전세가율 58%와 91%가 갈리는 이유, 분모부터 확인하세요

같은 집에서 전세가율이 58%와 91%로 갈리는 건 계산 실수가 아니라 분모의 정의가 다르기 때문이다. 대법원 2024다305087은 배당의 무대가 되는 '경매대가'를 매각대금에서 경매비용과 선순위채권액을 뺀 잔액으로 정의하고, 임차주택에서는 선순위 임대차보증금과 소액보증금까지 공제한다고 밝혔다. 이 글은 분모가 조달됐다고 가정한 뒤 남는 판독 문제를 다룬다. 채권최고액은 분자에서는 최고액 그대로 부풀리지만 분모에서는 실제 분담할 피담보채권액으로 나눠 깎여 방향이 반대로 움직인다. 공제할 소액보증금은 단일 숫자가 아니어서, 2017다48300은 담보물권자·확정일자 임차인의 취득 시기에 따라 상대방마다 소액임차인 요건과 우선변제 일정액이 달라진다고 판시했다(2,000만 원 시행령과 2,500만 원 시행령이 각각 적용돼 차액 500만 원이 갈린 사안). 99다25532는 토지 근저당 설정과 건물 신축의 선후에 따라 대지 환가대금이 재원에 포함되기도, 배제되기도 함을 보여준다. 전세가율의 안전선을 판시한 대법원 판례는 검색되지 않으며 60%·80%는 관행선이다. 분모 정의 → 유형별 잔여 공제 여지 → 확정 불가 항목 수 → 접수일자 순서의 4단계 판독 프레임을 제시한다.

등기부 을구를 열어 말소되지 않은 근저당의 채권최고액을 읽고, 거기에 내 보증금을 더하는 것까지는 누구나 한다. 벽은 그 다음 칸, 나눗셈의 아래쪽에서 생긴다.

같은 집을 두고 어떤 계산은 58%를 내놓고 어떤 계산은 91%를 내놓는다. 둘 다 '전세가율'이라 불린다. 둘 중 하나가 틀린 게 아니다. **분모를 무엇으로 잡았느냐가 다를 뿐이다.** 그리고 이 두 값은 서로 비교할 수 없다. 다른 자로 잰 값이기 때문이다.

이 글은 분모를 이미 구했다고 치고 시작한다. 분모를 애초에 조달할 수 없는 문제는 [공시가격을 시세로 바꾸는 배수](/guide/182)에서 따로 다뤘다. 여기서 다루는 건 그 다음이다 — 숫자가 나온 뒤에도 남는 판독 문제.

전세가율을 계산했는데 분모를 시세로 잡은 값과 경매대가로 잡은 값이 갈라지는 지점을 보여주는 이미지
전세가율을 계산했는데 분모를 시세로 잡은 값과 경매대가로 잡은 값이 갈라지는 지점을 보여주는 이미지

판례가 쓰는 분모는 '시세'가 아니다

대법원 2024다305087(2025년 12월 4일 선고, 파기환송)은 공동근저당이 걸린 집합건물의 배당을 다루면서, 배당에서 실제로 쓰이는 값이 무엇인지를 문언으로 정의했다.

「민법 제368조는 공동근저당권의 경우에도 적용된다. 여기서 '각 부동산의 경매대가'란 매각대금에서 해당 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권액을 공제한 잔액을 말한다. … 공동저당권 또는 공동근저당권의 목적 부동산인 임차주택의 '경매대가'는 매각대금에서 위와 같은 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 공제하여 산정하게 된다.」

정리하면 이렇다.

**경매대가 = 매각대금 − 경매비용 − 선순위채권액(임차주택은 선순위 임대차보증금·소액보증금까지 공제)**

시장에서 말하는 '전세가율의 분모'는 보통 시세다. 그런데 배당이 실제로 벌어지는 무대의 분모는 시세가 아니라, 시세에서 매각 손실을 먼저 빼고, 거기서 경매비용을 빼고, 다시 나보다 앞선 보증금들과 소액보증금을 뺀 잔액이다. **여러 겹 깎인 값이다.**

그래서 58%와 91%가 동시에 나온다.

| 분모로 무엇을 썼나 | 나온 값의 의미 | 다른 매물과 비교 가능한가 |

|---|---|---|

| 시장 시세 | 시장이 이 집을 얼마로 보는지 대비 내 부담 | 같은 기준으로 구했다면 가능 |

| 매각대금 추정치 | 경매로 넘어갔을 때 들어올 돈 대비 내 부담 | 추정 배수가 같아야 가능 |

| 경매대가(판례 기준) | 실제 배당 재원 대비 내 부담 | 공제 항목이 매물마다 달라 사실상 불가 |

문제는 아래로 내려갈수록 현실에 가까워지는데, 동시에 개인이 채울 수 없는 칸이 늘어난다는 점이다. 위쪽 값은 구하기 쉬운 대신 배당과 멀고, 아래쪽 값은 배당과 가까운 대신 구할 수 없다.

