공시가격 조회로 내 전세보증금 안전선 계산하는 법

부동산공시가격알리미에서 공시가격을 확인해 보증금 안전선을 직접 계산하는 방법입니다. 공시가격에 1.26을 곱한 금액이 반환보증 가입 한도의 기준이 되고, 이 선을 넘으면 보증에 기댈 수 없습니다. 다만 신축은 법이 정한 공시 공백기 때문에 금액이 아예 없는 기간이 생기고, 오피스텔은 근거 법률부터 달라 국세청에서 조회합니다. 금액이 틀렸을 때 이의신청을 내는 곳도 아파트·빌라와 단독·다가구가 서로 다릅니다. 공시가격은 법상 「가격정보 제공과 과세 등 업무의 산정 기준」일 뿐 시세가 아니라는 점이 판단의 핵심입니다.

🧮 공시가격 조회로 내 전세보증금 안전선 계산하는 법

계약을 앞두고 "이 보증금이 안전한 금액인가"를 판단하는 가장 빠른 방법은 공시가격을 조회해 직접 계산해보는 것입니다. 10분이면 끝나고, 이 선을 넘으면 반환보증 가입 자체가 막히기 때문에 반드시 계약 전에 확인해야 합니다.

그런데 실제로 조회창을 열면 대부분 여기서 막힙니다. **금액이 아예 안 나오거나, 나온 금액이 옆집과 딴판이거나, 오피스텔이라 검색 자체가 안 되는 경우**입니다. 이 글은 계산식보다 그 막히는 지점을 먼저 풉니다.

1. 🔎 공시가격은 어디서 조회하나

**부동산공시가격알리미**(국토교통부)에서 조회합니다. 회원가입 없이 주소만으로 확인됩니다.

<ol>

<li>부동산공시가격알리미 접속</li>

<li>아파트·빌라(다세대·연립)는 <strong>공동주택가격</strong> 메뉴 선택</li>

</ol>

**동·호수까지 정확히 넣어야 합니다.** 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령은 공동주택가격을 공시할 때 소재지·명칭과 함께 **동·호수, 그리고 해당 공동주택의 면적**을 포함하도록 정하고 있습니다. 즉 공시가격은 처음부터 호실 단위로 매겨지는 값입니다. 같은 건물이라도 층과 향에 따라 다르므로, 옆 호실 금액으로 계산하면 결과가 달라집니다.

단독주택·다가구는 **개별주택가격**으로 조회합니다. 법은 개별주택가격의 공시사항에 **「개별주택의 지번」과 개별주택가격**을 포함하도록 정합니다. 동·호수가 아니라 지번입니다. 건물 전체가 하나의 가격으로 나온다는 뜻이고, 호실별로 나뉘지 않으므로 이 방식으로는 개별 호실의 안전선을 계산할 수 없습니다.

**내 집이 어느 쪽인지부터 갈라야 합니다.** 이 구분은 뒤에 나오는 이의신청 창구까지 그대로 따라갑니다.

|---|---|---|---|---|

법이 **누가 그 값을 정하는지**를 유형별로 다르게 정해두었기 때문에, 조회창도 다르고 나중에 이의를 제기하는 곳도 달라집니다. 이 표 한 줄을 잘못 잡으면 그 뒤 절차가 전부 어긋납니다.

2. 📅 금액이 안 나온다면 — 「아직 없는 기간」이 존재합니다

조회했는데 빈칸이면 사이트 오류를 의심하기 전에 **날짜**를 보셔야 합니다. 법이 정해둔 공백기가 실제로 있습니다.

표준주택가격의 공시기준일은 **1월 1일**입니다. 공동주택가격은 국토교통부장관이 **매년 4월 30일까지** 산정·공시하도록 정해져 있습니다. 여기까지는 기존 주택 이야기입니다.

문제는 **신축**입니다. 법은 다음 사유가 생긴 주택에 대해 공시기준일을 따로 잡습니다.

대지가 **분할 또는 합병**된 경우
건축법에 따른 **건축·대수선 또는 용도변경**이 된 경우
**국유·공유였다가 매각 등으로 사유(私有)가 된** 주택으로서 공시가격이 없는 경우

그 기준일이 이렇게 갈립니다.

| 위 사유가 발생한 시점 | 적용되는 공시기준일 | 실제 공시 시한 |

|---|---|---|

| 1월 1일 ~ 5월 31일 | **그 해 6월 1일** | 그 해 9월 30일까지 |

| 6월 1일 ~ 12월 31일 | **다음 해 1월 1일** | 다음 해 4월 30일까지 |

공동주택과 단독주택 모두 같은 구조입니다. 여기서 나오는 결론이 계약자에게 직접 꽂힙니다.

