전세가율·공시가격조회, 매물 3개를 나란히 못 적는 이유

후보 매물 3개(빌라·오피스텔·다가구)를 놓고 전세가율 표를 그리려다 멈추는 지점을 짚는 글. 오피스텔은 비주거용 집합부동산이라 임의공시 체계에 놓이고, 다가구는 건물 한 채가 공시 단위라 호실로 나눌 수 없다. 공시가격을 구해도 시세로 바꾸는 배수는 시군구·유형·층별 표본 통계여서 개인이 만들 수 없고, 다가구는 계약 이후 들어올 세대의 최우선변제까지 같은 한도를 나눈다. 확정일자 부여현황·전입세대확인서는 임대인 동의가 필요해 후보 탐색 단계에서는 열람 자체가 닫혀 있다.

가계약금을 걸기 전, 후보로 남은 집이 세 개쯤 됩니다. 빌라 하나, 오피스텔 하나, 다가구 한 채의 방 하나. 셋을 나란히 놓고 전세가율을 적어 후보를 지워 보려고 표를 그립니다. 그런데 표가 채워지지 않습니다.

이 글은 전세가율이 무엇인지, 공시가격을 어디서 조회하는지를 설명하지 않습니다. 이미 조회를 시도해 본 사람이 **왜 세 칸 중 두 칸이 안 채워지는지**, 그리고 채워진 칸조차 왜 서로 비교할 수 없는지를 다룹니다.

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전세가율·공시가격조회 - 계약 전 확인해야 할 서류와 건물을 살펴보는 모습

1. 표를 그리다 멈추는 지점 — 세 칸 중 두 칸이 안 채워진다

빌라부터 시작하면 순조롭습니다. 주소를 넣으면 그 호실의 공시가격이 하나 나옵니다. 보증금을 그 값으로 나누면 숫자가 하나 떨어집니다. 여기까지는 막힘이 없습니다.

문제는 두 번째 줄부터입니다.

**오피스텔** — 주택용 공시가격 창구에서 값이 잡히지 않습니다. 주소를 잘못 넣었나 싶어 동·호수를 다시 확인하고, 검색어를 바꿔 보고, 결국 "내가 뭘 잘못하고 있나"로 돌아갑니다. 실수가 아닙니다. 뒤에서 보겠지만, 법이 주택과 오피스텔을 애초에 다르게 규정해 두었습니다.

**다가구** — 값은 나옵니다. 그런데 건물 한 채에 하나입니다. 내가 계약하려는 건 그 건물의 한 방인데, 값은 건물 전체 것입니다. 호실 수로 나누고 싶어지지만, 나누는 순간 그 숫자는 근거를 잃습니다.

그리고 첫 줄로 돌아가면 더 큰 문제가 보입니다. 빌라의 전세가율 숫자와 오피스텔의 전세가율 숫자를 어떻게든 만들어 냈다고 해도, **두 숫자의 분모가 같은 종류의 값이 아니라면 나란히 비교하는 것 자체가 성립하지 않습니다.** 60%와 65% 중 어느 쪽이 위험한지를 따지려면, 그 60%와 65%가 같은 규칙으로 계산된 값이어야 합니다.

이 글의 순서는 그래서 이렇습니다. 왜 창구가 갈리는지(2장), 왜 다가구는 나누면 안 되는지(3장), 그리고 세 유형 모두가 공통으로 부딪히는 마지막 벽(4장)입니다.

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2. 왜 오피스텔만 다른 창구인가 — '하여야 한다'와 '할 수 있다'

같은 법 안에서 문장 하나가 갈립니다.

「부동산 가격공시에 관한 법률」은 주택의 가격 공시를 **의무**로 규정합니다. 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 매년 결정·공시**하여야** 하고, 공동주택가격은 국토교통부장관이 매년 조사·산정하여 공시**하여야** 합니다. 아파트든 연립·다세대든 단독주택(다가구 포함)이든, 반드시 존재하는 값이 있다는 뜻입니다.

같은 법의 비주거용 부동산 조항은 문언이 다릅니다. 주택을 제외한 건축물의 표준·개별·집합 부동산가격은 모두 공시**할 수 있다**는 **임의규정**입니다. 해도 되고 안 해도 된다는 구조입니다.

오피스텔은 「주택법」상 주택이 아니라 비주거용 집합부동산입니다. 그래서 주택용 의무공시 체계가 아니라 이 임의규정 쪽에 놓입니다. **오피스텔 값이 주택용 창구에서 안 잡히는 건 사이트가 부실해서가 아니라, 법이 그 값을 반드시 만들라고 명하지 않았기 때문입니다.**

그런데 같은 법의 비주거용 집합부동산 조항은 한 걸음 더 나갑니다. **행정안전부장관 또는 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 그 가격을 별도로 결정·고시하는 경우**에는 개별부동산가격을 결정·공시하지 않는다고 정해 두었습니다. 오피스텔이 실제로 가는 경로가 이쪽입니다. 국세청 계열의 기준시가로 값이 존재합니다.

