임의 지급을 거절할 수 없습니다.** 아직 살고 있는 동안에는 "보증금에서 까라"며 버틸 수 없다는 뜻입니다.

| 내 상황 | 밀린 월세를 보증금에서 공제 |

|---|---|

| 아직 살고 있다 (집을 안 넘겼다) | 요구할 수 없다. **현금으로 내야 한다** |

| 집을 비워 넘겼다 | 별도 의사표시 없이 **당연히 공제된다** |

위험한 구간은 **"보증금 믿고 버티는" 거주 중 구간**입니다. 그리고 보증금액보다 임차인의 채무액이 더 많으면 민법의 법정충당 순서를 따르게 되는데, 단기임대에서 이게 위험한 이유는 산수 때문입니다. 예치금 100만 원, 월 차임 56만 원이라면 **두 달만 밀려도 112만 원이라 예치금을 12만 원 초과합니다.** 완충 구간이 두 달도 안 됩니다. 여기에 원상복구비·공과금 미납분까지 붙으면 돌려받을 돈은 0원이 되고, 오히려 추가로 물어내야 하는 상태가 됩니다.

그래서 단기임대 계약서에는 **공제 항목을 열거해 닫아두는 것**이 실익이 큽니다.

| 계약서에 정해둘 것 | 정하지 않으면 생기는 일 |

|---|---|

| 공제 대상 항목(차임·관리비·공과금·원상복구비) 열거 | 퇴거 시 임대인이 항목을 늘려 부릅니다 |

| 원상복구 범위와 제외되는 통상손모 | "다 새로 해야 한다"는 요구를 반박할 근거가 없습니다 |

| 반환 기한과 입금 계좌 | 반환이 무기한 미뤄집니다 |

| 중도 퇴거 시 정산 방식 | 남은 기간 차임 전액을 요구받을 수 있습니다 |

| 관리비 포함 항목과 별도 부과 항목 | 정액 관리비가 제2의 차임처럼 불어납니다 |

(2) 진짜 갈림길 — 주택임대차보호법이 아예 적용되지 않을 수 있습니다

주택임대차보호법에는 **"이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다"**는 조항이 있습니다. 이 조항에 걸리면 대항력도, 확정일자에 따른 우선변제권도, 소액임차인 최우선변제도 **통째로 빠집니다.**

'일시사용임이 명백한지'는 계약 기간이라는 숫자 하나로 자동 결정되지 않습니다. **"3개월이면 무조건 배제", "6개월이면 무조건 보호"** 같은 기계적 기준은 없습니다. 법원이 무엇을 볼지는 내가 정할 수 없지만, **법원에 보일 재료는 내가 만들 수 있습니다.**

| 내 계약의 상태 | 일시사용으로 읽힐 위험 |

|---|---|

| 임대차계약서 + "보증금" + 주거 목적 명시 + 전입신고 + 확정일자 | **낮다** |

| 입실확인서 + "예치금" + 숙박·체류 문구 + 전입신고 안 함 | **높다** |

위 칸에 해당하면 3개월짜리라도 다툴 근거가 있고, 아래 칸이면 기간이 길어도 불리합니다. 그러니 단기라도 실제 거주라면 이렇게 하십시오.

**계약서 명칭을 '임대차계약서'로, 맡기는 돈은 '보증금'으로 적으십시오.**
**주거 목적임을 계약서에 명시**하십시오.
**입주 당일 전입신고를 하십시오.** 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 **그다음 날부터** 생깁니다. 당일이 아닙니다. 전입신고가 하루라도 늦으면 그만큼 무방비 구간이 생기고, 짧은 계약일수록 되돌릴 시간이 없습니다.
**확정일자를 받으십시오.** 우선변제권은 대항요건에 더해 확정일자를 갖추어야 생깁니다. 비용이 거의 들지 않는데 단기라는 이유로 건너뛰는 경우가 많습니다.
기간을 1~3개월로 정했더라도, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차라면 **기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.** 짧게 정한 것이 임차인 쪽에서 일방적으로 불리해지는 구조는 아닙니다.

**한 줄 판정** — 단기임대에서 위험한 것은 기간이 짧다는 사실이 아니라, **짧다는 이유로 전입신고·확정일자·서면계약을 건너뛰는 관행**입니다. 절차를 다 밟아둔 3개월 계약이 절차를 건너뛴 2년 계약보다 안전합니다.

5. 📄 계약 전·후에 확인할 서류 — 자격이 단계마다 다릅니다

맡긴 돈이 보증금인 이상, 그 집이 경매로 넘어가면 **금액이 작다고 먼저 챙겨주는 것이 아니라 순위를 따져 배당**됩니다. 그래서 앞에 누가 서 있는지를 봐야 하는데, 서류마다 **뗄 수 있는 자격이 다릅니다.**

| 서류 | 아직 계약 전인 내가 뗄 수 있나 | 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 |

|---|---|---|

| 등기사항전부증명서(등기부) | **가능**. 이해관계 소명 불필요 | 가능 |

| 건축물대장 | **가능** | 가능 |

| 확정일자 부여현황(선순위 보증금) | **임대인의 동의**를 받아야 요청 가능 | 이해관계인으로서 요청 가능 |

| 전입세대확인서 | 원칙적으로 **불가**(소유자 위임 등 필요) | **임대차계약자 본인은 신청 가능** |

두 가지를 구분해서 기억하십시오.

