다중주택 전세, 주방이 있는지부터 보고 판정하세요

다중주택은 다가구도 다세대도 아닌 제3의 유형입니다. 건축법 시행령 별표1은 다중주택을 「취사시설을 설치하지 않은 것」으로 정의하는데, 실제 방에는 싱크대가 있는 경우가 많습니다. 이 어긋남이 위반건축물 표기와 경매 회수액까지 건드립니다. 유형 확정, 취사시설 확인, 앞줄 금액 채우기, 부담률·잔액 계산 네 관문으로 순서대로 걸러내는 방법을 정리했습니다. 다중주택 판단선은 다가구·아파트의 70%보다 보수적인 60%입니다.

🍳 다중주택 전세, 주방이 있는지부터 보고 판정하세요

원룸 15개쯤 들어찬 3층 건물. 등기부를 떼 보니 호수가 안 나오고 한 동이 통째로 하나입니다. 중개사는 "다가구예요"라고 했는데 건축물대장 주용도란에는 **다중주택**이라고 적혀 있습니다.

다중주택은 다가구도 다세대도 아닌 **제3의 유형**입니다. 건축법 시행령 별표1이 단독주택 항목 아래에 따로 정의해 두었고, 그 요건에 임차인에게 결정적인 문장이 하나 있습니다.

**독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것**(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, **취사시설은 설치하지 않은 것**을 말한다)

즉 법이 예정한 다중주택은 **방마다 주방이 없는 건물**입니다. 그런데 실제로 계약하러 간 방에는 싱크대와 인덕션이 멀쩡히 놓여 있는 경우가 많습니다. **이 어긋남이 이 글 전체의 축입니다.**

다중주택 전세 - 계약 전 확인해야 할 서류와 건물을 살펴보는 모습
다중주택 전세 - 계약 전 확인해야 할 서류와 건물을 살펴보는 모습

다중주택이 다가구보다 더 어려운 두 가지

등기부가 한 동에 하나라 다른 방 보증금이 등기부에 안 나온다는 점은 다가구와 같습니다. 그 부분은 [/173](/173)에 정리해 두었으니 여기서는 **다중주택에만 있는 두 가지**만 봅니다.

**첫째, 앞줄에 선 사람이 다가구보다 많을 수 있습니다.** 다가구는 별표1이 **19세대 이하**로 상한을 정해 두었습니다. 다중주택에는 그런 세대수 상한 문구 자체가 없습니다. 대신 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하라는 규모 제한만 있습니다. 660㎡를 세 개 층으로 나누면 한 층당 220㎡, 방 하나를 좁게 잡으면 층당 열 개 안팎도 나옵니다.

**둘째, 취사시설 요건 때문에 서류와 현실이 어긋나기 쉽습니다.** 대장에는 다중주택이라 적혀 있는데 각 방에 주방이 설치되어 있다면, 그 건물은 별표1이 정한 다중주택의 모습이 아닙니다. 이 어긋남이 **위반건축물 표기와 경매 회수액**까지 건드립니다.

이 둘을 한 번에 판정하려 하면 실패합니다. 순서대로 걸러야 합니다.

1️⃣ 관문 - 이 건물이 정말 다중주택인가

먼저 대상을 확정합니다. 여기서 틀리면 뒤가 전부 헛돕니다. 볼 곳은 등기사항증명서 맨 윗줄과 건축물대장 주용도란입니다.

| 확인처 | 표기 | 읽는 법 |

|---|---|---|

| 등기사항증명서 표제 | `- 집합건물 -` | 호실별 구분등기. **다중주택이 아닙니다** |

| 등기사항증명서 표제 | `- 건물 -` (토지 등기부 별도) | 단독주택 계열. 다가구·다중주택·단독주택 중 하나 |

| 건축물대장 주용도 | **다중주택** | 이 글의 대상 |

| 건축물대장 주용도 | 다가구주택 | 다중주택이 아닙니다 |

| 건축물대장 주용도 | 제2종 근린생활시설(다중생활시설) | **고시원입니다. 주택이 아닙니다** |

⚠️ **건물 이름으로 판단하지 마세요.** "○○하우스", "○○빌"이라 붙어 있어도 그건 판별 기준이 아닙니다. 원룸이 빼곡하다는 사실도 기준이 아닙니다.

⚠️ **특히 자주 섞이는 게 다중주택과 다중생활시설(고시원)입니다.** 이름이 비슷하지만 별표1에서 자리가 완전히 다릅니다. 다중주택은 **단독주택** 항목이고, 다중생활시설은 **제2종 근린생활시설 또는 숙박시설** 항목입니다. 즉 고시원은 건축법상 주택 항목이 아닙니다. 대장 주용도에 "제2종 근린생활시설"이 찍혀 있다면 보증·대출 쪽 경로가 통째로 달라집니다.

