가압류와 압류의 차이, 세입자에게 진짜 위험한 쪽은 따로 있습니다

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-10-25

근거 법령·판례: 민사집행법, 국세기본법, 지방세기본법, 국세징수법, 지방세징수법, 주택임대차보호법, 부동산등기법, 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결

등기부 갑구의 가압류와 압류는 '임시냐 확정이냐'로 갈리지 않습니다. 가압류는 우선변제권 없는 일반채권이라 확정일자 임차인과 채권액 비례로 안분배당되고(대법원 92다30597), 압류는 법정기일과 내 확정일자의 선후로 순위가 갈립니다. 국세와 지방세는 비교 구조부터 다르고, 확정 전 보전압류에는 3개월 해제 의무가 붙습니다. 등기일자·청구금액·기관을 대입해 내 회수 몫을 판정하는 방법과, 가압류채권자는 자동으로 배당표에 들어가지만 임차인은 신청해야 들어간다는 결정적 비대칭을 다룹니다.

등기부등본 갑구에 '가압류' 또는 '압류'가 적혀 있는 걸 발견하면 대부분 이렇게 정리합니다. "가압류는 '임시'니까 좀 낫고, 압류는 확정이니까 더 무섭다."

이 정리가 위험한 이유는, 그 기준으로는 내 보증금이 얼마나 남는지를 계산할 수 없기 때문입니다. 가압류가 있어도 회수율이 높은 집이 있고, 압류가 있어도 내가 앞서는 집이 있습니다. 반대로 가압류만 있는데 보증금이 거의 안 남는 집도 있습니다.

갈리는 축은 '임시냐 확정이냐'가 아닙니다. 그 권리에 우선변제권이 있느냐, 그리고 날짜가 언제냐입니다. 이 글은 등기부에 적힌 숫자를 직접 대입해 판정하는 방법을 다룹니다.

1. ⚖️ 두 등기가 갈리는 진짜 축

먼저 위치부터 확인합니다. 부동산등기법은 등기기록에 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구와 소유권 외의 권리를 기록하는 을구를 두도록 정하고 있습니다. 압류와 가압류는 소유자의 재산을 겨냥하므로 원칙적으로 갑구에 나타납니다. 근저당을 찾느라 을구만 들여다보다가 갑구를 흘려보내는 실수가 자주 나옵니다.

두 등기의 성격은 이렇게 갈립니다.

민사집행법은 가압류를 「금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여」 하는 것으로 정합니다. 조건이 붙어 있거나 기한이 아직 오지 않은 채권에도 가압류를 걸 수 있습니다. 즉 판결이 없어도 걸 수 있는 등기입니다.

★ 표의 '압류'는 체납처분에 따른 압류이고, 법원 경매에서 말하는 압류는 별개입니다. 민사집행법은 「경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다」고 정하고, 그 압류는 「부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다」고 덧붙입니다. 그래서 압류가 걸린 집에도 사람이 살고 있고, 겉보기에는 아무 일도 없어 보입니다. 집이 멀쩡해 보이는 것은 아무 신호도 아닙니다.

2. 💧 가압류가 먼저 있는 집 - 0원이 아니라 나눠 갖습니다

여기서 가장 많이 틀립니다. "가압류가 내 확정일자보다 먼저니까 나는 후순위, 한 푼도 못 받는다"고 생각하는 것입니다.

아닙니다. 대법원은 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 부동산 담보권에 유사한 권리로 보되, 선순위 가압류채권자와의 관계에서는 순위를 빼앗기는 것이 아니라 채권액에 비례한 평등배당 관계에 선다고 판단했습니다. 담보권자조차 선순위 가압류채권자와는 채권액 비례로 나눠 갖는데, 임차인이라고 달리 볼 이유가 없다는 취지입니다.

가압류채권자는 근저당권자와 달리 우선변제권이 없는 일반채권자이기 때문입니다. 순위를 독점하지 못하니, 먼저 등기했더라도 뒤에 온 임차인을 밀어내지 못하고 금액 비율로 나눕니다.

다만 같은 판결이 반대 방향의 오해도 함께 정리했습니다. 선후 판단은 확정일자까지 모두 갖춘 날을 기준으로 합니다. 우선변제권은 입주·전입신고(그 다음 날 0시부터 효력)와 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로, 둘 중 늦게 갖춘 쪽이 기준입니다. 대법원은 「대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위」라고 못박았습니다. 전입만 서둘러 놓고 확정일자를 몇 달 뒤에 받으면, 그 사이에 들어온 가압류가 앞섭니다. 반대로 확정일자를 먼저 받아 두고 전입이 늦었다면 전입 다음 날이 기준입니다.

