공시가격 조회로 내 전세보증금 안전선 계산하는 법

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-03-09 · 최종 갱신 2026-10-25

근거 법령·판례: 부동산 가격공시에 관한 법률 및 같은 법 시행령, 상속세 및 증여세법, 주택임대차보호법, 주민등록법, 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증규정

부동산공시가격알리미에서 공시가격을 확인해 보증금 안전선을 직접 계산하는 방법입니다. 빌라(연립·다세대)라면 공시가격에 1.26을 곱한 금액이 반환보증 가입 한도를 가늠하는 출발점이 되고, 보증금과 선순위 채권의 합이 이 선을 넘으면 그 금액 그대로는 가입이 어렵습니다. 다만 신축은 법이 정한 공시 공백기 때문에 금액이 아예 없는 기간이 생기고, 오피스텔은 근거 법률부터 달라 국세청에서 조회합니다. 금액이 틀렸을 때 이의신청의 법정 상대방도 아파트·빌라와 단독·다가구가 서로 다릅니다. 공시가격은 법상 「가격정보 제공과 과세 등 업무의 산정 기준」일 뿐 시세가 아니라는 점이 판단의 핵심입니다.

계약을 앞두고 "이 보증금이 안전한 금액인가"를 판단하는 가장 빠른 방법은 공시가격을 조회해 직접 계산해보는 것입니다. 10분이면 끝나고, 보증금과 선순위 채권의 합이 이 선을 넘으면 그 금액 그대로는 반환보증 가입이 어려워지기 때문에 계약 전에 확인해 두는 것이 좋습니다.

그런데 실제로 조회창을 열면 대부분 여기서 막힙니다. 금액이 아예 안 나오거나, 나온 금액이 옆집과 딴판이거나, 오피스텔이라 검색 자체가 안 되는 경우입니다. 이 글은 계산식보다 그 막히는 지점을 먼저 풉니다.

1. 🔎 공시가격은 어디서 조회하나

부동산공시가격알리미(국토교통부)에서 조회합니다. 회원가입 없이 주소만으로 확인됩니다.

1. 부동산공시가격알리미 접속
2. 아파트·빌라(다세대·연립)는 공동주택가격 메뉴 선택
3. 계약할 집의 시·군·구 → 도로명 또는 지번 → 동·호수까지 입력
4. 가장 최근 연도의 금액을 확인

동·호수까지 정확히 넣어야 합니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령은 공동주택가격을 공시할 때 소재지·명칭과 함께 동·호수, 그리고 해당 공동주택의 면적을 포함하도록 정하고 있습니다. 즉 공시가격은 처음부터 호실 단위로 매겨지는 값입니다. 같은 건물이라도 층과 향에 따라 다르므로, 옆 호실 금액으로 계산하면 결과가 달라집니다.

단독주택·다가구는 개별주택가격으로 조회합니다. 법은 개별주택가격의 공시사항에 「개별주택의 지번」과 개별주택가격을 포함하도록 정합니다. 동·호수가 아니라 지번입니다. 건물 전체가 하나의 가격으로 나온다는 뜻이고, 호실별로 나뉘지 않으므로 이 방식으로는 개별 호실의 안전선을 계산할 수 없습니다.

내 집이 어느 쪽인지부터 갈라야 합니다. 이 구분은 뒤에 나오는 이의신청 창구까지 그대로 따라갑니다.

법이 누가 그 값을 정하는지를 유형별로 다르게 정해두었기 때문에, 조회창도 다르고 나중에 이의를 제기하는 곳도 달라집니다. 이 표 한 줄을 잘못 잡으면 그 뒤 절차가 전부 어긋납니다.

2. 📅 금액이 안 나온다면 — 「아직 없는 기간」이 존재합니다

조회했는데 빈칸이면 사이트 오류를 의심하기 전에 날짜를 보셔야 합니다. 법이 정해둔 공백기가 실제로 있습니다.

표준주택가격의 공시기준일은 1월 1일입니다. 공동주택가격은 국토교통부장관이 매년 4월 30일까지 산정·공시하도록 정해져 있습니다. 여기까지는 기존 주택 이야기입니다.

문제는 신축입니다. 법은 다음 사유가 생긴 주택에 대해 공시기준일을 따로 잡습니다.

• 대지가 분할 또는 합병된 경우
• 건축법에 따른 건축·대수선 또는 용도변경이 된 경우
• 국유·공유였다가 매각 등으로 사유(私有)가 된 주택으로서 공시가격이 없는 경우

그 기준일이 이렇게 갈립니다.

공동주택과 단독주택 모두 같은 구조입니다. 여기서 나오는 결론이 계약자에게 직접 꽂힙니다.