경로가 다르면 **값이 만들어지는 규칙도 같지 않습니다.** 주택 쪽은 그 호실의 가격이 금액으로 바로 나오지만, 비주거용 별도 고시 경로의 값은 산정 방식과 면적 기준이 주택 공시가격과 동일하다는 보장이 없습니다. 구체적인 산식과 면적 정의는 해당 고시에서 직접 확인해야 합니다. 빌라 줄에 적은 분모와 오피스텔 줄에 적을 분모는, 만들어진 규칙이 같지 않습니다.

조문은 권한과 요건을 정하지, 특정 사이트 화면에 무엇이 뜨는지를 정하지 않습니다. 여기서 말할 수 있는 건 "법적 취급이 다르다"까지이고, 실제 조회 화면 구성은 각 창구에서 직접 확인해야 합니다.

한 가지 더. 같은 법은 공시기준일 이후 토지의 분할·합병이나 **건축물의 신축 등이 발생한 경우** 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 따로 결정·공시하도록 규정하고 있습니다. 뒤집어 말하면, **막 지어진 건물에는 공시가격이 아직 없는 기간이 제도적으로 존재한다**는 뜻입니다. 후보 목록에 신축이 섞여 있으면 그 줄은 값이 없어서 비는 것이지, 조회를 잘못한 것이 아닙니다.

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3. 다가구는 왜 호실로 나누면 안 되나 — 건물 한 채가 공시 단위다

「건축법 시행령」 별표1(용도별 건축물의 종류)은 다가구주택을 **'공동주택에 해당하지 아니하는' 단독주택**으로 규정합니다. 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 — 이 요건을 갖춘 건물이 다가구입니다.

핵심은 첫 문장입니다. **공동주택이 아니라 단독주택입니다.** 세대가 여럿 살아도 법적으로는 한 채의 단독주택입니다. 소유 단위가 건물 한 채이고, 따라서 공시 단위도 건물 한 채입니다.

그래서 다가구의 개별주택가격은 필지 단위 식별번호 하나에 값 하나로 나옵니다. **호실 단위 조회라는 것이 애초에 존재하지 않습니다.** 없는 게 아니라, 만들어질 이유가 없는 구조입니다.

여기서 흔히 하는 계산이 "건물 값 ÷ 호실 수"입니다. 이게 왜 틀리는지는 세 겹입니다.

**첫째, 호실 수를 셀 방법이 마땅치 않습니다.** 등기부에는 호실 구분이 없습니다. 건축물대장의 층별 개요를 봐야 하고, 그마저도 실제 세대 구성과 어긋날 수 있습니다. 방을 쪼개거나 합친 이력이 대장에 반영되지 않은 경우가 흔합니다.

**둘째, 호실마다 값이 같지 않습니다.** 반지하와 3층은 같은 가격이 아닙니다. 면적도 다릅니다. 균등 분할은 편의상의 가정일 뿐 근거가 없습니다.

**셋째, 애초에 나눌 대상이 아닙니다.** 다가구는 구분소유가 아니어서 경매에 넘어갈 때도 **건물 한 채가 통째로** 나갑니다. 내 방 하나만 따로 팔리지 않습니다. 즉 배당의 기준이 되는 값은 건물 전체 값이고, 그 안에서 임차인들이 순위와 규칙에 따라 나눠 받는 구조입니다. **분자를 내 보증금으로 두고 분모를 '내 방 몫'으로 나눠 잡는 계산은, 실제 배당이 일어나는 방식과 구조가 다릅니다.**

빌라 줄 옆에 다가구 줄을 같은 형식으로 적으려 하면 손이 멈추는 게 정상입니다. 적을 수 없는 칸을 억지로 채우면, 채운 숫자가 판단을 왜곡합니다.

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4. 여기까지 채운 표 — 그리고 비어 있는 마지막 칸

지금까지의 내용을 표로 정리하면 이렇습니다. 오른쪽 두 칸을 눈여겨보십시오.

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여기까지 채웠다고 해도 표는 완성되지 않습니다. **한 칸이 통째로 비어 있습니다.**

공시가격은, 조문상 시세가 아니다

같은 법의 주택가격 공시의 효력 조항은 개별주택가격·공동주택가격이 **"주택시장에 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다"**고 규정합니다. 비주거용 부동산가격공시의 효력 조항도 문언 구조가 같습니다.