**예를 들어 그 해 7월에 준공된 빌라라면, 공시기준일이 다음 해 1월 1일이고 공시 시한은 다음 해 4월 30일입니다.** 준공부터 첫 공시가격이 나오기까지 **9개월 이상**이 빕니다. 그 사이에 계약하는 사람은 조회해도 금액이 없습니다.

⇒ **"공시가격이 안 나와요"는 대개 사이트 문제가 아니라 그 집이 아직 공백기에 있다는 신호입니다.** 그리고 이 공백기는 곧 **신축**이라는 뜻이고, 신축 빌라는 애초에 시세 검증이 가장 어려운 구간입니다. 금액이 비어 있다는 사실 자체를 위험 신호로 읽으셔야 합니다.

3. 📏 126%가 안전선이 된 이유

전세사기가 확산되면서 주택도시보증공사(HUG)가 반환보증 가입 기준을 강화했습니다. 현재는 **공시가격에 일정 비율을 곱한 금액**과 담보인정비율을 함께 적용해 보증 한도를 정합니다. 빌라처럼 시세 자료가 없는 집에서 공시가격 적용비율 140%에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 실무에서 흔히 말하는 **126%**입니다. 아파트·오피스텔은 시세가 먼저 쓰이므로 이 계산이 그대로 맞지 않습니다.

이 선이 중요한 이유는 단순합니다.

보증금에 선순위 채권까지 더한 금액이 이 선을 넘으면 **그 금액 그대로는 반환보증 가입이 어렵습니다**
보증에 못 들면 사고가 났을 때 기댈 안전장치가 사라지고, 경매 배당으로만 회수해야 합니다
다음 세입자도 같은 이유로 보증에 못 들어 **집이 잘 안 나갑니다**. 만기에 보증금을 돌려받기 어려워지는 구조입니다

즉 126%는 보증 가입 여부만이 아니라 **만기에 나갈 수 있느냐**의 문제이기도 합니다.

⚠️ 적용 비율과 담보인정비율은 **기관·시점에 따라 달라집니다.** 계약 시점의 기준은 취급 기관에서 직접 확인하세요. 여기서는 계산 방법을 익히는 것이 목적입니다.

금액 기준을 통과했는데도 가입이 거절되는 사유(위반건축물, 신탁등기 등)는 따로 있습니다. 그쪽은 [전세보증보험 가입 조건 가이드](/guide/9)에서 다룹니다.

4. 🔢 직접 계산해보기

공시가격이 **1억원**으로 확인됐다면,

`100,000,000 × 1.26 = 126,000,000원`

이 집의 보증금이 **1억 2,600만원 이하**여야 기준선 안에 들어옵니다.

| 내 보증금 | 공시가격 1억 기준 위치 | 판정 |

|---|---|---|

| 1억원 | 한도의 79% | 여유 있음 |

| 1억 2,000만원 | 한도의 95% | 아슬하게 들어옴, 재계산 필요 |

| 1억 2,600만원 | 한도의 100% | 경계선 |

| 1억 5,000만원 | 한도의 119% | **초과. 그 금액 그대로는 가입이 어려운 구간** |

**선순위 근저당이 있다면 그만큼 빼고 봐야 합니다.** 한도는 보증금만 보는 게 아니라 앞선 채권까지 함께 계산되기 때문입니다. 등기부 을구에 근저당이 잡혀 있다면, 그 **채권최고액**(실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 금액)을 먼저 뺀 뒤 남는 여유를 보셔야 합니다.

5. 🏢 오피스텔은 조회처가 다릅니다 — 근거부터 다릅니다

오피스텔은 부동산공시가격알리미에서 **검색 자체가 안 됩니다.** 사이트가 빠뜨린 게 아니라 근거 법률이 다릅니다.

**주택**(아파트·빌라·단독): 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 **개별주택가격·공동주택가격**
**오피스텔 및 상업용 건물**: 상속세 및 증여세법에 따라, 건물의 종류·규모·거래 상황·위치 등을 고려해 **국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시한 가액**

즉 오피스텔은 국토교통부가 아니라 **국세청**이 값을 매기고, 토지와 건물을 따로 보지 않고 **묶어서 하나로** 고시합니다. 그래서 **국세청 홈택스**의 「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조회」에서 확인하고, 같은 방식으로 계산합니다.

오피스텔은 여기에 하나가 더 붙습니다. **건축물대장상 용도가 업무시설이면 전입신고 가능 여부와 주거용 인정 여부에서 문제가 생길 수 있어**, 기준시가 계산과 별개로 용도를 반드시 확인해야 합니다.

