집주인이 보증금 못 준다고 할 때, 만기 6개월 전부터 밟는 4단계

먼저 확인할 건 만기까지 남은 기간입니다. 갱신 거절 통지는 늦어도 만기 2개월 전까지, 임차권등기명령은 만기가 지나야 신청됩니다. 역전세로 돈이 모자란 집주인을 상대로 내용증명·임차권등기·지급명령·강제집행을 어느 시점에 꺼내야 하는지 정리했습니다.

집주인이 보증금 못 준다고 할 때, 만기 6개월 전부터 밟는 4단계

"만기가 다 됐는데 집주인이 보증금을 못 돌려준대요."

먼저 확인할 것은 **만기까지 남은 기간**입니다. 지금 꺼낼 수 있는 카드가 시점마다 다르기 때문입니다. 임차인의 갱신 거절 통지는 만기 2개월 전까지가 마지노선이고, 임차권등기명령은 반대로 **만기가 지나야** 신청할 수 있습니다. 2024년 전세가 고점에 계약했던 분들이 2026년 만기를 맞으면서, 전세 시세가 떨어져 새 임차인을 구해도 기존 보증금에 못 미치는 **역전세** 상담이 급격히 늘고 있습니다. 아래 순서대로 내 위치를 찾아 대응하면 됩니다.

집주인이 보증금 못 준다고 할 때 - 이사와 입주 과정을 준비하는 모습
집주인이 보증금 못 준다고 할 때 - 이사와 입주 과정을 준비하는 모습

역전세란? 지금 왜 문제인가

역전세란 현재 전세 시세가 기존 계약 당시보다 떨어져서, 집주인이 새 임차인의 보증금만으로는 기존 보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다.

[[집주인에게 별도 자금이 없다면 보증금 반환이 지연되거나 불가능해지는 것이 역전세의 핵심 문제입니다.]]

이런 상황에서 "좀만 기다려 달라"는 집주인의 말만 믿고 있으면, 시간이 지날수록 불리해집니다. 체계적으로 준비하고 대응해야 합니다.

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만기 6개월 전부터 시작하세요

보증금 반환 문제는 만기 당일이 아니라 **6개월 전부터** 준비해야 합니다.

계약 만료 6개월 전

계약 만료 6~2개월 전

⚠️ **통지 기한은 임대인과 임차인이 다릅니다.** 「주택임대차보호법」상 임대인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절을 통지해야 하지만, **임차인은 만기 2개월 전까지 통지하면 됩니다.** 임차인에게는 6개월이라는 하한이 없습니다. 만기 4개월 전이라도 아직 늦지 않았습니다.
💡 위의 '6개월 전'은 법적 기한이 아니라 **권장 준비 시점**입니다. 시세 확인·보증보험 조회·자금 계획에 시간이 걸리기 때문에 미리 움직이라는 뜻이고, 임차인의 갱신 거절 통지 자체는 **만기 2개월 전까지**가 마지노선입니다. 이 시점을 넘기면 묵시적 갱신으로 계약이 2년 연장됩니다.

계약 만료 1개월 전

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단계별 대처법

1단계: 내용증명 발송

만기일이 지났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 가장 먼저 **내용증명**을 보내세요.

내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, **이후 소송에서 반환 의사를 요구한 증거**로 활용됩니다. 상당수의 경우 내용증명만으로도 집주인이 움직이기 시작합니다.

2단계: 임차권등기명령 신청

내용증명 후에도 반환이 안 된다면, **임차권등기명령**을 신청하세요. 이것이 핵심입니다.

⚠️ 법원의 '결정'을 받은 것과 등기부에 실제로 '임차권'이 찍힌 것은 다릅니다. 결정문만 받고 이사(전출)해 버리면 대항력을 잃을 수 있으니, 반드시 등기부등본을 발급해 임차권이 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하세요.

임차권등기명령의 가장 큰 장점은 이것입니다.

[[임차권등기가 되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 새 집으로 이사하면서도 보증금 반환 권리를 잃지 않습니다.]]

💡 임차권등기명령은 **계약 만기 후**에만 신청 가능합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없으니 시점을 확인하세요.

3단계: 지급명령 또는 민사소송

임차권등기까지 했는데도 반환이 안 되면, 법적 절차로 넘어갑니다.

**지급명령 (간편)**

**민사소송 (집주인이 이의 시)**

4단계: 강제집행

확정판결을 받았는데도 돈을 안 주면, **강제집행**으로 회수합니다.

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보증보험이 있다면: 보험금 청구

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI서울보증)에 가입되어 있다면 절차가 훨씬 간단합니다.

📌 보증보험 가입 여부를 모르겠다면, HUG(1566-9009) 또는 SGI서울보증(1670-7000)에 전화로 확인할 수 있습니다.

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전세퇴거자금대출 활용

보증금을 바로 돌려받지 못하는데 이사는 가야 하는 상황이라면, **전세퇴거자금대출**을 활용하세요.

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미리 확인했다면 피할 수 있었을 문제

역전세 피해는 결국 **계약 당시의 안전 점검 부족**에서 시작되는 경우가 많습니다. 집주인의 대출 규모, 건물의 시세 대비 전세가율, 선순위 채권 현황을 미리 파악했다면 위험을 줄일 수 있었을 겁니다.

다음 계약에서는 같은 상황을 반복하지 않도록, **보증금 안전진단 리포트**로 등기부 권리 분석과 경매 시뮬레이션을 사전에 확인해 보세요. 보증금이 안전한 집인지, 계약 전에 판단하는 것이 가장 확실한 보호입니다.

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❓ 자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신을 막으려면 언제까지 통지해야 하나요?

임차인은 늦어도 만기 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통지하면 됩니다. 만기 6개월 전부터 준비하면 여유가 있고, 2개월 전을 넘기면 묵시적 갱신으로 계약이 2년 연장됩니다. 통지는 내용증명으로 발송해 기록을 남기는 것이 안전합니다.

Q. 임차권등기명령은 만기 전에 미리 신청해 둘 수 없나요?

없습니다. 임차권등기명령은 계약 만기가 지난 뒤에만 신청할 수 있습니다. 만기 전에는 내용증명으로 반환 요구와 반환 계획 요청을 서면으로 남겨 두는 것이 할 수 있는 준비입니다.

Q. 법원 결정문을 받았으니 바로 이사 가도 되나요?

안 됩니다. 법원의 '결정'을 받은 것과 등기부에 임차권이 실제로 기입된 것은 다릅니다. 결정문만 받고 전출하면 대항력을 잃을 수 있으므로, 등기부등본을 발급해 임차권 기입을 눈으로 확인한 뒤에 이사하세요. 결정부터 기입까지는 통상 2주에서 한 달이 걸립니다.

Q. 내용증명만 보내도 효과가 있나요?

내용증명 자체에는 법적 강제력이 없습니다. 다만 반환을 공식적으로 요구했다는 증거가 되어 이후 지급명령·소송에서 쓰이고, 상당수의 경우 내용증명 단계에서 집주인이 움직이기 시작합니다. 비용은 약 5,000~10,000원입니다.

Q. 보증금을 못 받았는데 새 집 이사 자금은 어떻게 마련하나요?

전세퇴거자금대출을 활용할 수 있습니다. 시중 은행에서 취급하고 기존 보증금을 돌려받을 때 상환하는 구조이며, 한국주택금융공사 보증 상품은 금리가 비교적 낮습니다. 보증보험에 가입돼 있다면 만기 경과 후 보험금 이행 청구가 우선입니다.

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