전세 하자 수리 책임, 임대인과 임차인 중 누가 부담하나

입주 후 누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 하자가 생겼을 때 임대인과 임차인 중 누가 수리 책임을 지는지, 법적 기준과 대처 절차를 정리했습니다.

하자 발생, 무조건 집주인 책임은 아니다

전세로 살다 보면 크고 작은 하자가 생깁니다. 베란다에서 물이 새거나, 욕실 천장에 곰팡이가 피거나, 겨울에 보일러가 말썽을 부리기도 합니다. 많은 임차인이 '집이 집주인 소유니까 고장 나면 다 집주인이 고쳐야 하는 것 아닌가'라고 생각하지만, 법은 수선 책임을 **하자의 종류와 크기**에 따라 나누고 있습니다.

임대차 관계에서 임대인은 집을 **사용·수익에 필요한 상태로 유지해줄 의무**를 집니다. 그러나 모든 수선을 임대인이 부담하는 것은 아니고, 작은 소모성 수리는 임차인이 스스로 처리해야 합니다. 이 경계선을 제대로 알아야 집주인과의 분쟁을 예방하고, 내가 낼 필요 없는 수리비를 물어내는 일을 막을 수 있습니다.

임대인의 수선의무 범위 — 대수선

임대인이 부담해야 하는 수선은 **건물의 주요 기능과 구조에 관련된 것**입니다. 실무에서는 이런 항목들이 임대인 책임으로 처리됩니다.

• **누수·방수** — 지붕, 외벽, 배관에서 발생한 누수
• **난방 시스템** — 보일러 노후화로 인한 고장, 배관 동파
• **전기·가스 배선** — 건물 기본 설비의 이상
• **창문·문틀** — 구조적 결함으로 인한 개폐 불가
• **곰팡이** — 건물 방수 불량이나 결로가 원인인 경우

[[임차인의 과실 없이 자연적으로 발생한 하자는 임대인이 책임집니다.]] 입주 당시부터 있었던 하자는 물론이고, 거주 중 건물 노후화로 생긴 하자도 원칙적으로 임대인 부담입니다.

📌 입주 시 하자 점검을 꼼꼼히 하고, 발견된 하자를 사진·영상으로 기록해 임대인에게 문자나 이메일로 통보해두면 나중에 '임차인이 만든 하자'라는 주장을 막을 수 있습니다.

임차인 부담 범위 — 소수선

반면 임차인이 부담해야 하는 것은 **일상적인 소모품 교체와 작은 수리**입니다.

• 전구, 형광등 교체
• 수도꼭지 패킹·샤워기 헤드 교체
• 문 손잡이 나사 조임
• 벽지 일부 오염 (임차인 과실)
• 방충망 찢어짐

이런 항목은 임차인의 생활 중 자연스럽게 닳거나 소모되는 것들로, 임대인에게 수리를 요구하기 어렵습니다.

단, **계약서에 '소수선 일체 임차인 부담' 특약**이 있는 경우 주의가 필요합니다. 이 특약이 있으면 원래 임대인 책임인 하자도 임차인이 떠안는 경우가 생길 수 있어 계약서 서명 전 반드시 확인해야 합니다.

하자 발견 시 대처 절차

하자를 발견했다면 감정적으로 대응하기보다 **절차에 따라 기록을 남기는 것**이 중요합니다.

**1단계 — 하자 즉시 기록:** 사진, 영상으로 촬영. 날짜·시간이 찍히도록 설정하세요.

**2단계 — 임대인에게 서면 통보:** 문자·카카오톡·이메일 등 기록이 남는 방식으로 통보합니다. 전화로만 했다면 통화 내용을 문자로 다시 확인하세요.

**3단계 — 수리 기한 요청:** '○주 이내 조치 바랍니다'처럼 구체적인 기한을 제시합니다.

**4단계 — 무응답 시 내용증명:** 임대인이 수리를 거부하거나 묵묵부답이면 내용증명 우편을 발송해 공식 기록을 만듭니다.

⚠️ 하자를 발견하고도 방치하면 하자가 악화되어 더 큰 손해가 생길 수 있습니다. 이 경우 임차인에게도 일부 책임이 돌아올 수 있으므로, 발견 즉시 임대인에게 알리는 것이 원칙입니다.

수리비를 내가 먼저 냈을 때 — 필요비 상환청구

임대인이 수리를 안 해줘서 임차인이 직접 수리비를 지출했다면, 법에 따라 **임대인에게 그 비용을 돌려달라고 청구**할 수 있습니다. 이를 '필요비 상환청구'라고 합니다.

필요비 청구가 인정되려면 수리가 **임대인의 의무 범위(대수선)**에 해당해야 하고, 지출 증빙(영수증, 계좌이체 내역)이 있어야 합니다. 임대인이 지급을 거부하면 임차료에서 공제하거나 보증금 반환 시 정산을 주장할 수 있습니다.

💡 수리업체를 부르기 전에 임대인에게 먼저 통보하고, 임대인이 수리를 안 하겠다는 의사를 문자로 확인한 뒤 진행하면 나중에 분쟁이 생길 때 유리합니다.

하자가 심각할 때 계약 해지 가능한가

하자가 단순히 불편한 수준을 넘어 **정상적인 거주 자체가 불가능한 수준**이라면 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

예를 들어 겨울 내내 난방이 작동하지 않는데 임대인이 수리를 거부한다거나, 심각한 누수로 가구·살림이 파손될 정도라면 단순 수리 문제가 아니라 임대인이 계약의 핵심 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.

이 경우 임차인은 **임대인에게 상당한 기간을 정해 수리를 최고**하고, 그래도 불이행하면 계약 해지와 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 해지의 귀책이 임대인에게 있으므로 원칙적으로 위약금은 임차인이 부담하지 않아도 됩니다.

하자 분쟁이 커지기 전에 **집토스리포트**를 통해 해당 건물의 기본적인 등기 상태와 위험 요소를 먼저 파악해두면, 임대인과의 교섭에서도 근거 있는 주장을 펼치는 데 도움이 됩니다.