즉 **조문이 스스로 이 값을 '과세 등의 업무 기준'으로 규정하지, 거래 시세로 규정하지 않습니다.** 이건 해석이 아니라 문언 그대로입니다.

전세가율은 보증금을 **시세**로 나눈 값입니다. 공시가격으로 나눈 값이 아닙니다. 그러니 공시가격을 손에 쥔 다음에는 반드시 한 단계가 더 필요합니다.

**공시가격 × ( ? ) = 시세**

이 물음표가 마지막 빈칸입니다.

물음표에 들어갈 값은 하나가 아니다

"대충 이 정도 곱하면 되겠지"가 안 되는 이유는, 이 배수가 **하나의 상수가 아니라 조건별로 갈리는 통계**이기 때문입니다.

**지역(시군구)별로 갈립니다.** 같은 광역시 안에서도 구가 다르면 공시가격 대비 실제 거래가의 비율이 다르게 나옵니다.
**물건 유형별로 갈립니다.** 같은 동네의 아파트와 빌라와 오피스텔과 다가구는 각각 다른 배수를 씁니다.
**층 유형(지상/지하)별로 갈립니다.** 반지하는 지상층과 같은 배수를 쓸 수 없습니다.

그리고 결정적으로, **이건 표본이 일정 수 이상 쌓여야 성립하는 값입니다.** 실제 판정 로직에서도 해당 시군구·유형·층 조합의 표본이 기준치(10건)에 못 미치면 그 값을 쓰지 않고 시도 단위로, 그래도 부족하면 전국 기본값으로 단계적으로 물러납니다. 표본이 얇으면 그 숫자를 신뢰하지 않는다는 뜻입니다.

개인이 실거래가 몇 건을 눈으로 보고 이 배수를 만드는 것은 **표본 수가 성립하지 않습니다.** 눈에 띄는 거래는 대개 특이한 거래이고, 지하층·비주거 혼합·상가주택이 섞이면 편차가 더 벌어집니다. 세 건을 보고 만든 비율과 이백 건에서 나온 중앙값은 같은 종류의 숫자가 아닙니다.

**여기가 후보를 지우는 작업이 실제로 멈추는 지점입니다.** 공시가격은 구했는데, 그 숫자에 무엇을 곱해야 하는지를 정할 근거가 나에게 없습니다. 유형별 조회처를 알아내는 문제(2장)와 다가구 단위 문제(3장)는 안내로 풀리지만, 이 벽은 안내로 풀리지 않습니다. 필요한 게 지식이 아니라 데이터이기 때문입니다.

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5. 다가구 후보라면 한 칸이 더 비어 있다 — 뒤에 들어올 세대까지 한도를 나눈다

배수를 어떻게든 구해 시세를 잡았다고 해도, 다가구에는 벽이 하나 더 있습니다. 그리고 이건 많이들 반대로 알고 있는 부분입니다.

「주택임대차보호법」의 보증금 중 일정액의 보호 조항은, 임차인이 보증금 중 일정액을 **다른 담보물권자보다 우선하여** 변제받을 권리가 있다고 규정합니다. 그 범위와 기준은 **주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다**는 한도가 붙습니다.

핵심은 이 권리가 **순위와 무관하게 먼저 빠져나간다**는 점입니다. 근저당보다 늦게 들어왔어도, 요건을 갖춘 소액임차인이라면 일정액은 담보물권자보다 앞서 받습니다.

그리고 시행령의 문언이 이렇습니다. **"하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우"** 각자의 일정액 비율로 그 2분의 1을 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 봅니다.

이 문장에 **선순위·후순위라는 말이 없습니다.** '하나의 주택에 임차인이 2명 이상'이면 적용됩니다.

다가구는 3장에서 본 대로 법적으로 **한 채의 단독주택**입니다. 그 건물의 모든 세대가 '하나의 주택의 임차인들'입니다. 결론이 여기서 나옵니다.

**내가 계약한 뒤에 들어오는 세대의 최우선변제도, 같은 한도를 나눠 갖습니다.**

"계약 시점에 앞선 세대만 다 확인하면 안전이 확정된다"는 접근이 여기서 무너집니다. 앞선 세대를 전부 파악했다 해도, 계약 이후 빈방이 채워지면 나눌 사람이 늘어납니다. **뒤에 몇 세대가 더 들어올지는 계약 시점의 누구도 확정할 수 없습니다.**

참고로 현재 시행령이 정하는 기준은 지역별로 갈립니다. 대상이 되는 임차인의 보증금 상한은 서울 1억 6,500만 원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 1억 4,500만 원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 8,500만 원, 그 밖의 지역 7,500만 원입니다. 우선변제받는 일정액은 각각 5,500만 원, 4,800만 원, 2,800만 원, 2,500만 원입니다.

