전세 하자 수리 책임, 누수·보일러·곰팡이는 누가 고치나: 임대인 수선의무 판단 기준과 대처 절차

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-04-20 · 최종 갱신 2026-09-22

근거 법령·판례: 민법, 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 대법원 판례

집에 생긴 하자를 고치지 않으면 계약한 목적대로 살 수 없는 정도라면 원칙적으로 임대인이 고쳐야 하고, 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 세입자 몫입니다. 임대인에게 잘못이 없는 노후·자연 발생 하자도 같고, 범위를 적지 않은 「수리는 임차인 부담」 특약은 판례상 소규모 수선에만 미칩니다. 세입자가 먼저 고쳤다면 필요비를 바로 청구할 수 있고, 수리를 계속 미루면 계약 해지나 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 검토할 수 있고, 월세가 있다면 차임 지급 거절도 가능합니다.

전세집에 누수·보일러 고장·곰팡이가 생기면 누가 고쳐야 하나요? 그 하자를 고치지 않으면 계약한 목적대로 살 수 없는 정도라면 임대인이 고쳐야 하고, 세입자가 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 세입자가 고칩니다. 임대인에게 잘못이 없는 노후나 자연 발생 하자라도 임대인의 수선의무는 그대로이고, 세입자가 자기 잘못으로 망가뜨린 것은 세입자가 책임집니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 민법(임대인의 의무, 임차인의 상환청구권, 일부멸실 등과 감액청구·해지권, 임차인의 통지의무, 원상회복), 주택임대차보호법·같은 법 시행령(주택임대차분쟁조정위원회)
- 판단 기준: 임대인의 수선의무 범위와 소규모 수선 특약의 효력, 필요비와 차임의 관계, 수선의무 지체로 인한 해지를 다룬 대법원 판례. 인용한 판례는 모두 이후 변경되거나 폐기된 사실이 확인되지 않습니다
- 현행 법령: 민법 2026년 3월 17일 시행본, 주택임대차보호법 2026년 1월 2일 시행본, 같은 법 시행령 2026년 7월 1일 시행본
- 확인일: 2026년 9월 22일 법령 원문과 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 안내 페이지 기준

법에는 「누수는 임대인, 전구는 임차인」 같은 품목표가 없습니다. 민법은 임대인이 계약 기간 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고만 정하고, 어디까지가 그 의무인지는 대법원 판례의 기준으로 판단합니다. 아래 표는 그 기준을 흔한 하자에 대입한 예시이고, 실제 결론은 하자의 원인과 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

하자 유형별로 보는 수선 책임

표 기준: 민법과 대법원 판례의 판단 기준을 흔한 하자에 대입한 예시(2026년 9월 22일 확인). 품목별 결론을 정한 법 조항은 없습니다.

판단 기준: 사는 데 지장이 있는가

대법원 판례가 쓰는 기준은 이렇습니다.

• 파손이나 장해가 세입자가 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 사용·수익을 방해할 정도가 아니면 임대인은 수선의무가 없습니다
• 그것을 고치지 않으면 계약에서 정한 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면 임대인이 수선의무를 집니다

주택이라면 계약에서 정한 목적은 「사는 것」입니다. 그래서 난방이 안 되거나, 물이 새서 방을 쓰기 어렵거나, 온수가 나오지 않는 문제는 임대인 쪽으로 기울고, 전구나 패킹 교체처럼 손쉽게 끝나는 일은 세입자 쪽으로 기웁니다. 흔히 「대수선은 집주인, 소수선은 세입자」라고 부르는 구분도 이 기준을 줄여 말한 것이고, 법률에 정해진 용어는 아닙니다.

판례는 여기에 몇 가지를 더 분명히 했습니다.

