전세 보일러 고장·천장 누수 수리비, 집주인과 세입자 중 누가 내나

노후로 인한 보일러 고장과 천장 누수는 집주인, 형광등·샤워기 같은 소모품은 세입자 몫입니다. 다만 동파처럼 세입자 과실이 끼면 판단이 뒤집히고, 특약이 있어도 그대로 인정되지 않을 수 있습니다. 수리 전 통보를 건너뛰면 비용을 못 받을 수 있습니다.

🛠️ 전월세 거주 중 보일러 고장, 천장 누수! 수리비는 누가 낼까?

한겨울에 보일러가 고장 나 얼음장 같은 방에서 자게 생겼는데, 집주인은 "네가 살다 고장 낸 거니 네 돈으로 고쳐라"라고 합니다. 반대로 전구 하나 갈아달라고 집주인에게 전화했더니 욕을 먹기도 합니다. 전세, 월세 거주 중 발생하는 수리비는 과연 누가 내는 것이 맞을까요?

1. 🏗️ 집주인이 고쳐야 하는 것 (대수선 / 필요비)

민법상 집주인(임대인)은 세입자가 거주하는 데 지장이 없도록 주택의 상태를 유지할 의무가 있습니다. **집의 뼈대나 주요 설비의 노후화, 구조적 결함으로 인한 굵직한 수리**는 집주인 몫입니다.

• **해당 항목:** 노후로 인한 보일러 고장 및 교체, 천장 누수, 수도관/보일러 배관 터짐, 외벽 금 감, 빌트인 가전(에어컨, 세탁기 등)의 자연 고장 등.
• **주의:** 계약서 특약에 "보일러 수리비는 세입자가 부담한다"고 적혀 있으면 그 특약도 **원칙적으로는 유효합니다.** 다만 그런 문구는 보통 형광등 교체 같은 **소규모 수선**을 세입자가 맡는다는 뜻으로 좁게 해석되고, 노후 보일러 교체나 누수 같은 대파손·주요 설비 수선까지 떠넘기려면 그 대상이 특약에 구체적으로 특정돼 있어야 합니다. "무효니까 괜찮다"고 믿고 넘어가면 소규모 수선은 그대로 내 부담이 됩니다.

2. 💡 세입자가 고쳐 써야 하는 것 (소모품 / 유지보수)

세입자가 생활하면서 쉽게 고칠 수 있는 **사소한 소모품 교체나 일상적인 유지 보수**는 세입자의 돈으로 해결해야 합니다.

• **해당 항목:** 형광등 교체, 문고리 건전지 교체, 샤워기 헤드 파손, 변기 커버 교체, 방충망 찢어짐 등.

3. 💣 세입자의 '과실'로 인한 고장

물론 원래 집주인이 고쳐야 하는 주요 설비라도, **세입자의 명백한 부주의나 관리 소홀**로 고장이 났다면 세입자가 물어내야 합니다.

• **해당 항목:** 한겨울 외출 시 보일러 전원을 아예 꺼버려 동파된 경우, 음식물 쓰레기를 부어 변기나 하수구를 막히게 한 경우 등.

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💡 결론: 선 통보, 후 수리 원칙

보일러가 고장 났다고 내 돈으로 먼저 고친 뒤 영수증을 청구하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 고장이 발견되면 즉시 동영상과 사진을 찍어 집주인에게 알리고, **집주인의 동의를 얻은 후 수리 기사를 불러 비용을 집주인에게 직접 청구**하게 하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.

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거주 중 문제가 생겼을 때 내 보증금이 안전한지 다시 한번 확인해 보세요. **집토스리포트**는 현재 등기부 상태를 분석하여 보증금 회수 가능성을 진단해 줍니다. 상황이 변했다면, 지금이라도 권리분석을 받아보는 것이 현명합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 전세 사는 집 보일러가 고장 났는데 수리비는 집주인이 내나요, 세입자가 내나요?

노후로 인한 보일러 고장 및 교체는 집주인이 부담하는 항목입니다. 집주인에게는 세입자가 거주하는 데 지장이 없도록 주택의 상태를 유지할 의무가 있어, 집의 뼈대나 주요 설비의 노후화·구조적 결함으로 인한 굵직한 수리는 집주인 몫으로 봅니다. 다만 세입자의 명백한 부주의나 관리 소홀로 고장이 난 경우라면 결론이 달라집니다.

Q. 천장에서 물이 새는데 누수 수리비는 누가 부담하나요?

천장 누수와 수도관·보일러 배관 터짐은 집주인이 고쳐야 하는 대수선에 해당합니다. 주요 설비의 노후화나 구조적 결함에서 비롯된 큰 수리이기 때문입니다. 외벽에 금이 간 경우나 빌트인 가전(에어컨, 세탁기 등)이 자연적으로 고장 난 경우도 같은 기준으로 집주인 부담입니다.

Q. 계약서 특약에 '보일러 수리비는 세입자 부담'이라고 써 있으면 그대로 따라야 하나요?

그런 특약도 원칙적으로는 유효합니다. 다만 그런 문구는 보통 형광등 교체 같은 소규모 수선을 세입자가 맡는다는 뜻으로 좁게 해석되고, 노후 보일러 교체나 누수 같은 대파손·주요 설비 수선까지 떠넘기려면 그 대상이 특약에 구체적으로 특정돼 있어야 합니다. "무효니까 괜찮다"고 믿고 넘어가면 소규모 수선은 그대로 세입자 부담이 됩니다.

Q. 겨울에 보일러가 얼어서 터졌는데 이것도 집주인이 고쳐주나요?

원래 집주인이 고쳐야 하는 주요 설비라도 세입자의 명백한 부주의나 관리 소홀로 고장이 났다면 세입자가 물어내야 합니다. 한겨울 외출 시 보일러 전원을 아예 꺼버려 동파된 경우가 대표적인 세입자 부담 사례입니다. 음식물 쓰레기를 부어 변기나 하수구를 막히게 한 경우도 마찬가지입니다.

Q. 보일러가 고장 났을 때 내 돈으로 먼저 고치고 나중에 청구해도 되나요?

내 돈으로 먼저 고친 뒤 영수증을 청구하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 고장이 발견되면 즉시 동영상과 사진을 찍어 집주인에게 알리고, 집주인의 동의를 얻은 후 수리 기사를 불러 비용을 집주인에게 직접 청구하게 하는 것이 가장 깔끔합니다. 선 통보, 후 수리가 원칙입니다.