전세 계약 도중 내 지인에게 방을 넘기고 싶다면? (임차권 양도/전대차)

계약 기간 중 지인에게 방을 넘길 때, 임차권 양도·전대차·기존계약 해지 후 신규계약 중 어느 쪽을 택하느냐에 따라 내가 잡아둔 대항력과 확정일자 순위가 살아서 넘어가는지 소멸하는지가 갈립니다. 임대인 동의와 전입신고 공백 여부가 판정 기준입니다.

🤝 전세 계약 도중 내 지인에게 방을 넘기고 싶다면? (임차권 양도/전대차)

원룸 전세 계약이 1년 남았는데 지방으로 취업이 되어 방을 급하게 빼야 합니다. 마침 친한 친구가 방을 구하고 있어 "내 보증금만큼 네가 나한테 주고, 남은 1년 동안 네가 내 방에서 살아라"라고 합의했습니다. 방도 금방 빼고 친구도 좋은 방을 얻어 윈윈 같지만, 그냥 열쇠만 넘겨주면 큰일이 납니다.

여기서 사람들이 놓치는 것은 "친구가 살아도 되느냐"가 아닙니다. **내가 나가는 순간, 내 보증금을 지켜주던 대항력과 우선변제권이 누구 이름으로 남아 있느냐**입니다. 이 자리가 비면 그 집이 경매로 넘어갔을 때 순위 자체가 사라집니다.

1. 🚨 내 맘대로 방을 넘기면 '무단 전대'

민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 집주인 몰래 친구가 들어와 살다가 걸리면 임대차 해지 통보가 날아올 수 있고, 친구가 낸 화재나 파손의 손해배상 책임은 계약자인 본인이 뒤집어씁니다.

다만 대법원은 이 해지권을 무제한으로 보지 않습니다. 동의 없는 전대라도 **임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정**이 인정되면 임대인은 동의 없이 전대가 이루어졌다는 것만을 이유로 계약을 해지할 수 없고, 양수인·전차인은 그 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 판단해 왔습니다. 그러나 이것은 원칙의 예외이고 사안마다 갈립니다. **"어차피 봐줄 것"이라고 기대하고 진행할 성질의 것이 아닙니다.**

2. 📊 내 상황은 어느 칸인가 — 3가지 갈림길

같은 "친구에게 방 넘기기"라도 법적 구조는 셋으로 갈리고, 내 보증금의 회수 경로도 완전히 달라집니다.

| 구분 | 임차권 양도 | 전대차 | 기존 계약 해지 + 신규 계약 |

|---|---|---|---|

| 집주인 부담 | 중간 | 중간 | 가장 낮음(가장 잘 동의해 줌) |

| 친구가 지는 위험 | 낮음 | 원임대차에 얹혀 있어 **높음** | 낮음 |

이 표의 마지막에서 두 번째 줄이 핵심입니다. 세 번째 방식은 가장 깔끔해 보이지만 **기존의 빠른 순위를 버리는 선택**입니다. 내가 2년 전에 잡아둔 대항력·확정일자 순위와 그 사이에 새로 설정된 근저당이 있다면, 친구는 그 근저당보다 뒤로 밀립니다.

3. ⚖️ 동의를 받으면 내 순위는 어떻게 되나

대법원은 대항력을 갖춘 주택임차인이 **임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우**, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 **주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면**, 점유와 주민등록이라는 공시방법이 바뀌었더라도 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 않고 **동일성을 유지한 채 존속**한다고 보고 있습니다.

여기서 밑줄 그을 곳은 "동의"만이 아니라 **"기간 내에"**입니다. 대법원은 오래전부터 양수인·전차인이 **임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상 전입신고 기간 내에** 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속할 것을 조건으로 이 법리를 인정해 왔습니다. 동의만 받으면 언제 전입하든 순위가 따라간다는 뜻이 아닙니다.

그리고 그 다음이 실무에서 가장 많이 헷갈리는 대목입니다. 같은 판결은 이렇게 나눕니다.

**임차권 양도**: 임차권이 동일성을 유지하며 양수인에게 이전되고 원래 임차인은 임대차 관계에서 탈퇴하므로, **양수인이 원래 임차인의 우선변제권을 직접 행사**할 수 있습니다.
**전대차**: 원래 임차인이 남아 있으므로, **전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사**합니다.

즉 전차인은 자기 명의의 독립한 대항력·우선변제권을 새로 얻는 것이 아닙니다. 친구가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 두었더라도, 그 순위는 **내 임대차에 얹혀 있는 것**입니다. 이 구조는 소액임차인 최우선변제에서도 마찬가지로, 전차인이 자기 이름으로 별개의 최우선변제권을 취득한다고 단정할 수 없습니다.

