전월세신고제, 과태료보다 확정일자가 붙었는지가 중요합니다

전월세신고 미이행 과태료는 실제로는 2만~30만원대이고 100만원은 거짓신고에 붙습니다. 진짜 위험은 신고는 접수됐는데 계약서를 내지 않아 확정일자가 안 붙는 경우입니다. 보증금·월세·지역으로 대상 여부를 판정하고, 신고필증에 확정일자가 찍혔는지 확인하는 법을 정리했습니다.

📝 전월세신고제, 과태료보다 확정일자가 붙었는지가 중요합니다

전월세신고를 검색하는 분들은 대개 "과태료 100만 원"이라는 문구를 보고 오십니다. 그런데 법령의 부과기준표를 직접 펼쳐 보면, 신고를 안 했다는 이유로 실제로 물리는 금액은 100만 원이 아닙니다. 대부분 몇만 원 단위입니다.

그리고 정작 이 제도에서 보증금이 걸린 부분은 과태료가 아니라 다른 데 있습니다. **신고가 접수됐다는 것과 확정일자가 붙었다는 것은 조건이 다릅니다.** 이 차이를 모르고 "신고는 어떻게든 처리됐으니 됐다"고 넘어간 분들이, 나중에 배당 단계에서 확정일자가 없다는 사실을 알게 됩니다.

순서대로 갈라 보겠습니다.

전월세신고제 - 전세 관련 제도와 지원 조건을 확인하는 모습
전월세신고제 - 전세 관련 제도와 지원 조건을 확인하는 모습

1. 내 계약이 신고 대상인지부터 판정하세요

시행령은 금액 요건과 지역 요건을 각각 정하고 있고, **둘 다 충족해야** 신고 대상입니다.

**금액 요건**은 「보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는」 계약입니다. '또는'입니다. 하나만 넘어도 대상입니다.

| 내 계약 조건 | 신고 대상 여부 |

|---|---|

| 보증금 5,000만 원 / 월세 없음 | 대상 아님 |

| 보증금 5,000만 원 / 월세 25만 원 | 대상 아님 (둘 다 기준 이하) |

| 보증금 1,000만 원 / 월세 35만 원 | **대상** (월 차임 초과) |

| 보증금 7,000만 원 / 월세 없음 | **대상** (보증금 초과) |

| 보증금 6,000만 원 / 월세 30만 원 | 대상 아님 (둘 다 '초과'가 아님) |

| 보증금 6,000만 원 / 월세 30만 1천 원 | **대상** |

여기서 자주 틀리는 지점이 딱 하나 있습니다. 법문은 「초과」입니다. 보증금이 정확히 6,000만 원이고 월세가 정확히 30만 원이면 초과가 아니므로 대상이 아닙니다. 6,000만 원 '이상'으로 읽으면 결론이 뒤집힙니다.

**지역 요건**은 「특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다)·구(자치구)」입니다. 군(郡)에 산다면 여기서 갈립니다.

| 소재지 유형 | 신고 대상 |

|---|---|

| 특별자치시·특별자치도 | 대상 |

| 시(市) | 대상 |

| 자치구 | 대상 |

| 광역시에 속한 군 | **대상** |

| 경기도에 속한 군 | **대상** |

| 그 밖의 도(道)에 속한 군 | **대상 아님** |

즉 같은 '군'이라도 광역시나 경기도 안에 있으면 신고 대상이고, 다른 도에 속한 군이면 대상이 아닙니다.

**갱신 계약**은 한 줄로 갈립니다. 시행령은 「계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외한다」고 정했습니다. 금액을 한 푼도 안 건드리고 기간만 늘렸다면 신고 의무가 없고, 보증금이나 월세가 조금이라도 오르내렸다면 신고 대상입니다.