📌 실제 사건에서도 임차인은 3월에 입주·전입을 마쳤지만 확정일자는 이듬해 7월에 받았고, 그 사이 5월에 등기된 가압류가 선순위로 인정됐습니다. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리해야 하는 이유가 여기 있습니다.

3. 🔢 내 숫자 대입 - 가압류 금액이 클수록 내 몫이 줄어드는 구조

안분배당은 금액 싸움입니다. 그래서 등기부에서 반드시 읽어야 할 것이 가압류의 청구금액입니다. "가압류 있음/없음"만 보고 위험도를 판정하면 완전히 빗나갑니다.

배당재원에서 경매비용·최우선변제·앞선 담보권 등을 뺀 나머지를, 가압류 청구금액과 내 보증금의 비율로 나눈다고 이해하면 됩니다. 같은 집이라도 이렇게 갈립니다.

★ 이 표는 비율 구조를 보여주는 개념 계산입니다. 실제 배당은 매각가, 경매비용, 최우선변제, 세금, 앞선 근저당을 모두 뺀 잔여재원에서 이뤄지므로 사건별 배당표로 다시 계산해야 합니다.

한 가지 더. 가압류가 근저당과 섞여 있으면 계산이 통째로 달라집니다. 후순위 근저당권자도 선순위 가압류채권자와는 안분 관계이지만, 자기보다 뒤에 있는 권리자에 대해서는 우선합니다. 그래서 한 번 나눈 뒤 다시 흡수가 일어나는 구조가 되고, 비율만으로는 답이 나오지 않습니다.

4. 📅 압류가 먼저 있는 집 - 날짜로 싸우는 구조

압류는 금액을 등기부에서 알 수 없다는 점이 근본적으로 다릅니다. 대신 날짜로 싸웁니다.

국세기본법은 「법정기일 전에」 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정된 재산이 매각되는 경우, 그 보증금반환채권이 국세에 우선한다고 정합니다. 즉 세금이라고 무조건 앞서는 게 아니라, 그 세금의 법정기일과 내 확정일자의 선후로 갈립니다.

국세와 지방세는 비교 구조부터 다릅니다

여기서 많이들 "지방세도 똑같겠지" 하고 넘어가는데, 두 법의 짜임새가 다릅니다.

지방세도 법정기일과 확정일자의 선후로 갈리는 것은 맞습니다. 그런데 지방세기본법은 그 비교 대상에서 「그 재산에 대하여 부과된 지방세」를 괄호로 아예 빼 놓았습니다. 재산세, 소방분 지역자원시설세, 재산세에 부가되는 지방교육세 같은 이른바 당해세는 처음부터 "확정일자로 이길 수 있는 대상" 목록 밖에 있다는 뜻입니다.

반면 국세기본법에는 이 괄호 제외가 없습니다. 일단 법정기일 대 확정일자로 전부 비교한 다음, 상속세·증여세·종합부동산세만 별도 조항으로 다시 앞세우는 방식입니다.

결과적으로 두 법에서 실제로 평행한 것은 '대신변제' 장치 하나입니다. 내 확정일자보다 그 당해세의 법정기일이 늦다면, 그 당해세가 우선 징수할 수 있었던 금액의 범위에서 내가 그 순서를 대신하여 변제받을 수 있습니다.

다만 이건 순위가 통째로 역전되는 게 아닙니다. 그 당해세 자리만 내가 차지하는 것이라, 받는 금액이 그 당해세 징수액을 넘지 못하고, 나보다 앞선 근저당의 배당액에도 영향을 주지 않습니다. 두 법 모두 이 한계를 명문으로 붙여 놓았습니다.

그리고 내가 소액임차인 요건에 든다면, 최우선변제 금액만큼은 국세·지방세보다 앞섭니다. 국세기본법과 지방세기본법 양쪽에 이 예외가 명시돼 있습니다.

법정기일이 압류등기일로 당겨지는 경우

함정이 하나 있습니다. 법정기일은 보통 신고일이나 납부고지서 발송일인데, 확정 전에 재산을 먼저 압류해 둔 뒤 그 압류와 관련해 세액이 확정된 경우에는 법정기일이 '압류등기일'이 됩니다. 국세기본법이 그렇게 정하고 있고, 지방세기본법에도 같은 취지의 규정이 있습니다.

무슨 뜻이냐면, 세액이 나중에 확정돼도 순위 기준일은 압류를 걸어둔 날로 당겨진다는 것입니다. 지금 등기부에 보이는 압류등기일보다 내 확정일자가 늦으면, 아직 금액도 모르는 세금에 밀릴 수 있습니다.

다만 이 확정 전 압류를 '무기한 시한폭탄'으로 오해하면 안 됩니다. 요건과 시한이 촘촘하게 붙어 있습니다.