• 임대인 잘못이 없어도 마찬가지입니다. 임대인에게 귀책사유가 없는 훼손이라도 수선의무는 면해지지 않습니다. 노후로 생긴 누수처럼 임대인에게 잘못이 없는 하자도 사는 데 지장을 줄 정도라면 임대인이 고칩니다. 다만 원인을 알 수 없는 화재로 집이 훼손된 경우 세입자가 손해배상 책임을 벗으려면 선량한 관리자의 주의를 다했음을 증명해야 한다는 판례도 있습니다
• 입주 전부터 있던 하자도 임대인 몫입니다. 임대인은 하자를 없앤 뒤 집을 넘겨야 하고, 그러지 않았다면 나중에라도 없애야 합니다. 임대인이 하자를 몰랐거나 세입자가 알 수 있었다는 사정이 있어도 결론은 같습니다
• 어떤 용도로 빌려줬는지도 봅니다. 건물 바닥의 결로가 문제된 판례에서 대법원은 구조상 단열·방습 조치가 없는 하자가 있고 임대인이 임차 용도를 알고 있었다면, 원인을 조사하고 제습 설비나 바닥 공사 같은 조치를 할 의무가 있다고 봤습니다

세입자 몫이 되는 두 가지 경우

세입자가 부담하는 경우는 성격이 다른 두 가지로 나뉩니다. 이 둘을 섞으면 판단이 틀어집니다.

1. 사소해서 임대인 수선의무 밖에 있는 것. 전구 교체, 패킹 교체, 나사 조임처럼 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 사는 데 큰 지장이 없는 것입니다. 이런 것은 임대인의 수선의무 밖이라 보통 세입자가 처리합니다.

2. 세입자 잘못으로 생긴 손상. 민법상 세입자는 빌린 집을 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다. 세입자가 부주의로 망가뜨린 것이라면 규모가 커도 세입자가 책임질 수 있습니다. 벽지를 찢거나 방충망을 파손한 경우가 여기에 해당합니다.

같은 방충망이라도 오래돼 삭아서 찢어졌는지, 세입자가 찢었는지에 따라 판단이 달라집니다. 그래서 입주할 때 집 상태를 기록해 두는 것이 뒤에서 판단을 가르는 자료가 됩니다.

📌 입주하는 날 벽지, 바닥, 창호, 욕실, 보일러, 방충망을 사진과 영상으로 찍고, 이미 있는 하자는 문자나 이메일로 임대인에게 보내 두세요. 나중에 「세입자가 만든 하자」라는 주장이 나올 때 입주 전부터 있던 하자임을 보여 줄 기록이 됩니다.

전세권 설정등기를 했다면

전세권 등기를 하지 않은 전세계약은 보증금을 낸 주택임대차로 다뤄지고, 주택임대차보호법도 등기하지 않은 전세계약에 이 법을 준용합니다. 이 글의 설명은 이런 임대차를 기준으로 합니다. 다만 민법의 전세권을 등기했다면 전세권 규정에는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다는 조항이 따로 있고, 비용 상환도 유익비만 정하고 있습니다. 임대차계약과 전세권 설정을 함께 한 경우 어느 규정이 우선하는지에 대한 대법원 판례는 확인되지 않습니다(2026년 9월 22일 기준). 전세권 등기를 했다면 계약서의 수선 조항을 먼저 확인하세요.

「수리는 임차인 부담」 특약은 어디까지 효력이 있나

임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 세입자에게 넘길 수 있습니다. 다만 대법원 판례는 그 범위를 좁게 봅니다.

• 특약에 수선의무의 범위를 구체적으로 적어 두는 등 특별한 사정이 없으면, 세입자가 떠안는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한정됩니다
• 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 특약이 있어도 여전히 임대인이 부담합니다

실제로 「건물수리는 입주자가 한다」는 특약이 있었던 사건에서, 누수가 점포 전반에 걸쳐 반복돼 전면 수리가 필요했던 경우 대법원은 이 특약만으로 임대인이 수선의무를 면하지 않는다고 봤습니다. 보일러와 배관이 노후해 대규모 수리가 필요했던 여관 사건에서도, 임차인이 보일러 기사 보수와 수리비 전부나 일부를 부담하기로 한 사정만으로는 대규모 수선까지 떠안았다고 볼 수 없다고 했습니다.

