전세 재계약 보증금 인상 5% 상한, 신규계약 제안받으면 한도가 사라진다

갱신청구권을 쓰면 임대인은 보증금의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 다만 임대인이 신규계약을 제안하고 여기에 동의하면 5% 한도가 적용되지 않고, 증액분 확정일자와 보증보험 재가입 심사에서 갈립니다.

재계약과 신규계약, 무엇이 갈리나

결론부터 말하면 임차인에게는 재계약(갱신)이 유리합니다. 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 보증금을 5% 넘게 올릴 수 없기 때문입니다. 그래서 임대인이 굳이 "재계약 말고 새로 계약하자"고 제안한다면, 그건 이 5% 상한을 벗어나기 위한 선택일 가능성이 높습니다.

문제는 두 계약이 서류상 크게 달라 보이지 않는다는 점입니다. 같은 집에 계속 살고 도장을 한 번 더 찍는 것처럼 보이지만, 어느 쪽에 서명하느냐에 따라 보증금 인상 한도, 증액분의 우선변제 순위, 보증보험 유지 여부가 전부 달라집니다.

이 글에서는 갈림길이 되는 세 가지를 순서대로 짚습니다. 첫째 5% 상한이 적용되는 조건과 갱신청구권 행사 기간, 둘째 신규계약으로 넘어갔을 때 증액분 확정일자를 다시 받아야 하는 이유, 셋째 보증보험이 변경으로 끝나는 경우와 해지 후 재심사를 받아야 하는 경우입니다.

재계약과 신규계약 핵심 차이 3가지

전세 만기가 다가오면 **"재계약을 할까, 신규계약을 할까"** 고민하게 됩니다. 겉보기에 비슷해 보이지만, [[전세 재계약 신규계약 차이]]는 보증금 인상 한도, 대항력, 보증보험까지 전혀 다른 결과를 만듭니다.

핵심 차이를 먼저 정리하면 이렇습니다.

**1. 보증금 인상 한도**

재계약(갱신)은 5% 이내로 제한되지만, 신규계약은 한도 없이 협의 가능합니다.

**2. 대항력 유지 여부**

재계약은 기존 대항력이 그대로 유지되지만, 신규계약은 새로 전입신고·확정일자를 받아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

**3. 계약갱신청구권 소진**

재계약 시 계약갱신청구권을 사용하면 1회 소진됩니다. 신규계약은 갱신청구권을 사용하지 않습니다.

📌 **한 줄 요약**

재계약은 "기존 조건을 이어가는 것", 신규계약은 "처음부터 다시 계약하는 것"입니다.

계약갱신청구권 사용 시 보증금 인상 한도

주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 이때 임대인은 [[전세 재계약 보증금 인상]]을 요구할 수 있지만, **전체 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.**

예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라면, 갱신 시 인상 가능한 최대 금액은 1,500만 원입니다.

• 갱신청구권은 **만기 6개월 전부터 2개월 전까지** 행사해야 합니다

• 임대인이 실거주 등 정당한 사유를 들어 거절할 수 있는 예외 상황도 있습니다

• 갱신청구권을 사용하면 **2년 연장**되며, 한 번만 사용 가능합니다

⚠️ **주의할 점**

임대인이 "5%만 올리는 재계약"이 아니라 "새로운 조건으로 신규계약을 하자"고 제안할 수 있습니다. 이때 동의하면 갱신청구권과 무관한 [[전세 갱신 vs 신규]] 상황이 되므로, 5% 한도가 적용되지 않습니다.

신규계약으로 전환하면 생기는 변화

신규계약은 기존 계약을 종료하고 **완전히 새로운 계약을 체결**하는 것입니다. 이때 다음과 같은 변화가 생깁니다.

**보증금 인상 제한 없음**

5% 한도가 적용되지 않기 때문에, 시세에 맞춰 대폭 인상될 수 있습니다. [[전세 재계약 5% 초과]] 인상을 원하는 임대인이 신규계약을 제안하는 이유이기도 합니다.

**계약 조건 전면 재설정**

특약사항, 계약 기간, 수리 의무 등 모든 조건이 새로 협의됩니다.

**임차인의 협상력**

신규계약에서는 임차인도 조건을 다시 협상할 수 있습니다. 하자 보수 요구, 옵션 교체 등을 이 시점에 요청하는 것이 효과적입니다.

대항력·확정일자 유지 여부 비교

가장 중요한 차이가 바로 **대항력과 확정일자의 유지 여부**입니다.