2. 미신고 과태료의 실제 부과기준

법률이 정한 것은 「100만 원 이하」라는 **상한**입니다. 실제 부과 금액은 시행령 별표의 부과기준표가 정하고, 그 표는 미신고 기간과 계약금액 두 축으로 짜여 있습니다.

| 신고하지 않은 기간 | 1억 미만 | 1억~3억 | 3억~5억 | 5억 이상 |

|---|---|---|---|---|

| 3개월 이하 | 2만 원 | 3만 원 | 4만 원 | 5만 원 |

| 3개월 초과 6개월 이하 | 4만 원 | 8만 원 | 12만 원 | 15만 원 |

| 6개월 초과 1년 이하 | 6만 원 | 10만 원 | 16만 원 | 20만 원 |

| 1년 초과 2년 이하 | 8만 원 | 13만 원 | 20만 원 | 25만 원 |

| 2년 초과 또는 공동신고 거부 | 10만 원 | 15만 원 | 25만 원 | 30만 원 |

**100만 원이 붙는 칸은 따로 있습니다.** 같은 표에서 100만 원은 「거짓으로 신고한 경우」에만 배정되어 있습니다. 깜빡 잊고 안 낸 것과, 금액을 다르게 적어 낸 것은 부과 구조 자체가 다릅니다. 흔히 도는 "깜빡하면 100만 원"이라는 말은 상한과 실제 부과기준을 섞은 표현입니다.

계약금액은 보증금이 아닙니다 — 월세 200배 환산

위 표의 '계약금액'을 보증금으로 읽으면 자기 칸을 잘못 짚습니다. 별표 비고는 이렇게 정합니다.

숫자를 넣어 보면 체감이 달라집니다.

| 계약 조건 | 계약금액 환산 | 표에서 내 칸 |

|---|---|---|

| 보증금 3,000만 / 월세 없음 | 3,000만 원 | 1억 미만 |

| 보증금 없음 / 월세 50만 | 50만 × 200 = 1억 원 | 1억~3억 |

| 보증금 3,000만 / 월세 60만 | 3,000만 + 1억 2,000만 = **1억 5,000만 원** | 1억~3억 |

| 보증금 1억 / 월세 80만 | 1억 + 1억 6,000만 = **2억 6,000만 원** | 1억~3억 |

| 보증금 2억 / 월세 100만 | 2억 + 2억 = **4억 원** | 3억~5억 |

세 번째 줄을 보십시오. 보증금만 보면 3,000만 원짜리 계약이라 맨 왼쪽 칸일 것 같지만, 실제로는 1억 5,000만 원으로 환산되어 한 칸 오른쪽입니다. 월세가 있는 계약은 거의 예외 없이 체감보다 위 칸으로 올라갑니다.

기간 계산도 정해져 있습니다. 「신고하지 않은 기간」은 신고기간 만료일의 **다음 날부터** 기산합니다. 계약일이 아니라 30일이 끝난 다음 날부터입니다. 천재지변 등 불가항력이거나 이에 준하는 상당한 사유가 있다고 인정되는 기간은 산입하지 않을 수 있다는 단서도 함께 있습니다. 또 일반기준은 위반의 동기·결과·횟수를 고려해 개별기준의 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있게 해 두었으므로, 표의 숫자가 그대로 고정 확정되는 것은 아닙니다.

3. 뒤집히는 대목 — 신고 접수와 확정일자는 조건이 다릅니다

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

법은 「임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다」고 정합니다. 전입신고 하나로 임대차 신고 의무가 이행된 것으로 **의제**됩니다. 그래서 전입신고를 마친 임차인은 임대차 신고를 따로 안 했다고 과태료를 걱정할 필요가 없습니다.

문제는 그다음 문장입니다. 확정일자 의제 조항은 이렇게 되어 있습니다.

신고의 접수를 완료한 때에는 주택임대차보호법에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다 **(임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다)**.

괄호가 조건입니다. 그리고 **조문이 거는 조건은 이것 하나뿐입니다.** 신고를 어느 창구에서 했는지, 온라인인지 방문인지는 조문의 조건이 아닙니다. 오직 계약서가 제출됐는지만 봅니다. 그러니 판단 기준을 이렇게 잡아야 합니다.

| 계약서를 제출했는가 | 신고 의무 | 확정일자 의제 |

|---|---|---|

| 계약서를 첨부해 제출함 | 이행 | 조건 충족 |

| 계약서 없이 통장 사본 등으로만 제출 | 이행 | **조건 미충족** |

| 전입신고만 하고 계약서를 낸 적 없음 | **이행된 것으로 봄** | **조건 미충족** |

| 아무것도 안 함 | 미이행 (과태료) | 없음 |

두 번째·세 번째 줄이 함정입니다. 과태료 걱정은 사라졌는데 확정일자는 붙지 않은 상태입니다. 반대로 전입신고를 하면서 계약서까지 함께 제출했다면 조문이 요구하는 조건 자체는 충족된 것이고, 법문은 그 경우를 창구에 따라 달리 취급하지 않습니다. 다만 실제 처리 결과는 신고필증으로 확인하는 것이 확실합니다.