또 하나. 임차인이 그 집에 살지 않고 자기 주민등록도 없더라도, **임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다면 그때부터 임차인이 대항력을 취득한다**고 대법원이 판단한 바 있습니다. 대항요건은 직접 점유뿐 아니라 **타인의 점유를 매개로 한 간접점유**로도 인정될 수 있기 때문입니다. 내가 나가도 친구의 전입으로 내 순위가 서 있을 수 있다는 뜻입니다.

4. ⏱ 실제로 무너지는 지점은 '며칠'이다

위 법리를 뒤집어 읽으면 위험이 어디 있는지 보입니다. 순위가 유지되는 조건은 **점유의 승계**와 **주민등록이 단절되지 않는 것**입니다. 그런데 현실에서 이 순서가 자주 어긋납니다.

내가 먼저 전출을 넣고, 친구는 짐 정리하느라 2주 뒤에 전입한다.
친구가 회사 기숙사 주소나 부모님 집 주소를 유지하려고 전입을 미룬다.
친구가 나중에 이사 나가면서 전입을 빼버린다. 그러면 **내 대항요건도 함께 흔들립니다.**

특히 최우선변제는 주택임대차보호법이 **경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖출 것**을 요구합니다. 우선변제권도 대항요건과 확정일자를 함께 요구합니다. 즉 대항요건이 무너지면 우선변제권과 최우선변제가 한꺼번에 무너집니다. 하급심에서도 전차인의 전입신고가 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 있을 정도의 기간 내에 이루어지지 않아 우선변제권을 행사할 수 없다고 본 사례가 있습니다(1심과 항소심이 같은 결론).

**따라서 순서는 하나뿐입니다.**

1. 임대인에게서 **서면 동의서**를 먼저 받는다.

2. 친구가 **주택을 인도받고 전입신고를 마친 것을 확인**한다. 전입세대확인서나 주민등록등본으로 눈으로 확인한다.

3. 그 **다음에** 내 전출을 넣는다.

하루라도 비게 만들지 마십시오. 순서를 바꾸면 되돌릴 방법이 없습니다. 대항력은 소급해서 되살아나지 않고, 그 공백 기간에 근저당이 하나 붙으면 내 순위는 그 뒤로 갑니다.

5. 🔍 흔한 오해를 뒤집는 대목 — "집주인과 합의해서 끝내면 친구는 나가야 한다"

전대인 입장에서 가장 잘못 알고 있는 것이 이것입니다. 나중에 집주인과 내가 "그냥 계약 끝내자"고 합의하면 친구도 당연히 나가야 한다고 생각합니다. **아닙니다.**

민법은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 **임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다**고 정합니다. 또 임대차가 해지의 통고로 종료된 경우에도 적법하게 전대되었다면 **임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다**고 정합니다.

이 조항의 방향을 정확히 읽어야 합니다. 이것은 **동의를 받은 전대에서 전차인을 두텁게 보호하는 규정**입니다. 뒤집으면 이런 결과가 나옵니다.

나와 집주인이 사이좋게 합의해지해도 **친구를 내보낼 수 없습니다.** 집주인이 이 사실을 알면 애초에 동의를 잘 안 해주는 이유가 여기 있습니다.
다만 민법이 전차인을 명시적으로 보호하는 것은 **(1) 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우**와 **(2) 해지의 통고로 종료된 경우** 두 가지입니다. 그 밖의 사유로 원임대차가 끝나는 경우까지 같은 보호가 그대로 미치는지는 사안에 따라 다투어집니다. 확실한 것은 **전차인의 지위가 내 계약에 얹혀 있다는 구조** 자체이고, 그래서 친구 입장에서는 내가 월세를 밀리는지, 내 계약이 언제 끝나는지가 곧 자기 보증금의 문제가 됩니다.

또 하나 뒤집을 것. 동의를 받은 전대에서 **전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담**하고, 이 경우 전차인은 전대인에게 차임을 지급했다는 것으로 임대인에게 대항하지 못합니다. 친구가 나에게 월세를 다 냈어도, 내가 집주인에게 전달하지 않았다면 **친구는 집주인에게 이중으로 낼 수 있는 위치**에 놓입니다. 전대차로 갈 거라면 친구가 집주인에게 직접 차임을 내는 구조로 정리하는 편이 안전합니다.