다만 이 표를 그대로 대입하면 또 어긋납니다. **적용되는 한도는 담보물권이 설정된 시점의 법령을 따릅니다.** 그 건물의 근저당이 몇 년 전에 잡혔다면 그 시점의 기준으로 계산해야 하고, 이후 한도가 오른 부분은 다시 별도의 순서로 처리됩니다. 후보를 비교하는 단계에서 손으로 세우기에는 층이 너무 많습니다.

정리하면 다가구 줄에는 채워야 할 칸이 이만큼 남습니다. 몇 세대인지, 그 세대들의 보증금이 얼마인지, 근저당이 언제 잡혔는지, 한도를 몇 명이 나누게 되는지 — 그리고 그 중 마지막 항목은 **미래의 사실**이라 오늘 확정될 수 없습니다.

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6. 서류로 확인사살하는 건 그 다음이다 — 지금은 열람 자체가 닫혀 있다

여기까지 읽고 "그러면 확정일자 부여현황을 떼서 앞선 보증금을 확인하면 되지 않나"라고 생각하는 게 자연스럽습니다. 그런데 지금 이 단계에서는 그 문이 닫혀 있습니다.

「주택임대차보호법」의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 조항은, 정보제공을 요청할 수 있는 자를 **"주택의 임대차에 이해관계가 있는 자"**로 정하고, **"임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아"** 요청할 수 있도록 규정합니다.

그리고 시행령의 이해관계인 범위 조항은 대상을 한정 열거합니다. 해당 주택의 임대인·임차인, 소유자, 등기기록상의 권리자, 우선변제권을 승계한 금융기관, 갱신이 거절된 임차인이었던 자. **여기에 '아직 후보로 검토 중인 사람'은 없습니다.**

즉 계약 전 후보 단계에서는 임대인 동의 없이 이 서류를 볼 수 없습니다. 그리고 후보가 다섯 개일 때 다섯 명의 임대인에게 각각 동의를 구하는 건, 아직 계약 의사도 정하지 않은 단계에서 현실적으로 성립하지 않습니다.

**서류는 확인사살 도구입니다.** 후보가 한두 개로 좁혀지고 계약이 거의 정해진 뒤에, 마지막으로 짚는 단계에서 쓰는 것입니다. 여러 집을 놓고 지우는 지금 이 시점의 도구가 아닙니다.

여기서 순서의 역설이 생깁니다.

**후보를 3~4개로 좁힐 때까지는 서류를 못 뗍니다.**
**그런데 서류 없이 좁히려면**, 공시가격을 시세로 바꾸는 배수(4장)와, 다가구면 뒤 세대까지 포함한 배당 안분(5장)이 필요합니다.
**그 둘은 개인이 만들 수 없는 통계입니다.**

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7. 이 단계에서 내가 세울 수 있는 것과 세울 수 없는 것

후보를 지우는 작업으로 돌아와, 오늘 손으로 확정할 수 있는 것과 없는 것을 갈라 두겠습니다.

**세울 수 있는 것**

각 후보의 **유형**이 무엇인지 (빌라인지 오피스텔인지 다가구인지). 이걸 먼저 확정해야 어느 창구로 갈지가 정해집니다.
빌라·아파트 후보의 **호실 단위 공시가격**. 이건 의무공시라 반드시 존재합니다.
다가구 후보에서 "이 값은 건물 한 채 값이고 호실로 나누면 근거를 잃는다"는 **판단** 자체. 나누지 않는 것이 정확합니다.
등기부를 떼서 **말소되지 않은 권리**가 무엇인지. 다만 근저당의 금액은 등기부 문언상 채권최고액이며, 실제 남은 대출 잔액이 아닙니다.
후보 목록에 신축이 섞여 있다면, 그 줄은 **공시가격 공백기일 수 있다**는 것.

**세울 수 없는 것**

공시가격에 곱할 **그 시군구·그 유형·그 층의 배수**. 표본이 필요한 통계이고, 실거래 몇 건으로는 성립하지 않습니다.
오피스텔 줄과 빌라 줄의 전세가율을 **같은 규칙의 숫자로 만드는 것**. 분모가 만들어지는 규칙부터 다릅니다.
다가구에서 **앞선 세대의 실제 보증금 금액**. 서류가 닫혀 있고, 열려 있어도 후보 단계에서는 못 씁니다.
다가구에서 **뒤에 들어올 세대까지 포함한 안분 결과**. 미래 사실이라 오늘 확정 자체가 불가능합니다.
근저당 **설정 시점 기준의 최우선변제 한도**를 후보마다 각각 세워 계산하는 것.