임대사업자가 5% 넘게 올려달라면? 등록임대 증액 거절 기준과 3단계 대응

갱신청구권을 이미 썼어도 등록이 살아 있으면 5% 상한이 그대로 적용됩니다. 갈림길은 임대의무기간이 아니라 등록 말소 여부이고, 보증금을 내리고 월세를 올리는 전환은 임차인 동의 없이는 불가능합니다.

"임대의무기간이 끝났으니 이제 시세대로 올리겠다"는 말을 들었다면, 그 말부터 사실이 아닐 수 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법이 정한 5% 증액 상한과 재계약 거절 금지는 임대의무기간이 아니라 **임대사업자로 등록되어 있는 기간**을 기준으로 적용되기 때문입니다.

그래서 갈림길은 "의무기간이 남았는지"가 아니라 **"등록이 말소되었는지"**입니다. 의무기간이 끝나는 시점과 등록이 말소되는 시점은 서로 다를 수 있고, 등록이 말소된 뒤라야 비로소 주택임대차보호법의 5% 상한만 남습니다. 등록이 살아 있다면 갱신청구권을 이미 썼더라도 초과 인상을 거절할 근거가 있습니다.

아래에서 두 법의 5% 상한이 어떻게 다른지, 렌트홈에서 등록 유지 여부와 말소일을 어떻게 확인하는지, 그리고 서면 거절부터 시·군·구청 신고까지 3단계 대응 순서를 정리했습니다.

등록임대 임대료 증액 5% 상한이란

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 **등록임대사업자는 임대사업자로 등록이 유지되는 임대기간 동안 임대료(보증금 및 월세)를 직전 계약보다 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.** 이 규정은 임대인과 임차인이 합의하더라도 초과 인상이 불가능한 강행 규정입니다.

등록임대주택에 거주 중인 임차인이라면, 임대인이 재계약 시 보증금을 대폭 올리거나 월세를 크게 인상하려 해도 법적으로 5% 이내로 제한할 수 있습니다.

💡 이 상한은 '계약 갱신 시'뿐 아니라 **등록이 유지되는 임대기간 전체**에 걸쳐 적용됩니다. 임대의무기간이 끝났더라도 등록이 말소되기 전이라면 상한은 그대로 남습니다. 새로운 임차인과 신규 계약을 체결할 때도 직전 계약 대비 5%를 초과할 수 없습니다.

주택임대차보호법 5% 상한과 무엇이 다른가

혼동하기 쉬운 두 가지 5% 상한을 구분해야 합니다.

**주택임대차보호법의 5% 상한**은 임차인이 **계약갱신청구권을 행사할 때에만** 적용됩니다. 갱신청구권은 1회만 사용할 수 있으며, 이미 사용했거나 사용하지 않은 경우에는 임대인이 시장 시세대로 보증금을 요구할 수 있습니다.

반면 **민간임대주택에 관한 특별법의 5% 상한**은 갱신청구권 행사 여부와 무관하게 **등록이 유지되는 동안 항상 적용**됩니다. 즉, 등록임대주택에서는 임차인이 갱신청구권을 이미 썼더라도 등록이 살아 있다면 5% 초과 인상을 거부할 수 있습니다.

여기서 갈림길은 임대의무기간이 아니라 **등록이 말소되었는지**입니다. 임대의무기간은 계속임대·양도 제한의 기준일 뿐이고, 증액 상한과 재계약 거절 금지는 등록되어 있는 기간을 기준으로 적용됩니다. 의무기간이 끝나는 시점과 등록이 말소되는 시점은 서로 다를 수 있으므로, 등록이 말소된 뒤라야 주택임대차보호법의 5% 상한만 남습니다.

| 항목 | 등록임대 5% 상한 | 주택임대차보호법 5% 상한 |

|------|----------------|------------------------|

| 적용 조건 | 등록 유지 기간 내 항상 | 갱신청구권 행사 시에만 |

| 횟수 제한 | 없음 | 1회 |

| 적용 대상 | 등록임대주택 | 모든 주택 |

5% 계산법 - 보증금과 월세를 어떻게 합산하나

증액 상한은 보증금과 월세를 **환산보증금 기준으로 합산**하여 계산합니다. 이때 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙은 자체 환산 비율을 두지 않고, 「주택임대차보호법」이 정한 전환 범위를 넘을 수 없도록 준용하고 있습니다.

예를 들어 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 계약이라면, 월세를 보증금으로 환산한 금액을 더한 뒤 5%를 계산합니다. 보증금만 올리거나 월세만 올리는 경우에도 환산 합계가 5%를 넘으면 안 됩니다.

