전세금 빼서 월세로? 합법적인 '전월세 전환율' 바가지 피하는 계산법

기존 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 법적으로 제한된 상한 요율(전월세 전환율)을 계산하여 집주인의 과도한 요구를 방어하는 방법

🧮 전세금 빼서 월세로? 합법적인 '전월세 전환율' 바가지 피하는 계산법

기존 2억 원짜리 전세 계약을 연장하려고 하는데, 집주인이 목돈이 필요하다며 "전세 보증금 1억 원을 돌려줄 테니, 그 1억 원을 매달 월세 60만 원으로 쳐서 반전세(보증금 1억 / 월세 60)로 바꾸자"고 제안합니다. 월세 60만 원이 적당한 금액일까요? 집주인 마음대로 부른 바가지 월세를 피하는 법을 알아봅니다.

1. ⚖️ 법이 정한 한도, '전월세 전환율'

전세 보증금을 월세로 바꿀 때는 집주인 마음대로 이자를 매겨 부를 수 없습니다. 주택임대차보호법은 세입자의 월세 부담 폭탄을 막기 위해 **'법정 전월세 전환율'**이라는 상한선을 엄격하게 정해두었습니다.

2. 🧮 바가지 여부 직접 계산해 보기

집주인이 돌려주겠다는 보증금 1억 원을 위에서 구한 상한선 5.5%를 적용해 월세로 변환해 봅시다.

1. 1억 원 × 5.5% (0.055) = 1년 치 이자 **550만 원**

2. 550만 원 ÷ 12개월 = 한 달 월세 **약 45만 8천 원**

💡 **결과:** 법적으로 집주인이 받을 수 있는 월세의 최대 상한선은 45만 8천 원입니다. 그런데 집주인이 월 60만 원을 요구했으므로 이는 명백한 법정 한도 초과이자 불법 요구입니다.

3. 🚨 신규 계약일 때는 법이 안 통합니다

주의할 점이 있습니다. 이 법정 전환율 상한선은 **'기존 계약을 연장(갱신)할 때 보증금을 월세로 바꿀 경우'에만 강제 적용**됩니다.

아예 새로운 집으로 이사 가서 첫 신규 계약을 맺을 때는 집주인이 월세를 얼마로 부르든 시장 논리에 맡길 뿐, 법적 제한이 없습니다.

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💡 결론: 헷갈린다면 네이버 계산기를 켜세요

집주인과 마주 앉아 금리 곱하기 나누기를 하며 언쟁을 벌일 필요 없습니다. 포털 사이트에 **'전월세 전환율 계산기'**를 검색한 뒤, 깎을 보증금 액수만 입력하면 현재 기준금리가 반영된 정확한 법정 최대 월세가 1초 만에 뜹니다. 그 화면을 중개사와 집주인에게 보여주며 스마트하게 협상하세요.

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제도와 혜택을 잘 활용하는 것도 중요하지만, 가장 기본은 내 보증금이 안전한 집인지 확인하는 것입니다. **집토스리포트**로 등기부등본 분석과 경매 시뮬레이션을 한 번에 받아보고, 안심하고 계약하세요.