거꾸로 말하면 특약에 「보일러 교체 비용은 임차인 부담」처럼 범위를 구체적으로 적으면 그 범위만큼 세입자 부담이 될 수 있습니다. 계약서에 수선 관련 특약이 있다면 서명 전에 무엇이 적혀 있는지, 범위가 구체적으로 정해져 있는지를 확인하세요.

하자를 발견했을 때 대처 순서

1단계, 기록: 하자 부위를 사진과 영상으로 찍습니다. 촬영 날짜가 남도록 하고, 누수라면 물이 떨어지는 모습과 젖은 범위를 함께 남깁니다.

2단계, 임대인에게 알리기: 민법은 임차물에 수리가 필요하면 세입자가 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정합니다(임대인이 이미 안 때는 제외). 문자, 카카오톡, 이메일처럼 기록이 남는 방법으로 알리고, 전화로 말했다면 통화 내용을 문자로 다시 보내 둡니다.

3단계, 기한을 정해 수리 요청: 「○월 ○일까지 수리 일정을 알려 주세요」처럼 날짜를 적어 요청합니다. 나중에 계약 해지까지 가려면 상당한 기간을 정해 이행을 요구했다는 기록이 필요합니다.

4단계, 수리 공사 협조: 임대인이 집을 보존하는 데 필요한 공사를 하려 하면 세입자는 거절하지 못합니다. 다만 임대인이 세입자 의사에 반해 공사를 하고 그 때문에 살 수 없게 되면 계약을 해지할 수 있습니다.

5단계, 무응답이면 내용증명: 임대인이 답하지 않거나 거절하면 내용증명 우편으로 하자 내용, 요청 경과, 수리 기한, 기한이 지나면 취할 조치(직접 수리 후 비용 청구, 조정 신청, 해지 등)를 적어 보냅니다.

⚠️ 하자를 알고도 알리지 않고 두면 통지의무를 다하지 않은 것이 되고, 그 사이 피해가 커지면 책임을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 발견하면 바로 알리는 것이 세입자에게도 안전합니다.

수리비를 내가 먼저 냈을 때: 필요비와 유익비

임대인이 수리를 미뤄 세입자가 직접 고쳤다면 민법의 비용상환청구권으로 돌려받을 수 있습니다. 쓴 돈이 필요비인지 유익비인지에 따라 청구 시기와 금액이 다릅니다.

표 기준: 민법(임차인의 상환청구권, 사용대차 규정의 임대차 준용), 2026년 9월 22일 확인.

필요비에 대해 대법원 판례는 임대인의 필요비 상환의무가 세입자의 차임 지급의무와 대응하는 관계에 있으므로 세입자는 지출한 필요비 금액 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 봤습니다. 월세가 있는 계약이라면 쓴 수리비만큼 월세를 내지 않는 방법으로 맞설 수 있다는 뜻입니다. 순수 전세처럼 차임이 없다면 이 방법은 쓸 수 없고, 임대인에게 상환을 청구해야 합니다.

돌려받으려면 몇 가지를 갖춰 두세요.

• 임대인에게 먼저 알리고 수리를 요청한 기록: 통지의무를 다했고 임대인이 미뤘다는 흐름을 보여 줍니다
• 수리가 필요했다는 자료: 수리 전후 사진, 업체의 원인 소견
• 지출 증빙: 견적서, 영수증, 계좌이체 내역

⚠️ 비용상환청구권은 세입자에게 불리한 약정을 무효로 하는 민법의 강행규정 목록에 들어 있지 않습니다. 대법원 판례는 「임차인 부담으로 원상복구한다」는 약정을 유익비 상환청구권을 미리 포기한 특약으로 봤습니다. 계약서에 비용 청구를 포기하는 문구나 원상복구 문구가 있다면 돌려받을 수 있는 범위가 줄어들 수 있습니다.

월세를 덜 낼 수 있나: 차임 지급 거절과 감액 청구

월세나 반전세처럼 차임이 있는 계약이라면 수단이 두 가지 더 있습니다.

