전세 살고 있는데 집주인이 바뀌었다면? 계약서 새로 써야 할까?

거주 중 집이 매매되어 집주인이 바뀌었을 때 계약서 재작성 필요 여부와 임차인의 권리 유지 방법

🤝 전세 살고 있는데 집주인이 바뀌었다면? 계약서 새로 써야 할까?

전세계약 기간이 아직 1년이나 남았는데, 어느 날 집주인에게 "집을 팔게 되어서 다음 달부터 새 주인이랑 연락하세요"라는 통보를 받게 됩니다. 새 주인이 내 보증금을 제대로 돌려줄지 불안하고, 당장 계약서부터 새로 써야 하는 건지 머리가 복잡해집니다.

1. 🔄 기존 계약은 새 주인에게 100% 자동 승계됩니다

주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 **전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태라면 새 집주인은 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 자동으로 승계**하게 됩니다.

즉, 보증금을 돌려줘야 할 의무도 새 주인에게 넘어가며, 남은 계약 기간 역시 기존 조건과 동일하게 완벽하게 보장받을 수 있습니다. 쫓겨날 걱정은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.

2. ✍️ 계약서 새로 쓰기, 가급적 안 하는 게 유리합니다

새 주인이 "주인이 바뀌었으니 제 이름으로 계약서 다시 씁시다"라고 요구할 때가 있습니다. 하지만 **계약 조건(보증금, 기간)에 변동이 없다면 기존 계약서를 그대로 유지하는 것이 세입자에게 훨씬 안전합니다.**

만약 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 오늘 날짜로 다시 받게 되면, 기존에 확보해 두었던 강력한 '선순위 권리'가 사라지고 오늘부터 새로운 순위로 밀려날 위험이 있습니다. 불가피하게 새로 써야 한다면 반드시 기존 계약서를 폐기하지 말고 함께 호치키스로 찍어 보관해야 과거의 권리를 증명할 수 있습니다.

3. 🚨 새 집주인이 갭투자꾼 같아 불안하다면? (승계 거부권)

집주인이 갭투자 사기꾼이나 신용불량자에게 집을 넘긴 것 같아 불안하다면? 세입자에게는 **'승계 거부권'**이라는 무기가 있습니다.

💡 집주인이 바뀌었다는 사실을 안 직후, 기존 집주인에게 내용증명 등을 통해 "나는 새 주인과의 임대차 승계를 거부하며, 계약을 해지할 테니 기존 집주인인 당신이 내 보증금을 돌려달라"고 요구할 수 있습니다. (대법원 판례)

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💡 결론: 바뀐 등기부등본 확인은 필수

집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 가장 먼저 대법원 인터넷등기소에 들어가 바뀐 등기부등본을 발급해 보세요. 새 주인의 이름과 함께 과도한 근저당이나 압류가 새로 설정되진 않았는지 점검하는 것이 보증금을 지키는 첫걸음입니다.

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거주 중 문제가 생겼을 때 내 보증금이 안전한지 다시 한번 확인해 보세요. **집토스리포트**는 현재 등기부 상태를 분석하여 보증금 회수 가능성을 진단해 줍니다. 상황이 변했다면, 지금이라도 권리분석을 받아보는 것이 현명합니다.