임대인 납세증명서, 보여 줄 때·열람 동의로 대신할 때·거절할 때 계약 전 판정 (세금체납 전세 위험)

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-04-20 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 주택임대차보호법, 국세징수법, 국세징수법 시행령, 지방세징수법, 지방세징수법 시행령, 공인중개사법 시행령, 민간임대주택에 관한 특별법, 국세기본법, 지방세기본법, 지방세법

임대인 납세증명서는 발급일 현재 체납액이 없다는 것까지만 증명합니다. 집주인이 국세·지방세 납세증명서를 보여 줄 때, 미납 세금 열람 동의로 대신할 때, 둘 다 거절할 때 각각 손에 쥐는 것과 비는 칸, 증명서에서 맞춰 볼 발급일·유효기간·납세자, 계약금을 보내기 전에 정할 것을 정리했습니다.

집주인이 납세증명서를 보여 주면 세금 걱정은 끝난 걸까요? 그 종이 한 장으로 끝나지는 않습니다. 납세증명서가 증명하는 것은 발급일 현재 그 사람에게 밀린 세금, 법이 말하는 체납액이 없다는 사실입니다. 고지서는 나갔지만 아직 납부기한이 오지 않은 세금이나 발급일 뒤에 생기는 세금은 체납액이 아니어서 이 증명에 담기지 않습니다. 그래서 집주인 반응을 세 갈래로 나눕니다. 증명서를 보여 주는지, 미납 세금 열람 동의로 대신하는지, 둘 다 거절하는지입니다. 갈래마다 손에 쥐는 것과 비어 있는 칸을 계약금 보내기 전에 가려 둡니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 국세징수법(체납의 뜻, 납세증명서의 뜻과 발급, 미납국세 등의 열람), 국세징수법 시행령(납세증명서에서 빼는 금액, 발급 신청, 유효기간, 열람 신청과 보증금 기준), 지방세징수법(납세증명서 발급, 미납지방세 등의 열람), 지방세징수법 시행령(납세증명서의 범위, 다른 지방자치단체 체납액 확인, 유효기간, 열람 신청), 주택임대차보호법(임대인의 정보 제시 의무), 공인중개사법 시행령(중개대상물 확인·설명 사항), 민간임대주택에 관한 특별법(임대사업자의 설명의무), 국세기본법·지방세기본법(국세·지방세의 우선), 지방세법(재산세 과세기준일)
- 확인일: 2026년 10월 5일, 법령 원문 기준(국세징수법·지방세징수법은 2026년 10월 2일 시행본)

이 서류를 꺼내 보이는 일은 집주인 몫입니다. 계약을 맺는 자리에서 국세 쪽과 지방세 쪽 납세증명서를 세입자에게 내보이라고 주택임대차보호법이 정해 두었습니다. 계약을 맺기 전에 집주인이 국세 열람(미납국세와 체납액)과 지방세 열람에 하나씩 동의했다면 그 동의로 증명서를 대신할 수 있습니다. 아래 표의 첫째 행이 원래 의무, 둘째 행이 법이 허용한 대안, 셋째 행이 둘 다 지켜지지 않는 경우입니다.

집주인 반응 세 갈래: 증명서를 보여 준다, 열람 동의로 대신한다, 둘 다 거절한다

첫째 행과 둘째 행은 같은 세금을 들여다보는 것 같지만 비추는 범위가 다릅니다. 국세징수법은 체납을 관할 세무서장이 납부고지를 하며 정한 기한(지정납부기한)까지 내지 않은 것으로 정의합니다. 그리고 납세증명서를 발급일 현재 다른 체납액이 없다는 사실을 증명하는 문서로 정합니다. 압류나 매각을 미뤄 준 금액처럼 법령이 꼽아 둔 몇 가지는 남아 있어도 이 증명에 걸리지 않습니다.

미납 세금 열람은 대상을 셋으로 적어 두었습니다. 신고기한까지 신고했지만 내지 않은 세금, 납부고지서가 나갔지만 기한이 아직 오지 않은 세금, 그리고 체납액입니다. 지방세 쪽 열람도 같은 세 가지를 꼽습니다. 증명서는 이 셋 가운데 마지막 하나가 없다고 말하는 서류입니다. 열람은 앞의 두 가지까지 펼쳐 보여 줍니다. 증명서를 받은 세입자에게도 열람 동의를 따로 청할 이유가 여기서 생깁니다.

