매매가 진행 중인 집, 전세계약(동시진행) 안전하게 하려면?

임대인이 주택을 매도하는 과정에서 새로운 매수인을 임대인으로 하여 전세 계약을 맺는 갭투자(동시진행)의 리스크와 방어 특약

🔄 매매가 진행 중인 집, 전세계약(동시진행) 안전하게 하려면?

마음에 드는 전셋집을 찾았는데 중개사가 말합니다. "이 집이 지금 매매로 팔리는 중이라서, 잔금 날에 집주인이 새로운 분으로 바뀔 거예요." 전세금으로 집값을 치르는 전형적인 '갭투자(동시진행)' 매물입니다. 보증금을 잃을까 봐 두렵다면 방어막을 단단히 쳐야 합니다.

1. 💣 동시진행의 무서운 함정 (바지사장 리스크)

가장 큰 위험은 새롭게 주인이 될 사람(매수인)이 신용불량자이거나 세금 체납자인 이른바 '바지사장'일 경우입니다. 내 전세 보증금으로 집값을 내자마자 집이 압류당하고, 새 주인은 돈이 없다며 배 째라고 나오는 것이 빌라왕 전세사기의 전형적인 수법입니다.

2. ✍️ 계약은 반드시 '현재 등기부상 집주인'과 하세요

계약을 쓰는 시점에는 아직 새 주인의 소유권 등기가 넘어오지 않은 상태입니다. 따라서 **임대차 계약서는 반드시 '현재 주인이자 매도인'과 작성**해야 법적으로 확실한 대항력을 보장받을 수 있습니다. 잔금일 이후 소유권이 넘어가면 새 주인이 임대인의 지위를 자동으로 승계하게 됩니다.

3. 🛡️ 내 보증금을 지키는 필수 철벽 특약

새 주인이 어떤 사람인지 모르기 때문에, 계약서에 아래의 특약을 촘촘하게 엮어두어야 합니다.

1. "본 계약은 매매가 진행 중인 건에 대한 임대차 계약으로, 잔금일 전 매수인이 변경될 경우 본 임대차 계약은 즉시 해지하고 기존 임대인이 보증금을 즉시 반환한다."

2. "새로운 매수인은 전세보증보험 가입에 결격 사유(세금 체납 등)가 없는 자여야 하며, 매수인의 하자로 보증보험 가입이 불가할 경우 기존 임대인이 손해를 배상하거나 보증금을 즉시 반환한다."

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💡 결론: 고난도 계약은 중개사의 역량에 달렸다

동시진행 전세 계약은 집주인, 새 주인, 세입자 세 명의 이해관계가 얽힌 고난도의 법률 행위입니다. 일반인이 혼자 이 특약들을 다 챙기기는 불가능합니다. 깐깐하고 정확하게 특약을 넣어주고, 새 주인의 신용 상태를 함께 점검해 줄 수 있는 믿음직한 공인중개사와 진행하는 것이 유일한 살길입니다.

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