예를 들어 그 해 7월에 준공된 빌라라면, 공시기준일이 다음 해 1월 1일이고 공시 시한은 다음 해 4월 30일입니다. 4월 30일은 그때까지 공시하라는 시한이라 꼭 그날 공개된다는 뜻은 아니지만, 준공 뒤 여러 달 동안 첫 공시가격이 없는 기간이 생깁니다. 그 사이에 계약하는 사람은 조회해도 금액이 없습니다.

⇒ "공시가격이 안 나와요"는 대개 사이트 문제가 아니라 그 집이 아직 공백기에 있다는 신호입니다. 그리고 이 공백기는 대개 신축이라는 뜻이고, 신축 빌라는 애초에 시세 검증이 어려운 구간입니다. 금액이 비어 있다면 위험하다고 단정하기보다, 시세를 다른 자료로 더 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

3. 📏 126%라는 기준선이 나오는 계산

전세사기가 확산되면서 주택도시보증공사(HUG)가 반환보증 가입 기준을 강화했습니다. 현재는 공시가격에 일정 비율을 곱한 금액과 담보인정비율을 함께 적용해 보증 한도를 정합니다. 빌라처럼 시세 자료가 없는 집에서 공시가격 적용비율 140%에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 실무에서 흔히 말하는 126%입니다. 아파트·오피스텔은 시세가 먼저 쓰이므로 이 계산이 그대로 맞지 않습니다.

이 선이 중요한 이유는 단순합니다.

• 보증금에 선순위 채권까지 더한 금액이 이 선을 넘으면 그 금액 그대로는 반환보증 가입이 어렵습니다
• 보증에 못 들면 사고가 났을 때 보증기관이 대신 돌려주는 장치가 없어, 집주인에게 직접 받아 내거나 경매·공매 배당으로 회수해야 합니다
• 다음 세입자도 같은 이유로 보증에 못 들면 집이 잘 안 나갈 수 있고, 그만큼 만기에 보증금을 제때 돌려받기 어려워질 수 있습니다

즉 126%는 보증 가입 여부와 함께 만기에 다음 세입자를 구하기 쉬운지에도 영향을 줍니다. 다만 이 숫자는 선순위 채권을 빼기 전의 산술이고, 실제 가입은 선순위 채권과 다른 심사 요건까지 보고 정해집니다.

⚠️ 적용 비율과 담보인정비율은 기관·시점에 따라 달라집니다. 계약 시점의 기준은 취급 기관에서 직접 확인하세요. 여기서는 계산 방법을 익히는 것이 목적입니다.

금액 기준을 통과했는데도 가입이 거절되는 사유(위반건축물, 신탁등기 등)는 따로 있습니다. 그쪽은 전세보증보험 가입 조건 가이드에서 다룹니다.

4. 🔢 직접 계산해보기

공시가격이 1억원으로 확인됐다면,

100,000,000 × 1.26 = 126,000,000원

이 집의 보증금이 1억 2,600만원 이하여야 기준선 안에 들어옵니다. 아래 표는 선순위 채권이 없다고 가정한 위치입니다.

선순위 근저당이 있다면 그만큼 빼고 봐야 합니다. 한도는 보증금만 보는 게 아니라 앞선 채권까지 함께 계산되기 때문입니다. 등기부 을구에 근저당이 잡혀 있다면, 그 채권최고액(실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 금액)을 먼저 뺀 뒤 남는 여유를 보셔야 합니다.

5. 🏢 오피스텔은 조회처가 다릅니다 — 근거부터 다릅니다

오피스텔은 부동산공시가격알리미에서 검색 자체가 안 됩니다. 사이트가 빠뜨린 게 아니라 근거 법률이 다릅니다.

• 주택(아파트·빌라·단독): 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격·공동주택가격
• 오피스텔 및 상업용 건물: 상속세 및 증여세법에 따라, 건물의 종류·규모·거래 상황·위치 등을 고려해 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시한 가액

즉 오피스텔은 국토교통부가 아니라 국세청이 값을 매기고, 토지와 건물을 따로 보지 않고 묶어서 하나로 고시합니다. 그래서 국세청 홈택스의 「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조회」에서 확인하고, 같은 방식으로 계산합니다.

오피스텔은 여기에 하나가 더 붙습니다. 건축물대장상 용도가 업무시설이면 전입신고 가능 여부와 주거용 인정 여부에서 문제가 생길 수 있어, 기준시가 계산과 별개로 용도를 반드시 확인해야 합니다.

이게 왜 결정적이냐면, 주택임대차보호법상 대항력은 「주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터」 생깁니다. 주민등록, 즉 전입신고가 막히면 대항력이 서지 않고, 대항력이 없으면 확정일자를 받아둬도 우선변제권이 서지 않습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 주어지기 때문입니다. 최우선변제도 마찬가지로 무너집니다. 기준시가가 아무리 여유 있게 나와도 이 지점에서 막히면 계산 자체가 무의미해집니다. 오피스텔 판정의 자세한 단계는 오피스텔 전세 3단계 판정 가이드에서 다룹니다.