증명서를 받았다면 볼 네 칸: 발급일, 유효기간, 납세자, 국세와 지방세

발급일. 증명서는 발급한 그날의 상태를 찍어 둔 것입니다. 발급일과 계약하는 날 사이가 벌어질수록 그사이에 생긴 체납은 종이에 없습니다. 법이 내보일 때를 「임대차계약을 체결할 때」로 정해 둔 만큼 계약일에 가까운 날짜로 새로 뗀 증명서를 청하는 편이 맞습니다.

유효기간. 국세와 지방세 모두 원칙은 발급일부터 30일입니다. 국세는 발급일에 집주인 앞으로 납부고지가 나간 국세가 있으면 그 세금의 지정납부기한까지를 유효기간으로 정할 수 있습니다. 지방세는 이미 고지해 둔 지방세가 있을 때나, 발급일로부터 30일 사이에 법정 납부기한 말일이 돌아오는 지방세(신고납부나 특별징수로 내는 세금은 빼고)가 있을 때 그 납부기한까지로 줄일 수 있습니다. 어느 쪽이든 유효기간을 이렇게 정했다면 증명서에 유효기간과 그 사유를 분명히 적게 되어 있습니다. 표 첫째 행에서 비어 있던 「기한이 안 된 고지 세금」이 겉으로 드러날 수 있는 곳이 이 사유 칸입니다. 거꾸로 30일이 그대로 적혀 있다고 고지된 세금이 없다고 읽지는 않습니다. 납부기한까지로 정할 「수 있다」고 둔 규정이기 때문입니다.

납세자. 발급을 신청할 때는 납세자의 성명과 주소를 적습니다. 증명서도 그 납세자 한 사람(법인이면 그 법인)을 기준으로 나옵니다. 등기부 갑구에 적힌 소유자와 같은 사람인지 이름부터 맞춰 봅니다. 공동명의 집이라면 소유자마다, 법인 소유라면 그 법인 이름으로 발급된 증명서인지 봅니다. 계약 자리에 대리인이 나왔다면 대리인이 아니라 소유자 본인의 증명서여야 이 집과 이어집니다.

국세와 지방세. 두 증명서는 근거 법도 발급하는 곳도 다릅니다. 국세는 세무서장이, 지방세는 지방자치단체가 발급합니다. 지방세 증명서는 이 집이 있는 지역만이 아니라 다른 지방자치단체에 밀린 지방세까지 확인한 뒤 발급하게 되어 있습니다. 한쪽만 받았다면 나머지 한쪽은 아직 빈칸입니다.

한 가지 더, 법이 쓴 말은 「제시」입니다. 보여 주는 데까지가 의무로 적혀 있으니 사본을 받아 두고 싶다면 그 자리에서 따로 부탁합니다.

열람 동의로 대신한다면: 동의 두 건과 실제로 열람할 때

집주인이 증명서 대신 열람에 동의해 주겠다고 할 수 있습니다. 법이 허용한 대안이지만 조건이 둘 붙습니다. 동의는 계약을 맺기 전에 받아야 합니다. 그리고 국세 열람과 지방세 열람에 하나씩 받아야 합니다. 국세 쪽만 동의를 받았다면 지방세 쪽은 아직 비어 있으니 지방세 열람 동의나 지방세 납세증명서를 따로 받습니다.

동의를 받은 다음에는 세입자가 움직일 차례입니다. 국세는 미납국세 등 열람신청서에 집주인의 동의를 증명하는 서류와 내 신분을 증명하는 서류를 붙여 세무서에 냅니다. 빌릴 건물이 있는 곳을 맡은 세무서가 아니어도 신청을 받게 되어 있습니다. 지방세는 같은 방식으로 지방자치단체에 신청합니다. 신청할 수 있는 때는 계약 전부터 계약 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다.

동의가 증명서를 대신하는 구조입니다. 그래서 동의서만 받아 두고 열람을 미루면 법이 정한 제시는 동의로 대신된 셈인데 세입자 손에는 남는 것이 없습니다. 표 둘째 행의 마지막 칸이 「계약서를 쓰기 전에 실제로 열람」인 이유입니다.