확정일자가 없으면 어떻게 되는지는 주택임대차보호법이 정해 놓았습니다.

정리하면, 계약서를 낸 적 없는 상태는 "집에서 안 나가겠다"고 버틸 힘(대항력)은 있지만, "배당에서 은행보다 먼저 받겠다"고 주장할 힘(우선변제권)은 없는 상태입니다. 선순위 근저당이 이미 잡혀 있어서 대항력만으로는 소용없는 집이라면, 이 차이가 그대로 회수 가능 금액의 차이가 됩니다.

**그러니 확인해야 할 것은 "신고했다"가 아니라 "신고필증에 확정일자가 찍혔는가"입니다.**

4. 계약서가 제출되는 경로, 제출되지 않는 경로

시행규칙이 정한 제출 경로를 계약서 첨부 여부로 갈라 보면 이렇습니다.

세 번째 항목이 앞서 말한 함정과 이어집니다. 계약서 없이 통장 사본으로 신고를 마치면 신고 의무는 이행되지만, 확정일자 의제 조항이 요구하는 「임대차계약서가 제출된 경우」에 해당하지 않습니다. 구두로 계약하고 돈만 보낸 경우가 여기 걸립니다.

그래서 **결과 확인은 신고필증 한 장으로 합니다.** 법률은 「신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다」고 정합니다. 신고필증 발급은 재량이 아니라 의무 사항입니다. 신고를 마쳤다면 신고필증을 받아 두고 거기에 확정일자 표시가 있는지를 눈으로 확인하십시오. 이것이 이 절차에서 유일하게 확실한 증거입니다.

신고 사항에는 당사자 인적사항, 임대차 목적물의 소재지·종류·임대 면적, 보증금 또는 월 차임, 계약 체결일 및 계약 기간, 그리고 갱신 계약이라면 계약갱신요구권 행사 여부, 중개한 개업공인중개사 정보가 포함됩니다.

5. 임대인이 협조하지 않을 때 — 단독신고가 법에 있습니다

"집주인이 신고를 꺼린다"는 이유로 미루는 분이 많습니다. 법은 이 경우를 이미 예정해 두었습니다.

임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

단독신고를 하려면 신고서에 서명·날인한 뒤 계약서 등 서류와 **단독신고사유서**를 함께 제출합니다. 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지를 확인하도록 되어 있습니다. 신고 자체가 임대인 동의 없이는 불가능한 절차가 아니라는 뜻입니다.

직접 갈 수 없다면 **대행**도 규칙에 있습니다. 위임받은 사람은 신고서 작성·제출과 정정신청을 대행할 수 있고, 이때 대행자는 신분증명서를 신고관청에 보여주고, 위임한 당사자가 서명·날인한 위임장과 신분증명서 사본을 함께 제출해야 합니다. 위임장 없이 "가족이 대신 갔다"로는 처리되지 않습니다.

6. 계약 전에 남의 확정일자를 확인하는 건 자격이 다릅니다

내 계약을 신고하는 것과, 계약 전에 그 집에 이미 들어와 있는 다른 임차인의 보증금을 확인하는 것은 요건이 다릅니다. 주택임대차보호법은 정보제공을 요청할 수 있는 사람을 이해관계인으로 한정하고, 아직 계약하지 않은 예비임차인은 그 목록에 없습니다. 대신 「임대차계약을 체결하려는 자는 **임대인의 동의를 받아** 정보제공을 요청할 수 있다」는 별도 조항이 있어, 임대인 동의가 법문상 요건입니다.

그리고 이해관계인이라고 모두 같은 범위를 보는 것이 아닙니다. 인적사항까지 볼 수 있는 것은 임대인·임차인 본인 쪽으로 한정되고, 소유자나 등기기록에 기록된 권리자, 우선변제권을 승계한 금융기관은 계약을 체결하려는 자와 **같은 범위**로 묶여 인적사항이 빠집니다.

계약 전 열람 절차의 구체적인 신청 방법과 서류 보는 법은 [확정일자 부여현황 떼는 법](https://report.ziptoss.com/guides/163)에서 따로 다룹니다.