6. 🕳️ 가장 흔한 오해 — 「공시가격 ≒ 시세」가 아닙니다

많은 분이 공시가격을 "정부가 매긴 그 집의 값"으로 읽고, 여기에 1.26을 곱하면 시세 근처가 나온다고 생각합니다. 법은 그렇게 정하고 있지 않습니다.

부동산 가격공시에 관한 법률은 개별주택가격과 공동주택가격의 효력을 이렇게 정합니다. 「주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다」

문장을 그대로 읽으면 두 가지입니다. 가격정보 제공, 그리고 과세 등 업무의 산정 기준. 어디에도 "거래가격이다", "시세다"라는 말이 없습니다. 활용될 수 있다는 표현이지 거래에 그 값으로 통용된다는 뜻이 아닙니다.

여기서 뒤집히는 결론이 나옵니다.

126% 안에 들어왔다는 것은 「보증 가입 한도를 넘지 않았다」는 뜻일 뿐, 「보증금이 집값보다 안전하게 낮다」는 뜻이 아닙니다. 공시가격은 통상 실제 거래가보다 낮게 형성되지만 그 격차가 지역·유형마다 제각각이고, 신축 빌라처럼 거래 사례가 얇은 곳에서는 격차가 예측대로 움직이지 않습니다. 한도 안에 들어왔는데도 경매에서 보증금이 다 안 나오는 상황은 이래서 생깁니다.

⇒ 한도 통과는 출발선이지 결승선이 아닙니다.

7. ⚖️ 금액이 틀렸다고 생각되면 — 내는 곳이 유형별로 다릅니다

내 집의 공시가격이 주변에 비해 유독 낮게 잡혀 한도가 깎이는 경우가 있습니다. 이때 이의신청 제도가 있는데, 어디에 내는지가 주택 유형에 따라 갈립니다. 1번 항목의 「값을 정하는 주체」가 그대로 따라옵니다.

법은 개별주택가격의 이의신청에 개별공시지가 규정을, 공동주택가격의 이의신청에 표준지공시지가 규정을 각각 준용하도록 정해두었는데, 그 두 규정의 신청 상대방이 서로 다르기 때문에 이런 차이가 생깁니다. 다만 이것은 법이 정한 신청 상대방이고, 서류를 내는 창구는 따로 있습니다. 부동산공시가격알리미 안내에 따르면 공동주택가격 이의신청은 알리미 사이트에서 온라인으로 하거나, 공동주택 소재지 시·군·구(읍·면·동) 민원실이나 한국부동산원 지사에 팩스·우편·방문으로 낼 수 있습니다.

기간과 처리 구조는 양쪽이 같습니다. 어느 쪽이든 서면으로 신청하고, 관청은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사해 결과를 신청인에게 서면으로 통지합니다. 내용이 타당하다고 인정되면 해당 가격을 조정해 다시 공시합니다.

여기서 임차인이 알아둘 점이 있습니다. 법문은 신청할 수 있는 사람을 「이의가 있는 자」라고만 정하고 있습니다. 자격을 좁게 열거해두지 않았다는 뜻이지만, 실무에서 실제로 움직이는 것은 그 가격으로 세금을 부담하는 소유자입니다. 계약을 앞둔 임차인이 남의 집 공시가격을 대신 조정해달라고 밀어붙일 수 있는 창구로 보기는 어렵습니다.

무엇보다 30일 신청 + 30일 심사 구조라 계약 일정에 맞춰 결과를 받아내는 것은 사실상 어렵습니다. 게다가 기간의 출발점이 공시일이라, 계약을 알아보는 시점에는 이미 30일이 지나 있는 경우가 대부분입니다. 한도가 아슬한데 "이의신청해서 올리면 된다"는 말을 듣는다면, 그 말이 계약 시점까지 결론이 난다는 보장은 없다고 보셔야 합니다.

8. 🚧 공시가격만으로는 절대 안 잡히는 것들

이 계산은 보증 가입 가능성을 보는 것입니다. 다음은 이 계산에 전혀 안 잡힙니다.

• 선순위 근저당의 실제 규모 — 등기부 을구를 따로 봐야 합니다
• 압류·가압류 — 소유권에 관한 사항이라 등기부 갑구에 기재됩니다. 을구만 보고 "깨끗하다"고 판단하면 놓칩니다
• 다가구의 다른 호실 보증금 — 등기부에 아예 나타나지 않습니다
• 임대인의 세금 체납 — 압류로 등기되기 전까지는 등기부에도 안 뜹니다
• 신축이라 공시가격이 아직 없는 경우 — 2번 항목의 공백기
• 실제 시세와의 괴리 — 6번 항목

특히 다가구는 개별주택가격이 지번 단위(건물 전체)라 이 방식이 그대로 적용되지 않습니다. 다른 호실의 선순위 보증금을 확인하려면 확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 따로 봐야 합니다.