열람 결과에도 빈 데가 있습니다. 신고해 놓고 내지 않은 국세는 신고기한에서 30일, 종합소득세라면 60일이 흐른 다음부터 열람에 잡힙니다. 열람한 뒤에 새로 매겨지는 세금은 처음부터 대상이 아닙니다. 결과가 0원으로 나왔을 때 어디까지 믿을지는 임대인 미납국세 열람 0원에서, 신청 기한을 놓쳤을 때의 사정은 미납국세 열람 기간에서 따로 다룹니다.

거절한다면: 계약 전과 계약 뒤에 열리는 길이 다르다

집주인이 증명서도 열람 동의도 거절하면 계약 전에는 세금 쪽을 확인할 방법이 없습니다. 주택임대차보호법에는 이 제시 의무를 어긴 임대인에게 과태료나 벌칙을 물리는 조항이 없습니다. 요구할 근거는 법에 있어도 그 법이 서류를 대신 받아 주지는 않는다는 뜻입니다.

중개사무소를 끼고 계약한다면 쓸 수 있는 길이 하나 더 있습니다. 공인중개사법 시행령은 주택 임대차를 중개할 때 개업공인중개사가 확인·설명할 사항에 임대인의 정보 제시 의무를 넣었습니다. 이 사항은 중개대상물 확인·설명서에 적어 거래당사자에게 발급하게 되어 있습니다. 중개사를 거쳐 집주인에게 다시 청하고 그 답을 서명하기 전에 받아 두는 방법입니다.

계약을 맺은 뒤에는 길이 하나 더 열립니다. 보증금이 1천만 원을 넘는 임차인은 임대차 기간이 시작하는 날까지 집주인 동의 없이 국세와 지방세 열람을 신청할 수 있습니다. 이때 세무서와 지방자치단체는 열람한 사실을 집주인에게 알립니다. 걸리는 것은 순서입니다. 이 길은 계약을 맺은 뒤에야 열립니다. 보통은 계약서에 서명하고 계약금까지 보낸 다음입니다. 그때 결과가 나쁘면 이미 보낸 돈을 어떻게 돌려받을지가 남습니다.

그래서 이 갈래에서는 계약금을 보내기 전에 둘 중 하나를 고릅니다. 하나는 「정해진 날까지 국세·지방세 납세증명서를 보여 주거나 열람에 동의하지 않으면 계약을 없던 일로 하고 그때까지 받은 돈을 모두 돌려준다」는 취지의 조건을 계약서나 가계약 문자에 미리 남기는 것입니다. 확인이 늦어질수록 그때까지 낸 돈이 불어나니 조건도 그 시점에 낸 돈 전부를 기준으로 적습니다. 실제 효과는 문구에 따라 달라집니다. 조건을 문자로 남기는 순서는 가계약 전 확인사항에 있습니다. 다른 하나는 이 집을 후보에서 내리고 다음 집을 보는 것입니다.

세금 칸을 다 채워도 남는 것: 이 집의 앞 순위와 집값

세 갈래 어느 쪽이든 납세증명서와 열람이 비추는 것은 집주인이라는 사람의 세금입니다. 재산세처럼 해마다 6월 1일을 기준으로 새로 매겨지는 세금도 있어서 계약 때 확인한 결과가 계약 기간 내내 그대로 가지는 않습니다. 경매에서 어느 세금이 보증금보다 먼저 가져가는지는 세금의 종류(그 집에 매겨진 이른바 당해세인지), 그리고 그 세금의 법정기일이 내가 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때보다 앞서는지에 따라 갈립니다. 그 갈림길은 임대인 미납국세 열람 0원이 자세히 다룹니다.

세금이 깨끗하게 확인돼도 보증금이 돌아올지는 다른 칸에서 정해집니다. 등기부 을구의 근저당 채권최고액, 갑구의 가압류와 압류, 다가구라면 다른 세대가 맡긴 보증금, 그리고 이 집이 경매에서 얼마에 팔릴지입니다. 이 숫자들을 순서대로 맞대 봐야 내 보증금에 남는 몫이 보이는데, 그 몫을 계산해 적어 주는 서류는 없습니다.