• 아무 때나 되는 게 아니라, 납기 전에 징수해야 할 사유가 있어야 합니다.
• 세무서는 미리 지방국세청장의 승인을 받아야 합니다.
• 압류한 날부터 3개월 안에 세액을 확정하지 못하면 압류를 즉시 해제하도록 의무화돼 있습니다. 지방세도 같은 3개월 해제 의무가 있습니다.
• 세액이 확정되기 전에는 공매로 넘어갈 수도 없습니다.

그래서 이 압류는 등기부에 무한정 남아 있기보다, 몇 달 안에 금액이 드러나거나 풀리는 쪽입니다. 진짜 문제는 등기가 남아 있는 그 몇 달 사이에 내가 확정일자를 잡으면 순위가 뒤로 밀린다는 점입니다. 판단 순서는 "이 압류가 위험한가"가 아니라 "내 확정일자 예정일이 이 압류등기일보다 앞이냐 뒤냐"입니다.

5. 🔄 흔한 오해를 뒤집는 대목 - 절차에서의 비대칭

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

많은 분들이 "순위만 앞서면 법원이 알아서 배당해 준다"고 생각합니다. 그런데 민사집행법이 정한 배당받을 채권자의 범위를 보면, 가압류채권자와 임차인의 처지가 다릅니다.

민사집행법은 「첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자」를 배당받을 채권자로 그냥 열거합니다. 등기만 되어 있으면 됩니다. 반면 임차인은 「우선변제청구권이 있는 채권자」로서 배당요구를 할 수 있다고 규정된 쪽이고, 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자여야 배당표에 들어갑니다.

뒤집히는 결론은 이겁니다. 가압류는 집주인 재산을 겨냥한 남의 등기인데도 아무것도 안 하고 배당을 받아 갑니다. 정작 그 집에 살고 있는 나는, 전입도 했고 확정일자도 받았고 순위도 앞서는데, 신청하지 않으면 그 경매에서 배당 대상에서 빠집니다.

그런데 배당에서 빠진다고 곧 보증금을 잃는 건 아닙니다

여기서 갈리는 것이 대항력입니다. 주택임대차보호법은 임대차가 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

그래서 내 전입 다음 날이 매각으로 소멸하는 등기들 중 가장 앞선 것보다 빠르면, 배당에서 빠지더라도 임차권 자체는 살아남아 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 이때 대항력의 근거는 등기가 아니라 인도와 주민등록입니다.

(참고로 민사집행법에는 지상권·전세권과 함께 '등기된 임차권'이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸한다는 규정이 있습니다. 이건 임차권등기를 마친 경우에 관한 조문이고, 전입신고만 한 일반 임차인의 대항력 근거와는 별개입니다. 다만 '앞선 권리에 대항할 수 없으면 소멸한다'는 기준선 자체는 같은 방향으로 작동합니다.)

거꾸로 말하면, 매각으로 소멸하는 가압류나 압류가 내 전입보다 먼저 등기돼 있으면 대항력으로 낙찰자에게 맞설 수 없으므로, 그 경매에서는 배당이 사실상 유일한 회수 통로가 됩니다. 이 경우 배당요구를 놓치면 그 배당에서 빠지고, 집주인에게 직접 돌려받는 길만 남습니다. 그래서 등기일자와 내 전입일의 선후가 배당 계산보다 먼저 확인해야 할 항목입니다. 어떤 권리가 매각으로 소멸하는지는 경매가 열리면 법원의 매각물건명세서로 확인할 수 있습니다.

6. 📄 계약 전에 내가 뗄 수 있는 것과 뗄 수 없는 것

압류가 무서운 진짜 이유는 금액을 등기부에서 알 수 없다는 것입니다. 그럼 어디서 확인할까요.

등기사항증명서 (인터넷등기소, 누구나 가능)

가압류·압류의 등기 접수일자, 채권자, 가압류 청구금액을 읽습니다. 이건 자격 제한이 없습니다. 압류채권자가 세무서인지(국세), 구청·시청인지(지방세), 공단 등인지(공과금)를 먼저 특정하세요. 앞서 본 것처럼 국세와 지방세는 당해세를 다루는 방식부터 다르고, 공과금은 또 별개입니다.

미납 국세 열람 (임대인 동의 필요)

국세징수법은 주거용 건물을 임차하여 사용하려는 자가 임대차계약을 하기 전 또는 계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 미납국세 열람을 신청할 수 있도록 정합니다. 이때 관할이 아닌 다른 세무서장에게도 신청할 수 있고, 신청받은 세무서장은 응해야 합니다.

