전세 재계약 복비, 「중개행위가 있었는가」 하나로 갈립니다

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-08-23

근거 법령·판례: 공인중개사법, 공인중개사법 시행령, 공인중개사법 시행규칙 별표1, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표1, 경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표1, 주택임대차보호법

전세 재계약에서 중개보수를 내야 하는지는 알선(중개행위)이 있었는지 하나로 갈립니다. 상황별 판정표, 시·도 조례상 임대차 상한요율 직접 계산과 6억 구간 경계 판정, 「대서료」의 법적 정체, 그리고 30만원 아끼고 증액분 2,000만원을 잃는 배당 계산까지 정리했습니다.

만기를 앞두고 집주인과 2년 더 살기로 이야기가 끝났습니다. 그런데 부동산에서 연락이 옵니다. "계약서 다시 써야 하니까 들르세요." 가서 도장을 찍고 나면 봉투 이야기가 나옵니다. 처음 집 구할 때 냈던 수십만 원이 또 나가는 건가 싶어 손이 멈춥니다.

이 질문에 "재계약은 원래 안 냅니다" 또는 "재계약도 계약이니 내야 합니다"라고 답하는 글이 많습니다. 둘 다 반쪽입니다. 실제로는 중개행위가 있었는지 하나로 갈립니다. 그리고 이 판정은 중개사가 그 돈을 뭐라고 부르는지와 무관합니다.

이 글은 재계약에서 돈을 낼 상황인지 아닌지를 순서대로 판정하고, 낸다면 얼마가 상한인지 직접 계산하고, 「대서료」라고 부르는 돈의 정체가 무엇인지, 그리고 아낀 돈보다 훨씬 큰 것이 걸려 있는 지점까지 정리합니다.

1단계 — 내 상황이 어느 칸인지부터 찍으세요

공인중개사법은 「중개」를 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정의합니다. 그리고 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정합니다. 즉 보수의 뿌리는 「알선」입니다.

재계약 상황을 알선의 유무로 갈라보면 이렇게 나뉩니다.

위 세 칸에 해당하면 논쟁 자체가 성립하지 않습니다. 임대인이 아무 통지를 하지 않고 만기가 지나면 법은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간을 2년으로 봅니다. 갱신요구권으로 갱신되는 경우도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 두 경우 모두 법 규정에 의해 계약이 이어지는 것이지 누군가 알선해서 성립하는 게 아닙니다. 알선이 없으면 보수의 근거가 없습니다.

다만 여기서 자주 오해되는 대목이 있습니다. 갱신요구권을 쓴다고 해서 금액이 반드시 그대로인 것은 아닙니다. 법문은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보되, 차임과 보증금은 증감청구권의 범위에서 증감할 수 있다고 단서를 달아두었습니다. 그래서 「갱신요구권 행사 + 5% 이내 증액」이라는 조합이 성립하고, 실제 재계약에서 가장 흔한 형태이기도 합니다. 이 경우에는 계약서를 새로 쓰게 되므로 부동산이 등장하고, 그때부터는 아래 2단계 판정으로 넘어갑니다.

2단계 — 「대서료」라는 말부터 의심하세요

부동산에서 흔히 이렇게 말합니다. "정식 중개는 아니고 대서만 하는 거니까 10만 원만 주세요."

먼저 확인할 사실이 있습니다. 「대서료」는 법령에 나오는 용어가 아닙니다. 법령 검색으로 확인했습니다. 공인중개사법이 인정하는 금전은 두 가지뿐입니다.

법령에 없다는 것이 곧 「받으면 안 되는 돈」이라는 뜻은 아닙니다. 문제는 그 이름이 실제로 벌어진 일을 바꾸지는 못한다는 점입니다.

여기가 이 글의 핵심입니다. 대법원은 중개행위에 해당하는지를 판단할 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐는 주관적 의사로 결정해서는 안 되고, 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 결정해야 한다고 했습니다(대법원 2010다101776, 상고 기각으로 확정된 사건입니다). 같은 판결은 쌍방으로부터 의뢰받은 경우뿐 아니라 일방 당사자의 의뢰로 알선하는 경우도 중개행위에 포함된다고 했습니다.