이게 왜 결정적이냐면, 주택임대차보호법상 대항력은 **「주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터」** 생깁니다. 주민등록, 즉 전입신고가 막히면 대항력이 서지 않고, 대항력이 없으면 **확정일자를 받아둬도 우선변제권이 서지 않습니다.** 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 **함께** 갖춘 임차인에게 주어지기 때문입니다. 최우선변제도 마찬가지로 무너집니다. 기준시가가 아무리 여유 있게 나와도 이 지점에서 막히면 계산 자체가 무의미해집니다. 오피스텔 판정의 자세한 단계는 [오피스텔 전세 3단계 판정 가이드](/guide/128)에서 다룹니다.

6. 🕳️ 가장 흔한 오해 — 「공시가격 ≒ 시세」가 아닙니다

많은 분이 공시가격을 "정부가 매긴 그 집의 값"으로 읽고, 여기에 1.26을 곱하면 시세 근처가 나온다고 생각합니다. **법은 그렇게 정하고 있지 않습니다.**

부동산 가격공시에 관한 법률은 개별주택가격과 공동주택가격의 효력을 이렇게 정합니다. **「주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다」**

문장을 그대로 읽으면 두 가지입니다. **가격정보 제공**, 그리고 **과세 등 업무의 산정 기준**. 어디에도 "거래가격이다", "시세다"라는 말이 없습니다. 활용될 수 **있다**는 표현이지 거래에 그 값으로 통용된다는 뜻이 아닙니다.

여기서 뒤집히는 결론이 나옵니다.

**126% 안에 들어왔다는 것은 「보증 가입 한도를 넘지 않았다」는 뜻일 뿐, 「보증금이 집값보다 안전하게 낮다」는 뜻이 아닙니다.** 공시가격은 통상 실제 거래가보다 낮게 형성되지만 그 격차가 지역·유형마다 제각각이고, 신축 빌라처럼 거래 사례가 얇은 곳에서는 격차가 예측대로 움직이지 않습니다. 한도 안에 들어왔는데도 경매에서 보증금이 다 안 나오는 상황은 이래서 생깁니다.

⇒ **한도 통과는 출발선이지 결승선이 아닙니다.**

7. ⚖️ 금액이 틀렸다고 생각되면 — 내는 곳이 유형별로 다릅니다

내 집의 공시가격이 주변에 비해 유독 낮게 잡혀 한도가 깎이는 경우가 있습니다. 이때 이의신청 제도가 있는데, **어디에 내는지가 주택 유형에 따라 갈립니다.** 1번 항목의 「값을 정하는 주체」가 그대로 따라옵니다.

| 내 집 유형 | 신청 상대방 | 기간 기산점 |

|---|---|---|

| 단독주택·다가구(개별주택가격) | **시장·군수 또는 구청장** | **결정·공시일**부터 30일 이내 |

| 아파트·빌라(공동주택가격) | **국토교통부장관** | **공시일**부터 30일 이내 |

법은 개별주택가격의 이의신청에 개별공시지가 규정을, 공동주택가격의 이의신청에 표준지공시지가 규정을 각각 준용하도록 정해두었는데, 그 두 규정의 신청 상대방이 서로 다르기 때문에 이런 차이가 생깁니다. **아파트·빌라에 사는 분이 구청에 내면 접수처부터 틀린 것입니다.**

기간과 처리 구조는 양쪽이 같습니다. 어느 쪽이든 **서면**으로 신청하고, 관청은 **이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내**에 심사해 결과를 신청인에게 서면으로 통지합니다. 내용이 타당하다고 인정되면 해당 가격을 조정해 다시 공시합니다.

여기서 임차인이 알아둘 점이 있습니다. **법문은 신청할 수 있는 사람을 「이의가 있는 자」라고만 정하고 있습니다.** 자격을 좁게 열거해두지 않았다는 뜻이지만, 실무에서 실제로 움직이는 것은 그 가격으로 세금을 부담하는 소유자입니다. 계약을 앞둔 임차인이 남의 집 공시가격을 대신 조정해달라고 밀어붙일 수 있는 창구로 보기는 어렵습니다.

무엇보다 **30일 신청 + 30일 심사 구조라 계약 일정에 맞춰 결과를 받아내는 것은 사실상 어렵습니다.** 게다가 기간의 출발점이 공시일이라, 계약을 알아보는 시점에는 이미 30일이 지나 있는 경우가 대부분입니다. 한도가 아슬한데 "이의신청해서 올리면 된다"는 말을 듣는다면, 그 말이 계약 시점까지 결론이 난다는 보장은 없다고 보셔야 합니다.

8. 🚧 공시가격만으로는 절대 안 잡히는 것들

이 계산은 **보증 가입 가능성**을 보는 것입니다. 다음은 이 계산에 전혀 안 잡힙니다.