집토스리포트는 납세증명서를 받아 주거나 열람을 대신 신청하지 않습니다(명단 대조 범위는 아래 자주 묻는 질문). 리포트가 채우는 것은 이 집 쪽 칸입니다. 등기부에 살아 있는 앞 순위 권리를 순서대로 정리한 다음 추정 시세를 넣어 경매 배당을 시뮬레이션합니다. 그 결과로 내 보증금이 얼마나 돌아올 수 있는지 숫자로 냅니다. 추정 시세를 쓰는 계산이라 실제 경매 결과와는 차이가 날 수 있습니다. 세금은 위 세 갈래로, 집의 숫자는 리포트로 나눠 채우는 셈입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 납세증명서 유효기간은 얼마인가요?

국세와 지방세 모두 발급일부터 30일이 원칙입니다. 다만 집주인에게 고지된 세금이 있으면 그 납부기한까지로 유효기간이 정해질 수 있습니다(지방세는 30일 사이에 법정 납부기한 말일이 오는 세금이 있을 때도). 그렇게 정했다면 증명서에 사유가 적힙니다. 유효기간이 계약하는 날을 덮는지, 30일과 다르게 적혀 있다면 그 사유가 무엇인지까지 읽어 봅니다.

Q. 국세 완납증명서라는 서류를 받았는데 납세증명서와 같은 건가요?

법령에 적힌 이름은 납세증명서입니다. 받은 서류 이름이 무엇이든 확인할 것은 같습니다. 국세용인지 지방세용인지, 발급일과 유효기간이 언제인지, 납세자가 등기부 소유자와 같은 사람인지입니다. 국세 쪽만 받았다면 지방세 쪽은 따로 받아야 합니다.

Q. 세입자가 직접 집주인 세금을 확인하는 방법은 없나요?

납세증명서는 납세자가 신청해서 발급받는 서류입니다. 국세징수법과 지방세징수법은 납세자의 신청을 받아 발급하도록 정했습니다. 시행령은 신청서에 납세자의 성명과 주소, 증명서를 어디에 쓸지(사용 목적)를 적게 합니다. 세입자 쪽에서 직접 신청하는 제도는 미납 세금 열람입니다. 계약 전에는 집주인 동의가 있어야 합니다. 계약을 맺은 뒤에는 보증금이 1천만 원을 넘는 세입자에게 동의 없는 열람이 열립니다. 이 열람도 임대차 기간이 시작하는 날을 넘기면 신청할 수 없고 열람한 사실은 집주인에게 통지됩니다.

Q. 집주인이 등록임대사업자라면 달라지나요?

등록임대주택이라면 근거 법이 하나 더 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법에서 임대사업자는 계약을 맺거나 계약 내용을 바꿀 때 앞선 담보권과 국세·지방세를 밀린 사실 같은 권리관계를 설명하고 확인받아야 합니다. 그때 등기부등본과 납세증명서를 내보여야 합니다. 이 조항에는 열람 동의로 대신한다는 단서가 없습니다. 등록임대에서 따로 챙길 것은 임대사업자 전세 주의사항에 정리돼 있습니다.

Q. 계약 때 받았으면 잔금 날 다시 받을 필요는 없나요?

법이 정한 시점은 계약을 체결할 때입니다. 계약일과 잔금일 사이가 길면 그사이 생긴 체납은 계약 때 받은 증명서에 없습니다. 잔금 전에 새로 발급한 증명서를 보여 달라는 조건을 걸 수 있습니다. 보여 주지 못하거나 체납이 확인되면 계약을 없던 일로 하고 그때까지 받은 돈을 모두 돌려준다는 내용까지 계약서에 함께 적어 둡니다. 실제 효과는 문구에 따라 달라집니다.

Q. 집토스리포트가 집주인 세금 체납을 확인해 주나요?

납세증명서나 열람 결과를 대신 받아 보지는 않습니다. 상세 리포트는 등기부 소유자를 국세·지방세 고액체납자 명단, 그리고 주택도시보증공사가 공개하는 상습 채무불이행자 명단에 맞춰 봅니다. 등기부에 압류가 있으면 안전 점수를 깎는 위험 요소로 반영합니다. 다만 압류 등기에는 체납 금액이 적히지 않아 배당 계산에 넣을 숫자가 없습니다. 명단에 오를 만큼 크지 않은 체납이나 압류 등기까지 가지 않은 체납도 이 대조로는 잡히지 않습니다. 그 부분은 이 글의 세 갈래로 확인합니다.