사건이 보여준 것

2024다305087의 사안은 다세대와 오피스텔이 섞인 집합건물의 구분건물 23개를 한꺼번에 공동담보로 잡아 채권최고액 18억 원의 근저당을 설정한 뒤, 각 호실을 임대한 구조였다. 임의경매가 진행되자 소액보증금 최우선변제권을 가진 임차인들과 근저당권자에게 우선 배당이 이뤄졌고, 그 결과 임차인들은 보증금 전부 또는 일부를 회수하지 못했다.

대법원은 중개사가 공동근저당이라는 사실과 **다른 구분건물의 선순위 권리·임차인 존부**를 확인하고 설명하지 않은 것을 확인·설명의무 위반으로 봤다.

여기서 읽을 것은 배상 여부가 아니다. 판결이 '이 호실 하나만 봐서는 분모가 서지 않는다'는 사실을 확인·설명의무의 대상으로 삼았다는 점이다. 옆 호실의 사정이 내 분모를 깎는다.

채권최고액은 분자와 분모에서 반대로 움직인다

권리분석에서 채권최고액은 분자에 그대로 들어간다. 등기부에 적힌 금액이 원금이 아니라 이자까지 포함한 한도라는 걸 알면서도 그렇게 한다. 민법 근저당 조항이 「담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여」 설정할 수 있다고 하고, 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다고 정하기 때문이다. 그래도 최고액으로 잡는 이유는 실제 잔액을 확인할 방법이 없고, 한도 안에서 다시 빌려도 순위가 유지되기 때문이다. 이 규칙의 상세는 [채권최고액을 그대로 더하는 이유](/guide/10)에서 다뤘다.

**그런데 같은 숫자가 분모에서는 다르게 작동한다.**

2024다305087이 말하는 '선순위채권액 공제'는 채권최고액을 향하지 않는다. 그 부동산이 실제로 분담할 피담보채권액을 향한다. 그리고 공동담보라면 민법 공동저당 조항의 분담 문제가 얹힌다 — 동시배당이면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 나누고, 이시배당이면 순서에 따라 달라진다.

| | 분자에서 | 분모에서 |

|---|---|---|

| 쓰는 값 | 등기부 문언 그대로의 채권최고액 | 그 부동산이 실제 분담할 피담보채권액 |

| 방향 | 최악 가정으로 부풀린다 | 경매대가 비례로 나눠 깎는다 |

| 근거 | 잔액 확인 불가 + 한도 내 재대출 시 순위 유지 | 민법 공동저당, 2024다305087 |

| 개인이 확정 가능한가 | 가능(등기부에 적혀 있다) | 불가(다른 담보물의 사정에 달렸다) |

어중간하게 아는 사람이 정확히 여기서 미끄러진다. 채권최고액을 분자에 넣는 법을 배운 사람은 그 숫자를 분모 쪽에서도 같은 규칙으로 다룰 거라 기대한다. 그런데 방향이 반대다. 분자에서는 부풀리고, 분모에서는 나눠 깎는다.

다만 이시배당으로 공동담보의 부족분이 특정 세대에 전가된다는 결론까지 정면으로 판단한 대법원 판례는 확인되지 않았다. 민법 공동저당 조항과 2024다305087의 경매대가 법리에서 도출되는 배당 원리로만 읽어야 한다.

유형별 기준선은 판례가 아니라 관행이다

먼저 분명히 해둘 것이 있다. **전세가율의 정의나 안전선을 판시한 대법원 판례는 검색되지 않는다.** '전세가율'로 판례를 찾으면 나오는 건 무관한 중개수수료 과세 사건 하나뿐이다.

그러니 아파트 80%, 빌라 60% 같은 선은 판례상 기준도 아니고 법이 정한 선도 아니다. 실무와 시장이 쓰는 관행선이다. 구간별 숫자와 빌라 시세 확인 경로는 [빌라 60% 기준선이 나온 배경](/guide/117)에 정리돼 있다.

여기서 물을 것은 다른 거다. **판례 근거가 없는 선인데, 왜 유형마다 다른가?**

흔한 설명은 '빌라는 시세가 불투명해서'다. 절반만 맞다. 앞 장의 틀로 다시 보면 답이 선명해진다.

