전월세 연장 시 보증금 올려줄 때, 계약서 다시 쓰면 순위 밀릴까?

재계약 시 보증금을 인상할 경우 임차인의 기존 대항력과 우선변제권 순위를 보호하기 위한 계약서 작성 및 확정일자 부여 방법

✍️ 전월세 연장 시 보증금 올려줄 때, 계약서 다시 쓰면 순위가 밀릴까?

2년 전세 만기가 다가오자 집주인이 보증금을 2,000만 원 올려달라고 합니다. 어쩔 수 없이 합의를 했는데, 계약서를 새로 쓰려니 걱정이 밀려옵니다. "계약서를 아예 새로 쓰면 2년 전에 내가 받아둔 확정일자 1순위가 사라지고 지금부터 꼴찌 순위로 밀리는 거 아닐까?" 보증금을 완벽히 지키는 증액 계약 방법을 알려드립니다.

1. 🗑️ 기존 계약서는 절대 찢거나 버리지 마세요

가장 중요한 철칙입니다. 2년 전에 전입신고와 확정일자 도장을 받아둔 **'최초의 계약서 원본'은 기존 보증금액을 1순위로 지켜주는 유일한 생명줄**입니다. 집주인이나 중개사가 "새로 썼으니 예전 건 파기합시다"라고 하더라도 절대 넘겨주거나 버려선 안 되며, 새 계약서와 함께 호치키스로 영구 보관해야 합니다.

2. 📝 '올려준 금액'에 대해서만 증액 계약서 작성하기

새 계약서를 작성할 때는 두 가지 방법이 있습니다.

• **방법 A (기존 계약서 여백에 쓰기):** 기존 계약서의 빈 공간에 "202X년 X월 X일부로 보증금 2,000만 원을 증액하여 총 보증금은 X억 원으로 연장한다"라고 적고 집주인과 세입자가 서명 및 날인합니다.
• **방법 B (새 종이에 작성하기):** 새 표준계약서에 총 보증금(기존+증액분)을 적되, 특약사항에 **"본 계약은 기존 임대차 계약(YYYY.MM.DD)의 기한 연장 및 보증금 2,000만 원 증액을 위한 계약임"**이라고 명시하여 과거 계약과 이어져 있음을 분명히 증명해야 합니다.

3. 🏢 새 계약서에 '한 번 더' 확정일자 받기

새로 작성한 증액 계약서(또는 여백에 수정한 계약서)를 들고 주민센터에 가서 확정일자를 한 번 더 받아야 합니다.

이렇게 하면 **기존 보증금액은 2년 전의 1순위로 보호받고, 새로 올려준 2,000만 원은 오늘 날짜의 순위로 분리되어 각각 안전하게 보호**받게 됩니다.

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💡 결론: 증액 전 등기부등본 재확인은 필수

보증금을 올려주기 직전, 반드시 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 발급해 보세요. 만약 내가 살던 지난 2년 사이에 집주인이 은행에서 큰 대출(근저당)을 새로 받았다면, 내가 올려줄 보증금 2,000만 원은 은행보다 후순위로 밀리게 되어 매우 위험합니다. 대출이 생겼다면 절대 보증금을 올려줘선 안 됩니다.

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거주 중 문제가 생겼을 때 내 보증금이 안전한지 다시 한번 확인해 보세요. **집토스리포트**는 현재 등기부 상태를 분석하여 보증금 회수 가능성을 진단해 줍니다. 상황이 변했다면, 지금이라도 권리분석을 받아보는 것이 현명합니다.