살던 전셋집 마음에 들어서 매수(구입)할 때 필수 확인 절차

현재 임차인으로 거주 중인 주택을 직접 매수하여 소유권을 취득할 때의 계약 절차, 보증금 상계 및 중개수수료 절감 팁

🏠 살던 전셋집 마음에 들어서 매수(구입)할 때 필수 확인 절차

전세로 2~4년 정도 살다 보니 동네 인프라도 좋고 집도 마음에 듭니다. 마침 집주인도 집을 팔고 싶어 하여 협의 끝에 내가 살던 집을 직접 매수하기로 결정했다면, 일반적인 주택 매매와 어떤 점이 다를까요?

이미 집주인에게 수억 원의 전세 보증금이 건너가 있는 상태이므로, 매매 대금을 주고받기가 훨씬 수월합니다. 이를 법률 용어로 **'상계'**라고 합니다.

**예시:** 매매가가 5억 원이고 내 전세 보증금이 3억 원이라면, 기존 보증금 3억 원을 매매 대금으로 충당(상계)하고, 차액인 2억 원만 집주인에게 추가로 지급하면 됩니다. 계약서 특약에 "기존 임대차 보증금 금 O억 원은 매매 대금의 일부(또는 잔금)로 상계 처리한다"고 명시하면 깔끔합니다.

주의할 점은 대출입니다. 내 보증금 3억 원 중 2억 원이 은행에서 받은 '전세자금대출'이라면, 내가 소유권을 취득하는 순간 더 이상 세입자가 아니므로 전세대출을 즉시 상환해야 합니다.

따라서 소유권 이전 등기(잔금일)와 동시에 기존 전세대출을 갚고, **나의 명의로 '주택담보대출'을 새롭게 실행하는 절차**를 은행과 사전에 철저히 조율해야 합니다.

이미 상태를 다 아는 집이라 중개사 없이 집주인과 둘이서 '쌍방 직거래'를 하면 수백만 원의 중개수수료를 아낄 수 있습니다. 단, 대출 은행이나 등기 이전 법무사 측에서 '공인중개사의 직인이 찍힌 정식 매매계약서'를 요구하는 경우가 많습니다.

💡 이럴 때는 동네 공인중개사무소를 방문하여 **소정의 '대서료(계약서 대필료)'**를 지불하고 매매계약서 작성을 의뢰하는 것이 안전하고 합리적입니다.

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"내가 살고 있으니 별일 없겠지"라고 방심하면 안 됩니다. 내가 거주하는 동안 집주인이 집을 담보로 몰래 대출을 받았거나 세금 체납으로 압류가 걸려 있을 수 있습니다. 매매 계약 전 반드시 등기부등본과 건축물대장을 새로 발급받아 깨끗한 상태인지 확인하세요.

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거주 중 문제가 생겼을 때 내 보증금이 안전한지 다시 한번 확인해 보세요. **집토스리포트**는 현재 등기부 상태를 분석하여 보증금 회수 가능성을 진단해 줍니다. 상황이 변했다면, 지금이라도 권리분석을 받아보는 것이 현명합니다.