그런데 여기서 한 번 더 막힙니다. 계약을 아직 체결하지 않은 예비 임차인은 이 두 서류를 열람할 자격이 원칙적으로 없습니다. 주민등록법은 전입세대확인서를 신청할 수 있는 사람을 소유자 본인과 그 세대원, 임차인 본인과 그 세대원, 매매나 임대차 계약을 체결한 당사자 또는 그 위임을 받은 자 등으로 한정하고 있습니다. 확정일자 부여현황도 마찬가지로 그 주택의 임대인·임차인 등 이해관계인에게만 열립니다. 계약 전에 보려면 임대인의 동의·위임이 필요합니다.

⇒ 즉 다가구에서 진짜 위험한 금액은, 계약서에 도장을 찍기 전에는 임대인이 협조해주지 않으면 볼 수 없는 위치에 있습니다. 임대인이 확정일자 부여현황 제공을 거부한다면, 그 거부 자체가 판단 재료입니다.

9. 🤝 한도를 넘을 때의 선택지

계산해보니 초과했다면, 그대로 계약하는 것은 권하지 않습니다. 다만 그 집에 꼭 들어가야 한다면 조건을 조정해볼 수 있습니다.

특약에 위반 시 효과를 안 적었다고 약속의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 "상환하기로 한다"까지만 쓰면 안 지켰을 때 계약을 해제할 수 있는지, 무엇을 요구할 수 있는지를 두고 다툼이 생기기 쉬우니, 해제·손해배상 같은 효과까지 구체적으로 적어 두세요.

10. 🧱 혼자서 되는 데까지, 그리고 닫히는 지점

여기까지는 혼자 할 수 있습니다. 공시가격을 조회하고, 1.26을 곱하고, 공백기인지 확인하고, 등기부 갑구·을구를 읽는 것.

닫히는 곳은 세 군데입니다.

첫째, 공시가격이 아직 없는 신축입니다. 곱할 숫자 자체가 없으니 계산이 성립하지 않습니다.

둘째, 다가구의 다른 호실 보증금입니다. 계약 전에는 열람 자격이 없어 임대인의 협조 없이는 접근이 막힙니다.

셋째, 한도는 통과했는데 실제 회수가 되느냐입니다. 공시가격은 법이 「가격정보 제공과 과세 등 업무의 산정 기준」으로 활용될 수 있다고 정한 값이지, 경매에서 얼마에 팔릴지를 정해주는 값이 아닙니다.

이 세 지점을 열어두고 계약하면, 사고가 났을 때 대항력과 우선변제권이 있어도 배당표에서 내 순번 앞의 금액이 얼마인지를 모르는 상태가 됩니다.

집토스리포트는 이 중 셋째를 추정 숫자로 보여 드립니다. 상세 리포트에서 현재 유효한 등기부 갑구·을구의 권리를 순위·금액으로 정리하고, 추정 시세(조건을 채운 최근 실거래가 2건 이상이면 그 평균, 아니면 공시가격에 지역별 배수를 곱한 값)로 매각대금에서 내 앞에 놓인 금액이 얼마이고 내 순번에 무엇이 남는지를 계산해 보여드립니다. 말소된 과거 이력을 보여 주거나 HUG 가입 한도를 확정해 주지는 않습니다.

다만 첫째와 둘째는 어떤 진단으로도 대신 채울 수 없습니다. 공시가격이 없는 신축은 곱할 값 자체가 세상에 아직 존재하지 않고, 다가구의 다른 호실 보증금은 법이 열람 자격을 계약 당사자로 한정해두었기 때문입니다. 임대인이 열어줘야만 열리는 숫자입니다. 그래서 리포트는 다가구 같은 일반건축물이면 다른 세대 보증금을 직접 입력하게 하고, 모르면 건물 정보로 추정한 값으로 계산합니다. 추정값은 실제와 다를 수 있으니, 임대인에게 확정일자 부여현황을 받아 확인하셔야 합니다.

순위가 있다는 것과 받을 돈이 남아 있다는 것은 다른 이야기입니다. 앞선 금액이 매각대금을 다 먹으면, 대항력도 확정일자도 제때 갖춰둔 임차인이 배당표에서 0원을 받습니다. 순위는 살아 있는데 돈이 없는 것입니다.

내 앞에 얼마가 서 있는지, 지금 확인하세요.

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