**유형별 기준선의 차이는 '집이 나쁘다'가 아니라 '분모가 얼마나 더 깎일 여지가 있느냐'의 대리변수다.**

| 유형 | 매각대금 추정 오차 | 분모에서 추가로 깎일 항목 | 결과 |

|---|---|---|---|

| 아파트 | 작다(동일 단지 거래 표본이 두껍다) | 상대적으로 적다 | 시세 기준 값과 경매대가가 덜 벌어진다 |

| 빌라(다세대) | 크다(거래 표본이 얇고 개별 편차가 크다) | 공동담보로 묶였다면 다른 호실 사정 | 시세 기준 값이 낙관 쪽으로 치우친다 |

| 다가구 | 크다 | 다른 호실 보증금 + 다른 호실 최우선변제(구조적으로 존재) | 시세 기준 값과 경매대가가 크게 벌어진다 |

| 오피스텔 | 중간~크다 | 공동담보 여부에 따라 | 유형 특성상 공시 경로부터 갈린다 |

같은 60%라도 아파트의 60%와 다가구의 60%는 '앞으로 더 깎일 여지'가 다르다. 다가구는 내가 계약하는 호실 말고도 다른 호실 보증금과 다른 호실의 최우선변제가 **구조적으로** 분모를 깎는다. 아파트에는 그 층이 없거나 얇다.

그래서 기준선이 낮게 잡히는 건 그 집이 열등해서가 아니라, 시세를 분모로 쓴 값이 경매대가를 분모로 쓴 값에서 더 멀 가능성이 크기 때문이다. 낮은 기준선은 그 거리에 대한 여유분이다.

소액보증금은 상대방마다 값이 달라진다

경매대가를 분모로 쓰려면 소액보증금을 빼야 한다. 그런데 이 항목은 앞의 두 공제 항목과 성격이 다르다.

매각대금과 선순위 임대차보증금은 **조달의 문제**다. 매각대금 추정에 쓸 배수는 시군구·유형·층별 표본 통계라 개인이 만들 수 없고, 선순위 보증금을 담은 확정일자 부여현황은 주택임대차보호법상 임대인의 동의를 받아야 요청할 수 있어 후보를 여럿 놓고 비교하는 단계에서는 열람 자체가 닫혀 있다. 이 조달 불가 문제는 [공시가격을 시세로 바꾸는 배수](/guide/182)에서 다뤘다.

소액보증금은 다르다. **서류를 다 손에 넣어도 값이 하나로 정해지지 않는다.** 조달의 문제가 아니라 판독의 문제다.

대법원 2017다48300(2018년 2월 13일 선고, 상고기각)은 이렇게 판시했다. 여러 담보물권자 또는 확정일자 임차인의 취득 시기가 다르고 그때 적용되는 시행령상 기준액이 다르면, **소액임차인과 각 상대방 사이에 적용되는 '소액임차인이 되기 위한 보증금'과 '우선변제받을 보증금 중 일정액'의 범위도 달라진다.**

원심 사안이 구체적이다. 근저당권자와의 관계에서는 최우선변제액 2,000만 원짜리 시행령이, 확정일자 임차인인 원고와의 관계에서는 2,500만 원짜리 시행령이 적용됐다. 그 결과 피고들이 차액 500만 원씩을 원고에 우선해 변제받았다.

읽을 것은 500만 원이라는 액수가 아니다. **같은 임차인의 최우선변제액이 누구를 상대로 하느냐에 따라 달라진다**는 구조다. 소액보증금은 그 집에 붙어 있는 속성이 아니라, 나와 상대방 사이의 관계마다 따로 계산되는 값이다.

그래서 '이 집의 소액보증금 공제액은 얼마'라는 단일 숫자를 세울 수 없다. 등기부 을구에 근저당이 셋 있으면 상대방이 셋이고, 각각 설정일 시점의 시행령이 적용된다. 하나의 공제액이 아니라 상대방 수만큼의 값이 존재하고, 어느 값이 실제 배당에서 작동할지는 배당 국면이 열려야 정해진다. 등기부를 아무리 정확히 읽어도 이 칸은 하나로 좁혀지지 않는다.

여기에 상대방의 수 자체가 늘어날 수 있다는 점이 겹친다. 주택임대차보호법 시행령은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 비율로 안분한다고 정하는데 문언에 선순위·후순위 구분이 없어, 계약 이후 들어올 세대도 오늘 확정할 수 없는 채로 같은 한도를 나눈다.

그리고 대법원 99다25532(1999년 7월 23일 선고, 상고기각)는 상대방별 계산이 얹히는 재원 자체가 갈리는 국면을 보여준다.

「대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 … 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.」

같은 건물이라도 토지 근저당과 건물 신축의 선후에 따라 대지 환가대금이 재원에 포함되기도 하고 배제되기도 한다. 등기부의 접수일자 순서 하나가 분모의 크기를 바꾼다.

참고로 이렇게 대지 환가대금이 배제된 국면에서, 주택가액의 2분의 1 한도를 계산할 때 그 모수를 대지와 건물의 합산액으로 볼지 건물 환가대금만으로 볼지를 정면으로 판단한 대법원 판례는 확인되지 않았다. 주택임대차보호법의 「주택가액(대지의 가액을 포함한다)」 문언 해석 문제로 남아 있다.