• 차임 지급 거절: 대법원 판례는 임대인이 사용·수익하게 할 의무를 다하지 않아 집을 전혀 쓸 수 없으면 차임 전부를, 일부만 지장이 있으면 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 봤습니다. 전부를 거절할 수 있는 것은 전혀 쓸 수 없을 때뿐입니다
• 차임 감액 청구: 민법은 세입자 잘못 없이 집의 일부가 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되면, 그 부분의 비율로 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 남은 부분으로 사는 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다. 이 권리를 세입자에게 불리하게 바꾸는 약정은 효력이 없습니다

⚠️ 지장 정도를 넘어 월세를 전부 내지 않으면 차임 연체로 다툼이 커질 수 있습니다. 거절하거나 감액을 청구할 때는 어느 방을 얼마 동안 못 썼는지 기록하고, 그 사유를 서면으로 임대인에게 알려 두세요.

수리를 계속 안 해주면 계약을 해지할 수 있나

해지할 수 있습니다. 다만 요건이 있습니다.

대법원 판례 가운데, 화재로 일부 불탄 점포에 대해 임차인이 수선을 청구했는데 임대인이 정당한 이유 없이 착수하지 않자 기한을 정해 수선을 요구한 뒤 해지를 통보한 사건이 있습니다. 대법원은 수선의무 이행지체를 이유로 한 해지가 적법하다는 원심 판단을 수긍했고, 임대인이 보증금에서 해지 이후 차임과 중도해지 위약금 등을 빼야 한다고 한 주장을 배척한 판단도 그대로 뒀습니다. 이 흐름을 주택에 옮기면 다음과 같습니다.

1. 하자가 사는 데 지장을 줄 정도여서 임대인에게 수선의무가 있을 것
2. 임대인에게 알리고 상당한 기간을 정해 수리를 요구했을 것(기한 안에 공사를 끝내라는 뜻으로는 짧더라도 착수하라는 뜻으로는 상당한 기간일 수 있음)
3. 그 기간이 지나도 임대인이 정당한 이유 없이 수리하지 않았을 것
4. 해지 의사를 기록이 남는 방법으로 통보할 것

반대로 해지가 인정되지 않은 판례도 있습니다. 임대인이 계약 전 배관 보수 공사를 마쳤고, 입주 뒤 문제 제기에 설비를 교체해 주면서 이후 고장은 임차인이 수리하기로 합의했으며, 현장검증에서 악취가 확인되지 않은 사건에서 대법원은 임대인이 의무를 불이행했다고 볼 수 없다는 원심 판단을 수긍했습니다. 해지는 하자의 정도, 임대인의 대응, 당사자 사이의 합의에 따라 결론이 갈리므로 요청과 대응 과정을 기록으로 남겨 두세요.

수리 지연으로 손해를 입었다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 민법은 채무자가 채무 내용대로 이행하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 손해는 세입자가 증명해야 하므로 망가진 물건과 추가로 든 비용의 증빙을 모아 두세요.

⚠️ 해지 통보를 하고 이사를 나가도 임대인이 해지를 다투면 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다. 해지가 인정되지 않은 위 판례 사안에서는 계약이 도중에 끝나지 않은 것으로 보아, 남은 계약기간의 밀린 차임을 보증금에서 빼고 돌려주라는 판단이 유지됐습니다. 해지를 결정하기 전에 뒤에서 설명하는 분쟁조정이나 대한법률구조공단 법률상담(132)으로 먼저 확인해 보세요.

주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청하기

주택임대차보호법은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정하는 분쟁으로 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 명시하고 있습니다. 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만 원부터이고, 서면이나 구두로 신청할 수 있습니다.

표 기준: 주택임대차보호법, 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행본), 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 안내 페이지, 2026년 9월 22일 확인.

신청 전에 알아 둘 한계도 있습니다.