**선순위 근저당의 실제 규모** — 등기부 을구를 따로 봐야 합니다
**압류·가압류** — 소유권에 관한 사항이라 등기부 **갑구**에 기재됩니다. 을구만 보고 "깨끗하다"고 판단하면 놓칩니다
**다가구의 다른 호실 보증금** — 등기부에 아예 나타나지 않습니다
**임대인의 세금 체납** — 압류로 등기되기 전까지는 등기부에도 안 뜹니다
**신축이라 공시가격이 아직 없는 경우** — 2번 항목의 공백기
**실제 시세와의 괴리** — 6번 항목

특히 **다가구**는 개별주택가격이 지번 단위(건물 전체)라 이 방식이 그대로 적용되지 않습니다. 다른 호실의 선순위 보증금을 확인하려면 **확정일자 부여현황**과 **전입세대확인서**를 따로 봐야 합니다.

그런데 여기서 한 번 더 막힙니다. **계약을 아직 체결하지 않은 예비 임차인은 이 두 서류를 열람할 자격이 원칙적으로 없습니다.** 주민등록법은 전입세대확인서를 신청할 수 있는 사람을 소유자 본인과 그 세대원, 임차인 본인과 그 세대원, 매매나 임대차 계약을 체결한 당사자 또는 그 위임을 받은 자 등으로 한정하고 있습니다. 확정일자 부여현황도 마찬가지로 그 주택의 임대인·임차인 등 이해관계인에게만 열립니다. **계약 전에 보려면 임대인의 동의·위임이 필요합니다.**

⇒ 즉 다가구에서 진짜 위험한 금액은, **계약서에 도장을 찍기 전에는 임대인이 협조해주지 않으면 볼 수 없는 위치**에 있습니다. 임대인이 확정일자 부여현황 제공을 거부한다면, 그 거부 자체가 판단 재료입니다.

9. 🤝 한도를 넘을 때의 선택지

계산해보니 초과했다면, 그대로 계약하는 것은 권하지 않습니다. 다만 그 집에 꼭 들어가야 한다면 조건을 조정해볼 수 있습니다.

| 방법 | 효과 | 반드시 챙길 것 |

|---|---|---|

| 보증금을 낮추고 차액을 월세로 | 안전선 안으로 들어와 반환보증 가입이 열리고, 떼일 수 있는 금액 자체가 줄어듦 | 낮춘 보증금 기준으로 다시 계산 |

| 선순위 근저당 상환·감액 조건 | 앞선 채권이 줄어 한도 여유가 생김 | 특약에 **위반 시 효과(해제·손해배상)**까지 함께 기재 |

| 보증 가입 가능 여부를 계약 전 확인 | 가입 불가로 판명되면 빠져나올 길을 확보 | 가입 거절 시 **계약 해제·계약금 반환** 조건 명시 |

특약은 조건만 적고 위반 시 효과를 안 적으면 실효가 없습니다. "상환하기로 한다"까지만 쓰면 안 지켰을 때 무엇을 요구할 수 있는지가 비어버립니다.

10. 🧱 혼자서 되는 데까지, 그리고 닫히는 지점

여기까지는 혼자 할 수 있습니다. 공시가격을 조회하고, 1.26을 곱하고, 공백기인지 확인하고, 등기부 갑구·을구를 읽는 것.

**닫히는 곳은 세 군데입니다.**

첫째, **공시가격이 아직 없는 신축**입니다. 곱할 숫자 자체가 없으니 계산이 성립하지 않습니다.

둘째, **다가구의 다른 호실 보증금**입니다. 계약 전에는 열람 자격이 없어 임대인의 협조 없이는 접근이 막힙니다.

셋째, **한도는 통과했는데 실제 회수가 되느냐**입니다. 공시가격은 법이 「가격정보 제공과 과세 등 업무의 산정 기준」으로 활용될 수 있다고 정한 값이지, 경매에서 얼마에 팔릴지를 정해주는 값이 아닙니다.

이 세 지점을 열어두고 계약하면, 사고가 났을 때 **대항력과 우선변제권이 있어도 배당표에서 내 순번 앞의 금액이 얼마인지를 모르는 상태**가 됩니다.

집토스리포트는 이 중 셋째를 숫자로 닫습니다. 등기부 갑구·을구의 권리를 **순위·금액·말소 여부**로 정리하고, 공시가격과 합쳐 **매각대금에서 내 앞에 놓인 금액이 얼마이고 내 순번에 무엇이 남는지**까지 계산해 보여드립니다.

**다만 첫째와 둘째는 어떤 진단으로도 대신 채울 수 없습니다.** 공시가격이 없는 신축은 곱할 값 자체가 세상에 아직 존재하지 않고, 다가구의 다른 호실 보증금은 법이 열람 자격을 계약 당사자로 한정해두었기 때문