등록임대 임대료 증액 5% 제한 — 임대사업자가 더 올려달라고 하면?

등록임대주택은 임대의무기간 내 임대료를 연 5% 초과해 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법 5% 상한과의 차이, 위반 시 대처법까지 정리했습니다.

등록임대 임대료 증액 5% 상한이란

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 **등록임대사업자는 임대의무기간 동안 임대료(보증금 및 월세)를 직전 계약보다 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.** 이 규정은 임대인과 임차인이 합의하더라도 초과 인상이 불가능한 강행 규정입니다.

등록임대주택에 거주 중인 임차인이라면, 임대인이 재계약 시 보증금을 대폭 올리거나 월세를 크게 인상하려 해도 법적으로 5% 이내로 제한할 수 있습니다.

💡 이 상한은 '계약 갱신 시'뿐 아니라 **임대의무기간 전체**에 걸쳐 적용됩니다. 새로운 임차인과 신규 계약을 체결할 때도 직전 계약 대비 5%를 초과할 수 없습니다.

혼동하기 쉬운 두 가지 5% 상한을 구분해야 합니다.

**주택임대차보호법의 5% 상한**은 임차인이 **계약갱신청구권을 행사할 때에만** 적용됩니다. 갱신청구권은 1회만 사용할 수 있으며, 이미 사용했거나 사용하지 않은 경우에는 임대인이 시장 시세대로 보증금을 요구할 수 있습니다.

반면 **민간임대주택에 관한 특별법의 5% 상한**은 갱신청구권 행사 여부와 무관하게 **임대의무기간이 남아 있는 한 항상 적용**됩니다. 즉, 등록임대주택에서는 임차인이 갱신청구권을 이미 썼더라도 임대의무기간 내라면 5% 초과 인상을 거부할 수 있습니다.

| 항목 | 등록임대 5% 상한 | 주택임대차보호법 5% 상한 |

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| 적용 조건 | 임대의무기간 내 항상 | 갱신청구권 행사 시에만 |

| 횟수 제한 | 없음 | 1회 |

| 적용 대상 | 등록임대주택 | 모든 주택 |

증액 상한은 보증금과 월세를 **환산보증금 기준으로 합산**하여 계산합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙에서 정한 환산 비율을 적용합니다.

예를 들어 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 계약이라면, 월세를 보증금으로 환산한 금액을 더한 뒤 5%를 계산합니다. 보증금만 올리거나 월세만 올리는 경우에도 환산 합계가 5%를 넘으면 안 됩니다.

⚠️ 임대인이 보증금을 내리고 월세를 대폭 올리는 방식으로 실질 임대료를 5% 이상 올리는 경우도 위반입니다. 환산보증금 총액이 기준입니다.

임대인이 5%를 초과하는 인상을 요구한다면 다음 절차로 대응할 수 있습니다.

**1단계 — 서면으로 거절 의사 통보**

구두로 거절하기보다 문자·이메일 등 기록이 남는 방식으로 "민간임대주택에 관한 특별법에 따른 5% 상한을 초과하므로 수용할 수 없다"는 내용을 전달하세요.

**2단계 — 렌트홈 확인 후 근거 제시**

렌트홈에서 해당 주택의 임대의무기간을 확인하고, 기간이 남아 있음을 임대인에게 명확히 알리세요.

**3단계 — 협의 불발 시 신고**

임대인이 계속해서 초과 인상을 강요하거나 퇴거를 압박하면 관할 시·군·구청에 신고할 수 있습니다.

📌 임대인이 "계약을 종료하겠다"고 위협하더라도, 임대의무기간 내에는 임차인의 동의 없이 계약을 임의로 해지하기 어렵습니다. 섣불리 이사를 결정하지 마세요.

5% 초과 인상을 강행한 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 과태료 처분을 받을 수 있습니다. 신고는 관할 시·군·구청 임대주택 담당 부서에 하면 됩니다.

이미 5%를 초과하는 조건으로 계약을 갱신한 경우라면, 초과분에 대해 부당이득 반환 청구를 검토할 수 있습니다. 이 경우 법률 전문가 상담을 권장합니다.

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