이 법리를 재계약 현장에 그대로 대입하면 이렇게 갈립니다.

여기서 갈림길은 둘 중 하나로만 떨어집니다.

• 실질이 중개행위였다면, 이름을 「대서료」라 붙였든 「수고비」라 붙였든 그 돈은 중개보수입니다. 그러면 아래 3단계의 상한 규정을 그대로 적용받습니다. 싸게 불렀다고 이득인 게 아니라, 원래 상한 안에서 협의할 수 있었던 돈입니다.
• 실질이 중개행위가 아니었다면, 공인중개사법상 한도 규정이 적용될 일도 없는 대신 4단계에서 볼 보호장치도 함께 없습니다. 10만 원에 산 것은 종이 출력이지 검증이 아닙니다.

많은 분들이 「대서료는 싸니까 이득」이라고 생각합니다. 어느 쪽으로 떨어지든 「싸게 넘어갔다」로 끝나지 않는다는 게 이 구조의 결론입니다.

3단계 — 낸다면 얼마가 상한인지 직접 계산하세요

중개보수를 내는 상황으로 판정됐다면, 그다음은 금액입니다.

주택 중개보수의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정합니다. 지자체 사항이라는 뜻입니다. 서울특별시와 경기도 조례를 확인한 결과 임대차 구간은 아래와 같고, 국토교통부령이 정한 범위와 일치했습니다. 다른 시·도는 해당 조례를 직접 확인하셔야 합니다.

거래금액 계산법도 법령에 있습니다. 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임액에 100을 곱해 보증금에 합산합니다. 다만 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산합니다. 그리고 이 한도는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있는 일방 기준입니다.

직접 대입해 보겠습니다.

마지막 두 줄을 다시 보세요. 보증금을 1,000만원 올렸을 뿐인데 상한이 177만원에서 240만원으로 뜁니다. 63만원이 늘어납니다. 올려준 돈의 6.3%가 중개보수 상한의 증가분으로 붙는 셈입니다. 구간 경계에서 요율이 1천분의 3에서 1천분의 4로 바뀌기 때문이고, 이 구간 경계는 12억원에서도 한 번 더 있습니다.

재계약이라면 여기에 5% 상한을 겹쳐서 계산하세요

재계약에는 증액 폭 자체에 제한이 걸립니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다. 20분의 1은 5%입니다. 두 규칙을 겹치면 내 보증금이 구간 경계를 넘는지를 미리 판정할 수 있습니다.

현재 보증금이 5억 7,000만원대 초반이면 5% 상한까지 올려도 구간 안에 머물지만, 5억 7,500만원부터는 상한까지 올리는 순간 요율 구간이 바뀝니다. 증액 협상을 하고 있다면 합의 전에 이 계산부터 해보세요.

상한은 정가가 아닙니다

가장 많이 오해하는 대목입니다. 위 표의 금액은 받을 수 있는 최대치이지 정해진 값이 아닙니다.

시행규칙은 그 금액을 조례가 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 정하고 있습니다. 법제처는 2025년 12월 30일 회신한 법령해석에서 이 문언을 두고 개업공인중개사는 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 명확히 밝혔습니다. 같은 해석은 2014년 법 개정으로 「중개수수료」가 「중개보수」로 바뀐 취지, 그리고 중개계약이 대등한 계약 당사자 사이의 청약과 승낙으로 이루어진다는 점을 근거로 들었습니다.

즉 협의는 중개사가 베푸는 호의가 아니라 법령이 예정한 절차입니다. "법정 요율이라 못 깎습니다"라는 답변은 이 구조를 뒤집은 설명입니다.

한도를 넘기면 어떻게 되는지도 확인해 두시는 게 좋습니다. 공인중개사법은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지행위로 정하고, 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 법제처는 2024년 6월 5일 회신에서 여기서 말하는 「보수」가 당사자가 협의한 약정 보수가 아니라 법령상 중개보수 한도를 의미한다고 해석했습니다. 「어떠한 명목으로도」라는 문언이 들어 있는 이유가 이것입니다. 실질이 중개였다면 이름을 바꿔 붙여도 한도 계산에서 빠지지 않습니다.