✅ **1️⃣ 통과 조건** — 등기부 표제가 `- 건물 -`이고 건축물대장 주용도가 **다중주택**이다.
→ 대장이 다가구주택이면 [/173](/173)으로, 집합건물이면 [/3](/3)으로 가세요. 근린생활시설이면 [/24](/24)입니다.

2️⃣ 관문 - 내 방에 취사시설이 있는가

여기가 다중주택만의 갈림입니다. 다가구·다세대에는 이 관문 자체가 없습니다. 별표1의 다중주택 요건이 **각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것**이기 때문입니다.

방을 보러 갔을 때 눈으로 확인할 것은 딱 하나입니다. **내 방 안에 싱크대·가스레인지·인덕션 같은 취사시설이 있는가.**

| 내 방 상태 | 대장 주용도 | 읽는 법 |

|---|---|---|

| 취사시설 없음, 공용주방만 있음 | 다중주택 | 서류와 실제가 **일치**합니다 |

| 취사시설 있음 | 다중주택 | **어긋남**. 아래를 보세요 |

| 취사시설 있음 | 다가구주택 | 정상. 이 글 대상이 아닙니다 |

취사시설이 있으면 무엇이 달라지나

**주택임대차보호법 적용은 걱정할 일이 아닙니다.** 이 법은 **주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차**에 적용된다고 정하고 있을 뿐, 대장 용도를 적용 기준으로 삼는 문구가 없습니다. 실제로 주거로 쓰고 있다면 적용되는 것이 원칙이고, 취사시설이 있다는 사실은 오히려 주거용으로 쓴다는 정황에 가깝습니다. 대항력도 그대로 **주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터** 생깁니다. 다만 개별 사건에서 다투어질 여지는 있고, 다툼이 붙는 것 자체가 시간과 비용입니다.

**진짜 타격은 위반건축물 표기 쪽입니다.** 건축법은 허가권자가 위반 건축물에 시정명령을 하는 경우 그 위반내용을 건축물대장에 적도록 하고 있습니다. 대장 위쪽의 노란 **[위반건축물]** 표기는 참고 표시가 아니라 **행정청이 시정명령을 내렸다는 기록**입니다. 건물 전체가 대장 한 장이라 내 방만 깨끗하면 되는 경로가 없다는 점은 [/9](/9)에 정리해 두었습니다.

다중주택 고유의 지점은 여기입니다. 별표1이 다중주택을 취사시설 없는 것으로 정의하므로, **각 방에 주방을 들이는 것 자체가 대장에 적힌 용도에서 벗어나는 방향의 변경**입니다. 다가구주택이라면 각 방에 주방이 있어도 아무 문제가 없습니다. **같은 원룸 건물이라도 대장에 무엇이라 적혀 있느냐에 따라 주방 하나가 위반이 되기도 하고 정상이 되기도 합니다.**

✅ **2️⃣ 통과 조건** — 내 방에 취사시설이 없고 대장에 위반건축물 표기가 없다.
→ 취사시설이 있거나 표기가 있다면 통과가 아닙니다. 4️⃣의 판단선을 한 단계 더 조여야 합니다.

3️⃣ 관문 - 내 앞에 선 금액을 채울 수 있는가

이제 숫자입니다. 판정은 아래 네 칸으로 끝납니다. 메모장을 켜고 직접 적어 보세요.

| 번호 | 항목 | 내 숫자 | 어디서 얻나 |

|---|---|---|---|

| ① | 나보다 앞선 임차보증금 **합계** | ______원 | 확정일자 부여현황 + 전입세대확인서 |

| ② | 근저당 채권최고액 전부 합산 | ______원 | 등기사항증명서 을구 |

| ③ | 건물 **한 동 전체** 값 | ______원 | 개별주택가격 |

| ④ | 내 보증금 | ______원 | 계약서 |

**②와 ③은 혼자 됩니다.** ②는 등기부 을구에 다 나옵니다. 다중주택은 건물 한 동이 등기기록 하나이므로 을구의 근저당이 곧 건물 전체에 걸린 부담입니다. 참고로 압류·가압류는 을구가 아니라 **갑구**이니 을구만 보고 "깨끗하다"고 끝내면 안 됩니다. ③은 호실별 공시가격이 없는 대신 부동산공시가격알리미의 **개별주택가격**으로 건물 한 동 값이 통으로 나옵니다.