⚠️ 임대인이 보증금을 내리고 월세를 대폭 올리는 방식은 애초에 **임차인의 동의 없이는 할 수 없습니다.** 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙은 보증금과 월세를 서로 전환하려면 임차인의 동의를 받도록 정하고 있고, 전환 범위도 「주택임대차보호법」의 한도를 넘을 수 없습니다.

임대인이 5% 이상 요구할 때 거절하는 방법

임대인이 5%를 초과하는 인상을 요구한다면 다음 절차로 대응할 수 있습니다.

**1단계 - 서면으로 거절 의사 통보**

구두로 거절하기보다 문자·이메일 등 기록이 남는 방식으로 "민간임대주택에 관한 특별법에 따른 5% 상한을 초과하므로 수용할 수 없다"는 내용을 전달하세요.

**2단계 - 렌트홈 확인 후 근거 제시**

렌트홈에서 해당 주택의 **등록 유지 여부와 등록 말소일**을 확인하고, 등록이 살아 있음을 임대인에게 명확히 알리세요. 확인할 대상은 임대의무기간 잔여가 아니라 등록이 말소되었는지입니다.

**3단계 - 협의 불발 시 신고**

임대인이 계속해서 초과 인상을 강요하거나 퇴거를 압박하면 관할 시·군·구청에 신고할 수 있습니다.

📌 임대인이 "계약을 종료하겠다"고 위협하더라도, 민간임대주택에 관한 특별법은 임대사업자로 **등록되어 있는 기간 동안** 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 없도록 정하고 있습니다. 섣불리 이사를 결정하지 마세요.

위반 시 신고 및 대처

5% 초과 인상을 강행한 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 과태료 처분을 받을 수 있습니다. 신고는 관할 시·군·구청 임대주택 담당 부서에 하면 됩니다.

이미 5%를 초과하는 조건으로 계약을 갱신한 경우라면, 민간임대주택에 관한 특별법에는 **증액 비율을 초과해 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다는 규정이 있습니다.** 다만 실제 반환 금액 산정과 개별 사정에 따른 판단은 달라질 수 있으므로 법률 전문가 상담을 권장합니다.

등록임대주택 여부와 등록 유지 상태, 권리 관계를 한 번에 확인하고 싶다면 **집토스리포트**로 등기부등본 자동 열람과 보증금 안전진단을 받아보세요.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 갱신청구권을 이미 썼는데도 5% 초과 인상을 거절할 수 있나요?

등록이 유지되는 동안에는 갱신청구권 행사 여부와 무관하게 민간임대주택에 관한 특별법의 5% 상한이 적용됩니다. 주택임대차보호법의 5% 상한은 갱신청구권을 행사한 1회에만 적용되지만, 등록임대주택은 이와 별개입니다. 따라서 갱신청구권을 이미 사용했더라도 등록이 살아 있다면 초과 인상을 거부할 근거가 있습니다.

Q. 임대의무기간이 끝나면 5% 상한도 같이 끝나나요?

아닙니다. 증액 상한은 등록이 유지되는 임대기간을 기준으로 적용되고, 임대의무기간은 계속임대·양도 제한의 기준입니다. 의무기간이 끝나는 시점과 등록이 말소되는 시점은 다를 수 있으며, 등록이 말소된 뒤라야 주택임대차보호법의 5% 상한만 남습니다.

Q. 집주인이 보증금을 낮추고 월세를 크게 올리자고 합니다. 가능한가요?

보증금과 월세를 서로 전환하려면 임차인의 동의가 필요합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙은 전환 시 임차인의 동의를 받도록 정하고 있고, 전환되는 금액의 범위도 주택임대차보호법이 정한 한도를 넘을 수 없도록 준용하고 있습니다. 동의하지 않으면 임대인이 일방적으로 전환할 수 없습니다.

Q. 5% 초과를 거절했더니 나가라고 합니다. 계약을 해지당할 수 있나요?

민간임대주택에 관한 특별법은 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 없도록 정하고 있습니다. 임차인이 의무를 위반하는 등 법령이 정한 사유가 있는 경우가 예외입니다. 퇴거 압박을 받더라도 등록 유지 여부를 먼저 확인하고 섣불리 이사를 결정하지 마세요.

Q. 이미 5%를 넘겨 올려준 돈은 돌려받을 수 있나요?

민간임대주택에 관한 특별법에는 증액 비율을 초과해 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다는 규정이 있습니다. 다만 실제 반환 금액을 어떻게 산정할지와 개별 사정에 따른 판단은 달라질 수 있으므로, 법률 전문가 상담을 권장합니다.