부가가치세는 결이 다릅니다. 법제처는 법정 중개보수에 부가가치세까지 포함된 것은 아니라고 보고, 부가가치세 상당액을 제외한 금액이 한도를 넘지 않으면 초과 수수에 해당하지 않는다고 해석했습니다. 별도로 청구하는 것 자체는 위법이 아니라는 의미이므로, 다투실 부분은 부가세의 존부가 아니라 본체 금액이 한도 이내인지, 그리고 협의를 거쳤는지입니다.

4단계 — 싸게 넘어간 대가로 무엇이 빠지는지 확인하세요

여기서부터가 재계약에서 진짜 손해가 나는 대목입니다. 「대서」로 처리하면 아래 항목들이 통째로 빠집니다.

특히 세 번째 줄을 눈여겨보세요. 공인중개사법의 손해배상 조항은 「중개행위를 하는 경우」를 전제로 삼습니다. 중개행위가 아니었다고 정리된 상황이라면 그 조항으로 책임을 묻는 길이 처음부터 막힙니다. 보증보험이나 협회 공제도 이 책임을 담보하기 위한 장치이므로 같은 관문에 걸립니다.

이 구조가 뜻하는 바는 분명합니다. 재계약 때 아낀 몇십만 원의 반대급부는 「그 2년 동안 등기부에 무슨 일이 있었는지 아무도 확인해 주지 않는다」는 것입니다. 처음 계약할 때는 중개사가 등기부를 떼어 설명하고 확인·설명서에 적었습니다. 재계약을 서류 정리로 넘기면 그 절차가 사라집니다. 그런데 위험이 새로 생기는 구간은 바로 그 2년입니다.

5단계 — 30만원 아끼고 2,000만원을 잃는 계산

숫자로 보면 대비가 분명해집니다. 재계약하면서 보증금 1억 8,000만원에 2,000만원을 얹어 2억원으로 올렸다고 하겠습니다. 그런데 2년 사이 집주인이 채권최고액 1억 2,000만원짜리 근저당을 새로 설정했고, 나는 그 사실을 모른 채 도장을 찍었습니다. 확정일자는 증액분에 대해 새로 받았습니다.

이후 경매로 넘어가 2억 4,000만원에 낙찰됐습니다. 배당은 순위대로 진행됩니다.

증액분 2,000만원은 한 푼도 배당되지 않습니다. 기존 보증금은 순위가 앞서 있어 지켜졌지만, 새로 올려준 2,000만원은 근저당보다 뒤에 섰고 근저당이 배당받을 몫조차 모자란 상황이라 배당표에서 차례가 오지 않습니다.

여기서 대비되는 두 숫자를 나란히 놓아보세요. 아낀 중개보수는 30만원, 잃은 증액분은 2,000만원입니다. 66배입니다. 그리고 이 차이를 만든 것은 협상력도 운도 아니라, 도장 찍기 전에 등기부를 한 번 떼어봤느냐입니다. 근저당이 새로 잡힌 것을 알았다면 증액 자체를 거절하거나, 근저당 말소를 조건으로 걸 수 있었습니다.

6단계 — 재계약자만 쓸 수 있는 열람 권한이 있습니다

재계약 임차인에게 계약 전 예비 임차인과 다른 점이 하나 있습니다.

주택임대차보호법은 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 확정일자 부여일·차임·보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없다고 정합니다. 그리고 시행령은 이해관계인의 범위에 해당 주택의 임대인·임차인을 첫 번째로 올려두었습니다. 반면 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아야 요청할 수 있습니다.

이미 살고 있다는 사실 자체가 열람 자격입니다. 임대인에게 동의를 구하지 않고, 내 계약의 확정일자 부여일과 보증금이 기록대로 남아 있는지를 재계약 협상 전에 대조할 수 있습니다.