7. 신고하고 끝이 아닙니다 — 변경·해제 신고

한 번 신고했다고 의무가 끝나지 않습니다. 법은 별도로 정합니다.

신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 **변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에** 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

기산점이 다릅니다.

| 구분 | 기산점 | 기한 |

|---|---|---|

| 최초 신고 | 계약의 **체결일** | 30일 |

| 변경·해제 신고 | 변경 또는 해제가 **확정된 날** | 30일 |

이 차이를 놓치면 기한을 잘못 셉니다. 재계약 날짜가 아니라 증액이 확정된 날부터 세는 것이고, 계약 해제도 해제가 확정된 날부터입니다.

그리고 앞서 본 과태료 부과기준표는 최초 신고 미이행과 변경·해제 신고 미이행을 **같은 항목으로** 묶어 두었습니다. 즉 재계약하면서 보증금을 올렸는데 변경 신고를 빠뜨리면, 그것도 같은 표의 과태료 대상이고 계약금액 환산도 똑같이 적용됩니다. 갱신하며 월세를 올린 경우라면 환산액이 올라가 칸이 바뀔 수도 있습니다.

변경·해제 신고 역시 일방이 거부하면 단독으로 할 수 있고, 신고관청은 신고필증을 지체 없이 발급해야 합니다. 증액 신고를 할 때도 계약서를 제출했는지를 다시 확인하십시오. 확정일자 의제 조건은 최초 신고든 변경 신고든 동일하게 「임대차계약서가 제출된 경우」입니다.

참고로 공공주택사업자나 민간임대주택 임대사업자가 각 관련 법령에 따른 임대차계약 신고·변경신고를 한 경우에는, 이 법에 따른 신고를 한 것으로 봅니다. 임대사업자 물건에 들어간 임차인이라면 신고 주체가 다를 수 있으니 계약 상대방에게 확인하십시오.

8. 상황별로 뭘 해야 하는지 한 장으로

| 상황 | 신고 의무 | 확정일자를 붙이려면 |

|---|---|---|

| 보증금·월세 기준 미달 | 없음 | **별도로 확정일자를 받아야 함** |

| 신고 대상 지역 아님(그 밖의 도의 군) | 없음 | **별도로 확정일자를 받아야 함** |

| 신고 대상 신규 계약 | 체결일부터 30일 이내 | 계약서를 제출해 신고 |

| 금액 변동 없는 기간 연장 갱신 | 없음 | 기존 확정일자 유지 여부 별도 확인 |

| 보증금·차임이 바뀐 갱신 | 신고 대상 | 계약서를 제출해 신고 |

| 신고 후 보증금 증액 | 변경 확정일부터 30일 이내 | 증액분 순위는 별도 문제 |

| 계약 해제 | 해제 확정일부터 30일 이내 | 해당 없음 |

| 계약서를 낸 적 없음 | 이행됐을 수 있음 | **의제 조건 미충족 — 확인 필요** |

판정 결과에 따라 할 일이 갈립니다

**① 신고 대상으로 나온 경우** — 계약서를 첨부해 30일 안에 신고하고, 받은 신고필증에 확정일자 표시가 있는지 확인하십시오. 표시가 없으면 신고는 됐어도 우선변제권은 없는 상태입니다.

**② 신고 대상이 아닌 것으로 나온 경우** — 여기가 더 위험합니다. 기준 미달이거나 대상 지역이 아니면 신고 의무가 없고, 신고 의무가 없다는 말은 **신고를 통해 확정일자가 붙는 경로 자체가 없다**는 뜻입니다. 이 경우 확정일자를 따로 받지 않으면 그 집에 사는 내내 우선변제권이 없습니다. 대항력은 전입신고와 인도로 생기니 "전입 다 했는데 왜"라고 생각하기 쉽지만, 대항력과 우선변제권은 요건이 다릅니다. 선순위 근저당이 있는 집이라면 대항력만으로는 배당에서 한 푼도 못 받고 낙찰자에게 대항할 수도 없습니다. **보증금 5,000만 원에 월세 25만 원짜리 계약, 그 밖의 도의 군에 있는 집이 정확히 여기 해당합니다.**

**③ 계약서를 낸 적이 없는 경우** — 신고 의무는 이행된 것으로 볼 수 있어도 확정일자 의제 조건은 충족되지 않습니다. 계약서를 제출하는 방법으로 다시 처리하거

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