**문제는 ①입니다. 그리고 여는 문이 시점에 따라 다릅니다.**

**계약 전 - 임대인에게 제시 의무가 있습니다.** 주택임대차보호법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 **해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보**와 **국세·지방세 납세증명서**를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 각각 계약 체결 전 정보제공 동의와 미납세액 열람 동의로 갈음할 수 있습니다. 예비임차인이 직접 확정일자부여기관에 정보제공을 요청하는 경로도 있는데, 이쪽은 **임대인의 동의를 받아** 요청하도록 되어 있습니다.

⚠️ 이 차이가 실무에서 큽니다. **「동의를 안 해주면 못 본다」가 아니라 「제시하도록 정해져 있으니 요구하라」**가 정확한 위치입니다. 요구할 근거가 있는 사항이므로, 임대인이 거부한다면 그건 정보가 없는 상태가 아니라 **거부했다는 정보**입니다.

**계약 후 - 본인 자격으로 열리지만 범위가 좁습니다.** 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있고 시행령은 이해관계인에 **해당 주택의 임대인·임차인**을 포함시킵니다. 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다. 법이 정한 요청 대상은 **「해당 주택의」 확정일자 부여일·차임·보증금 등**입니다. 다중주택은 건물 한 채가 하나의 주택이라, 이 통로로 같은 건물의 다른 호실 정보도 확인할 여지가 있습니다. 다만 임차인 본인 자격으로 요청하면 시행령이 여는 항목은 **해당 임대차계약**의 사항(임대차목적물, 임대인·임차인 인적사항, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간)이고, **계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 요청**하는 별도 통로를 씁니다. 어느 쪽이든 창구에서 실제로 어디까지 출력해 주는지는 확인이 필요합니다.

⚠️ 그래서 ①을 채우는 실무 경로는 결국 **계약 전 임대인의 제시·동의**이고, 다중주택에서는 이게 다가구보다 어렵습니다. 다가구는 19세대 이하지만 다중주택에는 그 상한이 없어 **앞줄이 길수록 동의 없이 채울 가능성이 낮아집니다.**

✅ **3️⃣ 통과 조건** — ①을 실제 서류로 채웠다. 임대인 구두 고지는 채운 게 아닙니다.
→ **임대인이 제시·동의를 거부했다면 그것이 이미 판정 결과입니다.** 정보가 없는 상태가 아니라, 법이 제시하도록 정한 것을 열어주지 않는 계약이라는 결론입니다.

4️⃣ 관문 - 자기 숫자를 넣어 계산하기

네 칸이 다 찼다면 계산합니다. 비율 하나로 끝내지 않고 두 단계로 봅니다.

계산식 1 - 부담률

계산식 2 - 남는 금액 (이쪽이 더 중요합니다)

**환가율**은 경매에서 실제로 얼마에 팔릴지를 보수적으로 잡는 숫자입니다. 경매는 시세대로 팔리지 않고, 유찰이 반복되면 더 내려갑니다.

판단선 - 다중주택은 60%입니다

| 판단선 | 값 | 성격 |

|---|---|---|

| 다중주택 부담률 | **60% 이하** | 아파트·다가구의 70%보다 **보수적** |

| 취사시설 어긋남 또는 위반건축물 표기가 있을 때 | **50% 이하로 더 조임** | 위 기준을 한 단계 더 조인 것 |

| 환가율 | **80%와 70% 두 번** 계산 | 보수적 가정 |

⚠️ 이 숫자들은 **법이 정한 것이 아니라 통용되는 기준**입니다. 어떤 법률에도 적혀 있지 않고 시기에 따라 바뀝니다. "이 선을 넘으면 위험 신호"라는 **자가진단용 눈금**으로만 쓰세요.

**다중주택을 왜 다가구·아파트의 70%보다 낮게 잡는가.** 앞에서 이미 확인한 셋입니다.

취사시설 어긋남·위반건축물이 있을 때 50%로 더 조이는 이유는 **원상복구 명령이나 이행강제금이 걸린 건물은 낙찰 희망자가 줄어 낙찰가가 더 내려가기 때문**입니다.

예시로 채워 보겠습니다

**부담률** = (3억 6,000만 + 5억 2,000만 + 1억) ÷ 12억 = 9억 8,000만 ÷ 12억 = **81.7%**

다중주택 기준선 60%를 한참 넘었습니다. 남는 금액도 보겠습니다.

| 환가 가정 | 환가 추정액 | 1차 잔액 |

|---|---|---|

| 공시가격 그대로 | 12억 원 | +2억 2,000만 원 |

| 환가율 80% | 9억 6,000만 원 | **−2,000만 원** |

| 환가율 70% | 8억 4,000만 원 | **−1억 4,000만 원** |

공시가격을 그대로 쓰면 2억 넘게 남는 것처럼 보이지만, **환가율을 80%만 잡아도 부호가 마이너스로 뒤집힙니다.**

🚨 **판정 규칙** — **환가율을 어떻게 잡느냐에 따라 잔액의 부호가 바뀐다면, 그 자체가 보류 사유입니다.** 통과가 아닙니다.

