전세 재계약 vs 신규계약 — 보증금 올랐을 때 유리한 선택은?
전세 만기 시 재계약과 신규계약의 차이, 보증금 인상 한도, 대항력 유지 여부를 비교합니다.
재계약과 신규계약 핵심 차이 3가지
전세 만기가 다가오면 **"재계약을 할까, 신규계약을 할까"** 고민하게 됩니다. 겉보기에 비슷해 보이지만, [[전세 재계약 신규계약 차이]]는 보증금 인상 한도, 대항력, 보증보험까지 전혀 다른 결과를 만듭니다.
핵심 차이를 먼저 정리하면 이렇습니다.
**1. 보증금 인상 한도**
재계약(갱신)은 5% 이내로 제한되지만, 신규계약은 한도 없이 협의 가능합니다.
**2. 대항력 유지 여부**
재계약은 기존 대항력이 그대로 유지되지만, 신규계약은 새로 전입신고·확정일자를 받아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
**3. 계약갱신청구권 소진**
재계약 시 계약갱신청구권을 사용하면 1회 소진됩니다. 신규계약은 갱신청구권을 사용하지 않습니다.
📌 **한 줄 요약**
재계약은 "기존 조건을 이어가는 것", 신규계약은 "처음부터 다시 계약하는 것"입니다.
계약갱신청구권 사용 시 보증금 인상 한도
주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 이때 임대인은 [[전세 재계약 보증금 인상]]을 요구할 수 있지만, **전체 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.**
예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라면, 갱신 시 인상 가능한 최대 금액은 1,500만 원입니다.
• 갱신청구권은 **만기 6개월 전부터 2개월 전까지** 행사해야 합니다
• 임대인이 실거주 등 정당한 사유를 들어 거절할 수 있는 예외 상황도 있습니다
• 갱신청구권을 사용하면 **2년 연장**되며, 한 번만 사용 가능합니다
⚠️ **주의할 점**
임대인이 "5%만 올리는 재계약"이 아니라 "새로운 조건으로 신규계약을 하자"고 제안할 수 있습니다. 이때 동의하면 갱신청구권과 무관한 [[전세 갱신 vs 신규]] 상황이 되므로, 5% 한도가 적용되지 않습니다.
신규계약으로 전환하면 생기는 변화
신규계약은 기존 계약을 종료하고 **완전히 새로운 계약을 체결**하는 것입니다. 이때 다음과 같은 변화가 생깁니다.
**보증금 인상 제한 없음**
5% 한도가 적용되지 않기 때문에, 시세에 맞춰 대폭 인상될 수 있습니다. [[전세 재계약 5% 초과]] 인상을 원하는 임대인이 신규계약을 제안하는 이유이기도 합니다.
**계약 조건 전면 재설정**
특약사항, 계약 기간, 수리 의무 등 모든 조건이 새로 협의됩니다.
**임차인의 협상력**
신규계약에서는 임차인도 조건을 다시 협상할 수 있습니다. 하자 보수 요구, 옵션 교체 등을 이 시점에 요청하는 것이 효과적입니다.
대항력·확정일자 유지 여부 비교
가장 중요한 차이가 바로 **대항력과 확정일자의 유지 여부**입니다.
**재계약(갱신)의 경우**
• 기존 대항력(전입신고일 기준)이 **그대로 유지**됩니다
• 확정일자도 기존 것이 계속 효력을 가집니다
• 등기부상 선순위·후순위 관계가 변하지 않습니다
**신규계약의 경우**
• 같은 집에서 계속 거주하고 전입신고를 유지한다면 대항력은 유지됩니다
• 다만 **보증금이 증액된 부분**에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 보호됩니다
• 증액된 보증금 부분의 우선변제권은 **새 확정일자 기준**으로 순위가 정해집니다
💡 **핵심 체크**
신규계약으로 보증금이 올랐다면, 반드시 **증액분에 대한 확정일자를 다시 받으세요.** 기존 확정일자만으로는 올라간 보증금 전체를 보호받기 어렵습니다.
보증보험 재가입 시 주의점
전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면, 재계약과 신규계약에 따라 보험 처리가 달라집니다.
**재계약 시**
• 기존 보증보험의 **변경 절차**를 통해 보증금 인상분을 반영할 수 있습니다
• 갱신 후 보증금이 변경되었다면 보증기관에 변경 신청이 필요합니다
**신규계약 시**
• 기존 보증보험은 **해지 후 재가입**해야 합니다
• 재가입 시점에 심사를 다시 받게 되며, 임대인의 채무 상황이 악화되었으면 **가입이 거절될 수 있습니다**
⚠️ **이것만은 꼭 기억하세요**
신규계약 전환 시 보증보험 재가입이 안 되는 경우가 있습니다. 계약을 결정하기 전에 보증보험 재가입 가능 여부를 **먼저 확인**하세요.
재계약 전 보증금 안전성 재진단
재계약이든 신규계약이든, **2년 사이에 등기부 상황은 바뀔 수 있습니다.** 처음 계약할 때 깨끗했던 등기부에 근저당이 추가되었거나, 압류가 걸렸을 수 있죠.
재계약 전 반드시 확인해야 할 항목입니다.
• 등기부등본에 **새로운 근저당이나 가압류**가 추가되었는지
• 임대인의 **세금 체납** 여부
• 현재 시세 대비 **보증금 + 근저당 비율** 변화
• 보증보험 유지 또는 재가입 가능 여부
**집토스리포트**로 현재 등기부를 자동 열람하고 보증금 안전성을 재진단해보세요. 2년 전과 지금의 위험도가 어떻게 달라졌는지 한눈에 비교할 수 있습니다. 재계약에 사인하기 전, 5분 투자로 보증금을 지킬 수 있습니다.
💡 **재계약 전 체크리스트**
• 등기부등본 변동사항 확인
• 보증금 인상 시 대항력 유지 여부 점검
• 보증보험 변경·재가입 가능 여부 확인
• 집토스리포트로 안전진단 재실행