**첫째, 확정일자 부여현황.** 주택임대차보호법은 **임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있다**고 정합니다. 뒤집어 말하면 **동의 없이는 요청이 안 됩니다.** 계약 전에 혼자 주민센터에 가서 그 집의 선순위 보증금 총액을 확인하려는 시도는 자격 단계에서 막힙니다. 그러니 계약을 확정하기 전에 임대인에게 동의를 요청하고, **동의 요청에 응하지 않는다는 사실 자체를 하나의 신호로 읽으십시오.**

**둘째, 전입세대확인서.** 이건 근거 법령이 다릅니다. 주민등록법은 신청 자격을 열거하면서 **해당 건물의 소유자 본인이나 그 세대원, 임차인 본인이나 그 세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인**을 넣어 두었습니다. 즉 **임대차계약을 이미 체결한 사람은 임대인의 동의 없이 본인 자격으로 신청할 수 있습니다.** 신분증과 자격 입증서류(계약서 등)를 지참하면 됩니다. 아직 계약 전이라면 이 자격에 해당하지 않으므로 소유자의 위임을 받아야 합니다.

이 차이가 실전에서 중요한 이유는 **다가구주택** 때문입니다. 다가구는 등기부에 다른 호실의 보증금이 전혀 나타나지 않습니다. 계약서를 쓴 직후, 잔금을 치르기 전에 전입세대확인서를 떼어 앞선 세대들의 전입일자를 확인하면 **잔금 전에 계약을 다시 협의할 시간을 벌 수 있습니다.** "계약 전에 못 뗀다"고 포기하지 마십시오. 뗄 수 있는 구간이 분명히 있습니다.

6. ✅ 계약서에 반드시 들어가야 할 문장

| 항목 | 나쁜 예 | 좋은 예 |

|---|---|---|

| 지급시기 | "월세 56만 원" | "차임 월 560,000원, 매월 15일 선불" |

| 첫 달 정산 | (없음) | "입주일이 납부기준일과 다른 경우 첫 달은 실제 일수 기준 일할 계산한다" |

| 돈의 성격 | "예치금 100만 원" | "임대차보증금 100만 원" |

| 공제 범위 | (없음) | "보증금에서 공제할 항목은 미납 차임·관리비·공과금 및 임차인 귀책의 원상복구비로 한정한다" |

| 반환 시기 | (없음) | "임대인은 목적물 인도와 동시에 정산 잔액을 임차인 계좌로 반환한다" |

| 입금 계좌 | 구두 안내 | "차임은 임대인 명의 계좌 O은행 OOO로 이체한다" |

마지막 줄은 사소해 보이지만 중요합니다. **계약서상 임대인 이름과 이체 계좌 예금주가 다르면 그 이유부터 확인하십시오.** 대리인·가족 명의 계좌로 안내받았다면 위임 여부를 서면으로 남겨야 나중에 "받은 적 없다"는 다툼을 막습니다.

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🚧 여기까지 해도 남는 벽

선불·후불을 정리하고, 예치금을 보증금으로 고쳐 쓰고, 전입신고와 확정일자까지 마쳤다고 합시다. 그래도 답하지 못한 질문이 하나 남습니다.

**내 앞에 이미 누가 서 있는가.**

지금은 보증금 100만 원짜리 단기 계약일 수 있습니다. 그런데 이 계약이 끝나면 대부분 보증금 수천만 원짜리 계약으로 옮겨 갑니다. 그때는 계약서 문구가 아니라 **등기부에 이미 적힌 날짜**가 회수 여부를 정합니다. 보증금 8,000만 원인데 앞선 근저당 채권최고액이 2억 원이면, 채권최고액이 내 보증금의 2.5배입니다. 계약서를 아무리 잘 써도 배당에서 내 차례는 오지 않습니다.

배당은 순서대로 소진됩니다. 등기부에 근저당이 먼저 잡혀 있고, 다가구라면 등기부에 보이지도 않는 다른 호실 보증금이 그 뒤에 줄줄이 서 있습니다. 앞에서 다 가져가고 나면 뒤에 선 사람은 **절반이 아니라 0원**을 받습니다.

그리고 이 순서는 **계약서를 아무리 잘 써도 바꿀 수 없습니다.** 등기부에 이미 적혀 있는 날짜들이 정하는 것이고, 최우선변제 해당 여부도 오늘 기준이 아니라 **그 담보권이 설정된 시점의 기준**으로 따집니다. 계약서 문구로 넘을 수 있는 벽이 아닙니다.

집토스