**재계약(갱신)의 경우**

• 기존 대항력(전입신고일 기준)이 **그대로 유지**됩니다

• 확정일자도 기존 것이 계속 효력을 가집니다

• 등기부상 선순위·후순위 관계가 변하지 않습니다

**신규계약의 경우**

• 같은 집에서 계속 거주하고 전입신고를 유지한다면 대항력은 유지됩니다

• 다만 **보증금이 증액된 부분**에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 보호됩니다

• 증액된 보증금 부분의 우선변제권은 **새 확정일자 기준**으로 순위가 정해집니다

💡 **핵심 체크**

신규계약으로 보증금이 올랐다면, 반드시 **증액분에 대한 확정일자를 다시 받으세요.** 기존 확정일자만으로는 올라간 보증금 전체를 보호받기 어렵습니다.

보증보험 재가입 시 주의점

전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면, 재계약과 신규계약에 따라 보험 처리가 달라집니다.

**재계약 시**

• 기존 보증보험의 **변경 절차**를 통해 보증금 인상분을 반영할 수 있습니다

• 갱신 후 보증금이 변경되었다면 보증기관에 변경 신청이 필요합니다

**신규계약 시**

• 기존 보증보험은 **해지 후 재가입**해야 합니다

• 재가입 시점에 심사를 다시 받게 되며, 임대인의 채무 상황이 악화되었으면 **가입이 거절될 수 있습니다**

⚠️ **이것만은 꼭 기억하세요**

신규계약 전환 시 보증보험 재가입이 안 되는 경우가 있습니다. 계약을 결정하기 전에 보증보험 재가입 가능 여부를 **먼저 확인**하세요.

재계약 전 보증금 안전성 재진단

재계약이든 신규계약이든, **2년 사이에 등기부 상황은 바뀔 수 있습니다.** 처음 계약할 때 깨끗했던 등기부에 근저당이 추가되었거나, 압류가 걸렸을 수 있죠.

재계약 전 반드시 확인해야 할 항목입니다.

• 등기부등본에 **새로운 근저당이나 가압류**가 추가되었는지

• 임대인의 **세금 체납** 여부

• 현재 시세 대비 **보증금 + 근저당 비율** 변화

• 보증보험 유지 또는 재가입 가능 여부

💡 **재계약 전 체크리스트**

• 등기부등본 변동사항 확인

• 보증금 인상 시 대항력 유지 여부 점검

• 보증보험 변경·재가입 가능 여부 확인

• 집토스리포트로 안전진단 재실행

❓ 자주 묻는 질문

Q. 전세 재계약 시 보증금은 최대 얼마까지 올릴 수 있나요?

계약갱신청구권을 행사한 갱신이라면 임대인은 전체 보증금의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다. 기존 보증금이 3억 원이라면 인상 가능한 최대 금액은 1,500만 원입니다. 이 상한은 갱신청구권을 사용한 재계약에 적용되는 것이고, 신규계약에는 적용되지 않습니다.

Q. 임대인이 5%를 넘겨 올리려고 신규계약을 하자고 하면 어떻게 되나요?

임대인은 "5%만 올리는 재계약"이 아니라 "새로운 조건의 신규계약"을 제안할 수 있습니다. 여기에 동의하면 갱신청구권과 무관한 상황이 되어 5% 한도가 적용되지 않습니다. 5%를 넘겨 인상하고 싶은 임대인이 신규계약을 제안하는 이유가 바로 이것입니다.

Q. 계약갱신청구권은 언제까지, 몇 번 행사할 수 있나요?

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 갱신청구권을 사용하면 2년이 연장되며, 한 번만 사용할 수 있습니다. 다만 임대인이 실거주 등 정당한 사유를 들어 거절할 수 있는 예외 상황도 있습니다.

Q. 전세 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

재계약(갱신)이라면 기존 대항력(전입신고일 기준)과 확정일자가 그대로 유지되고, 등기부상 선순위·후순위 관계도 변하지 않습니다. 다만 보증금이 증액된 부분은 새로운 확정일자를 받아야 보호되며, 증액분의 우선변제권은 새 확정일자를 기준으로 순위가 정해집니다. 보증금이 올랐다면 증액분에 대한 확정일자를 반드시 다시 받으세요.

Q. 신규계약으로 바꾸면 전세보증보험은 어떻게 되나요?

재계약은 기존 보증보험의 변경 절차를 통해 인상분을 반영할 수 있지만, 신규계약은 기존 보험을 해지하고 재가입해야 합니다. 재가입 시점에 심사를 다시 받게 되므로, 임대인의 채무 상황이 그사이 악화되었다면 가입이 거절될 수 있습니다. 계약 형태를 결정하기 전에 재가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.