• 조정신청서를 받은 임대인은 송달받은 날부터 7일 안에 조정에 응할 의사를 통지하게 되어 있고, 임대인이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다
• 이미 같은 분쟁으로 소송을 냈거나 민사조정을 신청했다면 각하됩니다
• 조정위원회는 필요하면 당사자를 불러 진술을 듣거나 자료 제출을 요구하고, 조정위원이나 사무국 직원이 조정 대상물을 조사하게 할 수 있습니다

그래서 신청서에는 하자 사진, 통지와 수리 요청 기록, 내용증명, 견적서나 영수증을 함께 내는 것이 좋습니다. 조정이 성립하지 않으면 소송으로 다퉈야 합니다.

이사 나갈 때 원상회복은 어디까지

민법은 세입자가 집을 돌려줄 때 원상에 회복하도록 정합니다. 대법원 판례는 세입자가 집을 수리하거나 변경했다면 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 쓸 수 있게 해야 하고, 원상회복의 내용과 범위는 계약 경위와 내용, 임대 당시 상태, 세입자가 고친 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 봤습니다.

수선 책임과 관련해 알아 둘 점은 이렇습니다.

• 원상회복의 기준은 임대 당시의 상태입니다. 입주할 때 이미 있던 하자까지 세입자가 고쳐서 돌려줄 근거는 원상회복 규정에서 찾기 어렵습니다. 그 하자가 입주 전부터 있었다는 것을 보여 줄 입주 때 기록이 여기서 쓰입니다
• 임대인이 고쳤어야 할 하자를 끝내 고치지 않은 채 계약이 끝났다면, 그 하자를 이유로 보증금에서 수리비를 빼는 것은 다툼의 대상이 됩니다
• 반대로 세입자가 설치한 시설이나 세입자 잘못으로 생긴 손상은 세입자가 원상회복해야 하고, 임대인이 대신 철거했다면 판례처럼 그 비용이 보증금에서 공제될 수 있습니다

생활하면서 자연스럽게 생기는 마모(가구 자국, 햇볕에 바랜 벽지 등)를 원상회복에서 빼는 기준을 직접 밝힌 대법원 판례는 확인되지 않습니다(2026년 9월 22일 기준). 이 부분은 계약서에 미리 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

계약할 때 넣어 둘 특약 문구 예시

판례상 범위를 적지 않은 수선 특약은 소규모 수선에 한정되지만, 범위를 구체적으로 적으면 그대로 효력이 생길 수 있습니다. 세입자라면 책임 범위를 분명히 해 두는 쪽이 안전합니다. 아래 문구는 예시이고, 실제 계약에서는 당사자 합의에 따라 고쳐 쓰세요.

• 「임대인은 계약기간 중 누수, 보일러·배관·전기·가스 설비의 고장 등 임차인이 거주하는 데 지장을 주는 하자를 임차인의 통지를 받은 날부터 ○일 안에 수리한다. 다만 임차인의 고의 또는 과실로 생긴 하자는 임차인이 부담한다.」
• 「임대인이 위 기간 안에 수리하지 않으면 임차인은 수리 업체를 통해 수리하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.」
• 「임차인이 부담하는 수선은 전구·형광등, 수도꼭지 패킹 등 소모품 교체에 한한다.」
• 「입주 시 확인된 하자(사진 별첨)는 원상회복 대상에서 제외한다.」

법무부 장관이 국토교통부 장관과 협의해 정하는 주택임대차표준계약서를 쓰면 기본 조항 위에 이런 특약을 덧붙일 수 있습니다. 주택임대차보호법은 서면 계약에 표준계약서를 우선 쓰도록 하되, 당사자가 다른 서식에 합의하면 그 서식을 쓸 수 있게 합니다.

아직 계약 전이라면 집토스리포트 상세 리포트의 계약 가이드와 특약 제안도 참고할 수 있습니다. 다만 집토스리포트는 등기부 권리관계와 보증금 안전도를 분석하는 서비스이고, 집의 하자 상태를 점검하지는 않습니다. 하자 확인은 입주 전에 직접 해야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 보일러가 고장 났는데 수리비는 집주인이 내나요, 세입자가 내나요?