다만 범위를 정확히 알고 가셔야 합니다. 법문이 정한 요청 대상은 「해당 주택의」 확정일자 부여일·차임·보증금 등입니다. 그런데 시행령은 요청하는 사람에 따라 열어주는 항목을 위 표처럼 갈라 두었고, 임차인 본인 자격으로 요청하면 그 대상이 해당 임대차계약의 사항으로 한정됩니다. 즉 이 통로로 내가 여는 것은 내 계약입니다. 같은 건물 다른 호실을 보려면 계약을 체결하려는 자로서 임대인의 동의를 받아 요청하는 쪽을 써야 하고, 창구에서 실제로 어디까지 출력해 주는지는 확인이 필요합니다.

열람 절차와 서식의 세부는 법무부령 사항이므로, 실제 신청 시 필요한 서류는 방문하실 주민센터에 확인하시는 편이 정확합니다.

7단계 — 증액이 붙는 재계약이라면 순서를 지키세요

보증금을 올려주는 재계약이라면, 복비를 따지기 전에 순서상 먼저 끝내야 할 일이 있습니다.

1. 등기부등본을 계약 당일 새로 발급받으세요. 2년 전에 확인한 것은 근거가 되지 않습니다. 압류·가압류는 갑구에, 근저당권 같은 소유권 외의 권리는 을구에 기재됩니다.
2. 확정일자 부여현황을 요청하세요. 위에서 본 대로 현재 임차인은 임대인 동의 없이 내 계약분을 확인할 수 있습니다.
3. 기존 계약서 원본을 절대 넘기지 마세요. 확정일자는 그 계약서에 찍혀 있고, 기존 보증금의 우선변제 순위는 바로 그 날짜에 붙어 있습니다. 원본이 없으면 순위를 주장할 근거를 잃습니다. "새로 썼으니 옛날 건 주세요"라는 요구는 거절하고, 필요하면 사본을 드리세요.
4. 증액분에 대해 확정일자를 새로 받으세요. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 늘어난 금액에는 늘어난 시점의 순위가 붙습니다.
5. 그 사이 근저당이 새로 잡혔다면 증액 자체를 재고하세요. 5단계에서 본 대로, 새로 올려주는 돈은 그 근저당보다 뒤에 섭니다.

증액 폭에 관해서는 짚어둘 것이 하나 더 있습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 다만 시·도가 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.

결론 — 아낀 돈이 아니라, 확인되지 않은 2년이 남습니다

재계약 복비 문제를 정리하면 이렇습니다.

• 조건 그대로 연장되거나 갱신요구권으로 갱신되는 경우, 중개보수의 근거인 알선이 없습니다.
• 갱신요구권을 쓰면서도 5% 이내 증액은 가능하고, 그때부터는 조율이 있었는지로 판정이 갈립니다.
• 중개보수를 낸다면 상한은 조례 사항이고, 그 안에서 협의하는 것이 법령이 예정한 절차입니다.
• 서류만 정리하고 넘어가면 확인·설명 의무와 손해배상 조항의 적용 전제가 함께 사라집니다.

마지막 항목이 남기는 결과를 정확히 보셔야 합니다. 재계약에서 30만원을 아꼈다고 해서 2년 전의 안전이 연장되는 것이 아닙니다. 그 2년 동안 근저당이 잡혔는지, 다가구라면 다른 호실 보증금이 얼마나 불어났는지, 시세 대비 총부채가 어느 선까지 올라왔는지는 아무도 대신 확인해 주지 않은 상태로 남습니다.

그리고 경매가 시작되면 배당은 순서대로 소진됩니다. 앞선 권리가 먼저 다 가져가고 남은 것이 없으면, 뒤에 선 사람이 받는 금액은 절반이 아니라 0원입니다. 5단계의 2,000만원이 바로 그 자리에 있었습니다. 재계약 서명 시점에 내 순위가 어디였는지는 그때 가서 바꿀 수 없습니다.

지금 재계약 도장을 앞두고 계시다면, 올려줄 금액을 확정하기 전에 현재 등기부 기준으로 내 보증금이 몇 번째에 서 있는지부터 확인하세요.

집토스리포트에서 지금 순위 확인하기 — 주소와 보증금을 넣으면 등기부를 자동으로 열람해 선순위 채권과 경매 시 배당 순서를 계산해 드립니다.