6. 📄 어떤 서류를 어디서 어떤 자격으로

| 서류 | 어디서 | 자격 |

|---|---|---|

| 임차권 양도·전대 **동의서** | 임대인에게 직접 서면으로 | 구두 동의는 분쟁 시 무의미. 날짜·목적물·상대방 성명 특정 |

| 등기부등본 | 인터넷등기소 | **누구나** 열람 가능 |

| 확정일자 부여현황 | 주민센터·등기소 | 임차인 본인·소유자 등. **들어올 친구는 계약 전 열람 자격이 없어 임대인 동의·위임이 필요** |

| 전입세대확인서 | 주민센터 | 마찬가지로 **예비 임차인은 임대인 동의·위임 없이는 열람 불가** |

| 원임대차 계약서 사본·보증금 납입 증빙 | 나(원임차인)가 친구에게 제공 | 전대차라면 친구가 반드시 확인해야 할 자료 |

친구가 "내가 알아서 떼어보겠다"고 해도 **계약 전에는 못 뗍니다.** 이 자료를 넘겨줄 사람은 나뿐입니다. 그리고 내 계약서와 등기부를 넘기는 순간, 그 집의 선순위 근저당이 얼마인지가 친구에게 그대로 보입니다. 그게 정상입니다.

동의서에는 최소한 이 네 가지를 적어 두십시오. **① 목적물 주소와 호실 ② 양도인지 전대인지 ③ 상대방(친구)의 성명과 생년월일 ④ 동의 일자와 임대인 서명.** "구두로 알았다고 했다"는 나중에 아무 힘이 없습니다.

7. ✨ 그래서 실무에서 가장 많이 쓰는 방법

집주인 입장에서는 얽히고설킨 양도·전대 승낙보다 **기존 계약을 종료하고 친구와 새 계약을 쓰는 쪽**이 훨씬 부담이 적습니다. 위에서 본 전차인 보호 규정 때문에도 그렇습니다.

**내(나가는 사람) 입장**: 가장 깔끔합니다. 집주인에게서 보증금을 직접 돌려받고 관계가 끝납니다.
**친구 입장**: 순위가 리셋됩니다. 그러니 새로 계약하기 전에 **지금 시점의 등기부로 선순위를 다시 계산**해야 합니다. 내가 계약할 때는 깨끗했어도 그 사이에 근저당이 붙었을 수 있습니다.

그리고 이 선택에는 숨은 조건이 하나 더 있습니다. 신규 계약은 **집주인이 나에게 보증금을 먼저 돌려줄 수 있어야** 성립합니다. 집주인이 "다음 세입자 보증금 받아서 준다"고 하면, 그 다음 세입자가 바로 내 친구입니다. 즉 친구 돈이 내 보증금으로 흘러 들어가는 구조인데, 그 사이에 집주인이 차액을 감당하지 못하면 셋 다 묶입니다. 계약서에 **잔금일과 보증금 반환일을 같은 날로 못 박는 것**이 이래서 중요합니다.

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💡 결론: 넘기기 전에, 넘길 자리가 성한지부터 봐야 합니다

정리하면 이렇습니다. 동의를 받고 기간 내에 공백 없이 넘기면 **내가 잡아둔 순위가 살아서 넘어갑니다.** 동의 없이 넘기거나 전입에 공백을 내면 **그 순위는 되살릴 수 없습니다.** 그리고 순위가 사라진 뒤에 그 집이 경매로 넘어가면, 배당표에서 내 이름도 친구 이름도 나오지 않습니다. 계약서를 아무리 잘 써도 배당은 순위로만 계산되기 때문입니다.

더 냉정한 사실이 있습니다. 순위를 완벽하게 넘겨도, **그 순위 자체가 애초에 값이 없는 자리일 수 있습니다.** 선순위 근저당이 시세를 이미 덮고 있으면 대항력이 살아 있든 확정일자가 빠르든 배당에서 돌아올 돈이 없습니다. 이 경우 친구는 내 순위를 그대로 물려받아 **똑같이 한 푼도 못 받는 자리**에 앉는 것이고, 그 방을 소개한 사람은 나입니다. 등기부를 열어 을구의 채권최고액을 눈으로 보는 것만으로는 여기까지 계산되지 않습니다. 갑구·을구의 금액을 배당 순서에 대입해야 "그래서 남는 게 얼마냐"가 나옵니다.

[집토스리포트에서 확인하기](https://report.ziptoss.com/) — 등기부와 계약 조건을 넣으면 선순위·최우선변제·경매 배당까지 계산해 지금 이 방의 회수 가능 금액을 숫자로 보여드립니다.