난방이나 온수가 안 될 정도의 고장은 사는 데 지장을 주므로 원칙적으로 임대인이 고쳐야 합니다. 대법원 판례는 임대인에게 잘못이 없는 훼손이라도 수선의무가 면해지지 않는다고 봤고, 배관과 보일러가 노후해 대규모 수리가 필요했던 사건에서는 임차인이 수리비 전부나 일부를 부담하기로 한 사정이 있어도 대규모 수선은 임대인 몫이라고 판단했습니다. 다만 세입자가 잘못 다뤄 고장 냈다면 세입자 책임이 될 수 있으니, 고장을 발견하면 바로 사진을 찍고 문자로 임대인에게 알리세요.

Q. 욕실이나 벽 곰팡이는 임대인 책임인가요, 세입자 책임인가요?

원인에 따라 갈립니다. 누수, 방수 불량, 구조상 단열·방습이 안 된 하자 때문이라면 임대인이 원인을 없앨 의무를 집니다. 대법원도 구조상 바닥 밑 단열·방습 조치가 없어 결로가 생긴 사건에서 임대인이 원인을 조사하고 조치할 의무가 있다고 봤습니다. 환기 부족 같은 생활 습관이 원인이라는 주장이 나오면 다툼이 생기므로, 곰팡이 위치와 번지는 과정, 환기 상태를 기록해 두는 것이 좋습니다.

Q. 계약서에 「수리는 임차인 부담」이라고 적혀 있으면 전부 제가 고쳐야 하나요?

그렇지 않습니다. 대법원 판례는 수선 범위를 구체적으로 적지 않은 특약이라면 세입자가 떠안는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한정되고, 대파손 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 봤습니다. 다만 특약에 범위를 구체적으로 적어 뒀다면 그 범위는 세입자 부담이 될 수 있습니다.

Q. 집주인이 수리를 안 해줘서 내 돈으로 고쳤는데, 그 비용을 돌려받을 수 있나요?

집을 보존하기 위해 쓴 비용은 필요비로, 지출하면 바로 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 월세가 있다면 대법원 판례에 따라 쓴 필요비 금액 한도에서 월세 지급을 거절할 수도 있습니다. 청구는 임대인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다. 임대인에게 먼저 알리고 수리를 요청한 기록, 수리 전후 사진, 영수증과 이체 내역을 챙겨 두세요. 집의 가치를 높이는 개량 비용(유익비)은 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있어야 청구할 수 있습니다.

Q. 집주인이 하자 수리를 계속 거부하면 계약을 해지하고 나갈 수 있나요?

사는 데 지장을 주는 하자인데 상당한 기간을 정해 수리를 요구해도 임대인이 정당한 이유 없이 하지 않으면 해지할 수 있습니다. 대법원은 기한을 정해 수선을 요구한 뒤 해지를 통보한 사건에서 해지가 적법하다는 판단을 수긍했고, 임대인의 중도해지 위약금 공제 주장을 배척한 판단도 그대로 뒀습니다. 반면 임대인이 설비를 교체해 주는 등 대응했고 현장검증에서 악취가 확인되지 않은 사건에서는 해지가 인정되지 않았습니다. 해지 전에 요청 기록과 하자 기록을 갖추세요.

Q. 하자 때문에 월세를 깎아 달라고 할 수 있나요?

세입자 잘못 없이 집의 일부를 쓸 수 없게 되면 민법에 따라 그 부분의 비율로 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 살 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다. 이 권리를 세입자에게 불리하게 바꾸는 약정은 효력이 없습니다. 또 대법원 판례는 임대인이 의무를 다하지 않아 일부에 지장이 있으면 지장이 있는 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 봤습니다. 전혀 쓸 수 없는 경우가 아니면 전부를 거절할 수는 없습니다.

Q. 수리 문제로 소송까지 가기 싫은데 다른 방법이 있나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 조정 대상으로 정하고 있습니다. 집이 있는 지역의 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사, 한국부동산원에 있는 조정위원회에 신청하고, 수수료는 조정목적의 값 1억 원 미만이면 1만 원입니다. 신청받은 날부터 60일 안에 처리하는 것이 원칙이고, 성립한 조정은 합의의 효력을 갖습니다. 다만 임대인이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다.