⚠️ 위 1차 잔액은 **최종 판정이 아닙니다.** 실제 배당에서는 경매비용이 먼저 나가고 당해세가 앞서며, 소액임차인의 최우선변제 몫이 따로 떼입니다.

⚠️ **그 최우선변제로 나를 지키겠다는 계산은 다중주택에서 특히 위험합니다.** 최우선변제는 **경매신청의 등기 전에** 대항요건을 갖춘 임차인에게 인정되는데, **보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.** 방이 열 개 넘는 건물에서 소액임차인이 여럿이면 그 절반을 나눠 갖게 되니 각자 손에 쥐는 돈은 훨씬 적습니다. 보호 금액 자체도 대통령령으로 정해지고 지역별로 다릅니다.

✅ **4️⃣ 통과 조건** — 부담률이 판단선(60%, 어긋남이 있으면 50%) 아래이고, 환가율 80%·70% 어느 쪽으로 계산해도 1차 잔액이 플러스다.

통과했다면 - 다중주택에서만 추가로 할 것

네 관문을 지났다면 잔금일 등기부 재열람, 입주 당일 전입신고, 확정일자 같은 날 받기 같은 기본 절차는 다른 유형과 같습니다([/3](/3)에 정리해 두었습니다). 다중주택에서만 따로 챙길 것은 둘입니다.

1. **전입신고 주소 표기를 대장·등기 표기와 맞추기** — 다중주택은 구분등기가 없어 대장의 호실 표기와 실제 문패가 다른 경우가 흔합니다. 문패대로 적었다가 대장·등기 표기와 어긋나면 **대항요건 자체가 흔들립니다.** 대장과 등기부의 표기를 눈으로 확인하고 그대로 신고한 뒤, 초본으로 대조하세요.

2. **보증 가입 가능 여부를 계약 전에 기관에 직접 확인** — 인수기준은 법령이 아니라 기관이 정하고 시기에 따라 바뀝니다. 특히 취사시설 어긋남·위반건축물 표기가 있으면 이 확인 없이 계약하면 안 됩니다.

걸렸을 때의 선택지 표

| 걸린 단계 | 무엇이 걸렸나 | 선택지 |

|---|---|---|

| 1️⃣ | 대장이 근린생활시설(고시원) | 주택 항목이 아니어서 보증·대출 경로가 크게 달라집니다. 보증금 규모를 낮추거나 포기 |

| 1️⃣ | 대장이 다가구주택 | 이 글이 아니라 [/173](/173)의 판정을 쓰세요 |

| 2️⃣ | 내 방에 취사시설이 있는데 대장은 다중주택 | 대장에서 위반건축물 표기 여부 확인 → 4️⃣ 판단선을 50%로 조이고, 보증 가입 가능 여부를 계약 전에 기관에 직접 확인 |

| 2️⃣ | 이미 위반건축물 표기가 붙어 있음 | 건물 전체가 한 장의 대장이라 피할 경로가 없습니다. 시정 완료 후 표기 말소를 확인하기 전까지 보류 |

| 3️⃣ | 임대인이 정보 제시·동의를 거부 | 법이 제시하도록 정한 사항입니다. 거부 자체가 판정 재료 — 재검토하고, 부득이하면 계약서에 해제 특약을 넣고 **잔금 전에** 확인 |

| 3️⃣ | 임대인이 구두로 총액만 알려줌 | 채운 게 아닙니다. 서류로 받거나, 자료 요구에 불응했다는 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하도록 요구 |

| 4️⃣ | 부담률이 60%(어긋남 시 50%) 초과 | 보증금을 낮추고 월세로 돌리거나, 선순위 근저당 일부 말소를 조건으로 특약 후 잔금일에 말소 확인 |

| 4️⃣ | 환가율에 따라 잔액 부호가 뒤집힘 | 통과 아님. 보류하세요 |

| 4️⃣ | 잔액이 어느 가정에서도 마이너스 | 계약하지 않는 것이 답입니다. 특약으로 메울 수 있는 크기가 아닙니다 |

🧭 혼자 어디까지 되고, 어디서 막히나

여기까지는 혼자 됩니다.

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