미납 지방세 열람 (임대인 동의 필요)

지방세징수법에도 같은 취지의 열람 제도가 있습니다. 계약 전 또는 임대차기간 개시일까지 임대인의 동의를 받아 신청하고, 지방자치단체의 장은 응해야 합니다. 열람 대상은 임대인의 체납액, 고지서를 발급했지만 납기가 안 된 지방세, 신고했지만 납부하지 않은 지방세입니다.

★ 지방세는 지방세징수법에 따라 지방자치단체의 장에게 신청합니다. 어느 창구에서 접수하는지, 어떤 서류가 필요한지는 방문할 시·군·구 세무부서에 먼저 물어보고 가세요.

★ 계약 전 단계에서는 양쪽 모두 임대인 동의가 반드시 필요합니다. 예비임차인이 혼자 가서 뗄 수 있는 서류가 아닙니다. 계약을 체결한 뒤라면, 보증금이 시행령이 정한 금액을 넘는 경우 임대인 동의 없이 신청할 수 있지만 이때는 세무서·지자체가 열람 사실을 임대인에게 통지합니다. 기준 금액은 시행령 소관이라 바뀔 수 있으니 신청 시점에 확인하세요.

그리고 두 경로 모두 임대차 기간이 시작하는 날까지라는 시적 한계가 붙습니다. 이사하고 짐 풀고 나서 확인하려 하면 창이 이미 닫혀 있습니다.

확인할 수 없는 것

아직 신고·고지되지 않은 세금, 다른 채권자가 소송 중인 채권. 이런 것들은 등기부에도 없고 세금 열람으로도 안 나옵니다. 압류로 넘어가지 않은 체납이나 고지됐지만 납기가 안 된 세금, 신고만 하고 내지 않은 세금도 등기부에는 보이지 않지만, 이것들은 위의 미납 세금 열람으로 확인할 수 있습니다. "등기부가 깨끗하다"가 "빚이 없다"는 뜻이 아닌 이유입니다.

7. 🧭 상황별 판정표

지금까지 확인한 것을 자기 상황에 대입해 보세요.

한 가지 덧붙이면, 가압류는 오래 방치되기도 합니다. 민사집행법은 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않으면 채무자나 이해관계인이 취소를 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 등기부에 남아 있는 가압류가 반드시 살아있는 분쟁이라는 뜻은 아닙니다. 다만 말소되지 않은 이상 배당에서는 살아 있는 채권으로 취급되니, "오래된 거라 괜찮다"는 설명에 기대면 안 됩니다.

🚪 결론: 어디까지 혼자 되고, 어디서 안 닫히는가

여기까지는 혼자 할 수 있습니다. 등기사항증명서를 떼서 갑구의 가압류 청구금액과 접수일자를 읽고, 압류라면 어느 기관이 걸었는지 확인하고, 내 전입 예정일·확정일자 예정일과 선후를 세워 보는 것.

문제는 그다음입니다. 안분배당은 경매비용·최우선변제·당해세·앞선 근저당을 모두 뺀 잔여재원에서 비율로 나누는 계산입니다. 근저당이 섞이면 한 번 나눈 뒤 다시 흡수가 일어나 비율만으로는 답이 나오지 않습니다. 압류는 금액이 등기부에 없어서, 시세와 선순위 채권을 세워 놓고 어느 지점에서 내 몫이 0으로 떨어지는지를 역산해야 합니다.

그리고 방향을 한 번만 뒤집어 읽어도 결과가 통째로 바뀝니다. 전입일 기준으로 봐야 할 것을 확정일자 기준으로 보면 선순위 판정이 반대로 나옵니다. 국세 기준으로 계산해 놓고 실제 압류가 구청 것이면 당해세 판단이 통째로 어긋납니다. 그리고 대항력으로 낙찰자에게 맞설 수 없는 물건인데 인수되는 줄 알고 있으면, 배당요구 종기를 넘긴 순간 그 경매의 배당에서 빠집니다. 그 배당에서는 순위가 앞섰다는 사실도, 확정일자를 제때 받았다는 사실도 소용이 없고, 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 할 권리만 남습니다.

등기부에 붉은 글씨가 하나 보인다는 사실보다, 그 글씨가 내 날짜와 내 금액에 대해 무엇을 뜻하는지가 보증금의 운명을 정합니다.

집토스리포트는 상세 리포트에서 등기부를 자동으로 열람해 갑구의 가압류·압류와 선순위 채권을 정리하고, 추정 시세로 내 보증금이 어느 지점에서 깎이기 시작하는지를 기본·보수 두 가지 시나리오로 계산해 드립니다. 다만 가압류는 등기 순서대로 청구금액 전액을 먼저 가져간다는 보수적인 가정으로 계산하므로 실제 안분배당보다 회수 예상액이 낮게 나올 수 있고, 압류된 세금의 실제 액수는 등기부에 없어 알 수 없습니다.

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