말로 들은 분모는 분모가 아니다

숫자를 손에 넣는 경로도 값의 성질을 바꾼다. 2023다259743(2023년 11월 30일 파기환송)이 그 사례다.

다가구 16가구 건물에서 선순위 총액이 6억 원이라는 구두 고지만 확인·설명서에 기재됐다. 이후 확정일자 부여현황상 실제 선순위는 6억 원을 훨씬 넘었고, 감정평가액 15.8억 원보다 낮은 12.13억 원에 매각됐다. 보증금 9천만 원의 원고는 배당을 전혀 받지 못했다. '18.5억 원 가액이므로 선순위 합계에 원고 보증금을 더해도 초과하지 않는다'고 설명한 주체는 임대인이 아니라 중개사였다.

이 사건에서 분모는 두 번 무너졌다. 한 번은 선순위 총액이 구두 고지에 머물렀다는 점에서, 또 한 번은 감정평가액이 아니라 그보다 낮은 매각대금이 실제 재원이었다는 점에서. **판단의 근거로 삼은 값이 어떤 경로로 왔는지는 값 자체만큼 중요하다.** 들은 숫자와 서류에서 나온 숫자, 감정가와 매각대금은 같은 칸에 넣을 수 없다.

그래서 판정은 이 순서로 한다

숫자를 먼저 내지 마라. 순서가 있다.

**1단계 — 이 퍼센트의 분모가 무엇인지 적는다.** 시세인지, 매각대금 추정치인지, 경매대가인지. 여기가 비어 있으면 그 숫자는 다른 매물의 숫자와 비교할 수 없다. 비교가 목적이라면 이 칸부터 통일해야 한다.

**2단계 — 각 숫자가 어떤 경로로 왔는지 적는다.** 서류에서 읽은 값인지, 통계로 추정한 값인지, 말로 들은 값인지. 구두 고지는 판단 근거의 자리에 놓을 수 없고, 감정평가액과 실제 매각대금도 같은 칸이 아니다.

**3단계 — 그 분모가 앞으로 더 깎일 여지를 유형으로 가늠한다.** 시세를 분모로 썼다면 아직 경매비용도, 선순위 보증금도, 소액보증금도 빠지지 않았다. 다가구·공동담보 물건은 그 여지가 구조적으로 크고, 아파트는 상대적으로 작다.

**4단계 — 상대방 수를 센다.** 등기부 을구의 담보물권 하나하나가 별개의 상대방이고, 각각 설정일 시점의 시행령이 적용돼 소액보증금 값이 갈린다. 여기에 계약 이후 들어올 세대까지 얹히면 상대방 수 자체가 오늘 닫히지 않는다. 상대방이 여럿인 물건에서 나온 퍼센트는 방향 표시일 뿐 판정값이 아니다.

**5단계 — 등기부의 접수일자 순서를 본다.** 토지 근저당과 건물 신축의 선후, 각 담보물권의 설정일. 이 순서가 분모의 재원과 소액보증금 값을 바꾼다.

이 순서를 밟으면 '몇 %면 안전한가'라는 질문이 왜 답을 갖지 못하는지가 보인다. 안전선을 판시한 판례가 없어서만이 아니다. **분모가 매물마다 다른 규칙으로 만들어지기 때문에, 퍼센트끼리의 비교가 애초에 같은 자를 쓰지 않는다.**

이 글이 매다는 세 편

이 판정 프레임의 각 칸은 따로 다뤘다.

| 칸 | 다루는 글 | 무엇을 채우나 |

|---|---|---|

| 분자에 무엇을 얼마로 넣는가 | [채권최고액을 그대로 더하는 이유](/guide/10) | 등기부 금액을 그대로 쓰는 근거, 부채비율 계산 순서, 공동담보·부기등기 주의 |

| 유형별 기준선의 구체적 숫자 | [빌라 60% 기준선이 나온 배경](/guide/117) | 안전·주의·위험 구간, 빌라 시세 확인 경로 |

| 분모를 애초에 못 구하는 이유 | [공시가격을 시세로 바꾸는 배수](/guide/182) | 오피스텔 공시 경로, 다가구 건물 단위 공시, 배수가 표본 통계인 문제, 서류가 닫혀 있는 구조 |

이 글은 그 셋이 비워둔 자리를 맡는다 — 분모가 조달됐다고 가정한 뒤에도 남는 판독 문제.

리포트가 이 자리에서 하는 일

집토스리포트는 매물 탐색 시기에 쓰라고 만든 도구다. 서류를 다 떼기 전에, 보수적으로 봐도 괜찮은 수준인지를 갈라 후보에서 뺄 집을 걸러내는 자리다.

**하는 일**

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