전세금 빼서 월세로? 합법적인 '전월세 전환율' 바가지 피하는 계산법
근거 법령·판례: 주택임대차보호법 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
기존 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 법적으로 제한된 상한 요율(전월세 전환율)을 계산하여 집주인의 과도한 요구를 방어하는 방법
기존 2억 원짜리 전세 계약을 연장하려고 하는데, 집주인이 목돈이 필요하다며 "전세 보증금 1억 원을 돌려줄 테니, 그 1억 원을 매달 월세 60만 원으로 쳐서 반전세(보증금 1억 / 월세 60)로 바꾸자"고 제안합니다. 월세 60만 원이 적당한 금액일까요? 집주인 마음대로 부른 바가지 월세를 피하는 법을 알아봅니다.
1. ⚖️ 법이 정한 한도, '전월세 전환율'
전세 보증금을 월세로 바꿀 때는 집주인 마음대로 이자를 매겨 부를 수 없습니다. 주택임대차보호법은 세입자의 월세 부담 폭탄을 막기 위해 '법정 전월세 전환율'이라는 상한선을 엄격하게 정해두었습니다.
법정 상한은 두 가지를 계산해 그중 낮은 쪽입니다.
- ① 연 10%
- ② 한국은행 기준금리 + 2%
한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%이므로(2026년 10월 25일 확인) ②는 5%가 되고, ①(10%)보다 낮으니 상한은 5%입니다.
⚠️ 기준금리는 변동하므로, 실제 계산은 계약 시점의 기준금리로 다시 해보세요.
2. 🧮 바가지 여부 직접 계산해 보기
집주인이 돌려주겠다는 보증금 1억 원을 위에서 구한 상한선 5%를 적용해 월세로 변환해 봅시다.
- 1억 원 × 5% (0.05) = 1년 치 이자 500만 원
- 500만 원 ÷ 12개월 = 한 달 월세 약 41만 7천 원
💡 결과(예시): 기준금리가 연 3.00%(2026년 10월 25일 확인)라면 상한은 5%가 되어, 집주인이 받을 수 있는 월세는 약 41만 7천 원까지입니다. 이 기준대로라면 월 60만 원 요구는 상한을 넘는 금액이라 초과분에 대해서는 효력을 주장하기 어렵습니다. 단, 위 41만 7천 원은 기준금리 3.00%를 기준으로 한 계산 결과일 뿐입니다. 기준금리는 한국은행 발표에 따라 수시로 바뀌므로, 실제 협상에서는 반드시 계약 시점의 한국은행 공시 기준금리를 확인해 같은 방식으로 다시 계산하세요.
3. 🚨 신규 계약에도 통하는지는 단정하기 어렵습니다
주의할 점이 있습니다. 법문은 이 상한을 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우'에 적용한다고만 정하고 있고, 위 예시처럼 기존 계약을 연장(갱신)하면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우가 대표적인 적용 장면입니다.
처음부터 보증금과 월세를 정해 새로 맺는 계약에도 이 상한이 그대로 적용되는지는 법문만으로 단정하기 어렵습니다. 신규 계약이라면 이 상한만 믿고 협상하기보다 주변 시세와 함께 비교해 보세요.
💡 결론: 헷갈린다면 네이버 계산기를 켜세요
집주인과 마주 앉아 금리 곱하기 나누기를 하며 언쟁을 벌일 필요 없습니다. 포털 사이트에 '전월세 전환율 계산기'를 검색한 뒤, 깎을 보증금 액수만 입력하면 현재 기준금리가 반영된 정확한 법정 최대 월세가 1초 만에 뜹니다. 그 화면을 중개사와 집주인에게 보여주며 스마트하게 협상하세요.
제도와 혜택을 잘 활용하는 것도 중요하지만, 가장 기본은 내 보증금이 안전한 집인지 확인하는 것입니다. 집토스리포트로 등기부등본 분석과 경매 시뮬레이션을 한 번에 받아보고, 안심하고 계약하세요.